黄凤彬：华发科技+好房子产品体系技术标准 | 2024博鳌地产发展暨代建大会

以下为黄凤彬先生在2024博鳌地产发展暨代建大会发表的主题演讲。

黄凤彬（华发股份首席设计官）：大家下午好，我们从去年下半年开始做6.0的升级，在这之前我们对国家的相关政策也做了研究和解读。

像造汽车一样建造好房子，还有广东省提出的四好的建设，高质量、新科技、好服务、绿色、低碳、智能、安全等等方面，华发怎么整合资源，解好这个题呢？数字经济、双碳、低空经济、银发经济等等，都是破题的方向。

华发科技+的好房子在7月3号刚刚发布，叫数字化、智慧化、绿色化和产业化的四化产品，数字化就是一个数字化的底座，加上上面的平台。智慧化方面，我们和华为合作，打通智慧城市。绿色化方面，我们积累了很多上下游的资源，从材料、设计施工、光储充以及健康管理、碳中和、碳排放系统，我们也做了很多的工作。

作为一个地方国企，我们整合了很多的资源，有三个板块，一个是金融产业集群，华发现在是全牌照的，第二是科技产业集群，到目前为止，华发集团投资了400多家科技公司，已经上市或过会的有107家。举个例子，太阳能板块，今年10月份，我们实景呈现的小区电梯、公区照明、地库照明，能达到百分之二三十是使用绿电。

从太阳能板块、绿电交易、微电网、氢能方面，我们都在做一些研发的工作。通过科技、城市、金融三大产业集群协同联动，三力赋能，为华发科技+产品体系提供强大助力。

我们的好房子包括十几个方面，这里简单列一些，一个是数字智慧社区，一个底座+4个平台，实现从家居到社区到城市的智慧打通。第二是智能家居，第三是超高得房率，第四是今年10月份实景呈现的样板房能做到无人机送快递到阳台，这是一个比较领先的技术，我们也在做研发。第五方面是我们在围墙里面做了社区养老，按照每10户配一间养老公寓的配比，后面的绿色低碳，有上下游的集成。

我们的好房子做了很多基础工作，智慧社区平台能实现的场景，在小区的实景里面，包括老人、小孩跌倒，我们会有AI摄像头及时进行报警救助，还有看护、防护、物业精细管理和数字化管控，整个数字社区就是一底座、四个平台，包括人车通行、设备、安防系统等等。

智慧社区方面，现在主流的开发商也有很多在跟华为合作，我们现在在珠海做的样板房，在展示的是36个场景，首次实现20个智慧场景交标，我们连接了200多个智慧终端。当然我们跟华为的合作是很全面的，包括旗下的各个航道都在做，我们现在投的很多科技公司都跟华为有合作。

智能家居方面就是智慧生活、智慧健康和智慧安防三个方面。

我们也是全球首例在小区围墙周边做了一个全自动的智慧机场，可以让无人机送快递到业主家的阳台。今年11月份在珠海看这个项目，不光能看到送货的无人机快递，还有载人的无人机站点我们也建立了一个。

目前和广州亿航和丰翼科技合作，亿航也正在开通深圳到珠海的载人无人机航线，我们这里也是一个分站点，跨城的站点距离我们项目只有1公里。无人机的停机、起降、储存、充电，包括智能化的飞机管控系统都在社区旁边，将来也会并入珠海智慧城市的管理，将来会和低空经济进行完全的打通和联动。

技术亮点方面，无人机这个东西看上去比较简单，实际上并不简单，因为在导航的过程中，到底是用什么导航系统，未来长期来看，唯一的选择应该是中国的北斗，但是现在北斗还需要建设，我们还要选择更多，保证信号的准确性，通过一些技术找到准确的目的地，我们目前已经申请了9个相关的专利。

养老这一块重点说一下。我们也考察了日本的养老，很多年前就去看过，现在全国做得比较好的，包括险资、保利、越秀我们都考察过，做得都不错，我们的养老是首次实现在小区的围墙里面。如果把老人放在一个景区里面，他和子女离得比较远，也不见得很幸福。我们按照每10户配一间养老公寓，只对业主开放，我们在里面实现适老化的配置，提供各种相关的服务。

绿色低碳方面，这里重点说的就是九重的隔音降噪，我们在门窗、墙体、静音楼板、静音排水、电梯降噪方面都做了很多的工作。我们现在的隔声降噪在物业管理中是前几名的投诉点，我们要把这个问题解决，真正实现好房子落地。

光储充、碳排放这个问题就不用说了，华发投了大量的绿色科技的产业，未来我们会建自己的碳排放、碳管理系统，和地产打通。

绿色低碳方面，我们从节能材料、光储充和碳排放管理系统等等方面升级。

后面这些工作是各大开发商常规做的，各个专家也非常专业，我们刚刚发布了200页的科技+好房子的白皮书，后面我们做的是15优，我们会把每一优做成一个规范，明确科技+好房子的属性。

我们也测算了一下现在的房子和公司上一代的产品，以及其他竞品的房子对比，我们的收纳能提升30%到40%，这给跟设计息息相关。

智能绿色园林方面，我们把小区交给业主之后，业主在社区没有什么丰富的场景，架空层、会所这些都是我们在考虑的事情。举个例子，15大全龄的社交场地，儿童和青少年这方面，我们的标准化同事深入地研究过幼儿园和小学的老师跟学生要求的运动类相关的专题，我们在小区里都能实现这些场景，这一点很重要。包括刚刚说的智慧，我们有的人喜欢跑步运动，在小区里面我们有智慧屏，业主之间可以互动，你扫一下二维码就能显示一些跑步的量，未来我们会跟物业打通，通过这些来换一些有偿的服务。包括我们用一些科技手段，我们有检测点，一旦检测到高温，都会启动喷雾系统，这些都是花钱不多，但是让业主感受幸福的东西。

优+配套方面，我们有产业集群，在珠海有写字楼、会展等等，包括我们的会所也是我们自己的子公司，还有咖啡和书店，还有华发农业，我们现在的农业做得也比较大，经常会发一些农业的产品，让我们尝到的西红柿、黄瓜的味道跟小时候是一样的味道。

社区共享这一块，我们有自己的会所公司，还有架空层里面有一些泛客厅的概念，这些都是比较微观的事。

物业服务，这也是比较基础的，我这里也不详细说了，我们的物业服务也在全面升级。

安全私密的设计我们也作为一个专门的篇章，我们从社区的防护、建筑的安全、人身的安全、私密的设计，以及智慧的防护等等方面，针对安全私密设计，我们也有一本书来界定房子怎么建造。

高质量的细部设计和施工更不用说了，从设计到建造，到交付、运维阶段，我们也有一本规范来规定科技+好房子。

接下来再给大家介绍一下我们今年10月份能实景呈现的载人无人机送快递到家的小区的案例。这个项目叫珠海湾，它离深圳宝安机场4分钟不到的车程，离香港机场一个半小时，离澳门机场也是三四十分钟的时间，广州南沙有一条地铁线也经过我们这个项目，所以珠海湾项目的区位还是非常好的，未来项目是300万方的建设体量，包括住宅、商业、写字楼。

华发在珠海有幼儿园、小学、中学、高中，我们的高中去年拿到全球QS100的offer的比例达到了80%，所以我们的私立学校也不错。在这样一个项目里面，我把养老的问题解决了，把小孩的问题也解决了，然后把交通的问题也解决了，再叠加上我们运用好华发这些年投资的所有上下游产业链，集中在这个项目上做一个新一代科技+好房子的试点项目。

在这里面，因为我们现在在珠海的市占率达到了47%，在珠海市各个部门的大力支持下，我们实现了很多的突破，现在每户我们能送到30多平米的大露台，他的生活场景感就不一样了，包括未来的智慧家庭、智慧小区、智慧城市的系统完全打通。

我们现在在老人的养老公寓里面，和正常的住宅里面，交标上会有一个毫米波雷达，如果一旦检测到老人在卧室和卫生间区迭代，超过安全时间爬不起来，我们的系统就自动向子女打电话，同时打电话给物业的值班室，同时会发一个一次性入户门密码，给我们物业管理人员，让他来救助老人。从我们的产品设计、运维到物业管理服务，包括我们跟华为合作做云上智城的开发，对于客户的便捷性也会非常方便。

数字智慧社区，这些部分我就不多说了。智能家居方面，各位专家都可以去珠海考察指导，在这个项目之前，我们已经实现了智能样板间，36个智慧场景，连接了205个设备，这些我们实际能呈现的场景，交标是20个场景，目前来看是交标最全的样板房。客厅、餐厅、厨房、主卫、书房、主人房全是自动的场景变化，36个场景在这里面全实现。包括老人的安全报警系统，我们都是在这个样板房里能实现的。

刚才说到得房率，我们在户型的研究上花了很大的力气，我们在珠海湾这个试点项目上，客户的实得率能达到120%以上，楼王户型送30多平米的大露台，能解决无人机送快递等多功能生活场景，按照这个逻辑，我们在珠海开发的项目没有低于80%得房率的户型，我们这一块的挖掘还是比较深的，当然中间我们也做了很多的研发工作，我们的户型也申请了很多的专利。

在试点项目里面，无人机系统都是全面落地的。

社区养老，我们叫一碗热汤养老的距离。我刚才讲到我们在这个小区是综合社区开发，我们把私立学校、公立学校都解决，老人接完小孩之后，我们24000方的养老公寓里面有4000方是生活配套的，小孩可以在这里面玩耍、写作业，晚上父母下班之后，可以把小孩接回家，老人在公寓里面居住。

我们在这栋楼里配了大量的配套，包括美容美发、影音、KTV等等，关键是我们在这个楼里还配了诊所，大家知道子女都在繁忙的工作，老人去医院是很麻烦的事，在这里有老人的健康档案，有他的常用药，他的跌打、碰伤、感冒发烧、小病小灾就在这个楼里解决，我们跟社区医院打通，这是我们做得比较好的，这也是首创在小区里面做的一个养老的公寓，只对业主开放。

科技+绿色低碳，20%以上的公区绿电，我们的会所、空调都是用绿色发电，也是基于华发自己投资的上下游产业，也是副业促进主业的发展，在房地产新的转型模式下做了一些突破。

这里展示一些实景图，我们现在卖3万多的房子，立面的品质感还是非常好的，尤其是我们下这么大的决心把隔音降噪的问题在这个试点项目里解决，用了九大降噪措施。

地面和室内的双泳池，白天可以游游泳，喝喝饮料，在小区里面有非常松驰的生活方式。我们三年前的产品，虽然没有无人机送外卖，但是其他的场景都已经实现了。现在我们这个项目的楼王的实得率是122%，做的是环绕式无干扰三层错层的大露台设计，它是错层的，我们在私密性上做了很大的研发，户型也研究了很长时间，包括保姆间、主卧、收纳、270度的客厅等等，我们的大露台做到同层不可见，上下不可视，也是我们的一个创新。

还有177项精装的设计，人性化的设计84项，收纳量的增加是48项。还有15项社交的园林，我们也考虑得非常精细。包括生活配套，首期配了两个幼儿园和九年一贯制的学校，养老公寓就在学校旁边，在学校的围墙里面。包括我们也配了一个社区的邻里中心、咖啡馆，还有华发农业的绿色产品，在这里面都可以售卖，所以这是一个居住的综合社区。

架空层方面，有条件配养老公寓的就配养老公寓，没有养老公寓的，我们就要做到养老的适老。我们拿到地之后，7天之内上老板的会，首先说四化十五优落哪些项目，跟政府争取的条件是什么样的，这是必须做的事情。我们现在强调的是一盘一个策略，包括它的物业服务管理、安全私密的设计，有一本专门的规范来规定华发的科技+好房子谁在方面的设计。尤其是后疫情时代，现在每个小区大门都要有50平米缓冲的区域。后续我们在架空层会按照相关的服务半径，配备一些急救的设备，我们也会跟各大医院衔接，未来可能会衔接进小区的体检等等，把水电、空调都留好。

上一个时期的快周转，房子质量方面都有一些诟病，我们现在也下定决心在这方面进行梳理。为房地产的高质量发展新模式下，提供珠海范本和华发模式。