霍炳辉：轻重井举，资管破局 | 2024博鳌资本大会

本文为霍炳辉先生在2024博鳌资本大会上发表的主旨演讲。

霍炳辉（金地商置财务管理中心总经理兼金地草莓社区总经理）：各位上午好！很荣幸今天有这么一个机会得到观点论坛的邀请来到博鳌跟大家分享金地草莓社区在过去几年，在长租公寓、租赁住宅板块走过的路和积累的经验。

首先给大家介绍一下金地集团，相信在座各位对金地集团都不陌生，一个老牌的开发商，除了传统开发商做的建住宅、卖住宅这个行当，金地集团还有其他各个主力的板块，包括代建服务、商业地产、产业园区开发和运营，以及长租公寓、租赁住宅的运营，等都是金地集团的业务范畴。

金地集团在泛地产板块至少布局了这么几个主力的航道，也是致力于长期在这个航道里面深耕。

接下来简单介绍一下金地草莓社区，我们从2015年就开始考虑做长租公寓行业，截止到现在我们已经获取的房源有24000多间，已经运营的有16000多间，从规模来看并不是很大，但是我们一直秉持稳健经营的态度，无论是投资还是经营管理方面，我们还是适当地把握数量和质量之间的平衡。确保我们经营的每间房、每个项目都是达到我们要求的标准。

接下来介绍一下长租公寓行业，我是从2019年开始管理长租公寓这个板块的，过去几年我们也可以看到，从政策端几乎是每一次中央、国家大方针的发布，都少不了保障性租赁住房这么一个关键词，尤其是7月份的二十届三中全会里面也再次强调了租购并举的住房制度，还有要持续加大保障性住房的建设和供应。这也是为我们这个行业持续发展打下了一个很稳健的政策基础，说明我们都走在一条正确的路上，我相信大家对这方面是没有分歧的。

我们也经常跟金融圈的朋友交流，目前的情况下，确实这也是很少见的，在房地产板块里面还可以持续做有效投资的细分航道，也是非常难得的行业。接下来我想借这个机会给大家分享一下我们过去几年做过的一些项目，这些项目为我们积累了丰富的经验，也说明了我们在这个行业，尤其是在资管细分板块里面可以做哪些事情，我觉得还是很有价值和意义的。

首先可以看到草莓社区在2023年底在北京落了一个租赁社区的项目，这个项目的产权是村集体的，这也是北京特殊的情况。上海的保租房供应模式是R4，北京是没有R4的，都是以村集体用地的形式来提供租赁住房，作为主要的供给来源，我们作为操盘方，在里面起到的角色是非常关键的，我们看到村集体是土地持有方，但是他们没有任何的开发和运营能力，也不可能支持2000多间住宅项目的开发。区属国企也在里面，无论谁去开发经营这个项目，都必须跟区属国企一起把这个事情做成。还有很重要的一点，既然要建房子，肯定有大量的资金投入，我们也要找到合适的资金方，愿意投入到村集体用地这种性质的保租房里面去。

我们作为一个操盘手，就把这三方的诉求跟关键点，以及他们的红线有机结合在一起，促成了这个项目。一方面我们能够让这个2000多间租赁社区项目能够推进，这个项目的土地其实已经闲置了一段时间，因为我们在其中积极斡旋，所以这个项目能够正式启航。同时我们也使村集体的资产得到有效的盘活，不然这块地在村民的手里，还是处于一个晒地的状态，不可能产生更多的经济价值和社会价值。我们做了这个项目之后就能够起到一个很好的作用，为村民带来稳定、可持续的收益，这样可以使这片土地可以迸发出它的社会价值，我们在其中也起到非常重要的作用。

这个项目的经济账方面也是非常好的，我们算过5年的平均EBITDA率，可以达到7%，因为它所处的位置非常好，虽然在昌平区，但是它离海淀区、中关村这些IT人口密集的地方只有四五站地铁的距离，可能也就20分钟的通勤时间，所以它也是为海淀区的工作人群提供了非常好的居住选择。

这个是我们在过去一年时间做的一些工作，这个项目现在已经进入了全面开发的阶段。也是得到了昌平区政府各级领导的高度认可。

刚才说到北京的模式主要是集租地，上海的模式就是R4，更偏向于市场化的土地出让、开发、建设和运营。我们在上海宝山片区也落了一个项目，也是2000多间的规模，跟北京的项目是差不多大小的，这个项目我们也是把区属国企和资本方联动在一起，也落地了这么一个具有代表性的项目，这个项目预计在明年年初就会入市，现在建设的进度还是完全在计划当中的，也基本上达到了接近竣工的状态。指标也非常好，因为对重资产来说，如果一个物业能够稳定，取得6%以上的回报，无论是我们后续通过险资或者通过REITs的形式退出，其实还是有很大的空间。

刚才说到的可以理解为一手土地，都是从政府来的，无论是集租地，需要通过政府的首批，或者是R4用地，也是通过政府的招拍挂用地。我们也看到在二手土地里面，也是有潜在的市场空间可以挖掘。我们在上海杨浦区也有一个项目，这个项目只有600多间的规模，但是它所处的位置是城市的建成区域，而且附近1公里范围内就是外滩，有美团、字节和B站等头部的互联网企业，都已经落子在这个区域，所以在出租方面是没有任何问题，而且目前看，我们预计这个项目的出租租金水平，比我们投测的时候要高出非常多。这也证明了我们在成熟区域里面挑选优质土地资源的眼光和实力。

这个土地为什么是二手土地呢？它的来源相对来说历史是比较长的，它属于上海第一块工业性质改成R4性质的土地，也应该是没有先例，我们这个土地做了之后，这类的案例也比较少，所以这也是一个比较特殊的案例，也说明在成熟区域里面一些土地变性的机会，也是值得我们去留意和关注的。可能数量不会很多，但是这些成熟区域的土地本来就是比较少的，它的土地价值是非常有挖掘意义的。

除了一个项目纯做R4、保租房，金地在综合体、多业态的综合开发和运营上也是有非常多可圈可点的地方，比如说我们在上海有一个综合型项目，它除了公寓以外，还有购物中心，这个地获取的时间是2015年左右，我们觉得在地铁上盖这么一个位置里面开发运营综合体的项目，对后续价值的增长，土地红利的持续性的发掘还是有很好的示范意义，所以我们做了这么一个尝试，今天来看这个尝试是非常正确的，我们在上海九亭站这么一个地铁上盖的地方，建了一个购物中心，然后我们把本来是可以作为出售的公寓自持起来，没有散卖，做了这么一个社区，大概有1000间的规模，现在来看这已经成了一个很好的承接漕河泾片区IT人群居住和生活一站式解决方案的目的地，因为这个地方离漕河泾非常近，这有证明金地在综合体，尤其是商场+公寓方面的实力。

除了购物中心和公寓，我们也在尝试别的业态组合，对我们的土地价值的挖掘，比如说金地还有一个拳头的板块，是我们的产业园区的开发和运营，我们的产业园区政府也都一直在强调职住平衡的概念，不希望每天大量的人群出现钟摆式的移动，这也会对城市的交通带来很大的负担。我们的产业和租赁怎么联动起来？

我们在闵行区做了一个尝试，在金闼人工智能社区，这是以人工智能作为主要业态的产业园区，我们也会匹配相应的居住配套，包括单间、多人间，除了居住之外还有休闲区等等适当的配套，这个项目也得到了上海市区两级政府多位领导的参观和认可，包括区住建和市建领导多次参观，也要求我们把这个产业和公寓怎么联动，怎么做出一些职住平衡的配套型产品，给政府提供一些建议，我们在这一点也很有信心，在职住平衡的细分航道里做出很好的尝试，毕竟在金闼人工智能园区这个项目里面我们还是积累了不少的经验，包括户型的安排、租赁人群的来源等，我们都积累了不少经验。

刚才说的都是一些新建的项目，无论是二手土地的新建，还是综合体的新建，还是纯的租赁社区的新建，我们也看到了在社会上有大量的已经建成的物业，可以理解为我们的改造翻新的市场是不是还有一些机会呢？我们在深圳也做了这么一个尝试，跟我们合作的是一家国企，它手里面是一栋比较破旧的宿舍楼，但位置非常好，就在腾讯大楼的附近，可能走路5到10分钟就能到。经过我们的论证、改造、翻新，包括后期的全委托的运营，这个项目可以说焕然一新，脱胎换骨。

原来它作为一个宿舍的时候，它的租金可能2000块钱都够，但是我们改造完了之后，不到两个月时间满租，租金超过5000块钱，作为业主方他们投的改造支出不到2000万，而且最后在一年时间里面，他们已经实现所有投资的回本，这一点也成为这家国企内部的亮点项目，也推动他们进一步挖掘存量的资产，跟我们继续进行深度的合作。

这些建成物业里面，通常在一些核心城市里面都看到有非常多，尤其是国企手里的存量物业，包括仓储、旧的办公楼、宿舍楼，地理位置都非常好，但是对国企来说，它本身没有专业的对于持有住宅开发、改造和经营的能力，大量的资产沉淀在下面，都在睡眠的状态，这也是我们接下来作为资管这么一个细分航道需要挖掘的部分。

刚才谈到了金地在各种各样的板块的项目来源和项目性质，我们都有落地的案例和非常丰富的经验。为什么能把这些事情都做出来呢？取决于我们内部多元业态共振的优势，金地现在已经不是一个单纯的开发商，它在商场的运营、产业园区的开发运营，包括持有住宅的开发运营，当然还有销售型住宅的开发，都是它的主力赛道，这方面我们都有成熟的团队和机制管理。

尤其在过往几年，我们跟政府商讨一些综合型用地的时候，金地在这方面的优势还是比较明显的，因为政府只需要找这么一个合作伙伴，它不需要自己再去做管家的角色，去做中间的勾兑，因为对政府来说，这是一个非常费劲、吃力不讨好的活，当然找一个单位来干完效果是最好，内耗也是最少的。

这是我们的一些项目的实景图，也都体现了我们的产品能力，产品和服务也是金地草莓社区在这个航道里面能够持续运营到今天最重要的一个法宝，也是我们后续作为资管航道里面，能够实现我们价值的非常重要的地方。这也是我们过往这么多年积累下来的经验，包括满意度等等我们比较重视的指标。比如在营销方面，我们一直强调两条腿走路，我们短期内不可能完全摆脱第三方渠道，但是我们还是要坚持自有渠道把这个活干下来，这样才能体现我们的价值所在。

我们的租客都是年轻人，在品牌IP周边方面我们也做了不少的尝试，对我们的用户黏性也产生了非常积极的效果。

在资管这个航道里面，金地草莓社区在投融建管退这5个方面都能贡献非常大的价值，在刚才我们介绍的项目里面也都充分做了一些讲解。

我们的合作方式也是非常多样的，可以有轻资产的纯委托的模块化的输出，也可以跟金地一起成立一些股权投资基金、私募基金，去投一些非常有潜在价值的项目，这也是我们比较乐于见到的一些合作方式，而且现在也有一些在管道中的项目，也是按这种方式推进的。

今天很荣幸有这么多同行，包括一些金融机构的朋友在这里，也非常感谢组委会给我这么一个机会代表金地草莓社区做介绍，希望在接下来的日子里面，在这个正确的航道里面跟更多的同行碰撞出更多的火花，也希望跟我们的一些资源方、土地方和资金方形成更多的合作。金地还是一个做实事的公司，它还是很希望能够在鼎力支持的方向做出业绩。

我的分享就到这里，谢谢大家。