主题讨论会：融合发展 | 2024博鳌康养文旅大会

主持嘉宾：

世联行首席技术官 黎振伟 

对话嘉宾：

中海企业集团康养公司总经理 郭鑫

阿那亚首席品牌官、著名文旅策划人 田海成

海南雅诚房地产开发有限公司营销负责人 章隆

国家金融与发展实验室特聘高级研究员 邵宇

瑞银香港投资银行部地产团队执行董事 葛潇白

云南楼市直通车文化传媒有限公司总经理 秦歌

《主编笔记》出品人 冯毅成

黎振伟：大家参加了两天的论坛，不知道大家对今天下午的论坛有何感受。我也参加了这么多的论坛，我感觉今天最后这一场真的很精彩，前两天可能大家有点心情沉重，“地产怎么搞，再下去怎么办”？今天康养和文旅又给我们展开了新的赛道，特别是后面三个案例，给我们带来新的希望，其实用心去做，机会很多。

下面的讨论也可以让今天的论坛更为充分、更加多样化。有两个事我觉得蛮有意思的，一个是今天上午我们在讨论资本论坛的时候都在谈一个东西，REITs开放了，而且对文旅、对康养开放，所以大家一下子找到新的希望。风口又来了，我们的机会又来了，该怎么做？

在面对新的风口的时候，我又想起另外一个事，昨天下午在这里我主持了物业管理的论坛，其实物业管理也是一个大的赛道，从2015年彩生活上市，掀起一股上市的风暴，很多物业公司上市，而且创造了巨大的市值，最高市值的物业管理公司达到了2800多亿，超过母公司。但是这家公司的市值目前只有100多亿，这些上市公司估值下降最高的达到了92%。所以我就想起另外一个问题，当风口来了，当金融又对我们这个行业开放了，我们这个行业要如何做好，避免物业管理公司今天所面对的问题？这也是我们今天下午来讨论的话题，如何让一个充满希望、充满机会的行业能够健康的发展。

首先提问给郭总，郭总来自中海，你们是央企，刚才在您的发言中确实看到央企很扎实的做法，而且你也是从物业管理来到康养领域，我的问题是，风口来了，作为央企如何把握风口，如何让我们的康养在这个正确的赛道上做好、逐步作大，不要再重复过去那种一下子做大，一下子又下来。还有一点，估计很多人会找您，您觉得如果中海如果要做好这个事，什么东西可以整合？什么东西你不会整合？

郭鑫：我理解黎总的问题，一个是金融怎么助力我们发展，第二个是我们有什么资源协助推进行业的发展。金融这个事情我们一直在等，我们在康养住区这样一个细分赛道，它和房地产有天然的关系，土地和金融这个任督二脉必须打通，打通之后才能出现最大的政策的天时，2022年的时候全龄友好社区和15分钟生活圈的政策出来了，1014号文把养老资产证券化的政策出来了，所以我们最大的天时出来了。接下来的天时什么时候落到我们身上？

我觉得还有一个过程，这个过程就是除了我自己的地产+金融的天时出现，金融本身的天时是不是出现了，可能还得再看。因为REITs是一个权益性的产品，在中国的金融市场里边目前还不算是一个主流。我的理解是两个天时都具备以后，真正康养资产和金融REITs才能融合起来。我觉得可能还需要一到两年时间，好就好在保障性租赁住房这些方面已经谈了一年多时间，对康养资产就更快了。所以从金融这一块已经给了我们一个很好的天时。

接下来就看地利和人和。地利就是选好项目，一个是城市核心的养老机构，针对75岁以上的，第二个是55岁到75岁的郊区型CCRC和旅居项目。我理解就是大旅居地产的一部分，随着62后退休，他慢慢也会增加这一块的投入。这两块地利的选择可能是未来另外一个方向。中海虽然目前两个业务都有，但是我们重点还是聚焦在核心城市核心地段，我们万宁的大文旅项目，也会慢慢叠加康养的生活方式进去。

最后的人和就是做好自己，从投资、建设到运营、退出，每个环节都要做到极致，产品、生活方式做到极致，吸引客户。我们要理解客户的真实需求是什么。每个城市、每个阶段的客户都不一样，基于客户真实需求，再来设计相应的产品，最后做好整体的建设和运营，这样就达到一个人和。通过天时地利人和来促动行业的发展。从中海来讲，天时已经有了，接下来就把项目做好，把基础工作做好。

我们怎么助力行业的发展呢？我们这两年的做法分成四个维度，第一个是尽可能建言献策，推动政策的出台，不管是住建口还是金融口的政策。第二是行业里面，这些年我们希望传递大健康+康养的视角，给予行业信心。我们也跟首都医科大学强化医疗+康养赛道，去年我们和中房协也专门成立了一个中康住会，在无锡开了三天的博览会，也是整合了前期的投资、设计、建设到运营全过程，一共有上百家企业作为EPCO联盟的场景，今后如果想转行到这个行业，或者是赋能这个赛道的时候，我们给予一些资源给他们。所以我们对行业的推动是这样的考虑。

另外就是把我们自己做好，我们一方面做好自己的重资产项目，一方面做好一些轻资产项目，所以我们现在也给行业提供一个轻资产的服务，目前国内一些头部的企业，比如国寿的代建我们也参与了，茅台集团的战略我们也参与了，也希望帮助大家做好进入这个赛道的可能。最后就是扎扎实实做好我们的每个项目。如果大家有机会找到中海，我想你们现在是站在最好的天时的门槛上，我们只需要把项目选好，把公司的战略方向定清楚，把项目做好，相信这个赛道是越来越快的。

黎振伟：您刚才说天时来了，当然我们央企应该是比较容易承接的。从你的企业角度是地产+康养，因为你的主业是地产，对外可以输出你的服务。类似阿那亚这种项目你们有兴趣吗？

郭鑫：我们的客群确实是不太一样的，我选了两个赛道的客群，75岁以上的客群住在城市核心，55岁到75岁的客群住旅居社区。我们之前谈了阿那亚一路之隔的项目，还是空地，我跟政府讲，我们打造一个老年版的阿那亚。我们看地的情况可以共同探讨，本质上还是生活方式，生活方式底层是价值观的问题，田总他们已经把这个归纳总结得很好了，但老年版的阿那亚在哪里出现，我们可以探讨。

黎振伟：郭总的观点很明确，宁缺毋滥，搞准自己的定位，不是说你好我就做，如果这样的话，田总倒不一定跟你合作了。

田总刚才给我们讲的案例真的很棒，很多东西打中了我们的痛点，你是从不好卖的楼创造出来的，也是从一个远郊的楼盘做出来的，是从现在很难卖的旅游地产做活的，您的经验给大家有很多启发，相信也有很多人去你们那里学习，找你们合作。你也可以告诉大家，阿那亚的成功一定不是这么简单的，你觉得要做好阿那亚，如果想跟你合作，合作方最需要解决什么问题？刚才你谈的东西都很好，他能学得会吗？他自己能做得好吗？如果要跟你合作，也能把你的东西移植过去吗？如果你的项目移植到外地去能成功吗？

总结来说就是两个问题，学你容不容易，你走出去能不能成功？

田海成：其实我个人工作中并没有特别多分享阿那亚的事，本身我是一个文旅地产策划人，也在操作很多大型的项目。阿那亚确实是有点单一爆品的状态，其实很多走向合作输出的，更多是一些模式化的产品。我认为模式化很重要，但是显然现在阿那亚更多还是在一个单品领域发光。

阿那亚这样的品牌，我们最近也在试图做各种各样的输出，这个输出跟模式化输出并不太一样，而是因地制宜选择阿那亚这个品牌能够在什么地方，用什么样的方式去解构它，再赋能它，就是阿那亚会在那里变成什么，跟合作者共创什么，这是我们要研究的。

就好比在北京北边的一个山谷，叫金山岭，那个不是合作，是我们自行开发的，它虽然卖得很好，但是我们设计的理念是跟北戴河完全不一样的，因为那是一个交通不太便利的地方，我们把它当成一个特色。有没有一部分阿那亚人可以用这种相对隐蔽的方式处理他们的另外一种人生，所以我当时叫它北京人的不丹，有点隐居或者是展开社群生活的地方，而不是公共的景区或者是大众化的区域。当然这个盘注定是小众的，不会太大，也有它的路，阿那亚在这个山谷里产生了一种新的变形。

再比如说在雾灵山，那是一个温泉小镇，它有点类似康养项目，阿那亚的设计感、美学、文化力，给它的温泉带来一些新的体验，进而变成另外一种文旅业态。

在广州的项目，前期策划也是我在牵头的，做了很多的调研，广州那个地方跟北京的消费观是完全不一样的，北京是一个相对概念化的，需要文化的，需要情怀支撑的，不是每个人都有情怀，但是你要开个头，需要找那样的城市精神互动。

广州是一个世俗社会，也很有烟火气和自成一体的岭南文化。所以我在广州并没有试图做成一个阿那亚，我是在向广州人学习，用阿那亚的视角把广州的烟火气、北方都很向往的生活幸福感、何谓良好生活，重新进行属于阿那亚的转换，其实我是给北方人打造一个南方周末，到现在为止广州阿那亚项目是很多北京客户在购买，当然我们也希望未来有一些文化碰撞，使这一块形成新的生活方式，进而制造这样一个地段，而不是直接用广州输出。

三亚项目也是一样，这里更像是一个文化社区，这是一个存量转型的项目，它有它的底色，客群是比较高端的，它像是一个高端社区的概念。

所以阿那亚并不是模式化的复制，而是用阿那亚的方式看能够给不同地方产生什么不同的结果，这是我们最近思考的一个事。这就对合作商有非常强烈的考量需求，比如说运营和服务能不能被充分授权，机制是不是灵活，我们需要对这些事情有一定的期许。

除非它建立在一个非常良好底盘的房地产基础上，我们用我们的方式给它做一些赋能或者是锦上添花的运营，这是另一种方式。更关键的还是我们寻求一种志同道合的企业、政府或者平台，共同创造一个有理想的事，这个出发点可能才是基础。当然我也并不认为阿那亚一定是需要被广泛的复制，这里的很多思维方式是可以借鉴的，学习阿那亚并不太容易，需要天时地利人和。但是我觉得应该是借鉴这里的某些思维方式，第一个就是人群的定位，阿那亚其实是给北京的某些人找一个出口，当你把人群定得很精准的时候，就能清晰的满足甚至是创造出一种需求，让这些人得到新的生活定义。

第二是做擅长的事，这些服务、文化艺术内容都带着阿那亚创始人对这些事本身的情怀和坚持，做自己擅长的事，你可能就会乐在其中，它带点玩的心态。地产商不太擅长做文旅，是被高周转绑架。最近我接触一些跨界的企业就比较好，他们用文旅提升主业，有点跨界和放松的心态，当然也要有实力和产业的保障，用放松的心态做自己擅长的事，慢慢在这个操作中精进自己的服务，使它产生迭代，这是阿那亚能够带给广大地产人更多的借鉴。

黎振伟：阿那亚的成功有一个很大的特点，北京有文化人，文化人需要的是自由的空间、自由的思想，但北京城区给不到他，您那里可以给他，所以他们去了。

田海成：对，所以现在阿那亚也很不太敢走出北京那个圈，虽然地点不在北京，大体还是为北京服务的。

黎振伟：这一点非常重要，为追求自由的文化人找到他的空间。以后我们在做项目的时候，可能要从更深层次理解您的项目，我觉得不仅仅是您的场景，而是您给他带来的最重要的东西。

以前观点带我们出国游学，下一次可以带我们去阿那亚学习考察。

章总刚才给大家展示的单盘主义，一批大公司的经理人来操作一个单盘，过去都是做规模的，今天来做极致主义的事，你买给客户的也是极致的产品和极致的服务，所以您给给我们地产人带来了新的希望与模式。我们怎么转型，我觉得您可以再给大家分享一下，如果地产人要转型，空间在哪里？你们怎么放下身段，转变思维，这个过程估计你们也经历过一些挣扎。

章隆：黎总讲得很对，但是有一点，至今我还没有想过要转行。记得两年前朱总讲，曹德旺先生说机会就是机遇和会。说白了现在房地产的机遇不多了，但是我们也只会干房地产，这是很痛苦的事情。我觉得房地产从十几万亿规模到几万亿规模，降到一两万亿规模都有可能性，在这个逐渐缩小的规模里边，它实际上还是需要人来做的，所以我今天讲到的这个极致，就是要把我们所有的基本功，把我们的武功做到极致，你是天下第一高手，就算有了枪、有了炮，你还是第一高手，这是我在这个项目深刻体会到的。

刚才讲到我们一帮老炮来做这个项目，我是老炮里面最年轻的一个，怎么转型非常痛苦，包括还有一起来创业，但是没有走到现在的同事，我们还能不能一起走到最后，其实也并不一定。所以还是在这个转型之中，有非常痛苦的经历，肯定是要经历的，包括整个行业的下行，我们所有的地产人，我们是孤勇者，一定要经历孤独，要有改变的勇气。

黎振伟：中间过程大家有没有动摇过？毕竟从抓几千亿的项目到一个抓几十亿的项目，这个过程是蛮痛苦的，大家有没有出现过一些什么反复？

章隆：毕竟我还年轻，没有什么太深的感受。但是从旁观者的角度来看这些大佬们，还是明显地感觉到有落差，但是我还是认为我的老板的身份转变非常好。

黎振伟：转型不转行。等一下我会问投资者，对你们这些人愿不愿意投资。

邵总是转型又转行的，他原来是经济学家，现在不在高堂上，而是去做文旅，在这个时代，我们的经济学家面向实践，您可以谈谈您的转型经历，以及您对文旅的认识。

邵宇：大家可能觉得我走错了场，因为这两天都是跟大家讲中国的宏观经济形势怎么样，金融有多么辛苦，现在又到了文旅场。

刚才听田总讲我挺受启发的，大家都卖房子卖了这么多年，但你想你最终贩卖的是一种美好生活，或者是对美好生活的一种向往。以前可能咱们解决温饱，或者三四十平方的房子、好的电器、好的社区就很好了，那个是属于前现代和现代的，追求多元化自我实现以及价值观的共鸣实际上是后现代的东西。刚才我听阿那亚的介绍我觉得受到启发，不管你在北京、上海、广州还是在海外，总有一批要往后现代生活过渡的人，这帮人是营造这样一个社群的主力。这跟咱们以前的村落有什么不同？我想很多人都是来自乡村的孩子，因为这30年的城市化把大家都弄到了石屎森林或者蜂巢城市。以前的乡村也是这样的，有社群、有老人、有一代一代的娱乐，只是你现在加入了一些潮流的娱乐，它也有古代戏剧，也有集会，有各种各样的节日，只不过现在更潮流，加上了国际化的品牌，所以我觉得这既是一种延续，也是一种再度出发的寻找。最终寻找的就是你的生活或者你想要的生活，所以我是蛮受启发的。

另外你刚才提到我为什么做文旅。因为我做金融行业做了好多年，实在是卷不动了，就想放松一下。刚才田总说运动是穿越周期的，我非常赞同。我们做金融的人压力非常大，所以我现在就特别喜欢运动，我喜欢跳伞、帆船、冲浪、翼装、越野，它可以让我比较大的压力得到释放。比如说我们跳伞从3000米往下跳，特别是做二级市场的人跟我们一起跳，经常从3000点往下跳。

所以我们想做一个极限运动的平台，我们的口号也很简单，叫做“野蛮其体魄、坚韧其精神，自由其灵魂”，某种情况下我们也意识到需求是多元的，这个过程中我们能实现新的人生。我最怕的是大家阅遍千山，但是你没有任何改变。比如最近《我的阿勒泰》比较火，今年新疆夏季的旅游都暴涨，但是你回去之后还是继续原来的生活模式，你没有改变。我觉得阿那亚是一种系统的改变，当然这可能是一个比较理想的乌托邦，但是我觉得尝试，特别是跟商业的结合。

现在大家可能知道县域旅游跟影视剧带动的旅游，比如说《繁花》带动了上海的餐饮，《玫瑰的故事》带动了飞行，很多白领丽人、都市女性把这个设为自己的标配，都来学开飞机，确实在这样一个传播的时代，你要实现自己的人生理想和价值观的共鸣，可能这都是一些好的方式。当然这也就意味着我们的营销，让大家理解这个心智以及形成现象级的消费是大有可为的。相对过去这两天大家谈到的乌云弥补的传统房地产行业，只要你用心去做，不管是文旅还是康养，都能走出一个全新的世界，这就是我们提到的繁花的全新一季，大家都在舞台上，都有表现的机会，但是玩法肯定跟以前是完全不一样的。

黎振伟：我今天中午跟邵总吃饭，我跟交流，我说你现在做高端运动，学开飞机要多少钱？他说学费大概5到6万块钱。我当时想，你那么高端，现在很多人都收入减少了，很多老板也蛮困难了，你搞那么高端，有消费吗？他说，不买楼不就有钱了吗。这也是一个很有意思的点。

邵宇：对，你以前买楼投资，现在不买楼，这个钱可以干好多事情。

黎振伟：邵总，你回答一下大家，你怎么看待你的高端客群，在这种不景气的情况下，大家没钱消费了，但是你却敢搞高端消费，你从经济学家角度来看，这种现象说明什么问题？

邵宇：这确实是面临一个客群再定位的问题。现在大家的消费都在降级，以前大家晚上都要有几场活动，现在就一场掼蛋活动到底，茅台也不喝了，这是应酬的减少。但是在追求自身的价值、能力的提升方面，比如有人念书、游学，它并不是应酬，而是在这样一个纷繁的年代，我要提升内心的认知，你要锻炼，有体魄，要心智很坚强，你从3000米跳下去，3000点也不怕了。然后自由其灵魂，这也适合相对物质上有一些丰裕，又不用买房的人，这应该是我们的客群。

黎振伟：谢谢邵总。下一位是来自瑞银香港投资银行部地产执行董事葛总。现在地产这么惨，文旅行业投资人敢投吗？对于被投项目有什么要求呢？

葛潇白：之前长期帮助文旅企业融资，近期也是覆盖数据中心和算力行业，今天受到前面嘉宾的启发，我想谈谈在人工智能和AIGC时代，它怎么样影响文旅行业，以及从投资的角度来说，人工智能如何成为文旅行业投资人追逐的新质生产力。

这里我想讲两点：第一是AIGC能使文旅内容IP创作的门槛降低，第二是AIGC时代文旅用户体验的提升。

文旅IP里面不得不提的一个例子就是迪士尼和环球影城，在以前那个没有人工智能的时代，它们的虚拟内容创作优势使得运营效率和扩张速度比起其他的使用演员作为内容的影视内容制作商和主题公园运营商都高不少，随后迪士尼和环球影城进入亚洲市场，其品牌知名度以及IP的创作以及再创作的效率都再次得到亚洲市场的验证。我们现在看到的是国内有很多优秀的影视作品，无论你是喜欢武侠还是玄幻，或者是喜欢极限运动或者户外运动的内容，都出现了非常多的IP内容。在AIGC的年代，我们相信优秀的文旅IP资源会渗透到更多优质的投资项目当中。

AIGC时代用户体验的提升方面，刚才田总也讲到一个响应速度以及服务的质量，这一块显而易见的是可以通过AIGC来优化的。我看到另外一个更重要的点是从用户旅游的体验，它更重要的是能够把文旅的体验在社交媒体上分享，这个部分可以通过AIGC强化。相信AIGC在社交上的赋能对于文旅行业来说可能是一个新的收入增长点。

我们跟一些具备传媒背景的投资人交流在文旅行业的投资，他们同时也在关注AIGC行业的投资，相信这些战略投资人进来以后，能够对这个行业的AIGC生产力做一些导入。

黎振伟：您刚才说的是AIGC，更多的是侧重在技术投资。我们现在大量的实体项目反而是希望有资金可以支持他们，您觉得像这种文旅项目投资人会投吗？你觉得这种项目值得投吗？或者像章总这种单一极致的楼盘，还有联投在武汉做的社区的项目，您觉得投资价值高吗？

葛潇白：还是回到刚才嘉宾分享的运营质量这个点，其实文旅项目的共性是周期性和季节性是比较明显的，我们也在思考什么样的战略资源能够帮助文旅项目平滑运营的现金流和周期，在这方面就回到刚才说的，可能是一些新质的内容和元素，或者是动态的导流管理，能够帮助实现这个点。

黎振伟：田总，您做了那么多的活动，你们做的活动跟AI比起来，能超越你们吗？或者您现在做的东西会借助AI吗？估计以前你没有用AI。

田海成：阿那亚的很多活动有几个特点，第一它不是单一的哪个策划人搞出来的，我觉得是一个共创的平台，这里有社群的活动，有外部的资源，甚至很多活动经由阿那亚转换之后也不一样了，它有很多的主体，我觉得是群策群力的，和AI都需要互相补充，但是我觉得原创这个事更重要。

葛潇白：我非常认同这个观点，内容的创作是非常重要的，但是现在在文旅项目上，大家可能会比较关注运营的利润率。通过AI内容再创作，能够提升它的利润率。

黎振伟：下一位嘉宾比较特别，来自云南楼市直通车文化传媒有限公司的总经理秦歌先生。我们都知道云南是我们国家的旅游大省，但是云南有段时间文旅做得很可惜，很多东西没用好。您觉得在新的形势下，怎么看云南的旅游发展，包括阿那亚等等品牌有没有机会到云南去？

秦歌：感谢黎老师，很多年前就在博鳌论坛上听过你演讲，也感谢各位嘉宾，特别是今天听田老师介绍阿那亚。我第一次听到阿那亚的名字是李健的音乐会在阿那亚的山谷音乐厅举行。

云南在中国的南部，中国著名的策划人王志纲老师有句话叫“中国旅游看两南，一个是海南，一个是云南”，说明云南和海南之间是很有缘的。云南的旅游资源没有在政府手里，而是被大型的国企控制了，云南的旅游向来就是“三国演义”，云南三家国企控制了云南80%以上的旅游资源。以前的云南城投集团，现在叫康旅集团，也是做康养旅游的业务，还有云投集团、华侨城参股的世博集团，控制了云南90%左右的文旅景区。

云南有三个大家熟知的地方：丽江、大理和西双版纳，这是非常热门的旅游景区，江湖上有句话讲，一个人的丽江，一个人去丽江艳遇。两个人的大理，去大理可以谈恋爱，一家人的西双版纳。除了这三大目的地之外，还有很多旅游地，云南的旅游资源确实丰富，比如普洱、红河、昭通、香格里拉，香格里拉也是很重要的部分，整个香格里拉的季节性变化太大，如果冬天去就无法旅游，就像呼伦贝尔一样。云南的旅游还存在一个问题，一个有名的县可以秒杀一个州。

比如说云南的弥勒，这个地方以前没有什么旅游资源，但是这个地方的人很厉害，无中生有的功力和本事很大，弥勒的旅游都是无中生有，搞了很多特色小镇，受到全云南甚至国内旅游爱好者的追捧。弥勒这个地方到了周末基本上成为昆明人泡温泉、旅游的目的地，一个弥勒就可以秒杀一个红河州。

还有保山的腾冲市以温泉著称，一个腾冲市就可以秒杀整个保山，说明保山的旅游资源基本上集中在腾冲。

黎振伟：大家都知道这些点，您觉得机会在哪里？

秦歌：云南的旅游资源非常丰富，但是服务没做好，这是云南今后要提升的地方。

云南最重大的机会，除了这些传统的领域，还有一些新生的东西，今年6月之后，云南的沿边高速即将开通，开通之后整个云南将发生巨大的变化，云南文旅的另外半壁江山就诞生了，就是沿边的文旅走廊。我们也准备布局这方面的事情，我们准备把一些定制化的旅游、高端的旅游往沿边区域布局。

整个云南今后发展还是要提高它的服务质量，比如说云南文旅要加入短剧、加入康养，加入阿那亚那种文化性的东西进去。云南的节庆活动很多，这方面可以向阿那亚学习。

黎振伟：我知道很多北京人、上海人都喜欢到云南买房子。

秦歌：云南最出名的是普洱茶，喝了普洱茶，天下无茶。这次论坛的指定用茶就是我们支持赞助的香姜普洱，一半是海水，一半是火焰，一半是香姜，一半是普洱茶。

黎振伟：秦总讲，云南旅游缺思想、缺好的机制，这一点很重要，让我们这些优秀的企业家愿意去就成功了。

最后一位嘉宾很特别，他是武汉《主编笔记》的出品人冯毅成先生，冯总对房地产的观察很细，我从昨天晚上就跟他交流，怎么看康养，怎么看文旅，他有自己独特的一些思考。因为媒体人，观察东西很细，从他的角度谈谈怎么做康养。

冯毅成：我看了一下台下在座的应该绝大多数是80后，可能稍微年长一点的是70后，晚一点的是90后。为什么我说的第一句话是80后，或者说这样一个年龄段？因为我们谈文旅，谈康养，很容易谈偏。听到这两个词就觉得跟我无关，都是老年人的事，都是退休前5年、10年的事。实际上我们在谈文旅、谈康养的时候，应该聚焦的就是80后或者说中年人，社会的中流砥柱。我们谈的一切有关文旅和康养的活动，应该围绕中年人的生活画像、农，去考虑上有老下有小人群的消费。

原来我们传统的粗放式的扩张，就是政府大笔一挥，划一块地，企业高歌猛进砸钱，做一个PPT，未来5年、10年收益率怎么样。到时候可能老百姓也不是很买单。这种粗放式的开发模式和发展路线，我觉得在我们现在这个新时代，或者说具体到我们的经济比较困难、频繁调整的阶段，已经不太适用了，可能未来讲究的是更加精准。所以我观察的，也是我今天要分享的，是一个很小的趋势，这个趋势就是要向中心、回老城，要把目光、战略、策略、眼光回归到我们身边，回归到市中心。

整个城市化的进程，包括房地产的发展都是这样的趋势，还是回归到城市、回归到主城，回归到我们身边。

这里就有几个事情可以做，我最后会分享一个案例，从这个案例可以看出这样的趋势。

第一个是我们要结合现在的老城区改造、老旧小区、城中村改造等等中央的有关精神，去做顶层设计，在我们做存量资产、存量商品房，包括老旧小区改造的时候，就应该去注意到养老的需求。因为传统的新房、二手房的交易，他可能就是买一个物理空间或者是水泥盒子，新房跟二手房相比，最大的优势可能是小区的规划，包括公共配套和房间里的户型设计，它改变不了的是整个小区的功能性。

我们来这里开会，要在这里待4到7天，作为一个80后，上有老、下有小，我们来到这里，家里的老人、小孩怎么办？不是所有的家庭都有经济实力请阿姨或者请保姆，或者说能够牺牲另一半照顾家里的老和小。我觉得这个发展模式不对，必须从文旅或者从康养顶层设计上就要关注到这个痛点。我们很多社区的设计，它就要考虑到中生代、中年人的生活痛点。

刚才说的是老旧小区和城中村改造，这是顶层设计、战略设计。

第二，现在卖地是在地方上做规划，一城一策的情况下，每个城市在出让土地的时候，我们看到这两年在频繁地调整政策，其实也就是纠偏的过程，我们会发现地块的出让条件越来越优惠，表面上是在给开发商算账，给他制定合理的利润空间，实际上是我们过去有大量的不合理的配置。

比如说商办占比，甚至是自持物业，包括公租房、廉租房、保障房的占比，从操盘、营销的逻辑上是说不通的，它完全是任务摊派，比如说某个城市一共需要多少平方，下放到每个区，每个区再下放到每块地，这样摊派是不科学的，市场是会用脚投票的。这就造成一个局面，今天在售的楼盘有大量的尾货，它就是一个楼盘、一个项目公司的利润点，但是这些尾货是商铺和地下车位。最后尾货收不回来。

所以我们从顶层设计来说，政府跟规划部门、企业，根据当地的需求做一个大数据，不是做摊派，不是做每个楼盘多少户的设计，你做一个整体的小区辐射周边多少户老人或者小孩，然后做一个区域型的小地块、小区域的社区功能，对养老或者养小的综合的设计，这个配套空间就是由政府去主导，然后由企业去建设和运营，从算账层面把这个逻辑跑通，我觉得这就会避免最后开发商在那里站岗，一些尾盘弄得他们很难受，卖也不是，不卖也不是。

第三，养老养小的问题实际上是一个用户画像的问题，武汉其实是有一个案例的，就是刚才联投的庞总亲自操刀的，在武汉中心城区的项目，也是观点采访过的，就是燕雨光年项目，这个项目我也深度沟通过，我觉得它比较新的一个点就在于它的小区不是我们现在看到的商品房泛会所的概念，全龄化服务业主。它是两栋建筑，有一栋是4层楼，另外一栋是5层楼，每层楼有针对性的解决一个问题。

比如养老、体检、健康，不光是4点半学堂，还有游乐、食堂，而且饮食是安全健康的。还有武汉正在做的的第四代建筑也有很多这方面的考虑，中建、中海、绿城、保利、龙湖、建发等等都在做这样的建设。我们要关注到一个趋势，文旅和康养不能脱离房地产谈新概念，也不要脱离城市、脱离中年人去玩一个新的概念，还是要回归到生活，回归到每一天。

黎振伟：康养跟文旅在我们的身边。刚才郭总说建设部新的规划出来，很快就要实施，希望让城市更有活力。

最后我们的对话也要结束了，今天的主题叫融合发展，我想更大一点，我们回到刚才讨论的康养和文旅，我们如果要把康养和文旅做好，你们认为最关键的在哪里？

郭鑫：不忘初心，做好自己。

田海成：康养、文旅、艺术、地产看似是不相关的几件事，但是把它融合在一起就是生活，所以做好生活方式，把文化康养化、旅游生活化。

章隆：我觉得应该是选择，郭总讲康养的国家政策和大行业的发展，如果这个项目在三亚是一个康养度假养老的项目，它百分之百会成功，所以我觉得选择更重要。

邵宇：我觉得是十年磨一剑，花心思做一件事情，然后要结合时代的潮流，包括这么多新的媒体，还有AIGC的东西，跟上潮流，并且潜心去打磨。

黎振伟：跟上潮流，拥抱科技，用心做。

葛潇白：我觉得是平衡，之前在房地产大发展的时代，我们追求的是一种极致的效率，但是文旅地产很明显如果追求效率的话，就失去了它的人文元素的糅合，所以在两者之间要取得一种平衡。

黎振伟：平衡是最难的。

秦歌：我觉得是情绪价值，就是把文旅、康养产品的情绪价值发挥到极致，满足人类对美好生活的向往。

冯毅成：我认为是大数据，我们要充分利用大数据时代，精准地去研判，然后做顶层设计。

黎振伟：谢谢各位，我们的对话到此结束。