罗锋：新质生产力与现代产业园区创新发展 | 2024博鳌产业科技大会

本文为罗锋先生在2024博鳌产业科技大会上发表的演讲。

罗锋（招商蛇口产业研究院院长）：尊敬的各位专家领导，我是来自招商蛇口产业研究院的罗锋，很高兴和大家再次相聚在博鳌产业科技大会的现场，今天下午各位行业大咖和专家学者做了很多专业的分享，受益匪浅。这几天我也一直在思考新质生产力和现代产业园区，借助今天的平台跟大家做一个报告，请大家多多批评指正。

在正式报告之前，我想跟大家回顾一下到底什么是新质生产力。它的内涵就两句话，第一：新质生产力是以创新为第一动力，以战略性新兴产业和未来产业为主要载体，以新供给和新需求高水平的动态平衡为落脚点。这样的一种更为先进的生产力质态，自然会对我们的生产要素有更高的要求，比如要求有更高素质的劳动者，有更高技术含量的劳动资料和更广范围的劳动对象，是中国经济高质量发展的新竞争力和持久动力。因此，有必要了解为什么要发展新质生产力。

今天的分享一共分为四个部分：

第一个部分是为什么要发展新质生产力？

一是需要应对新的内外环境。今天上午一直在聊，当前最大的环境是百年未有之大变局。在这个大变局中有一个非常重要的关键变量是科技创新。前三次科技革命和产业变革都对国际关系结构产生了革命性的影响，现在第四次科技革命也不会例外。因此，要想牢牢把握新一轮科技革命和产业变革的重大历史机遇，在科技革命浪潮之巅掌握主动，必须加强科技创新特别是原创性、基础性、引领性、颠覆性科技创新。这也是为什么科技创新是发展新质生产力的核心要素。

二是需要服务新的政策目标。过去我们一直是以经济建设为中心，现在高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。在首要任务的导引下，国家对于我们的自主创新、国家安全、共同富裕等方面的重视程度显著提升，经济增长不再是唯一的高权重目标。实际上，过往的经济增长方式，既无法支撑经济的高速增长，更不太能支撑各高权重目标的达成，所以我们必须要调整经济增长方式和生产力发展的路径，才能服务好新的政策目标，实现更高质量的发展。

三是需要依赖新的生产要素。曾经我们依靠相对低廉的劳动力成本、较为宽松的环境监管、较高的资本生产率与有限的全要素生产率等过去的“比较优势”获得了经济的快速发展，但是现在，如果依然走粗放经营的老路，传统生产要素驱动型发展方式已经难以为继，能源资源生态环境承载力已经接近上限，未来发展需要更加依赖新的发展要素。这也是为什么新质生产力要以全要素生产率大幅提升为核心标志。

四是需要培育新的发展动能，过去四十年中国经济得到了快速增长，其中“三驾马车”功不可没，现在“三驾马车”都在不同程度的失速。如果我们继续启动大规模基础设施的投资建设，还有多少空间？地缘政治日趋紧张贸易摩擦此起彼伏，我们的外贸出口的韧性能有多强？当前的经济形势和就业形势，整体消费潜能有多大？各位都有体感。老路阶段性遇阻，那么未来的路在哪里？必须要打造新引擎。

五是需要塑造新的产业体系。最近几年我国产业结构也在发生明显变化：一方面，部分传统产业占GDP的比重趋于下降，而战新产业占比持续上升；另一方面 ，我们的制造业不可能永远停留在简单的加工制造环节，必然会沿着价值链向“微笑曲线”的两端延伸。一个不争的事实是：以先进制造业为骨干的现代化产业体系正在加快构建。这个产业体系就是发展新质生产力不可或缺的载体。

做一个简单的小结，我们要想在百年未有之大变局中抢占先机、赢得主动，必须要主动适应大变局的环境，必须依靠新的生产要素而不是传统的旧要素，必须依靠新的发展动能而不是旧动能，必须建立新的产业体系而不是旧体系，必须依靠新的法治模式而不是复制已有模式。 所以，我们说发展新质生产力是我国在新发展阶段构筑国家竞争新优势的战略选择，既是重要战略机遇，也是必然要求。

第二部分：在发展新质生产力大背景下，产业园区为什么要高质量发展？我们从四个维度来跟大家做一个分析：

市场对产园的需要。在一个产业空间长期供过于求的市场，相比空间物业服务，产业运营服务更有价值。过去十五年间，全国范围内的工业用地成交建筑面积累积达到了218亿平方米，而且仍在快速增长。然而，在入驻率方面，不论是工业厂房还是研发办公空间，空置率均保持在两位数的较高状态。“增量”持续叠加“存量”，未来产业园区将长期供过于求。在一个产业空间严重供过于求的市场，园区运营商还能继续停留在过去拼物业空间的初级阶段吗？

时代对产园的要求。时代中的产业园区既要实现自身的高质量发展，又要成为发展新质生产力的重要平台。2020年7月，国务院发文，明确要求高新区要成为创新驱动发展的示范区和高质量发展的先行区，作为市场化的园区，没有明确要求，但是作为新时代的园区，我们必须要走上高质量发展的道路，而产业园区的高质量发展，就是要摒弃过去以地产逻辑为核心的传统模式，逐步实现以产业发展运营为核心的高质量发展模式。

政策对产园的导向。产园公募REITs是希望引导更多资本参与实体产业发展，引导园区运营商回归产业本质，推动科技创新和产业升级。产园行业里有一个非常重要的政策—产业园区公募REITs。产业园区公募REITs的出现，真正打通了产业园区的业务闭环，有效破解产业园区重投难退的难题。但从政策意图来看，绝不是为了帮助过去那种以不动产价值增加为核心的传统产业地产模式走得更远，而是为了引导更多资本参与实体产业发展，引导园区运营商回归产业本质。

行业对产园的需要。高质量发展阶段的产业园区需要谋求高质量发展，做企业创新成长的时空合伙人。改革开放45年来，中国产业园区大体经历了6个重要的发展阶段，前面几个阶段主要还是空间需求为主；最近几年，产业园区明显进入高质量发展阶段，怎么讲呢？在产业园区领域，产业用地开始“全生命周期管理”，打破了产业园区通过地产逻辑获取收益的路径；产园公募REITs正式启动，引导园区运营商回归产业本质；政府下场，产业园区作为产业基础设施的属性愈发明显。所有这些变化，都在倒逼和引导产业园区向专业化、集约化、特色化发展，产业园区的确是需要摆脱了传统的地产逻辑，逐步进入谋求产业运营高质量发展的新阶段。

综合市场的关注，时代的要求，政策的导向，行业的需要，产业园区的确是应该回归产业本质，逐步进入以产业运营为核心的高质量发展的新阶段。

做一个简单的小结，新质生产力背景下为什么产业园区需要高质量的发展？市场需要我们提供更有价值的产业运营服务，时代需要我们高质量的发展，政策需要我们回归产业本质，行业需要我们做企业创新成长的时空合伙人，所以我们确实要进入高质量发展的新阶段。

第三个部分，产业园区到底该怎么发展呢？我们梳理了四个建议，供大家参考：

建议一：构筑新的商业模式。产业园区的高质量发展不仅在于不动产价值的提升，更在于深入挖掘产业的价值和运营的价值。从16家上市公司的营收结构来看，他们的收入依然主要依赖于物业租赁与销售；而近十年间21个产业园区的营收数据的市场表现也应证了这个观点，以重资产开发为主导的营业收入模式普遍呈现出了下滑的趋势，以园区运营为核心的营业收入，表现相对稳健且呈现增长势头。数据表明：以传统地产逻辑为核心的重资产模式不可持续，产业园区需要创新以产业运营为核心的商业模式。

建议二：承担新的发展使命。发展战略性新兴产业已成为世界主要国家抢占新一轮经济和科技发展制高点的重大战略，产业园区要参与其中，这是我们的使命，更是机会。因为战略性新兴产业的培育壮大既离既不开产业园区，也必将为产业园区的发展带来新的重要的发展机会。因此，产业园区不光是传统产业发展的平台，更要成为战新兴产业和未来产业培育壮大的重要平台。

建议三：聚焦新的产业赛道。党的二十届三中全会《决定》提出“加强新领域新赛道制度供给”“建立未来产业投入增长机制”“以国家标准提升引领传统产业优化升级”等一系列部署，新质生产力新领域新赛道迎来长期战略机遇，产业园区要抓住这个长期战略机遇，但是，也要充分认识到战略新兴产业占GDP的比重只有13%，未来产业还在培育当中，传统产业在制造业中占比超过80%，改造提升传统产业又是发展新质生产力的重要内容，产业园区尤其不能忽视放弃传统产业。同时，由于各地资源禀赋、产业基础、科研条件等发展要素千差万别，产业园区尤其要因地制宜科学定位。

建议四：锻造新的业务能力。产业园区高质量发展，就是从物业空间运营向产业发展运营转型，而产业发展运营，就不再单纯是传统的“物业租售”，产业研究、产业规划、科技创新、产业投资、资产管理等专业产业服务不可避免，而这些产业运营的内容，每一块儿都需要更加专业的劳动者。因此，要促进产业园区的高质量发展，必须要有更高素质的劳动者和与之匹配的产业能力体系。

最后是结合招商蛇口产业园区的具体实践做一个简单报告。

近期，央视新闻通过组图详细解读了“新质生产力”，其中新闻封面照片选取了招商海南开发运营的科技园区——招商科创广场，这是招商蛇口以产业园区为主阵地助推新质生产力建设的缩影。招商蛇口建设高质量产业园区并以产业园区为主阵地助推新质生产力建设采取了一系列的举措：

重点举措1：坚定产业运营战略转型。随着市场、时代、政策、行业的明显转变，招商局集团明确要求我们做好“三个转变”，作为招商局集团旗下城市与园区综合开发运营板块的旗舰企业，招商蛇口严格落实集团“三个转变”战略要求，坚定从“物业空间运营商”向“产业发展运营商”战略转型。

重点举措2：聚焦五大新兴产业赛道。每一个产业园区运营商都应该打造自己的产业赛道，因为不是每一个赛道我们都能运营，也不是每一个赛道都有运营的价值。我们结合招商局集团重点布局的三大新兴产业赛道和我们自己有核心优势和积累的产业赛道，通过大量的研究，形成了招商蛇口自己的产业赛道体系。现在，我们就聚焦数智科技、生命科技、绿色科技以及智能制造和文化产业等五大新兴产业赛道，集中资源，发挥自身在产业发展和园区运营方面的优势，加速实现以上五大战略性新兴产业的培育和发展。

重点举措3：全国打造特色产业园区。随着产业培育的深入推进，我们发现：综合性园区主题多，需求杂，运营难度大；而主题园区，可根据某一类产业的特点，集中精准提供服务，产业运营效果较好。招商蛇口就结合五大新兴产业主题，全国范围打造特色主题园区，通过构筑完整的服务体系，全面赋能产业发展，实现相关主题产业的聚集和培育。

重点举措4：联合共建创新中心。招商局集团对我们有科技创新工作的要求，招商蛇口自己的产业园区和产业基金也有科技创新及科技成果转化的内在要求，在这样一个背景下，我们选择了创新能力较强的深圳和北京，打造创新中心，引进科技创新主体和产业化基地，通过系统的科技创新服务推动科技成果产业化，以科技创新推动产业创新，推动产业园区建设成为区域价值“源动力”。

重点举措5：持续强化科技产业投资。产业投资是产业运营最有想象空间的业务，也是招商系具有核心竞争优势的业务。招商蛇口持续推进产融结合，一方面，用好招商蛇口产业园区出资并参与管理的产业投资基金，为企业提供全生命周期金融服务；另一方面，进一步发挥招商局综合金融优势，全力服务好园区客户，通过全生命周期的金融服务，赋能园区企业高质量发展。

重点举措6：构筑产业能力体系。随着产业运营战略转型的深入推进，不可避免的要做好产业研究、产品开发、产业组织、科技创新、产业投资、资产管理等产业运营的内容，而这些内容，每一块儿都需要更加专业的劳动者。所以，我们围绕产业运营全业务链条，持续锻造招商蛇口适应新质生产力发展和现代产业园区高质量发展的能力体系。

以上是目前在高质量产业园区所提取的六个核心举措，供大家参考。

最后做一个简单的小结，发展新质生产力是我国在新发展阶段构筑国家竞争新优势的战略选择，正在为产业园区的发展带来长久的战略机遇，也为产业园区的发展提出了明确的要求。

作为中国园区开发建设与运营的先行者，招商蛇口正积极按照招商局集团 “三个转变”的战略要求，坚定战略转型，通过构筑系统化产业能力，通过实实在在的举措，赋能产业发展，推动园区高质量进阶，并以产业园区为主阵地，助推新质生产力建设，助力当地经济高质量发展。