金融谋篇 2024博鳌资本大会新的选择

（2024年8月15日·海南）8月15日上午，2024博鳌资本大会在海南闭幕。作为今年博鳌周的一个重要环节，博鳌资本大会主题设置为“恒心谋远”，围绕投融先机、基金方略、REITs概观、ESG未来、政策环境、市场变化、风险管理等热点话题展开深入交流。

“现在的情况比较复杂，一方面要完成共同富裕，一方面也要完成大国竞争。” 国家金融与发展实验室特聘高级研究员邵宇率先登台，从宏观角度阐述“城中之城：金融新篇章”。

在复杂的调整下，我们必须做出一些新的选择，这些选择就特别涉及到金融。

国家金融与发展实验室特聘高级研究员 邵宇

去年召开的中央金融工作会议指出，“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务，金融要为经济社会发展提供高质量服务”、“做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融五篇大文章”。

“这里没有提到房地产金融，没有提到平台金融，它提到的是科技金融，科技金融也就是在整个转化过程中，我们需要把金融的资源，包括M2、IPO、REITs融入到这样一个新的发展逻辑。”在邵宇看来，新的发展逻辑最终需要落实到一些微观的东西。

瑞银香港投资银行部地产团队执行董事葛潇白的分享围绕“险资不动产投资趋势”展开，他指出，在国内整个产业轮换及调整以及国际局势变革之下，境内外投资布局机会仍然存在。

瑞银香港投资银行部地产团队执行董事 葛潇白

香港交易所是全球主要的IPO平台之一，香港交易所环球上市服务部副总裁李闻涛在发言中谈及，在2018年做了一个上市制度的改革后，香港资本市场的结构朝着新经济的方向去发展，用当时官方的说法叫做拥抱新经济。从现在的市场架构来看，已经变成一个新经济和传统经济并重的市场。

香港交易所环球上市服务部副总裁 李闻涛

回到A股市场，今年4月12日，资本市场第三个“国九条”发布。长城证券首席经济学家、中国华能集团软科学评审专家汪毅就此展开深入介绍。

从数据上来说，中国基金市场权益类的投资结构仍然还是以个人投资者为主体，和美国市场相比，美国市场的权益类占比明显是主导的，而国内是债权型占比主导，权益类的规模非常小。

长城证券首席经济学家、中国华能集团软科学评审专家 汪毅

“所以在国务院的文里面提到大力发展权益类公募基金，我觉得这是大家后面可以去关注的一个方向，因为权益类基金的规模起来，才能解决一系列的长期问题。”

资管新章

宏观视角之后，是来自市场一线，企业方的心声。招商伊敦副总经理冯睿指出，过往这些年，住房租赁行业从业者有两个痛点，投资端叫做“算不过账”整体国内房地产市场的租售比普遍很低，租金回报率低。第二是融投建管退的路径，一直到2022年首批保租房公募REITS发行后，才真正实现了部分市场的打通。

她对未来整个租金回报率的合理回归保持积极的看法。“这个低息时代，给了我们一个契机。”

招商伊敦副总经理 冯睿

金地商置财务管理中心总经理兼金地草莓社区总经理霍炳辉以具体的项目案例，向大家展示了其内部多元业态共振的优势。

他坦言，在资管这个航道里面，金地草莓社区在投融建管退这5个方面都能贡献非常大的价值。得益于内部多元业态共振的优势，金地积累了非常成熟的团队能力和管理机制，在多元产品力、运营服务、营销品牌上都沉淀了丰富经验，合作方式也是非常多样的，轻重中全项目业态覆盖。

金地商置财务管理中心总经理兼金地草莓社区总经理 霍炳辉

2024年称为是REITs元年。7月26日，国家发改委发布的1014号文又进一步扩大资产范围，优化项目申报条件，这一动作被普遍解读为，是C-REITs迈向常态化发行的重要一步。但面对REITs的未来，各方看法不同。

华润有巢战略投资部负责人李伯乔表示，有巢过去发展的方向或者生意的模式，其实跟房地产企业头部的几家公寓品牌确实也都不太一样。

“我们一开始的时候就坚定地做拿地开发建设，或者说是重资产的方向，我们是比较坚定地认为公募REITs迟早在某一年是会放开的，并没有在一开始的时候做太多的包租项目。”

华润有巢战略投资部负责人 李伯乔

他在发言中提到，“未来有巢的定位为行业领先的租住“运营和资管”平台，运营方面会进一步与地方国企业主方、公寓大类资产的持有方共同探索轻资产委托管理，资管方面针对公募REITSPre-REITs进一步做大做强。”

而据F.O.G.富尚资产集团董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧观察，国内正在逐渐形成一个全生命周期的REITs生态系统。

F.O.G.富尚资产集团董事长、香港越秀REITs独立董事 陈晓欧

这个生态系统从Pre-REITs到CMBS和类REITs，然后到私募REITs、公募REITs，最终是Post-REITs，就是我们讲的上市后的管理，这样一个生态系统中，现在CMBS、类REITs和公募REITs已经实现，但Pre-REITs、私募REITs和Post-REITs，这些关键环节还处于萌芽状态。这个市场是大有可为的。

法国外贸银行亚太区高级经济学家吴卓殷表达了相近的观点。他从另一角度展开讲述，无论是房地产还是非房地产，中国的金融市场需要更多的产品，让家庭可以有更多比较稳定或者另类的收入来源。这也跟REITs有比较强的关系。

“我们经常谈到股票或者债券，其实REITs就是介乎两者之间的，从监管来说，这是一个非常好的可以发展的方向。”

法国外贸银行亚太区高级经济学家 吴卓殷

REITs如何作为政策工具，引导资本缓解当下经济难题？他表示，目前货币政策的瓶颈，是需要更多的投资产品，或者是一些融资的渠道，家庭信心还不强，主要是信心、收入、财富效应还有待改进。房地产企业主要还是流动性的问题，但是其他行业也需要一些新的资金和退出的机制。

金融谋篇

干货满满的独家观点输出之后，是主题讨论会环节的思想碰撞。北京大成（上海）律师事务所合伙人刘唯翔担纲该环节的主持，在他看来，“金融谋篇”切合现在的时局。

今年4月召开的中共中央政治局会议强调，要积极发展风险投资，壮大耐心资本。这也是“耐心资本”首次在中央政治局会议上被提及。而在并不理想的大环境下，我们怎样找到耐心资本？

主题讨论会：金融谋篇

主持嘉宾：北京大成（上海）律师事务所合伙人刘唯翔

对话嘉宾：中邮基金总经理助理、资产配置部总经理、公募REITs投资部总经理韦谊成

元联基金高级副总裁张超

吉宝城市发展中国业务发展负责人周云鹏

滨江暖屋总经理陈驰

金地集团开发管理公司业务发展部负责人钦小平

中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰

BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事张平

中邮基金总经理助理、资产配置部总经理、公募REITs投资部总经理韦谊成认为，耐心的意思是跨周期，我们之前的所有资本，包括资本的考核、资本的收益，其实它都是一个顺周期，或者在某一段周期上的特征。

进入低利率时代，我们就要转变观念，从增值的观念转变为保值的观念。这就面临着赚快钱或者赚非周期的钱，慢慢地要变成对资产进行保值，不是赚波动的钱，而是要赚资产运营或者升值的钱。

在目前地产下行以及收益率下降的阶段，Pre-REITs为投资人提供了更多的选择。元联基金高级副总裁张超认为，Pre-REITs有较强孵化的属性，更需要耐心资本的长期支持，前提是管理人一定要尽职尽责地做好主动管理和运营提升。

高质量发展时期，ESG成为衡量企业发展水平的重要指标之一。吉宝城市发展中国业务发展负责人周云鹏从企业自身说起，“去年市场环境压力非常大的情况下，我们完成了一项面向中国市场可持续城市更新的融资计划，其中一个很大的诉求就是要减低碳排放、减低能耗指标。”

他表示，ESG现在已经不是一个概念了，投资人也不会因为你的ESG而减低对回报的要求，反而是你首先要满足回报，而且要满足ESG的要求，并且通过ESG得到更高的回报，这才是逻辑上能走得通的投资逻辑。

据滨江暖屋总经理陈驰的观察，最近整个市场的房地产价值在回归，泡沫挤掉以后，回归本质的时候，这个回报率在上升。“所以除了国央企的保障房、保租房的角度以外，市场型的机构可能还存在机会。”

金地集团开发管理公司业务发展部负责人钦小平从轻资产服务商的角度提供一种未来的解题方式。“未来首先面临的是这些出险企业以及出险的项目，这些项目是需要再度盘活的。原来可能这些企业已经躺下了，但投资人还在里面，这就需要有一个新的、能力更强的操盘方，把这个项目救活。”

不过，谈及此，中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰表示，现在的租赁市场分化得比较明显。一些小面积户型，包括偏远地区的，地段不好、配套不够的户型，可能是现在大部分保租房在做的事情，它的租售比、出租率都不行。

这些项目的出租率能不能保证？在现在这个市场上能不能维持？还有就是价格的问题。在她看来，还有需要在细节上深入思考的事情。

BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事张平也登台参与讨论，她在最后补充道，随着C-REITs把保租房纳入，将市场化的租赁住房纳进去，越来越多的主体会把重点放在长租公寓的资产类别上。在这里面投资方的主体是哪些呢？

张平介绍称，长租公寓市场大宗交易的投资主体分成四个，但是有两个特点。这四个主体中：一是私募基金，二是险资，他们的共性特点是非常关注风险的控制和资本的效率，他们大概占了大宗交易的4成多。

另外两个主体是资管公司和租赁住房企业，这两个主体占到大宗交易的30%多，他们的特点是更注重市场影响力和品牌建设。

“前两个主体很可能是不下场的，是委托第三方来做运营的，但后两个主体一般是自建品牌、自建团队运营。”