万科中报速读：聚焦三大主业，探路房地产新发展模式

刚刚，房地产行业龙头房企万科A发布2024年半年报。今年上半年，万科保持稳健经营，坚守财务安全底线，实现营业收入1427.8亿元，年内已无境外公开债，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿正向现金流。

今年以来，房地产政策暖意十足，但在市场供求关系发生重大变化下，市场仍处在调整期，房企经营仍面临多重挑战。在此情况下，万科仍能牢牢守住流动性安全，多赛道REITs实现突破，三大主业面向行业新阶段的竞争力稳步提升，实属不易，也让外界看到了万科未来重回健康发展之路的可能性。

半年报数据显示，万科综合住区业务半年度销售保持第一梯队，高质量交付7.4万套房子，已经成为万科新发展模式下的能力“护城河”。上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。做好当期销售和交付的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。万科积极研发的响应城市发展生产、生态、生活“三生融合”的“未来城市理想单元”产品，已于上海率先落地，并登顶2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。与此同时，万科已建立适配新发展阶段的精准投资能力。2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，万科半年报数据中，主动投资项目整体兑现度达到87%，销售毛利率平均达18%。

做好传统开发业务的同时，租购并举是行业新阶段的必然趋势。万科租赁住宅业务今年上半年规模和运营效率继续保持行业第一，并实现了发展模式的突破。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破。上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。

此外，万科物业服务业务也在存量之中找增量，用新能力抓住新机会，上半年实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。其中住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。商企服务连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目；中标科大讯飞全球总部园区物业服务的同时，挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求，实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。此外，在科技赋能服务方面持续领先领跑，业内首创通过透明的数字化方式，展现服务期内物业服务、设施设备、公共资金的实时状态，让客户实现所选即所得。

今年两会期间，住建部部长发言指出，“今后要拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”可见，万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需求。相信随着行业回暖，锚定三大优势业务的万科，将会重新回到健康可持续发展轨道。