冯睿：资管时代住房租赁发展新机 | 2024博鳌资本大会

本文为冯睿女士在2024博鳌资本大会上发表的主旨演讲。

冯睿（招商伊敦副总经理）：各位嘉宾、各位朋友上午好！我是来自招商蛇口旗下从事酒店及公寓业务专业公司招商伊敦的冯睿，早上也吸收了很多专家、学者对宏观市场、资本市场的分析，真的是非常受教，启发良多。接下来我更多会从行业中观和企业微观方面与大家交流探讨，今天也是接到观点的命题作文，谈谈“资管时代住房租赁发展新机”。

过往这些年，住房租赁行业从业者有两个痛点，投资端叫做“算不过账”，整体国内房地产市场的租售比普遍很低，租金回报率低。第二是融投建管退的路径，一直到2022年首批保租房公募REITs发行后，才真正实现了部分市场的打通。

在路径打通后又面临的问题是，如果资金成本还是很高的情况下，我们的回报率能不能达到资本市场的要求，我们真的能实现退出吗？时至今日，我觉得看到了一丝曙光，首先可以看到我们整体的租售比或者租金回报率随着房地产市场大周期的变化，以及租赁住房基于刚需而形成的相对稳定的租金水平增长，数据显示过去十年我国CPI中房租分项年均涨幅超过1.2%，所以我们对未来租金回报率的合理回归还是保持比较积极的看法。

另外，2022年以来4只保租房公募REITs的发行，今天看来还是不错的，主要也是依靠相对刚需的长租市场需求，保证了较高的出租率以及现金流分派率，还是受到了资本市场的认可。再加上上海宽庭5支REITs整体发行到现在为止，整体涨幅超过12%，高于其他业态，也给资本市场也提供了一些信心。

从政策端，刚才很多专家都讲了REITs，我不再赘述。值得一提的是，在刚刚过去的7月，发改委牵头又再次对基础设施公募REITs发文，我们也关注到在租赁市场的底层资产从保租房、公租房再次进行了一个扩容，按照总体的文本规范讲出来，叫做专业机构自持，不拆分单独出售，且长期用于出租的市场化租赁住房项目，都是可以纳入我们的底层资产，同时根据之前的节奏预计，我们认为这样的政策出台，陆续就会有非常多的市场化长租公寓，而不仅是保租房在价格以及租赁对象受限的项目，也可以装入公募REITs，这将大大拓宽整个行业资本流动的可能性。

关于低息时代很多专家都讲了，是给了我们一个契机，就是我们和资本市场的要求有相向而行的机会。无论是资本市场的发展，还是中国房地产市场的发展，无论新加坡模式还是美国模式，大家都有一些分析。从微观的企业发展来说，我想从这个案例里面可以看到，案例的主体凯德集团，它在1997年金融危机之后，新加坡房地产市场受到巨大的冲击时做出被迫的转型，同时1999年到2000年，新加坡政府为了提振经济，做了大力发展REITs市场的政策的支持，和今天我们的保租房所面临的市场环境，无论是行业环境还是政策环境，都是蛮像的。凯德集团从2002年发行第一只公募REITs，到2010年又陆续发行了5只，到今天已经发展了22年，前10年的高速发展，也形成了从传统的开发销售变成了开发资产和自持资产大概2比8配置的格局，形成了REITs+PE Funds双基金配对运作模式，和今天我们面临的从事租赁住房业务背后的一些地产公司、开发公司、综合性发展公司，面临的问题都是一样的，大家的路径都非常清晰。

在租赁住房商业逻辑合理化、退出路径走通之下，下面我更多的是从行业操作层面跟大家做一些分享和交流。从供给端来看，首先是R4用地，但从十四五规划保租房的供应，截止到今天我们看到主流的人口净流入的城市的完成率都达到70%、80%，接下来供应预计有所放缓，那么其他新增的供应来自哪里，我们看到的是商业和商务公寓的指标，这一块需要有更多的业态形式保证它的有效运营。在7月份刚出的公募REITs的政策里面也提到，针对产业园区的配套宿舍，也纳入了REITs的底层资产，所以未来产业宿舍也是可以关注的。存量方面，国内许多物业到了一定的年限需要翻新的阶段，所以我们也可以把一些办公、酒店、非居等等功能性物业转变成租赁公寓。

这里有几个案例跟大家分享，一个是我们在北京朝阳区的一个写字楼项目，1996年建成的北京华商大厦，我们在四五年前启动改造的时候，它已经远远落后于中央CBD周边的高档写字楼，改造前我们的坪效不到150，出租率逐年下滑，同时因为非常老旧，运维成本逐年攀升。在这种情况下，我们把这栋楼重新定位成中高端服务式公寓，长短租结合，命名为壹棠服务式公寓，也是我们公司旗下中高端市场的服务式公寓品牌，这个项目的体量比较大，改完之后房间数量将近500间，我们用40%做长租，60%的部分结合北京的旅游、商务派遣市场做了中长租及日租的生意。从目前来看收益还不错，坪效达到380，在暑期旺季结合日租，满租的频率非常高。

另外是宿舍改造，原值低，伴随城市发展，产业升级，原来住宿舍的客群也离开了，在这种情况下，我们也对我们深圳的一个宿舍项目，大概9栋楼，400多套宿舍进行改造，2019年改造完命名为壹间公寓，它的坪效也实现翻倍的提升。

另外是酒店改公寓的案例，也是我们自己的一个小酒店。可以看到它的坪效改前改後的差距不是很大，我们还要进行投入，这个账好像算不过来，但综合到酒店和公寓相比，在人员配置、运营成本和毛利上的差距，我们改造完之后，管理的精力和成本少了很多，毛利润也是有翻倍的提升。这些资产都会成为新一代扩募资产的选择。

关于需求端的一些新机，长租公寓行业近10年大家普遍聚焦于青年白领公寓这样的主流市场。未来保租房的供应量大大增长，拉低了未来的溢价可能性，大家可能会回来反思一下我们的市场需求到底还有哪些细分的可能性，同时结合自身的禀赋以及资源配置，可能在哪些赛道或者细分市场可以做精做深，这边我不再赘述，大家都一目了然。

我想分享的是，根据客群的需求不同，我们提供与之匹配的产品特别是硬件产品，其实是相对容易匹配的，因为我们也是传统的开发商背景，做产品是非常擅长的。真正难的或者说需要长期积淀的是对于软性的服务和运营能力的积累，不同的客户的敏感点确实是非常不一样，要求团队的能力和落脚点也是非常不一样，这一块可能不是简单粗放的继续增量发展规模就能实现的。

从时长的需求来看，我们也可以看到，现在我们做的很多产品都是复合化的，短到日租，长到年租，甚至我们有些人才公寓因为政策的稳定性和优惠期的时间是3年，所以多年租都是非常有可能的。在不同的细分市场上，一方面对我们运营能力侧重点要求不同，另一方面针对运营成本的管控和客户的敏感点的契合方面都是有非常多的可以挖掘的点。

这里给大家介绍一下招商伊敦目前主力产品线壹间精品公寓，以及中高端服务式公寓壹棠服务公寓之外，我们对自己的存量资源做了一些探索，包括我们的企业dorm系列、壹栈人才公寓系列，一直到高端别墅类的租赁产品，过程我们也体会很多，比如别墅客户的租期稳定性，以及即便在当下的经济环境下，租金递增率的保障是非常高的。结合不同的城市、不同的需求，我相信市场细分将是未来这个行业一个新的机会。

最后分享的是价值细分。到今天为止我们行业大部分的玩家的营收90%以上都来自于租金收入，未来我们需要为资本市场交出更好的答卷，有更好的收益能力和溢价能力，其实更多的是基于服务力之上客户需求的挖潜，以及我们对手里资源的整合。

从最基础、最传统的物业服务上升到今天已经非常成熟的租赁社区的服务，再到接下来很多我们自己已经在尝试的同城多店的联动增值服务、全国品牌化联动的服务，像招商伊敦非常有优势的酒店业态，甚至是餐饮方面的服务，其实都可以作为定制类的套餐策划。在现在工作压力比较大，大家精神紧绷的时代，虽然我们的主力客群的消费力不同，但是他们都需要有人了解他们的同时，在他们的空余时间提供除了住以外的周边衍生服务。以前大家担心的是所有的增值服务背后都是带来高额的成本，一不小心可能入不敷出。但未来要做整个行业的增值或者收益的增值，我觉得基于现在的科技创新和系统化的支持，还是未来可期的。

以上是我的全部分享。最后占用一点时间介绍一下我们公司，招商伊敦是招商蛇口旗下的酒店及公寓的专业运营公司，我们致力于成为中国领先的公寓及酒店资产管理运营公司。

目前招商伊敦在全国进驻了25个城市，进入2个海外国家，大概330万平米的管理面积，120多个项目，5万多套房间。

在产品线上，有长租板块，还有酒店板块，伊敦商务和度假酒店自有品牌，同时我们也和各大酒店品牌集团有合作，希望未来也可以和各位有更多的交互。