蔡云：商业地产在调整中前行 | 2024博鳌商业大会

本文为蔡云女士在2024博鳌商业大会发表的演讲。

蔡云（中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员）：尊敬的各位同行，很高兴又一次齐聚在博鳌，探讨关于商业地产的问题。商业地产从房地产开发角度来讲，最早是提供商业运营载体的。商业地产作为房地产的全新课题，这么多年以来不仅提供载体，我们要跟商务、财政、旅游，跟各个方方面面相关的行业在一起，构成了商业地产。

每年谈到商业地产这个事，一年比一年有了更多的感慨，一年比一年它的边界越来越小了，同时一年又一年我们发现这个世界原来是我们并不熟知的世界，需要每一步的去探讨。 今天会务组在让我谈商业地产问题的时候，加上我看了看特别是8月以来国家密集的关于消费、促进消费的政策，我想对于我们未来的商业地产发展，可能是国家政策会起到积极的促进作用。

因此，我们怎么去激发服务消费的内在动力，才是我们促进商业地产发展方向的手段。 可以看到我们国家商业地产的现状，大家可以用很简单的思维来讲，商业地产一直在说“狼来了”，我们有购物中心的规模超建的困惑，同时有电商的困惑等等。

今年看商业地产的供应端，待售面积达到了历史最高水平。2024年6月份以来，全国竣工的待售住宅面积3.83亿平米，商业办公楼5211万平米。待售商业营业房面积1.43亿平米，同比增长2%。

再看我们需求端，现在已经供应出去了，有多少来需要我们的商业面积呢？我们可以看到需求端办公楼和购物中心的低效利用是非常大的。可见存量看到2023年的年底统计，大概北上广深的房地产的写字楼的空置率，仅仅写字楼空置率达到23、24、26，二三线城市更差一些，到了四五线城市空置率达到四五十了，低效利用对于房地产特别是商业地产的正常运营来讲非常差的效果。购物中心的存量，购物中心开业、关心天天在我们面前上演。

我这边统计不同的口径，我拿营商网的统计，购物中心存量大概是5.7亿平方米，存量继续放缓到63%，可见购物中心只是规模以上的，如果在三四线城市市场更不好的情况下可能要高于这个数字。我们今天谈房地产市场，确实是到了至暗时刻，在这个时刻当中，每一个从业者怎么去做是更重要的。 现在是全面下降，投资下降，新开工下降，销售下降，所以整个市场布局也聚焦为核心城市了，低能级城市会差一些。

但是从存量看，我们看今年商铺和写字楼是以价换量，写字楼倒有些缓慢增长。在购物中心、写字楼两个方面来讲，写字楼的复苏一般是优于购物中心的，因为它跟市场经济和社会经济比较相接近，而且受到社会晴雨表非常厉害，这种情况下写字楼的租金涨幅虽然收窄了，但是以价换量了，所以写字楼还有活的空间。

上半年大宗交易反而活跃了，比如说上海是32笔，大概是207亿，北京是20笔大概228亿，所以商业地产市场是综合的市场，不光以写字楼、购物中心出租率，更在于资本市场的追逐。资本市场可以带动商业地产市场的活跃。

第二是看购物中心的原因，造成的原因是老生常谈，也就是疫情的影响。我们知道人们消费都受到了影响，同时整个市场，包括教培、美妆等等都受到影响。更可以看到的是，以前我们青睐的主力店超市现在关铺率也非常高，比如沃尔玛、大润发，整个市场传统产业面对着高租金、运营成本、电商转型失败等等。原来我们在购物中心主体的超市，其实不是我们现在表现最好的行业了。

再就是城镇化速度放慢了，去年年底已经达到65%多了，到今年来看，世界可以看到百分之七八十的情况下城镇化速度会放缓，放缓就会带来经济结构的变化。我们老百姓的消费和城镇化速度发生了很大变化。

三是商业地产的市场扩张明显了，我们可以看到商业地产房地产企业的拿地减缓了，投资减缓了，对于商业来讲，开发企业更加谨慎了。我们做房地产开发的，对商业本来就是很不熟、很外行的。这些年经过锤炼，我们形成了商业地产的行业。但是最初来讲还是投资，投资的结果是要运营产生收益，这个系统没有打通，商业地产还是遇到了很沉重的问题。

再就是消费行为发生变化了，市场竞争日益加剧了，可以看出我们消费者收入减少了，市场遇到宏观调控的影响，需求也减弱了，特别是非必需的消费也减少了。这时候，可以说商业地产确实遇到了前所未有的挑战，我们商业地产从高增长变为高质量发展的时代了。

我们再看现在内在动力的分析，在整个市场来看，服务业增长非常快，所以说在整个市场来看，特别是服务零售额增长上半年是7.5%。同比同期的商业零售增速高了4.3个百分点。我们的需求还在，消费还有，实际上消费一直是在的，只是高低的问题和需求量大小的问题，全国特别需要注意的是这次看到全国人均服务性消费指出增加了9.2%，一般的必需品，像一个女同志的衣橱里的衣服足够满足了，她的消费层次和结构不一样了，可是服务性消费增加了，所以占人均消费的比例越来越高了，大家需要体验式的消费，需要贴身的服务，需要市场跟自己密切的合作。

“两会”以来，开发企业、社会也好，包括旅游、财政和商务都提倡打造场景性消费。购物中心很多深耕了多元化、小众化，比如特色商业街搬到购物中心。我来之前在北京看了一个项目，北京首钢的项目喜隆多（音），他们不惜花费大量空间打造室内的海底世界，同时有美人鱼表演，在顶层打造熊猫世界等等，按照商业地产来讲都应该是每一寸要产生收益的。

第二是年轻的消费，把年轻人引到购物中心来，包括这次奥运会的滑板、街舞、电竞、二次元等等赛事，年轻人是这些方面的生力军，也就是全面健身。通过购物中心不同的内容，打造全年龄链、全产业链、全内容的购物中心主体，可能是我们未来的发展方向。

第三是从尼尔森的数据可以看到，到未来的12个月当中，中国消费者意愿，一是子女教育，现在教培又开始了；二是日杂，国内旅行19%，家庭娱乐12%。同时看到生鲜、日杂、保健品占大头，这些东西促进了整个消费的大基数。我们购物中心是可以考虑消费市场应该是无穷无尽的力量是在的，关键是你怎么创新来打造它的潜力和无穷。 最近北京有一个红星牛奶，我们从小在北京生活的很早的一个牛奶，就是个奶粉，但是现在打造成有烘焙、牛奶鲜品等等，打造的餐饮和娱乐非常好，产生了高附加值，这是我们将来发展的方向。 再就是我们商业地产本身的企业降本增效，做整个市场上的数字化。

同时，我们再优化资产结构，特别是这次消费（促进）出台以后，很多购物中心都在促进自己收益率的提高，打造自己的管理运营能力，实现资产证券化支持下的资金的缓解。让我们从销售、运营、开发到未来当中的资金链的打通起到积极作用。今天中金的李耀光也在，几单REITs给我们带来了活力的思维。

再就是政策层面，从大概3月份以来，整个市场的政策有非常积极的促进作用，比如说“两会”报告提出加快推进现代化的产业体系，同时发展新质生产力，推动经济实体的良性循环。3月份商务部国务院又出台了关于促进餐饮行业高质量发展，餐饮行业对我们购物中心在发展过程当中，有人曾经戏称购物中心是百姓的大食堂，这个食堂给市场带来了活力，怎么把食堂做好促进购物中心发展？国务院、商务部都有很具体的说法。4月30号政治局提出统筹消化存量，实际上昨天在陈启宗先生讲的当中我注意到一句，他说香港的经济危机对房地产不是住宅，而是商业地产的危机。作为我们来讲，或者是整个市场来讲、整个政府来讲，要特别重视存量商业和存量地产的影响措施。

我们看6月份国家发改委关于消费新场景，发改委部门对于消费新场景的培育这样去重视，可见我们购物中心打造新场景应该提上很重要的议事日程了，这个新场景对于消费来讲有极大的促进和拉动作用。全国各地包括天津等等地方都有相应的配套措施。 我们看到进入了8月份以来，几乎是两天一个政策，特别是7月底召开政治局会议，把服务消费作为消费扩容升级的重要抓手。到了8月份以来，我们看到5号、6号、7号、十几号，包括我们来三亚的路上，我们的政策都在不断出台。特别是三中全会以后，对整个市场的消费经济做了很大的输血，同时对整个新质生产力提出了要求。

这样我们可以看到各个部门已经把促进消费、激发潜能，包括文旅、医疗、教育、家政等等，都作为更加便利化的措施。这些政策可以说非常贴近老百姓，商业地产所做的一切也是要贴近老百姓、贴近消费者，这样引导了促进消费的作用，同时引导了高质量的发展作用。

三中全会有一个《中共中央关于进一步深化改革推进中国式现代化的决定》，我们可以看到教育、科技、人才是中国现代化的基础，那是战略性的支撑。要加强我们的企业科技创新的主体，培育和壮大科技领军的机制。这种情况下，我们可以看到持续发展的促进科技类企业，促进了我们的写字楼、产业园区、办公租赁，同时带动了商业地产的发展，这是融合的市场。

刚才我在会下特定请教了大悦城的田总，他们公司基本上这几个板块是分开的，但是这几个板块也是相连的，无论企业在投资的比重是多少，但是在整个市场环境当中是一个相关的行业，所以写字楼、商铺、产业园区同时拉动商业地产、旅游地产、康养地产的融合发展，这是将来发展的稳定态势，我们可以看到当前的政策盘点对于市场的影响。

再看看未来市场，商业肯定是要搞的，无论是哪个时代、经济状况，商业是有的，小到我们的柴米油盐、大到生活需要。在未来的商业当中，可以看到城镇化水平不断提高，同时商业、经贸也更加繁荣了。在这个情况下，商业地产需求也会不断增加的。商业地产在城市经济当中的引擎作用也越来越发现，当我们的衣食住得到一定的满足之后，人们需要更高的精神需求和交流，商业作为空间载体肯定有发展的空间。

目前我们国家城市化水平一直在发展，确实较高了。城市化的固定商圈已经形成了，包括城市群也形成了。在固定商圈当中，老百姓知道在哪里消费是一个综合的、方便的、便宜的，或者是活跃的市场。在这种情况下，人们生活水平越加提高，消费占比更加提高，服务业空间的打造和提升更加重要了，我们运营的方向也就很加明晰了。

另外是宏观政策将继续发力整个内需，可以说促消费、推动消费的内在潜能的释放，再就是激发经营主体，用这些支撑商业地产的恢复。 商业地产企业肯定要把握现在的时光，这种时光通过不断的创新。通过我们把整个不同行业的融合在商业空间当中，肯定会创造稳健发展的方向。

再就是整个响应国家稳增长的号召，通过精细化的运作。以前粗放的经营或者现在在经营当中还是处于传统的经营方式，我们可以看到事实教育了我们，这样的商业地产、购物中心基本上在掉头当中、改革当中关的、停的都有，怎么样去谋求新的发展？这是我们很重要的方向。特别是我们看到最近北京、上海等等大城市有一些很传统的商业在整改当中。比如北京的双安（音）、北京的当代等等，包括上海等等的都在做整改，为什么要整改？就是需求新的增长突破。

展望新的一年，我们总归要发展的，社会要向前进的，所以我们商业企业在发展当中借助市场的优势，借助金融手段的促进和创新，进一步增加我们的数字化建设，同时把资产优化的结构政策调整或资产优化的政策和手段进一步扩展，这样我们的发展会越来越好。

随着我们宏观经济的逐渐复苏，大家会在这个场所当中，大潮过去了，就知道什么是真正的商业、真正的发展空间了，我想我们在整个的发展当中会得到更好的发展。 现在看来，我们对于购物中心来讲，购物中心多元化不是以前的单一了。同时，休闲、度假、文旅、康养进入了商业地产市场了。也就是说，原来讲的盒子、街区承载的内容是更加多种多样的。特别是我们社区消费，我认为现在开发企业前些年的高歌猛进，在开发小区当中商业有配套，但是这种配套没有贴近居民。打通最后的一公里，其实靠很强大的社区商业，这是我们社区商业现在要发展的很重要的一方，这也是我们未来发展的方向，也是把存量活化和存量利用开发，优先利用的很重要的一方面。

对于开发企业来讲，我们的科技发展也是很重要的，促进产业园区需求的发展。 同时综合讲讲整个商业地产的市场，就是科技发展、办公楼租赁发展等等，随着市场经济发展不断的会活跃、会发展的。 最后是城市更新，这是我们发展方向。这么多城市更新，去年大概6.6万个城市更新项目，投资了2.6万亿。

可以说在当今的市场环境下，房子是不缺的，但是缺的是内容、创新、怎么样发展。在这当中，我们文旅、医疗、教育、家政、康养等很多便利化措施进入了商业地产的功能里面，这样营业性的用房将大大提高使用效率。 我们整个社会经济发展的水平不断提高，大家应该有信心，尤其是商业地产，商业地产在整个经济发展当中是最活跃的因素。

因此在这个情况下，我们作为从业者非常有信心，希望大家不断创新。中国房地产协会也一如既往去支持大家，给大家提供更好的交流环境，同时也期待每年的博鳌论坛让我们有交流的机会，让我们更贴近企业，让企业更贴近市场，这是我们的目的，谢谢大家！