“未来中国的商业会越来越好,现阶段是重新洗牌、提升、优化的阶段。”
编者按:2024年,中国商业地产迎来了新的发展阶段,多元化体验与产业升级深度融合、资管新模式和数字化转型等成为推动行业进步的关键因素。
在这一背景下,观点机构顺应时代潮流,带着对商业地产全产业链持续探索的热情,观点机构将于10月31日-11月1日在上海召开2024观点商业年会,并推出系列报道——“繁荣周期:消费与变革”。
通过深入调研、交流和采访,挖掘商业地产领域的领军企业和行业领袖,探索他们在新时代背景下的创新实践和战略思考,揭示行业变革期的洞察、策略和成就。
观点网 在演讲过后,田维龙百忙中抽空和我们分享了他对于未来市场的探索和思考。
作为现任大悦城控股商业管理中心总经理,此前他曾说过一句话:“先天好的项目未必最终走得远,而先天条件差的项目未必没有机会和发展潜力,好的运营商比好的项目更重要。”
大悦城是商业地产的领军企业。数据显示,大悦城商业项目全国布局达45个(重资产30个+轻资产15个),在营项目34个,总商业面积达到374万平方米。
其中,大悦城购物中心作为核心商业品牌,上半年购物中心销售额达到196亿元,同比增长14%;客流量达到1.7亿人次,同比增长24%;平均出租率保持在94%的高位。
田维龙告诉我们,疫情之后,消费者的消费习惯和生活方式都发生了变化,对于场景、情绪和空间都有一些新的需求。与此同时,消费者对于性价比的要求也更强烈:“价格要合适,产品质量要好,这是一些传统零售受到冲击的原因。”
而且,消费主力军尤其是年轻客群的消费有了更多个性的要求。
“自我价值的认同,文化自信下的追求发生了很大变化。”他分析,这种变化的根本原因是这批年轻人的成长环境有所变化,见识更多,增强了传统文化自信。同时对于品牌和消费的个性需求增强了,不会盲目追求一些名牌,更多是需要品牌和自我价值认同达成一致,所以出现了一大批新的品类和品牌。
在他看来,未来中国的商业会越来越好,现阶段是重新洗牌、提升、优化的阶段。
据介绍,今年大悦城会将重心放在四个方面:首先是重点抓产品迭代和升级,包括从场景打造到产品业态的组合,到营销要形成“大运营,大数据、大会员、大服务”有效的闭环。
第二是积极迎接商业资产证券化。近期,备受关注的西南地区首单消费REIT——华夏大悦城商业REIT正式成立,首募规模为33.23亿元。
该笔REITs的底层资产为成都大悦城,项目于2015年底开业,2021-2023年度销售额分别为20.4亿元、23.3亿元、25.4亿元,客流量分别为1865.47万、1658.44万及2120.78万人次,营业收入分别为3.02亿、2.40亿及3.35亿元。
田维龙称,这个项目很优质,去年和今年会冲刺30亿元的销售规模,“因为大悦城的定位没有奢侈品,所以30亿是很不容易的。”
他相信,成都大悦城这只REIT会受到很多投资者以及老百姓的喜欢。
体现在数据上,华夏大悦城商业REIT在发售期间得到了市场热烈响应,发售比例配售前的总募集规模达48.124亿元(含战略配售、网下发售和公众发售),是其拟募集规模(33.23亿元)的1.448倍。
田维龙称REITs是一场“及时雨”,一方面解决企业长期发展的问题,将一些优良资产变现,另一方面能够给公众提供一个很好的投资渠道。
第三是在营销方面。据了解,2024年,大悦城提出商业营销4.0,即生活方式的营销,将自然、人文和商业场景进行有机结合,最终为消费者带来松弛感、情绪化以及全新的生活方式。
比如,成都大悦城倡导公园式生活场景,将生态和自然进行结合;上海静安大悦城打造的是夜经济,烟火生活的天台空间;西安大悦城打造13朝古都的国潮国风的生活空间等等。
“继续为年轻人提供潮流的生活场景,使年轻消费客群在大悦城购物中心场景内买单,最终做到为情绪价值复购,是大悦城在持续发展中要坚持做的事情。”
第四是稳健发展。田维龙称,在当下经济形势下,大悦城会聚焦自己的长板和优势,稳健推进企业的发展。
繁荣周期 | 在商业地产的新繁荣周期,你准备好了吗?
撰文:陈玲
审校:徐耀辉