观点直击 | 越秀服务要做负责任的收并购

观点网 8月20日下午，越秀服务发布了2024年中期业绩。

尽管面临着经济周期调整的冲击，但越秀服务还是交出了一份不错的成绩单，2024上半年中实现了营收利润双增长，其中营收增速更是接近于30%，远高于15%的在管规模增速。

此外，公司财务状况也稳健向好，现金和定存规模合计48.66亿元，较2023年底上升3.4%。同时，公司应收账款周转率得到改善，周转天数为75天，下降了2天。

同日，越秀服务召开了业绩媒体发布会，出席会议的管理层包括非执行董事兼董事会主席朱辉松、执行董事兼行政总裁张建国、执行董事兼常务副总裁张成皓、财务总监李慧婷、资本运营总监万思蕴。

朱辉松是第一次作为越秀服务董事会主席出席业绩会。在这次会议上，他提到今年公司主动退出了一些经营效益或者是回款能力较差的一些项目，“但我们相信这是为了更好的轻装上阵。”

他还表示，有效益的增值服务是物管企业商业模式的深化和创新，不仅可以拓宽企业的收入和盈利来源，也是企业综合实力的体现。

“我们一直在强调要围绕自身能力做好资源最优配置，让第二曲线的增长更聚焦、更有效益。”

业绩表现

越秀服务交出的这份业绩单，首先便是公司营收利润规模的正向增长。

据业绩报告显示，越秀服务上半年营业收入达19.6亿元，同比增长29.7%；录得毛利约5.07亿元，同比增长约19.4%；期内利润规模同比增长12.1%至2.87亿元，其中归属于公司拥有人的利润约2.78亿元，同比增长12.1%。各项业绩指标均录得正向增长。

从业务分部来看，越秀服务收入来源分为商业物业管理及运营服务、非商业物业管理及增值服务两大板块。其中，来自非商业板块的营业收入较上年同期增长32.2%至16.0亿元，占总营收比重的81.7%；来自商业物业板块的营收则同比增长约19.2%至3.6亿元，比重为18.3%。

作为营收大头的非住板块之所以能够实现超30%的增速，主要是依靠公司社区增值服务的带动。该板块主要细分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大子业务，报告期内分别录得6.01亿元、3.55亿元、6.45亿元的营收规模，同比增速分别为31.2%、0.7%、61.2%。

在项目拓展方面，越秀服务上半年新增签约59个项目，合约面积达926万平方米，同比上升12.1%，其中来自关联方的占比为35%，来自第三方外拓的比例为65%。新拓展的项目中，约有76%位于大湾区区域，业态也主要以住宅为主。

此外，由于报告期内拓展了福州地铁5号线以及部分来自广州地铁的大交通项目，因此TOD项目的外拓占比达到了22%。

截至6月30日，越秀服务旗下合约项目共有508个，合约面积为8880.8万平方米，较2023年底增长6.4%，同比增长14.6%；在管面积项目418个，总在管面积达6667.2万平方米，较2023年底增长2.2%，同比增长13.5%。

公司管理层指出，在管面积的提升不及合约面积，一方面是因为还有部分项目已签约但尚未入场；另一方面，由于公司内部的管控要求，提高了对商务拓展的标准，因此也退出了部分相对质量较差的项目。据介绍，上半年公司退出的在管面积规模在300-361万平方米区间。

业态分布方面，住宅项目占比约62%，TOD项目占比11%，商业项目占17%，城市服务及公建占比10%，与2023年底各业态分布比例基本不变。

区域方面，项目主要分布在一二线城市，占比达到87%。其中，大湾区仍然是越秀服务的大本营，在管面积占比约56.1%。值得注意的是，今年上半年，该公司将中西部进行了合并，因此一跃成为第二大布局区域，占比达21.5%；华东地区与北方地区的占比则均为11.2%。

或许是由于公司项目大部分集中于大湾区，因此关于近期重庆等地拟出台物业费限价政策一事，对越秀服务的冲击似乎并不是很大。

公司管理层亦表示，全国大部分的城市都有物业费的指导价标准，但一些定位和服务品质相对较高的一些项目可以通过备案的方式去实现指导价的突破。目前，公司平均物管费大约在2.8元每平方米，且上半年没有出现下调的情况。未来随着一些项目成立业委会，也可能会出现议价的情况。

增长空间

对于2024的拓展计划，越秀服务早在2023年业绩会上便指出希望达到1200万平方米，增长20%左右。

上半年，越秀服务完成了新增拓展599万平方米的面积，基本已经达到50%。

若是按照节奏走下去，越秀服务完成年度拓展目标并没有太大的问题。只不过，相比于年度目标，该公司另一个更长期的目标更受市场关注。

在2021年上市之初，越秀服务方面曾表示，未来两到三年内实现管理规模达到一亿平方米。而在2023年业绩会上，公司仍坚持这一目标，只不过将时间推迟到未来两年内实现。

针对于这一目标，公司管理层指出，当初提出这一目标时主要考虑到三个渠道：母公司每年500万平方米的交付面积、第三方市场的投拓以及市场收并购。目前，公司在关联交付以及市场拓展两个渠道中，基本能够带来每年1000万平方米左右的规模增长，主要的增长缺口在于收并购。

但对于收并购，越秀服务则是保持一个比较谨慎的态度。

公司管理层表示，越秀服务会全面考量，持续留意市场上的一些收并购的机会，重点关注跟公司协同效益较高，经营质量和可持续性高，能够提升区域密度、财务规范以及估值相对合理的标的。

“公司不会盲目扩张规模，而是要做负责任的收并购。”与此同时，越秀服务在今年1月曾将上市所得款项中拟用于收购和投资的部分资金下调至5.05亿元，占未动用资金的比例比从66.8%下降至35%。

除了外拓目标之外，越秀服务毛利率同样受到市场的密切关注。上半年，该公司的毛利率为25.9%，虽然仍处于行业一个相对较高的水平，但较上年同期下降了2.2个百分点。

在公司管理层看来，毛利率下滑是行业普遍的一个问题。随着房地产市场的变化，包括公司成本刚性上涨带来的影响，毛利率随着行业发展而发生一些调整属于正常现象。

从业务板块来看，越秀服务旗下商业物业板块的毛利率同比去年略微上涨0.9个百分点至32.4%；非商业板块的毛利率同比下降了2.9个百分点至24.4%。

为应对逐渐下降的毛利率，越秀服务决定通过提高高毛利分部业务的占比，保持良好的毛利率水平。因此，公司将目光投向了上半年收入同比上升超60%的社区增值服务，该业务分部的毛利率为30.5%，高于公司综合毛利率水平。

“接下来我们要继续深耕五大增值服务平台，着力提升专业能力。”在社区增值服务方面，越秀服务打造了经纪业务、新零售业务、美居业务、社商业务、智能化业务五大平台。

新零售业务方面，越秀服务开发了一些定制类产品，同时进行了业务的创新，推出文旅产品及试水传单业务；商业方面，则通过推进大社区的运营模式，开展会所、社群、人文活动等多元业务。

除了在现有管理项目中推进增值服务之外，越秀服务也在积极“向外走”，公司上半年智能化业务首次中标并切入了电梯赛道，同时还拓展了消防工程及机电工程新业态，“相信这将给我们打开更大的选项空间”。