葛潇白：险资不动产投资趋势 | 2024博鳌资本大会

本文为葛潇白先生在2024博鳌资本大会上发表的主旨演讲。

葛潇白（瑞银香港投资银行部地产团队执行董事）：各位来宾、各位业界同仁早上好，非常感谢观点的邀请有机会在这里跟各位分享一下险资近期的投资趋势。

在中国利率整体下行的时代，险资整体更加注重配置长期稳定产生可分配收益的优质资产，而对于资产的原始权益人来说，与险资形成战略合作也获得了长期的资金来源，绝佳的结合点导致了近几年险资不动产交易不断升温的目前的情况。

对险资来说，我们总结了两个大的不动产资产配置的趋势，第一个趋势是整体由侧重债性向对股性更加宽容的转变。二是总体险资不动产投资的总体规模结合目前国内市场环境跟发达国际市场相比还有充裕的上升空间。

对于资产的原始权益人来说，我们也总结了三大战略意义：第一是通往公募REITs的时间换空间的道路，通过Pre REITs阶段在合规性、运营表现和投资人群体认可度方面都为公募REITs做准备。第二是实现了资本的回收，以支持更好的业务增长。第三是为原始权益人找到长期的资本伙伴，险资投资对标银行融资和债券融资，平均年限可达到5—7年，而且在Pre-REITs到期之后有可能会视到时候的市场和资产表现继续延续。与其他的资本循环策略相比，与险资搭建基金平台的执行时间较短，估值受整体资本市场影响较小，可以为原始权益人针对核心资产保留管理权，也为原始权益人创造了更加多元化的收入，促进公司战略由重转轻。

这里总结了2023年年初到现在一系列非常精彩的交易，我们有三大观察，第一是资产类别，险资投资人会更加看重供求关系比较健康，出租率比较高，而且租约比较稳定的底层资产。第二是交易的资产规模，一般在20—30亿人民币，如果资产规模超过30亿人民币的大型险资交易，一般有多家险资参与。第三是资产管理人通常在交易之后都会继续运营底层资产，当中有极少数的交易是由险资跟原始权益人先谈好之后，引入一个新的运营方作为共同投资人来参与，但这个不占多数。

根据前面总结的交易来看，我们从基本面、合规性、运营风险、退出流动性等方面作定性归纳，排名比较靠前的是物流仓储、商场、写字楼和工业产业园。而在合规性方面，除了传统意义上的土地、建设、运营的合规问题，这几年险资也非常关注税务和交易结构的合规。

作为分享给大家的建议，我们也总结了险资募资的三大筹备工作，基于我们在过去几年完成的几宗险资交易中形成的经验。第一个是原始权益人要搭建能够胜任沟通强度和服务质量的运营团队。第二是基础材料工作，需要对资产精挑细选，且准备好资产材料、针对薄弱环节进行准备。第三是确认以及识别领投机构，最好是针对对资产类别熟悉，拥有交易经验而且具备谈判能力的领投机构来进行初步的接触，以及特别注重谈判的策略。

最后以《荀子》中的一句话作为共勉：险资募资的路上道阻且长，但是未来必有可期。