新模式还是在探索之中,与时俱进、因地制宜、因企而异来探索,实际上还是动态的,我们永远在路上。
主持嘉宾:
丁建刚 浙报传媒地产研究院院长
讨论嘉宾:
王韶 广东省房地产行业协会会长
朱岳海 海南吉祥置业有限公司董事长、世嘉控股集团(杭州)有限公司董事长
黄凤彬 华发股份首席设计官
陈晓欧 F.O.G 富尚资产集团董事长、越秀 REITs 独立董事
王英臣 金地集团开发管理公司副总经理
丁建刚:谢谢主持人,也谢谢在场的各位嘉宾和现场聆听的,以及线上收看的朋友们。我是第13年来参加博鳌房地产论坛,今年感觉到一个重要的共识是市场仍处在下行的阶段,无论是国家的数据,还是上午陈诗涛女士发布的观点的白皮书,都已经验证了这一点,对此大家都没有争议。
下行的时间、下行的程度超过了预期,超过了业内的预期,也超过了决策者的预期,超过了购房者的预期,超过了市场各方的预期。同时,大家都在寻求突破之路或者解决之道,所以主办方今天给我们的题目是“治本之策”。
这个主题有点大,我们如果在这样一个论坛上能够找到一个治本之策,我们将作出历史性的贡献。上午的时候主持人说,今年前几个月有1000多条政策出台,平均每天5条政策出台,都没有解决问题。所以我们只能是在我们的范畴之内来进行讨论和思想激荡。 今天治本之策的主题是围绕着房地产市场的新模式、地产的改革这样一些话题,也包括刚才几位嘉宾都谈到的从开发到代建的角色转换。
今天参加对话的5位嘉宾有行业协会的会长,也有3位是房地产企业的代表,还有一位是金融企业的代表。可能话题会非常宽泛,会给大家带来一些思考。 先从王会长开始,关于房地产市场的新模式,您有什么思考?
王韶:关于构建房地产新发展模式,我最近思考的比较多,或者说五六年前广东房协,包括我自己也在思考,当时讲房地产转型升级,我觉得这个转型升级跟新发展模式有异曲同工的地方。 讲到现在的房地产形势,我非常认同陈淮讲的,太难了,我们没必要回避,不管再难,我们都要坚持下去。
丁建刚:包括我们来参加这个论坛,实际上还是对这个行业的热爱。
王韶:这也使我想起一句话,识时务者为俊杰,房地产要想在这个时候成为俊杰,必须要顺势而为。刚才保利的唐总讲到三个转变,我还有一个转变,因为现在房地产的底层逻辑发生了很大的变化,我对这个转变的理解跟他也是相通的。
第一个变是房地产的作用和功能已经由之前的推动器转向了稳定器,第二个转变是房地产调控从之前的抑制过热转向了消化存量、优化增量。第三个转变是需求的转变,之前我们的需求更多是为了满足基本居住,现在必须要满足对高品质生活的需要。最重要的一个变化是,我们的发展模式由之前的三高转向了新发展模式。房地产新发展模式,就是我们国家要实现高质量发展的需要。
但我要强调的是,我们的新发展模式是与时俱进的,因为我们的社会、经济不同的变化,房地产新发展模式也应该是与时俱进的,而且这个新发展模式是因地而异,不同的地方有不同的模式,包括接下来的调控也是一样,放权给各地方,一城一策。另外要因企而异,不同的企业有不同的做法,刚才几位代建的老总都谈了一些想法,他们的做法都是八仙过海,能说他不是新模式吗?我觉得都很创新。
还有一个就是因时而异,不同的地方、不同的企业、不同的时代,我们的模式跟新模式都是相对的。 这个新模式要从三个层面来讲,一个是政府的监管层面,第二个是从我们的需求端,第三个是供给端,也就是开发商这一块。并且我觉得开发商是更为迫切一点。
从监管层面来讲,在政治局会议里面都提出,要建立人房地钱要素的新的联动机制,以人定房、以房定钱、以钱定地。这些年房地产的乱象应该说是无穷无尽,通过高质量发展能实现土地+金融这些资源在市场里面实现最佳的配置,这也是三中全会公报里面的一个重要精神。这是一方面,通过这些举措避免房地产市场大起大落。
从需求层面来讲,早几年就提了租售并举、租售同权,建立市场+保障的完善科学供应体系。现在城市之间由于快速干线不断地完善,人员的流动加剧,租赁需求也很大,所以我也看好未来长租公寓方面,这应该是一个新的蓝海。 再一个是供给体系,我觉得必须要洗脑,而且要从老板开始,要树立新的房地产观。现在很多企业都是热衷于赚快钱、赚大钱,在目前这种情况下,大钱、快钱是不可能的。
丁建刚:这三年过去之后,大家这个期望值已经大大降低了。
王韶:对。为了赚快钱、赚大钱,他们把房地产等同于住宅。其实房地产应该是一个基础性、先导性的企业,包括金地的蔡总讲到,他们现在的代建已经涵盖了很多方面,包括政府的公建等等。
其实房地产就是应该要围绕着我们的城市发展,包括城市居民的生活,提供一个高品质的生产空间、居住空间,也包括高品质的场所和服务,这些高品质的服务包括衣、食、住、教、养、娱、购等等方面。在这种情况下,房地产的新发展模式就一定要做到增长的稳定性,不能大起大落。发展的均衡性,不要说房地产一枝独秀,跟相关的行业、产业要协同发展。社会的公平性,不要说有钱人就住豪宅,没钱人就睡大街,那是不行的。
还有环境要可持续发展,三中全会再次强调了绿色发展、低碳发展和循环发展,我觉得房地产企业只有通过生态、生活、生产的努力,才能顺利过渡到房地产新的发展模式。
丁建刚:王会长刚才的发言提到,没有一个现成的所谓的模式,但是与时俱进、因地制宜、因企制宜,要形成一个均衡的发展态势。当然中央政府在2021年提出新模式之后,没有给出任何新模式的确切的定义,在十九大的时候提出要建立长效机制,在2021年的中央经济工作会议上改成了新模式,但新模式没有具体的定义,我完全同意王会长的理解,新模式应该还在探索的过程中,但这几个原则是可以确定的。
王韶:补充一下你刚才提到的长效机制,其实是监管层面的一个新发展模式,建立长效机制非常重要。
丁建刚:接下来是华发股份的首席设计官黄总,刚才黄总已经讲了很多,我非常感兴趣刚才说的实得率能够做到120%,我很动心,我想找机会去珠海到你们的项目看一看。 除了刚才你讲的案例,可以再给我们讲讲,未来从企业的角度来说,怎么探索新的模式,怎么突破现在这样的困境?
黄凤彬:我非常认同王会长和丁院长的观点,一个是顺势,一个是因地制宜或者因企制宜。这个话题我们和住建部的相关领导也沟通过,我们也在出企业的标准,住建部是不是也在出全国的标准,我们也积极的参与。
领导说,这个事没有唯一的标准,在北京可能是要解决采暖加湿的问题,但是在华南要用除湿,他那边能用地源热泵,我们这边用不了,所以我非常同意因企施策、因地施策。 刚才王会长还说到顺势而为,其实倪部长也给了大的方向,一个是高质量,一个是新科技,一个是好的运维和服务。基于这些,我觉得顺这个势,结合企业的情况,我前面讲报告的时候用了大量的篇章说,华发经过了40多年的发展,积累了很多的上下游资源。
我觉得因企施策在于,我们确实是在地产主业下发展了上下游所有的产业链条,包括我们的会所运营、装配式施工公司、学校、华发农业、商管运营公司、租赁公司等等,我们都是结合着上下游,针对我们这个企业目前发展的现状,再结合国家政策的大趋势,制定自己企业的标准,这样提出我们的数字化、智慧化、绿色化和产业化的四化,包括还有十五优。
结合科技+好房子,解决老百姓的痛点问题,比如说噪音的问题,还有物业服务效率和水平的提升。结合老百姓对美好生活的追求,对好房子的功能和科技的需求,再针对国家大的政策,结合企业这么多年积累的经验,慢慢摸索出一条属于华发的科技+好房子的道路。 我们的无人机送快递到露台,也是跟低空经济这种国家大的导向契合的。 前面有几家企业代表发言,他们也是结合自己企业的特点来做的,我们也是找到了一个符合自己企业目前的科技+好房子的道路。
丁建刚:也是从企业来讲你们的新模式。
黄凤彬:对。我们作为珠海国资委旗下的企业,我们能做到这些事情,跟珠海政府的支持是有很大关系的,我们的科技+好房子发布之后,很多其他地方也来交流学习,他们也希望跟我们合作,只要珠海能给的资源,这些地方也能给,我们就可以把这个事情进行复制。
丁建刚:你们这么高的实得率,在规范上有突破吗?
黄凤彬:没有。我们这些操作是合法合规的。当然这也跟珠海的支持是离不开的,珠海的阳台率是20%,上海是不管多大的房子只有8平米的阳台,所以跟各地的政策有关,政府城投来交流,我就说如果要做到这样的房子,必须要政府支持,所以我们说因城施策、因地制宜。
丁建刚:这个信息我们应该传递给地方政府,好在浙江有些地方已经开始松动了,原来只有7%的阳台率,而且大力推行公建化立面,就是全包掉,等于1平方米的阳台都没有了。华发的未来社区参照了很多新加坡的做法,我上周到新加坡去,看到像你们那种每三层设一个公共平台的做法,在新加坡别说是住宅,就是写字楼中也大量应用这种设计。谢谢黄总给我们的分享。
接下来是世嘉控股的董事长朱总,朱总是浙江人,但是长期在海南开发,请朱总跟我们分享一下,我想问您的问题是,海南是中国房地产市场最特殊的省份,您在海南这么多年,为什么在海南就扎下根不走了。大家都认为浙江是很好的市场,你怎么不回浙江?
朱岳海:我是浙江人,2002年到海南,一直在海南做地产,我们在海南做的就是一个海南本土的房地产公司。 我认为这次市场下行对海南的房地产没有什么影响,2018年的时候海南自贸港政策出来之后就全岛限购,供地、报建全部都限了,去年、前年三亚的房价还在上涨。三亚今年和明年的供应量是前面三五年的总量。
丁建刚:就是这两年的供应量大大超过了之前?
朱岳海:对,后面可能还有大批量的核心地段的产品会推出来,从现在开始到明年、后年,还有大量的供应出来,包括有很多城市更新的项目,每个项目都是几百亩的面积,容积率都是3以上,它的供应量很大,但是房价还是有点上升的。海口这两年略微有点供大于求。 这两年我拿了几块地,都是通过土拍获取的,去年这个时候我拍了一块三亚的地王,当时有5家单位参拍,拍到顶格加了50%,到最后我和中海、保利一起摇号,被我们摇中,那个房子计划卖4万左右,楼面地价是17400。
丁建刚:在三亚什么位置?
朱岳海:三亚湾,靠近机场。 但是我们有压力,尤其是拍了以后,到现在三亚有大量的地推出来,可能之后还会更多。但是现在来看三亚的市场是非常健康的,各个县市可能稍微差一点。
丁建刚:我想大家一定有一个疑问,海南全岛限购,哪来的那么多的购房人?
朱岳海:海口的刚性需求很多,三亚有百分之七八十还是外地人来买,但是这个购房资格很容易解决,你在这里交一年的社保就可以购房,或者是注册一个公司就可以买房。 以前到三亚买房子的人都喜欢选择小面积的,现在想要大面积的,小面积没人要。
丁建刚:不是度假了,是准备长期来住了?
朱岳海:不知道,这是目前的一个现状。 丁建刚:是资产的概念还是自住的?
朱岳海:自住的。
丁建刚:原来那些五六十平米的酒店式公寓项目不好卖了?
朱岳海:现在120平米以上的好卖,143平米以下的我们定价卖3万5,200平米的,我们销售部定价5万块,我还把它压了压,大面积的比小面积的单价贵25%以上。
丁建刚:估计您这样说了之后,我们的同行都要到海南来了。
朱岳海:现在推出的都是大面积段的房子,这是一个情况。还有一个情况,我们可能会感觉几年前大公司在三亚造的房子品质都很差,确实海南以前的房子品质不是很好,这一两年对品质的提升非常高,我今年去看了一下,都比我想象中的还要好,什么好东西都会用上去。
刚才黄总讲到实得率的问题,我们公司去年就碰到一个事,我们有一个住宅项目,它的阳台宽度是2米4的宽度,只算一半的面积,前面我们又做了了一个花池,有60厘米的宽度,这样算下来3米的宽度只算1米2的面积。我们这个项目是住宅,市政府后来要求我们把这个住宅办公化,这个得房率非常大。
丁建刚:朱总给我们分享了一个非常特殊的市场。 接下来这位嘉宾是富尚资产集团的董事长陈晓欧,他对资本、金融和房地产市场的关系会谈的更多一点,有请陈总。
陈晓欧:我不是专业代建的从业者,我主要从事不动产金融主要是偏向于做不动产的投资、REITs与资产管理业务,明天会有一个主题的REITs演讲,今天诗涛总也请我参与代建的论坛,因为我在美国是做建筑师出身的,后来改做开发商,在香港也做开发商,对内地市场又比较熟。今天听了一下午关于代建领军企业的介绍,对这个赛道目前状态有一个初步的了解
丁建刚:我给你定义成金融企业,你其实还是代建是吧?
陈晓欧:跟代建很近,因为也是建筑师出身,也是做开发出身的。 我从一个侧面来看代建这个事情,讲两个例子,第一是我做美元基金的时候在美国我们跟一家企业合作比较深,这家企业叫汉斯,不知道大家是否了解,这家企业在美国的知名度跟铁狮门是类似的,这家企业有六十多年的历史,前30年它老老实实的做开发,一直是通过重资产投资,开发、销售,他做的是商业地产,办公楼定制整售给一些企业也做。
这个企业初始时期每10年做的项目是100-200个左右,所以他们前40年大概做了就是四五百个项目,到第50年的时候,老汉斯年纪比较大了,他的儿子接班,他儿子调整商业模式以后,这个企业在第5个10年的时候做到了五百多个项目。他从第5个10年变成了全球顶级的开发商,专注在商业地产领域,这种形式的开发周期和去化周期都比较长。他是怎么做的?
他的儿子引入了资本,他的理念跟万科提的小股操盘的概念是类似的,通过资本的介入以后,他的开发模型转成了代建的模型,当然这是一个专业的代理,也就是Agent他通过跟基金绑定,他的资金在项目中占1%到5%的投资额度,目前汉斯在国际市场形成品牌以后,他投资的额度只有1%。但通常他都要投至少1%进去,要成为股东。
另一方面,投资商看到他投了1%也放心,觉得他有资本在里面。当然他有些是通过基金的方式去投的,在基金中他又稀释了他的股权,所以他的自有资金更少。
丁建刚:他那个1%还是基金?
陈晓欧:对,可以用基金的方式募集,也可以自投。所以这样的方式下,他就通过杠杆稀释了自己的自有本金的投入。但是他撬动了大量的代建资源,因为他的专业度很深,他的专业度不仅仅是设计、开发、销售,他还有运营,汉斯在资产运营方面是一个高手,比如他们在上海开发的一个超高层-博华广场,他是自行做资产运营管理的。
在美国、欧洲,很多大的财团都委托他做开发。比如在德克萨斯做的壳牌石油定制化开发的办公楼,他可以经营40年,他就是通过直接卖给壳牌,然后返租给他做运营。壳牌这个企业是不愿意运营楼宇的,它反而愿意让汉斯去运营这个楼宇。
丁建刚:这个楼现在到底是壳牌的还是汉斯的?
陈晓欧:这个楼的产权在应是属于壳牌的,这个运营合约是一个销售合约的条件,它就是把这几十年时间都交给汉斯运营,而壳牌在这样的情况下,它变成了一个楼宇的开发商、投资商和运营商。这个投资商指的是跟壳牌联合投资,定制了壳牌总部大楼
虽然代建对我来讲是一个比较新的概念,今天我是第一次沉下心听代建企业做的事情,虽然我以前也做过开发,也是建筑师,但我感觉到中国代建的空间应该是比较大的,大家现在还在传统的开发商转型成一个Agents的道路上,还是以挣取代建费用的模式,如果你和资本结合,很可能你的范围会做得很宽广,汉斯就是从开发商到代建商、运营商的例子。
丁建刚:为什么它能成功?
陈晓欧:它的成功之处就在于它嫁接了资本,因为嫁接资本之后就可以灵活自如的进退了。比如汉斯也有自己运作的REITs
丁建刚:资本为什么会相信它?
陈晓欧:因为它有很长时间的品牌塑造与信誉积累、团队和操盘的能力,这也是代建的立身之本,如果你这个都没有,谁来委托你做?轻资产靠的就是专业和品牌。
第二个案例是我们在上海跟上海城投最近4年合作的一个项目,就是上海的一个大的保租房项目,保租房对上海城投来讲是一个新的赛道,所以当时我们介入到深度的对保租房,从开发产品到社区经营,到后续的资产证券化规划的过程,这样一个过程中,我们做了大概将近1.7万套的保租房储备,其中大概有6000套是进入到了运营的状态。这个社区是我们充分地引入了很多国际上的,包括香港、新加坡、美国社区的经验植入,它的品牌叫宽庭,在今年1月12日正式在上交所上市成功公募REITs,这是迄今为止规模最大的一单保租房公募REITs,总价值为30.5亿元。
保租房对代建有什么意义?保租房做下来以后,我们发现一个很重要的契机,现在所有上公募REITs的项目,它是以10亿为门槛的,低于10亿是不让你上市的,如果你是最低门槛上市的,必须要有至少20亿的资产进行扩募。也就是说你这个开发商或者原则权利人不能停止于10个亿,上市之后拍屁股走人不行,它要求你必须扩募2倍。
所以对上海城投来讲,不管是它的压力还是远景,它就是30.5亿×2,它还要再扩进去61亿的资产,进到这个REITs里面。倒推回来,他就需要寻找或者孵化60亿的资产,这是比较大的一个规模。怎么办?所以我们共同设计一个Pre-REITs基金,通过这个基金来投资和吸纳在开发的项目或者土地,孵化这样的项目,让它进到稳定运营期之后,再装到REITs退出。
其实跟汉斯的操作手法异曲同工,因为我们是用资本去撬动上海城投的开发和代建的能力,这样一种资本平台如果建立出来以后,它完全可以通过资本的运作和宽庭品牌及其团队,广泛地吸纳社会上的保租房项目。
丁建刚:陈总刚才讲的例子很有意思,有没有可复制性?
陈晓欧:有。我认为资本是没有疆界的,资本真实的意图就是获利,今天早晨陈启宗先生也讲到人的贪婪不是一件坏的事情,贪婪是一种动力,你有这种状态,其实对于社会是正向的。
资本的诉求就是嫁接到能够让它赚钱的,能够获利的载体上去,恰恰代建有十八般武艺,你为什么不好好考虑这样一种联动呢?当然这种联动也有很多的风险,有很多投资人跟我们一起在纽约也投一些共管公寓的开发,有些美国开发商过于激进,借了很多的钱,现在因为美国的利率极高,造成了它的贷款利率高,它的有些贷款到期了要重新续的话,它承担不起。同时买房的人也少,因为现在利率这么高,大家不愿意买房了,双向挤压之后造成公司暴雷。所以资本也是双刃剑,如果你能很好地驾驭它,这无疑是一个重大的发展空间。
丁建刚:你认为这是新模式之一?
陈晓欧:我认为在中国这是一个上升空间极大的模式。
丁建刚:投资人愿意投这种项目?
陈晓欧:现在保租房REITs的分红率是4%。因为保租房的地价便宜些,所以它算得过账来。昨天我看到新闻,所有现在已经上市成功的保租房,这几天的业绩都在上升,因为大家对政策看好,政策对中国股市是一大刺激。
丁建刚:刚才中银证券的夏总讲过了,那个收购价格大概差不多打5折之后才能把分母降下来。
陈晓欧:所以这是保租房很重要的一个契机,同时也是一个很大的危机,因为用这种折价方式去收购,如果政府没有驾驭这种资产的能力,会出现大问题。
丁建刚:大问题你指的是烂在手里?
陈晓欧:指对运营品质的把握。
丁建刚:他不会经营,不知道该怎么办,而且到处是收购,也是零散、分布的。
陈晓欧:是的,代建只是其中一块,建完以后还有运营问题。建可能花两年、三年就好,但是运营是30年、50年的事情,所以这个重头戏在后面,如果没运营的能力,这是一个很大的潜在风险。
丁建刚:陈总给我们提供了一个很有意思的思路。 今天的嘉宾来自各个企业,包括行业协会,每一个人的经历都不一样,大家提供的思路都很有启发。接下来是金地管理的王总,刚才蔡总已经讲了很多,我想就不限于这些内容了,请你提供一些你的思考。
王英臣:在地产行业这么多年,经历了这几年来行业快速的变化,地产进入了新阶段,新模式在发生。
核心的人、地、房、钱的要素的新机制也在发生一些转变,企业在现在的市场困境之下,在这个新模式转换过程之中,在联动机制里面,如何找到我们自己的定位?如何因时、因势去实现业务转移和创新?代建也是正是因为行业的转变给我们带来一些大方向的机会。
房地产到现在为止还是一个资金密集型和资本驱动型的业务,这一点不可能发生转变。这几年的行业去杠杆,资本投资策略和趋向也发生了一些转移,传统金融机构从信用方式转向了项目型方式,非传统金融机构从债性融资向股性融资转移。
现在要去杠杆,意味着市场的投资主体开始多元化,我们可以看到市场上城投拿地,产业方主动获取土地,金融机构主动和被动地获取一些项目的控制权,这些项目有些是不良资产,有些是发现在结构化机会里可以用更好的股性投资机会摘地。
投资多元化就意味着这些新的投资主体没有自己的开发能力,或者没有必要建立全套的开发能力,正是因为市场上出现了一些标准化代建的公司,或者是一些已经经受过市场验证的公司可以提供的服务,这才出现了投资和管理分开的局面,而代建规模也因此实现了快速增长,渗透率实现了快速的迭代。
要做好代建,跟历史上开发商直接的开发做法是不太一样的,现场很多嘉宾也提到,代建是一个服务行业,是输出管理,收取管理费,跟重资产的投资和获取投资回报不太一样。
与传统开发不同的是,我们过往在做任何投资的时候,可能每个开发商有自己的个性化选择,但一个开发商要实现原来的快周转、高杠杆,一定要在投资端设定一个标准化模型,项目选取是标准化,对项目管控也是标准化的。
而代建的投资主体是多样的,有国企,这类委托方更看重合规;有资本代建,资本方更重保值增值,这会导致甲方的需求各不一样。
还有项目也是完全不同的,我们原来投一块地下来都相差不大,但是现在的项目有纯住宅的,有带商业的、带产业的,甚至有在建的、已售的,亦或是纯商业的、保障房类的,项目之间的差异化非常大。
委托方的个性化、需求的差别化、项目端的差别化,都需要我们在代建端有更好的响应能力。
我们说做好代建,一个是专业力,这是基本工。但要做好代建,还要能跟委托方建立更好的互信能力,代建的本质是服务,建立信任关系的能力是代建区别于房地产开发最大的不同。
既然是服务行业,那就还需要更好地跟委托方建立沟通机制,我们会面临合种各样个性化和差异化的代建需求。每个企业从自身能力来说,要不停地健全自己的能力,从标准化的能力到建立差异化的能力。
同时我们为了解决更多的复杂问题和一些更复杂项目的问题,需要以代建为载体。既然是一个轻资产,可以去以此作为一个撬动点,撬动行业里面更好的资源,实现共同的综合解决方案,实现更好的开发。
刚才陈总(F.O.G.富尚资产集团董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧)的观点我非常认同,我们也一直对中国房地产代建行业未来的发展路径在进行着研究。
蔡总(金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣)今天的报告里面讲到了"代建+","代建+"跟陈总的观点,或者说美国、日本这些发达国家的模式相比,属于一个过渡期或孵化期。
我们原来做住宅是建完就售,现在的项目可能还要解决资金问题,包括纾困项目,已经停下来了,要先输血、再造血、再启动,需要往前投入资金。
还有一个是"代建+运营",住宅项目是所有开发商的基本功,我们可以看到市场上越来越多"代建+运营"的要求出现,不管是产业运营、商业运营,还是公寓运营、保障房的经营管理能力,这些方面的能力都要全面提高。
"代建+"未来核心的走向,特别是增量的业务机会是需要挖掘存量、盘活存量,我们需要往前投入资金,往后投入运营。
如果代建企业通过这一波的过渡期,或者是再孵化、再发展,我们有没有可能帮委托方甚至帮未来的潜在委托方找到更好的土地,提供更好的项目开发解决方案,以及未来更好的运营解决方案,那就是能从资金全周期和运营全周期有一个更好的解决方案,进而顺势就会往大资管模式里面跨越。
刚才说资金倾向也发生一些转移,而且是在双向靠拢的,债的融资模式转化为股的融资模式,投资人更重项目的基本判断,而不是重一个企业的信用判断。
这就意味着越来越多的资金会主动地去做一些股性投资,我们嫁接这些股性投资能力,基于我们发现新地,即好的投资机会的能力、品牌能力、开发能力和我们未来的运营能力,如果嫁接好的话,未来大资管的趋势将会顺理成章达成。
值得关注的点是,每个企业在这个发展过程中能不能建立起这个优势和信任感。
丁建刚:王总认为代建未来在中国还是一片蓝海?
王英臣:我们一直说代建,这其实是一个比较口语化的称呼,我们叫"全周期开发管理",这是一个大的蓝海,目前大家更多地都是在做同质化的事情,但是未来新的挖掘空间会更大,包括存量的盘活这类机会。
丁建刚:当能做到刚才陈总讲的壳牌石油跟汉斯的案例,还有上海的这个案例,那就实现了代建的高层次的目标。
王英臣:对,因为现在只是涉及到生产端和消费端,未来如果往资金端、运营端跨越的话,这个行业的延展性会很大。
丁建刚:我想请问一下朱总,对海南的房地产开发仍然持非常乐观的态度吗?
朱岳海:我是持非常乐观的态度,我接下去还会不断地拿地。
丁建刚:这是一个特殊的市场,不受中国房地产市场大的环境和周期的影响?
朱岳海:我认同你这个判断。
丁建刚:时间关系,我们今天的讨论就到这里,感谢和我一起对话的5位嘉宾。尽管现在有1000多条政策,以及有那么多会议、那么多表述,也印证了王会长最初的定义,新模式还是在探索之中,与时俱进、因地制宜、因企而异来探索,实际上还是动态的,我们永远在路上。 谢谢大家,希望大家未来一年好运,明年再见。
审校:劳蓉蓉