国内商业地产行业需要走出一条别开生面的道路。
(2024年8月15日·海南)2024年,零售商业和商办行业站在新的发展起点上。市场竞争日益激烈。消费者、企业部门需求多变,行业加强洗牌,以及经济环境的不确定性,都要求企业把握需求脉络、不断创新和调整策略。
国内商业地产行业需要走出一条别开生面的道路。
零售商业层面,当前行业呈现出多元化和个性化的特点,消费者对于购物体验的要求日益提升,消费策略和行为上也呈现出复杂化的倾向。年内,我们能看到各色各样的非标商业的落成,正是商业地产运营商快速反应推动的结果。
同时,虽然租赁需求在温和复苏,但商办市场亦面临挑战。在经济复苏放缓和供应量持续增大的双重压力下,目前全国重点城市写字楼市场,仍面临空置率高企、租金下滑的问题。
只是挑战中,也孕育着新的机遇。共享办公品牌、产办运营商和智慧停车企业等行业上下游关联方,如何各展所长帮助租户提升效率、创造价值,成为必修功课。
另一方面,随着“新质生产力”的提出,商业地产行业的细分化和专业化趋势日益明显,对资管的需求愈发突出。在市场不断调整的过程中,消费基础设施REITs的持续落地和推动,令商业地产找到新的发展路径。但如何正确认识并利用这种产品,仍具有挑战性。
8月15日早上,9位不同业界不同身份的资深从业者,齐聚在2024博鳌商业大会现场,发表了他们对行业发展的远见卓识。
需求“捕手”
大会开场之后,中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云作为第一位嘉宾登台,对国内商业地产市场现状做了分析。
蔡云表示,很高兴又一次齐聚在博鳌,探讨关于商业地产的问题。她提出,由于多方面的原因,国内商业地产已由高速增长进入高质量增长时代,并正在经历着前所未有的变革与挑战。
中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员 蔡云
但她同时认为随着近期一系列政策出台,有利于激发服务消费内生动能,释放服务市场巨大需求。“在政策利好的推动下,市场对于商铺和写字楼的租赁需求预期将进一步增强,商业地产市场有望迎来更为稳定的发展态势。”
因此蔡云表示,在“消费促进年”的大环境下,商业地产市场有望进一步稳定。而企业应把握市场恢复的契机。
之后,登场发表演讲的是大悦城控股商业管理中心总经理田维龙,他分享一些大悦城在品牌营销上的思考和做法。
田维龙提出,目前零售商业的运营需要摆脱传统路径,意味着需要平视消费者,和消费群进行情感之间的交流,并敏锐地捕捉市场变化和消费者情感的需求。
大悦城控股商业管理中心总经理 田维龙
他表示,情绪价值是当下和未来一个时期撬动品牌营销很重要的风口。而大悦城将坚持为年轻人提供消费场景,并会将大悦城品牌看作一部综艺去运营。
拥抱新趋势
第三位发表演讲的是IWG集团中国区总裁胡懋,他对现时国内写字楼市场面临的挑战和压力,以及企业客户在办公模式选择上产生的变化,以及由此所带来的新趋势做了解读。
IWG集团中国区总裁 胡懋
“在疫情之后,尤其是一些大的公司对于写字楼的需求已经发生了很大的变化。”他介绍,在IWG集团上半年进行的全球企业市场调查过程中,发现91%的CEO正在公司内部采用混合办公模式。
混合办公,已经成为很多企业要普遍采取的一种模式,而灵活办公运营商能在其中充当重要角色。
因为灵活办公包含了三方面的优势。胡懋提出,第一是大为节省租金成本,第二是能够更容易的招聘到所需要的人才,也更能够留住人才,第三是提供了团队互动的空间。
随后登台的阳光海天停车产业集团总裁江沁园,表示很高兴在会议现场见到很多老朋友,他介绍了国内外停车产业行业的发展情况。
“在中国市场前三家中,阳光海天算是运营管理最大的一家,加上另外的两个竞争对手,市场份额不足1%,是0.3%左右。”江沁园称,国内停车行业市场集中度低,绝大部分车位在业主手中经营。
阳光海天停车产业集团总裁 江沁园
而在发达国家,集中度都相当高。他说,美国前三家停车企业占到市场份额的42%,英国是接近30%,法国是接近16%。但相比来说,世界停车产业领域技术,中国做得最好,而阳光海天是其中的佼佼者,包括已在旗下运营的停车场实现了全场景,帮助提升车场的容量,提升周转率。
木棉中国创始人、董事长闵杰第五位登上演讲台,他开篇就表示,中国经济本质是中小微企业。“中国现在目前存量的企业主体大概1.8亿家,其中1.2亿家主体是个体工商户,企业级大概在5500万家左右的体量。”其中,小微企业占整个体量保守估计超过80%。
而小微企业目前经营正面临压力,传导到市场,办公行业也在承压。但目前,在政策的推动下写字楼市场正迎来新的发展契机。其中一点就是,写字楼招商正从政策招商走向市场化招商,“以前是市场化抓手,现在不是了,市场化是主流,不是简简单单的抓手了。”
木棉中国创始人、董事长闵杰
市场在发生变化,企业要随之而动。闵杰称,木棉中国接下来要“结硬寨,打呆仗”,深挖客户,广激量,先保证不输,在不确定性中找到确定性。
REITs寻路
今年的博鳌商业大会没有设置讨论环节,反而将更多时间留给另一个在业内受到极大关注的话题——消费基础设施公募REITs。
麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任郭杰群,作为该环节第一个嘉宾上台做分享。
麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任 郭杰群
他提出,目前全球有40多个国家和地区有REITs相关的立法和落地。从落地的时间上看,时间节点都处在商业不动产在低迷或者是下跌的时段。因此,“从另外一个角度,REITs是拯救一个国家商业不动产行业非常重要的资源,可能也是为数不多的资源之一。”郭杰群称。
但郭杰群提出,目前来说,中国虽然在大力推行REITs,但在开展时实际上存在着瑕疵。他对国内的REITs行业提出三点希望:立法、税收政策,以及企业自身提升运营管理能力。
紧随郭杰群发表演讲的是首创城发集团副总经理、首创钜大公司党委书记,执行董事,总经理谢洪毅,他从奥特莱斯赛道的角度,表示因“大品牌+小价格”、品牌丰富度、口红效应、联营模式等优势,奥莱已成为目前特别受市场欢迎的业态。
首创城发集团副总经理、首创钜大公司党委书记,执行董事,总经理 谢洪毅
“在华夏首创奥莱REIT发行过程中,我们跟投资人做了很充分的沟通,大家也非常认可奥莱业态,尤其是看好奥莱经济下行时的抗周期能力。”谢洪毅说。
谈到REITs的作用,他表示,首创是把公募REITs视为盘活存量,打通通道,同时保持轻资产的管理能力。
中金基金副总经理、董事总经理李耀光紧接谢洪毅之后上台。他提出:“当前我国公募REITs市值大约为新加坡市场的30%、日本市场的20%、美国市场的1.5%。结合境内巨大的基础设施与不动产存量,我们的公募REITs领域还有很大的发展空间。“
中金基金副总经理、董事总经理 李耀光
他认为公募REITs作为经营性商业不动产的上市平台,价值不仅仅在于一次融资,而是实现了商业与资本的闭环,能够帮助企业低负债、健康、可持续地不断扩大商业管理规模,发挥规模效应和管理优势,实现管理平台本身价值的不断提升。
因此公募REITs时代机遇已打开,李耀光指出,消费基础设施、租赁住房、文旅景区的酒店,购物中心配套的酒店和办公,以及养老设施等四大类商业资产可以进行REITs尝试。
最后一位登台的是国泰君安投行REITs业务部执行董事赵阳。她认为,虽然目前国内公募REITs有不足和不完美的地方,但仍值得生态圈参与者一起建设,创造未来。
国泰君安投行REITs业务部执行董事 赵阳
赵阳介绍,REITs有股的特性,也有债的属性,在全球范围内大部分的规则内,都拥有低杠杆、高分红和成熟稳定的共性。能带给商业地产从业者们更多信心,也能推动“大家更加会关注到实际运营,而不是关注以往比较虚的东西。“
“现在看到在证监会券商板块,REITs是监管层面特别支持、特别鼓励的。“赵阳说。
撰文:刘子栋
审校:劳蓉蓉