中报观察｜新城悦服务：转型无法一蹴而就

观点网 8月28日晚，新城悦服务公布2024上半年经营成果，同大多数头部物企相同，虽然保持在增长的轨道上，但营收和利润增速明显放缓。其中，收入同比增长3.3%至27.7亿元，拥有人应占期内利润同比增长2.7%至3.02亿元，上年同期的增速分别为8.7%和30.1%。

在管理层看来，物业行业永续经营的基因，多领域、多业态的服务特性不会改变，行业整体从规模竞争转向强聚焦、重效应、拼品质的有质发展阶段。对企业来讲，“审慎并稳妥的发展更适合当下。”

中期业绩发布会上，董事长兼首席执行官戚小明介绍到，上半年公司继续调整了规模增长步伐，对盈利不及预期或其他负面影响的项目进行谨慎评估，有序汰换，旨在优化管理成本，同时将更多精力投入到优质服务中，稳定公司在管项目的经营质量，该类调整的项目大约有500万方。

转型无法一蹴而就

财报显示，自2022年起新城悦服务一直将高质量发展作为业务开展的绝对核心目标，逐步降低直接向房地产开发商提供服务，增加向各类企业、政府及其他大型群体提供综合后勤服务，从而摆脱和房地产行业的高度绑定，独立健康发展。

2024上半年，新城悦服务收入同比增长3.3%至约27.7亿元，增长主要源于物业管理服务，另一核心业务社区增值服务录得下滑。

具体看三大业务板块，物业管理服务同比增长12.6%营收19.08亿元，占比68.9%，是主要收入来源；社区增值服务同比下滑8.8%至6.46亿元；开发商增值服务则下滑22.3%至2.16亿元。

财报解释，社区增值服务中永续性服务整体发展稳定，团餐服务的收入达到约2.44亿元，同比增长约9.9%；而一次性需求的小区增值服务收入（包括与住宅装修相关的拎包入住服务和资产管理服务）同比下降约28.0%。开发商增值服务大幅下滑则与房地产市场仍旧疲软，较难激发出与之相关的业务需求有关。

具体在物管服务方面，非住宅物业助力收入的效果尚未显现。2024上半年新城悦服务住宅物业收入同比增长14.8%至15.43亿元，非住物业增长率仅4.3%，收入3.65亿元；非住宅物业仅为住宅物业收入的23.65%，而上年同期为26.03%。

同时，市场化拓展方面新城悦服务仍有待提升，年初其提出了拓展要达到三个“聚焦”，即聚焦于永续性的服务需求、优质的城市土壤以及高潜力的客户和项目。

从结果来看，该公司2024上半年来自新城系的物业管理服务收入同比增长16.1%达到11.33亿元，而来自第三方拓展的物业管理服务收入增长为7.9%至7.75亿元。管理层表示，在其2024年拓展策略转型的六个月期内，公司在市场中新获取的项目数量较以往有所下降。

“我们深知转型无法一蹴而就，新获取的业务量不可能在短时间内达到过往的水平，不过我们对于未来的拓展有十足信心，因为整个存量市场足够庞大。”

本轮中期业绩公告并未披露在管规模情况，据了解该公司截至2023年末在管面积约为2.237亿平方米，较2022年末净增加12.8%，在管面积中来自第三方的面积占比为48.9%。

未来，管理层希望继续调整规模增长步伐，汰换一些盈利不及预期或负面影响的项目，叠加行业进入“红海”竞争阶段和关联方新城控股面临的下行周期，新城悦服务的增长压力也不容低估。

继续作调整

从财报来看，新城悦服务寻求高质量发展，夯实基础物业管理服务、推进永续业务发展等努力亦取得一定成效，主要体现在盈利能力提升和现金流指标保持在良好水平方面。

管理层介绍，上半年新城悦服务主要从两方面着手优化基础物业服务，除了前述介绍的有序汰换劣质项目外，公司还全方位强化了总部对各区域围绕满意度和收缴率两大核心指标的管理与赋能，进一步完善数字化管理系统，提升员工效率，并优化业主体验；并最终助力住宅类项目的收缴率超过去年同期的水平。

从现金流的情况来看，新城悦服务2024上半年经营活动产生的现金净额同比增长了213.5%至2062万元；截至中期末，该公司现金及现金等价物同比增长约1.8亿元达到21.07亿元，取得显著改善。基于此，管理层表示去年全年的派息比例为归母净利润的40%，今年应该会超过这个比例，中期不派息的主要是因为资金出境的管控。

在社区增值服务方面，新城悦服务强调继续作出调整，主要针对业务的盈利能力及团队的专业水平提升更高的要求，尤其在被看好的永续性业务领域。

据悉，今年上半年新城悦服务在管团餐项目达159个，年化合同金额达5.5亿元，新增合同金额近9000万元，餐饮合同续约率91%。管理层于业绩会中进一步宣告要减少盈利能力弱和收款周期较长的业务，推进团餐与电梯维保业务的发展等。“希望这些具备潜力的业务有机会可以达到新的规模高度”。

从盈利情况来看，上半年新城悦服务毛利率小幅提升0.4个百分点至27.2%，公司的毛利同比上升约5.0%至7.18亿元。

数据显示，物业管理服务毛利率与去年同期持平，毛利同比增长12.6%达到4.71亿元；社区增值服务与开发商增值服务尽管收入有下滑，但毛利率分别同比上升了2.3个百分点和1.1个百分点，显示该业务板块运营水平较好。

除在业务上调整外，新城悦服务还在积极管理自身的贸易应收款、按金及合约资产的规模。

财报显示，新城悦服务截至2024年6月30日止贸易应收款为26.9亿元（未进行减值拨备数额），较去年年底增长了29.62%，其中来自关联方的贸易应收款为9.6亿元，第三方贸易应收款为17.29亿元，分别较去年年底增长20.4%及35.4%。

管理层解释称，来自关联方的应收款增长主要与房地产行业承压的形势有关；第三方应收款增长主要受到一些季节性因素影响，通常业主缴纳物业费是在下半年或年底，而这部分预计是能够积极收取的；当然也存在一些宏观影响下部分B端客户延长应收款的情况。

值得一提的还有，新城悦服务目前预付款、按金及其他应收款项较去年底有所下降，但金额仍高达9.05亿元，其中向关联方支付的车位抵押款达到5.05亿元，管理层也坦然，车位销售业务难以摆脱宏观经济形势的影响。

除此之外，新城悦服务似在等待收并购良机。“应该说公司过去收并购非常稳妥，在经营质量方面有很好的体现，虽然物业行业收并购已经放缓，但我相信这是一个短暂的休整，收并购还会出现，但不同与前几年的规模赛跑”。