主题讨论会：新质融合 | 2024博鳌产业科技大会

主持嘉宾：

《光华楼评》出品人 杨光华

对话嘉宾：

金地威新产业研究院院长 葛培健

WeWork大中华区副总裁 全斌

宝湾物流控股有限公司总经理 冯海虹

招商蛇口产业园区事业部产业发展中心总经理 顾楠

中科产发(深圳)运营服务有限公司董事长 阎镜予

杨光华：大家好！非常感谢大家能够坚持到最后，还有线上的朋友一直在关注我们论坛环节。刚才罗总把新质生产力和高质量发展的关系讲得很清楚了，我们直接进入四个议题。我们请阎总谈一下大变局之下的产业科技革命，您的观点和想法。

阎镜予：很高兴能参加这次会议，说大变局下的产业科技革命题很大，但是越大的题必须要找到跟这个行业相关的点。我跟很多政府做报告、培训，我一直在强调在一个大的格局下面，我们到底做什么产业赛道？其实是有一个维度的，我一般是看作三条维度。

第一，产业赛道的选择。任何一个地区一定要有自己关注的产业，大家很清楚，每一个领导心里面也很清楚。

第二，城市在这些赛道上到底关注什么阶段性的企业？因为不是说出一个政策就能够把这个赛道上所有的企业都能服务好的。有很多政策出来了，比如说对供地的政策，小企业根本不可能。很多人才的政策，草根创业基本上不可能。其实要关注的除了赛道之外，第二个维度要关注服务或主要培育和招商的企业环节，是初创、成长还是成熟的企业？

第三，是你自己的资源禀赋能承接什么样的企业，其实在这样的三维空间里面，你要找到自己的点，我觉得这个是大多数政府在国家的战略引领之下，把第一件事情想得比较清楚，第二件事情没怎么想过或者想过一半，第三件事情是考虑得更少。很多时候搞人工智能，好像连三四线搞人工智能，人工智能是典型的人才密集企业，不可能三四线能搞得了人工智能。首先是自己企业定位的问题，不管是国企或民企的企业定位的问题。

我们一直在讲新质生产力，一定要有一个背景。如果我们是做股权投资的，今天可以大谈特谈新质生产力。如果我们是自己搞创业的，我们可以打谈新质生产力。大家我们是搞地产的，产业只是对地产属性的概括，本质仍然是地产。如果你是做地产的，自己的园区90%都不是新质生产力，未来招的对象也不是新质生产力。你的服务对象跟新质生产力来比，新质生产力只是园区的标签，绝对不是园区服务的主力。如果想服务好企业，那都是个案，没有说哪一个园区能够成批量孵化出优质企业。

我觉得包括张江高科，我不相信张江高科明星企业，数出来也就几家，百分之七八十仍然是不知名的企业。但是对于我们做这个行业来讲，这百分之七八十是基本盘，百分之二三十的溢价能力比我们更高。在真正服务对象的时候，我们可以谈新质生产力，但是千万不要自己骗自己。在这里面，我们也一直跟政府讲，我们提出一个园区的招商要四种颜色，第一种颜色是红色，就是地标产业，红旗不能倒，比如张江高科的红旗是生物医药和半导体。

第二种颜色是黑色，也就是黑土，或者讲简单点，就是接地气的传统产业，产业升级并不意味着一定要转型，传统产业并不等于是低端产业，而往往在经济下行的时候是抗击风险的最好的安全链，对当地是吸纳就业最好的海绵，传统产业在一个园区里面基本上占到50%左右。

第三种颜色是新质生产力的蓝海产业。蓝海产业怎么接？我刚才讲了三个维度，你不能承接得了？你有什么比别人更好的东西？大家说深圳、上海逆招商，连上海、深圳把楼面地价搞到1000块钱，最后销售的物业做到6000、7000个的时候，内地除了都之外的核心竞争力在哪里？

第四种颜色是黄色，就是黄金产业。不管是什么行业，只要有产值税收的都要。每个领导考虑的，除了长远之外，也要考虑当期经济发展的效益。

我觉得这四种颜色都是非常重要的。我先简单开个头。

杨光华：非常感谢阎总，刚才讲到选好赛道做好三件事情，我们请顾总来补充一下。

顾楠：我特别认同阎总提到的说法，阎总从大题细做的角度，把大变革下的产业科技革命进行了一定的论述和举措。我从宏观的角度和回顾的角度和大家分享一下。

事实上拿到这个命题之后做了一个梳理，最早2014年5月份，总书记在河南考察工作时首次提出了经济新常态的概念（15624），在十九大报告当中明确提出了我们国家现在社会的主要矛盾，从人民日益增长的美好生活需求与不平衡和不充分之间的发展矛盾。原来是人民的需求和落后的生产力之间的矛盾，其实大家要细细地去品这两个转变过程当中，实际上已经涵盖了粗放式的经济发展肯定是不行的，要去寻找到美好生活和不平衡、不充分之间的结合点在哪儿。因此，在2023年9月份的时候，总书记在黑龙江考察期间再次提到了新质生产力，我先把时间排序重温一遍。

首先是通过时间的逻辑排序，我们可以看到因为国家经济发展目前已经到了新的形态、新的阶段，这就是现状的条件。因此我们需要去构建一个新的发展理念，构建新的发展理念，事实上这就是需要每个人的认知，要随着新的经济形态要进行调整。怎么去做呢？我们需要通过更高质量的经济发展，这个高质量的经济发展作为国家来说，这是一个战略整体的安排。然后去应对人民日益增长的物质文化需求和原来落后生产力的矛盾，转变到美好生活和不平衡、不充分的矛盾，并且要想办法去解决它。

什么办法能够解决这个矛盾呢？那就是要在新质生产力去创新，要在新质生产力上去发力。当然新质生产力在目前来说，现在是已经很明确说以科技创新作为核心。但是我想新质讲到生产力，提到生产力的时候有三部分构成，就是劳动者、劳动资料和劳动对象，是不是我们可以去思考在劳动者的创新、提质，在劳动资料的创新、提质，在劳动对象的创新、提质等等，我想都是新质生产力的内容。

因此，我们应该去考虑无论是在工作过程当中任何一个环节如何去更好地创新和更好地提质，这是我想表达的第二个观点。

第三是大变革下的产业科技革命这一命题，我理解实际上是人类社会社会发展的必然阶段，形成的基本原因还是人是有发明和创造能力的，这是本质。前三次的工业革命，事实上是蒸汽机、电力、计算机为代表的跨越式发展，经历了两次的世界剧烈的动荡，目前形成了现状的基本稳定的格局。

现在事实上很长一段时间的竞争模式，从传统的硝烟、枪炮的战争，变成了金融的一些暗战，好多东西是转变了一种形态来进行竞争。有人也说到，我们目前处在第四次工业革命了，以人工智能为代表的。这个观点实质上我是比较认可的，但是我想人工智能的发展，我们也没有必要过多的去担忧，因为还需要很长的一段时间。

生产力的提高，一方面是创造了各行各业更多物美价廉的产品，另外一方面也是在不断优化和改变现有的利益格局，只不过改变利益格局的大还是小。对房地产行业来说，现在正在经历的利益格局的变化，可能一些企业会消亡。对于一个国家来说，经历利益格局的改变也许能下来，也许沉寂下去等等，这都是常态的事情。

最后是想在这个命题上表达一个观点，要充分去理解现状，同时不断的去提升自己的认知，经济到了新常态，各行各业都要提升自己的认知，在新常态下的，而不是惯性暴利的思维来看待现在的房地产行业，同时也是紧跟时代的发展趋势。我们积极地去拥抱新质生产力。

杨光华：刚才提到了第四次革命，我们怎么拥抱新兴产业的机会？请葛总分享。

葛培健：我给大家传递一个信息，今年3月份“两会”一结束，我遇到一个强烈的培训信号，即由全国各地发改委牵头的，组织干部到上海交大、复旦大学和苏州来培训。因为苏州也有三个培训点。以往都是由组织部、党校组织来培训，而今年都是由发改委来牵头，也就是按照今年国务院《政府工作报告》精神，都奔着战略性新兴产业、未来产业如何布局而来。比如说湖北省发改委主任带队，组织了省里面三级发改委主任、从事分管生物医药的干部来苏州培训，这个班名称也很有意思，叫突破性产业发展专题培训班。还有云南、广西等发改委。他们通过上海交大联系上海经信委的部门领导和我为他们介绍上海的低空经济。我说上海的城市是水泥森林，低空经济做得比较好的是深圳。从上述信息中传递了，大家对八大战略性产业、九大未来产业的关注。我认为怎么来抓住当前新兴产业机会？如何布局和发展这些产业？我认为可以从三个维度强化。

一是强化产业集群化发展。今年《政府工作报告》明确要求“培育壮大先进制造业集群”“促进战略性新兴产业融合集群发展”“打造具有国际竞争力的数字产业集群”。我们应该在京津冀、长三角、粤港澳大湾区已经形成的具有全球竞争力的产业集群，基础上，发挥区域联动优势，实现资源共享，在几大城市群、都市圈之间形成更大范围的城市产业集群，通过一个个城市开展特色产业、垂直赛道的“专”“精”“尖”，联动形成一个大区域的“产业大集群”。

二是强化人才的联动培养。新兴产业发展是需要人才推动的。当前，人才依然是在东部地区特别是长三角、珠三角、京津冀区域集结，向二三线城市流动的动力不足。需要加强城市之间的人才联动培养，提升低线城市的人才密度。昨天我在四川成都，与国星宇航陆川董事长见面，他告诉我：他们公司研发团队在香港科技园，香港政府为了招才引企，为他们科技团队提供了三年的薪资，平均每个月四万多元。

三点强化科技成果转化的力度。我们在产学研用一体化的道路上，研学转化为生产力的这一步，始终“差点意思”。据国家知识产权局发布的数据显示：2022年中国授权发明专利己经达到79.8万件，专利数量连续10年世界第一。但是科技成果转化率仅在20%左右。最终能够形成规模的不到5%。而西方发达国家在这方面可达到40%的水平。如何破解？去年8月份，上海市科委等7个部门发布了《上海市科技成果转化创新改革试点实施方案》，实施科技成果产权制度改革等七项改革试点，赋予科研人员职务科技成果全部或部分所有权，同时还赋予科研人员职务科技成果不低于10年的长期使用权。

杨光华：感谢葛总利用数据和真实的案例，给我们大家分享了抓住新兴产业机会的三个方面，从机制、体制和人才三个方面抓住机会。我们下面有请来自WeWork中国的全总，来给我们分享一下如何抓住机会。

全斌：谢谢主持人，我是全斌，来自WeWork。我们是全球领先的共享办公空间及服务提供商，今天从早晨甚至从昨天晚上到现在，大家基于整个政策报国家的方向，包括新质生产力，包括产业的解读，已经足够多了。我觉得这一块就不再做阐述，从另外一个角度，怎么抓实、落地？如果形成产业，实际上本身已经具备了一定的规模，已经属于发现并且确认它是稳定可持续发展的机会了。我们其实要想抓新兴的，要去更早期抓和看。

今天我们谈了很多，尤其是葛院长分享了很多好的政策，但是坐在这里的人不是干这个事的实业者，我们是提供服务的。我们并不是直接带领高科技，无论是葛院长的八大、九大，还是罗总的六大未来产业，我们怎么抓住这些是很关键。其实在WeWork的角度，我们其实有很多不一样的洞察。其实对比于产业来说，当形成规模之后，我们是更早期就可以看到哪些新型的行业和企业有机会去做。

比如当时我们在2018年互联网最好的时候，当时扩张最厉害的就是这些大厂，我们是最早感受到像字节、美团的扩张，因为当时他们对于办公室的需求是一个月内要一千人或几千人的入驻。因为任何企业融到钱之后就是做招人，然后为找办公地点，所以我们非常早期可以做判断。

2020年当时看到教培行业，看到了兴，也看到衰。2022年新消费来了，比如咖啡赛道最热的时候，所有热门的咖啡品牌在WeWork设立办公室，眼看着从1个到100人、1000人，以及新的消费品牌，包括各大出海企业全在WeWork诞生培养起来。我们不是做孵化器，因为孵化器太早期了，肯定成功率是很低的。我们基本上能够抓住一部分已经未来会成为规模，向产业转移的这部分企业的特点，这就是通过我们的行业特点能够做一些观察。

我们观察到了什么？比如说在刚才讲到的中国企业出海，我们在去年就开始了。当香港通关之后，中国企业的第一个落脚点其实是香港。我们看到美团当时去宣布要在香港做外卖的时候，6个月前就在WeWork设立了办公室，招募内地的人员过去，就知道要开展这个业务了。比如说很多内地企业去香港上市，像唯品会等等都会在WeWork设立办公室。

我们会很早期观察，也会意识到这些企业和产业、行业的特点，比如任何一个公司再做竞调也是一时的，而我们可以近距离一直看这个企业发展好不好，包括人才招募情况，每天工作的状态，整个产业的特点。因为往往一个企业的好不好，其实很难确定，有很多项目去试，试好了就扩张，不好就控制了。灵活性是很多企业的需求，就在不断尝试、测试和创新，所以这就是刚才讲的怎么抓产业。

第三个就是冯总今天分享的，因为我本身在物流行业做过十多年，其中一点很重要就是怎么找目标客户，要深度分析每一个用户的需求、每一个颗粒度。因为做快递最好的是知道发货方和收货方，供需两端很清楚。当某一个行业单量很大的时候，知道这个行业有机会，要找到这个样本的企业，迅速找同行业或竞争对手，这个企业就出来了。

其实我们看到的也是一样的，今天大家讲了很多都是基于政策的解读，但是我们更多的是站在了供给的角度去思考问题。今天不能说国家要做哪些行业就做哪些行业，给了哪个政策就是那一个政策。

今天很重要的转变，就是同需求的角度去做，因为已经完全不一样了，房地产开发今天说从重开发改成重运营，这是所有人的共识，今天所有演讲嘉宾都在讲重运营，这一点毫无问题了。但是我们从供给侧向需求侧的转变，从业主市场到租户市场、产业市场的转变也发生了根本，所以对我们来讲要抓住这些企业、产业在哪儿。产业可能很大，但是产业里面的种子公司在哪里、怎么抓？怎么找到这些公司就很重要。

我们过去在训练销售人员的时候，很重要的是不断研究这些事情，不断的去看，就像今天葛院长讲的上海的"三看三不看"其中有看估值不看盈利、不看团队，我们在过去总结的经验也是，在所谓吸引优秀企业入驻WeWork的，不简单是租金支付能力。我们有低价的客户，但是没有低质量的客户，因为往往未来成长性很强。你要看到今年几个人，也许没准一年之后变成几百人、几千人的估值很高的团队。

理解政策，贴近看团队构成的方向，包括紧急解读政策去找人点，来去探索和抓住新的机会。来WeWork是很好的方式，帮他们去助力发展是我们的使命。

杨光华：我很好奇，就是前些年您的WeWork通过一些互联网企业的租户，他们大面积招聘和租房，感觉新经济在那个点。我们想知道现在您的租户变化里面，或者新的客户里面，有什么新的东西可以分享出来？

全斌：杨总问得非常好，我们是最早感知行业变化。比如2018年、2019年，我们的选址不像物流还是地产逻辑，我们就是客户逻辑，互联网去哪儿，我们就去哪儿，那时候追着他们走。后来调整完之后，教培行业一出，我们马上找到了第二个，那时候是外企比较强的时候。大家知道大的外资企业还是很好的，支付能力强，支付意愿强，契约精神很强，尤其是市场不好的时候，整个的支付和履约能力是非常强的。这部分占据了我们40%，接近50%的客户占比，就是压舱石有了。

去年开始是新零售、新消费起来很厉害，但是起来快，下去很快。C端市场看起来量很大，无畏者很多，但是市场还是需要验证、试水的。在去年到今年有两个变化，去年是中国出海企业非常多，中国的出海企业虽然在外面布局，但是在内地依然会发展自己的总部。产业园区可能是制造、加工、生产的团队，但是总部、管理人员是在我们这里的。

还有一个是今天围绕着六大产业或八大、九大，AI方面的、新能源方面的、ESG方面的是明显的，而且有一个趋势，大家很聪明的不是扎堆都做挖金子的人，都知道去卖水、卖铲等相关的。产业聚集，大家现在做生态的意识很强，因为都不好，都没有钱，必须抱团取暖。

这种情况下是很明显的，以前主动想在某个园区聚集哪些产业，现在是被动的大家在一起抱团取暖，这也是一个趋势，结构就是从互联网大厂到外资企业到新消费、新零售到出海，到现在AI相关的，包括游戏行业。其实互联网也在恢复，现在并不是完全的，又开始在恢复的跨境电商等等，这些是比较主流的趋势。

杨光华：听前面的专家来讲，大家在产业方面很多是做空间，比如做园区、办公、物流、仓储，大家都在做空间。我想听一下冯总来讲一下在资本融资这一块，资本融资相当于是产业的血液。您在REITs这方面目前有一些操盘的经验，跟大家分享一下这方面。

冯海虹：我分享一下宝湾的心路历程，大家说宝湾最近还不错，市场都在下行，因为行业特点很多的同行友商因为搭了基金架构导致用了太重的杠杆，或者直接是美元融资进来的，今天大家压力非常大。我说这来自于两方面，一方面是我们自己国企的身份背景，要去真正做权益性的，因为要求同股同权。第二是从2015年以后，就开始和头部友商交流，一直想走出新模式。因为宝湾的表内资产负债表的压力非常大，直到今天还是拿历史成本计价，土地是50年的折旧摊销，建筑物是30年，30年以后资产价值基本为0，你说可能吗？但是我们的财务制度就这么要求，没有办法按照评估公允价值入账。正是因为过去的财务制度的要求，加之集团的支持，让我们在高速发展的时候比较保守用自有资金走完了大开发需要的资金。

从今天来看，这反而是得益的。但是资产负债表压力没有缓解。另外作为国企来讲，如何用合适合理的价格能够退出，要避免国有资产流失的风险。公募是非常好的赛道，可以用公允的价值，过去用表内沉默的利润释放出来。宝湾从2020年就开始起，我们是第一批加入公募政策开始研究。为什么一直到2022年才实质性的推进，因为当时看到整个公募对于扩募条款不是很明确，政策方面还有很多需要进一步明确和清晰的。

宝湾前身是成立于1984年的深圳赤湾石油基地股份有限公司，1995年在B股上市，但上市只有受制于B股的局限，只有上市公司的义务，却没有上市公司的权利。所以我们在公募上面是非常谨慎的。我们当时也看了新加坡、香港、美国等一些海外的REITs市场，所以等一等、看一看。

2021年6月，第一批公募正式敲钟上市了，到今年6月份刚好走完两年的期间。这两年的期间不长，我就把这两年时间看了一看。这两年时间，我们从小甜甜到了牛夫人，经历了4个周期：

观察期：发行初期2021年6月，市场平稳不惊；

追捧期：2021年年底部至2023年年中，市场高度火热，追捧，我们甚至还需要做投资人份额平衡。

再观察：2023年年中到2023年年底，市场冷淡，甚至有些险资直接从过去要份额，到直接明确表示放弃，不投仓储类公募。

修复周期：2023年初至今-

我们今年5月11号拿到发改委和证监会的批文以后，正式开始压实战投工作，这个过程当中心路历程，亲身经历。我自己感觉到了今年6月份的这段时间，这个市场迅速进入修复调整。正如我刚才分享过程当中，我们在市场化销售过程中有一个非常大的投资机构从5000万战投直接调增到9000万，并且非常有信心的告诉我，我投宝湾就是相信这个团队在过去面对市场下行的时候，你们能够有更好的对客户的理解，分散大客户策略，更好的为产业客户服务的能力。中午全总也在问，你们到底做了哪些业务？我说客户有什么需求，来自于我的物流客户有什么需求，我就去做。我们每一个宝湾的大区总，都帮客户开过叉车、贴过标签，我们做仓配一体。我们帮客户做库内操作，ToB、ToC，只要能做的尽可能去做。例如现在跨境电商在华南是一片热土，但是我们看到了在这方面的隐忧，未来是不是还能保持这么大的增量？跨境电商在物流园区有什么需求？我们更早于客户开始为即将入驻的客户提供更多的服务，例如和当地政府对接，商业配套、安全管理、交通组织等等，提前已经开始帮客户解决他的痛点和困难，同时我们也在思考，现在客户没有提出ESG的一些要求，未来是否出海的产品也需要碳指标？对ESG现在没有，不代表将来不需要，下一步我们也要提前开始在跨境园区首推ESG，碳管理。园区运营就是弯下腰、低下头倾听客户声音，帮助他们去解决困难和问题。

反过来讲，发行公募后，我们作为一个资产的上市，怎么在公众市场帮助投资人解决他的困惑呢？那就是守住出租率，保证现金流。我们最近看了一下权益类的公募产品，大概的期间分配是能够达到3.4到6.3的区间。其实我自己本人是蹩脚的炒股者，股票肯定是亏的。自己也做一点点的基金，发现我费了好大的力，也就是拿到3%。宝湾上市，我毫不犹豫就买自己的，预期2024-2025 分配率 4.5%左右，不香吗？我费那个劲，不如自己干点本职工作，买自己的公募。

作为一个资产来讲，不可能像股权有这么大的变动，最重要的是底层资产运营好，持续帮助投资人保证出租率、现金流，这个回归到本源来讲，才是能够穿越周期，能够让投资人有信心的一个最重要的把运营压实做好。地产可能比较高级，资本市场也更高级，但是作为产业的运营商来讲，把最主要、最根本的事情做好才是初心。

杨光华：非常感谢冯总的分享！两年多的时间做了这个基金，有过痛苦，有过欢喜，把真实的经历跟大家分享了。坐在我旁边的葛院长是中国第一个公募，也是第一个私募的发起人，我们请葛院长发言之前，其他几个嘉宾可以思考一下，用一两句话总结对这个行业有什么观点。

葛培健：我刚刚查询了一下公募REITs三年成绩单：从2021年6月首批9只公募reits正式面市，到2024年8月，我国上市公募reits已达40只，涵盖收费公路、产业园区、清洁能源、保租房、消费基础设施等多种资产类型，首发和扩募合计发行规模达到了1285亿元。从0到1200亿，“扩募”进入2.0时代。

今年以来市场表现回暖：中证reits指数今年以来回报率为5.94%，近三个月来的回报率为10.22%。据Wind数据统计，截至8月12日，已上市的40只基础设施公募REITs中，37只年内取得正收益。发行格局也发生了变化：公募reits市场正初步形成“首发+扩募”双轮驱动的格局。例如，中航京能光伏reit扩募申报被上交所受理，这是业内首单资产混装的扩募项目，公募reits实现了从单一资产扩募迈进混装资产扩募。刚刚我们都听了宝湾物流冯总介绍正在紧锣密鼓推进REITS的情况，宝湾物流推进REITs，体现了在弱周期的背景下，他们的团队逆周期招商、专业化运营、高质量资管的品牌形象。目前产业园区类发行REITS估值仅算租金收入，我个人一直强调产业园区至少是“五项收入，三化联动”。即收入有租金收入、物业服务收入、PE投资收入、专业化赋能收入、光伏、储能的能源服务收入；“三化联动”，即开发主体比如宝湾是物流上市公司证券化，园中园资产公募REITs；若公司设立科创基金还可以对园区的科创企业进行投资后的证券化。我认为“五项收入、三化联动”是产业园区的财务模型和商业模式。

杨光华：因为时间关系，本来您的专题我们想多讲一些，现在直接请您分享。

全斌：刚才葛院长讲得非常振奋人心，作为我们最早的前辈，分享了很多好的消息。我觉得作为总结，从我们的角度来说一些洞察，第一是今天讲了很多未来前瞻性的东西，怎么落地、执行、做好还是很关键的。冯总刚才讲她是70初的，尤其是做房地产相关的是60后、70后为主，甚至有些80后，但未来的主力是90后、00后和更年轻的人。我们要想把事情做新和做得更加符合未来，也关注这些人的需求以及未来这些企业的特点，这是很重要的洞察。

因为今天企业的生存方式，包括刚才葛院长说为什么大家不去买呢？就是资本市场伤了很多人的心，觉得国家靠谱。这些东西还是有教育认知的过程，这个要有很多成功的案例出来，这个是需要花一段时间的东西，所以我觉得第二点就是认知能力和实践能力相结合，这个是很重要的。

今天大家在一起分享了很多好的想法，我觉得更多的不是一次会，是一年持续的更多实战交流，大家共创去抓这个事。怎么实现在每个行业中不光是孤勇者，就像冯总一个人来参会，怎么一起做到欣欣向荣是更重要的。

冯海虹：做产业的有一种韧劲，过去在特别好的时候坚守着自己的赛道，守得住寂寞，抵得住诱惑。今天要把过去的能力总结起来，我们是具有价值发现能力、价值修复能力，特别是在存量资产背景下价值提升能力，通过非常强的底层资产的运营能力把价值提升起来。过去的路走不通，未来需要我们一起砥砺前行。

顾楠：第一个是抛出自己的观点，产业是政府的事情，企业永远要做好自己的产品，运营能力是服务，我们的服务本身也是产品。在刘爱明总汇报的过程中提到了很好、很具体的案例，就是规划设计，一个园区的规划设计和专业的生物医药的规划设计，我想这里面可能会给我们的同行们有一些思考、有一些转型方案的借鉴，希望大家把自己的产品力在未来做到更好。

第二个是2024年，希望大家行稳致远，2025年我们在观点博鳌再会。

阎镜予：之前大家都站在业主方来阐述问题，我就站在企业方。我跟葛总一起做了很多的股权投资，我们也是很多实体企业的股东，我认为现在站在企业对园区的需求来讲，大家一直讲招商，一直讲股权投资，我认为这两个都不是企业要的。

你给我一点空间、房子、股权投资，这都不是企业要的，企业要的就是订单。订单才是招商的根本，我们讲税收返还，国家也不让做了，股权投资真正的好企业是投不去的，你是要抢份额的。不管好的还是不好的，永远需要订单。既然都去招他了，都投他了，为什么不用他？这才是根本的逻辑。既然看好这个东西，大家一直讲新质生产力，新质生产力最大的障碍就是没人用。如果有人用了，就不用你去开发它，自然就会成长起来。就是因为新质生产力从有到用有一个过程。

我呼吁业主、政府，大家能够在对企业招商的过程中间，更多的去用好它，用它有两个层面：

第一是让自己用，我们有一些示范运营的订单给到他们。

第二是让大众都去用，就是开放场景。我们对于很多新质生产力的企业，比如南沙为什么让这么多的无人驾驶去了？你到南沙去看，南沙的路上无人驾驶都可以跑。现在武汉开始了萝卜快跑，其实开放场景跟自己做示范运营是非常重要的。比亚迪在深圳，深圳市把所有的出租车改成电动车，否则比亚迪也根本不可能起来，我想大家也可以用订单招商的方式。

杨光华：非常感谢大家的聆听，我最后总结一下，其实大家要选好赛道、建好平台、用好基金，希望大家明年在这个地方带来更多好的案例、好的故事与大家分享，我们一起来合个影。谢谢大家！