刘爱明：产业地产更需要代建服务|2024博鳌产业科技大会

本文为刘爱明先生在2024博鳌产业科技大会上发表的演讲。

刘爱明（中城新产业控股集团有限公司董事长）：谢谢大家，感谢有这么一个机会跟大家交流，我今天的主题是“产业地产更需要代建服务”。

昨天又碰到了一些朋友问我现在怎么样？我说产业地产最好的时候也不是暴利，大家做的都挺小心翼翼的。另外是世道也没有给这个行业有多么高的杠杆，想高杠杆也高不了，就趴在地上挣点小钱，所以还过得去。

我刚才听了几位发言，这个产业地产的信心就来自这儿，就是在一些细节，趴在地上认真干活。不像房地产高歌猛进，高杠杆一年挣几百亿，这里一年挣几千万就不错了，可能大概就是这些概念。刚才听了，也还是挺有感受的。

我刚才听黄总（黄立平）包括葛总（葛培健）的发言，都是原来政府园区的代表，都做得非常好，都是高屋建瓴，给行业提了更大的方向。我今天真是学了不少，像黄总说咱们行业以后的园区要可持续发展，我觉得这个认真值得思考。

原来搞房地产、盖住宅这么多年，如果问我有什么遗憾？最大的遗憾就是房子盖完以后想拆，这就有问题了，这个是从良心说。

我也希望产业现在可以认真学习、抱团取暖，怎么一块把行业做得更扎实一点。

今天我谈产业地产更需要代建服务，实际上是我这么多年比较深的体会。我个人觉得产业地产是什么特点呢？各个环节要求是高度集成，我是用了这个话来高度集成。

一个产业地产的专家真的是好难，因为前后所有的东西都要懂，从政府的开始到园区产业的定位规划，到建设运营，还要算账，成本还要控制。如果再加上黄总、葛总说的，确实想做一个好的可持续发展的产业园区，或持续稳定赚钱的产业园区，其实是挺难的事，所以我说是高度集成。

高度集成就需要代建，就不是每个人都能建的。

我今天也看到很多政府的园区，咱们就建设吧，我不知道最后的账怎么算，或者不知道明天怎么办。我今天提了一个想法，因为现在房地产商转型就有挺多地产商，特别是民营搞代建了。后来我想咱们这个行业更需要代建服务，确实没有人能有那样的专业。

我也是搞了十年了，九年多，当然我们民营企业做的规模不大，但是我自己建了很多园区。由于时间关系，我从几个方面来讲。从头到尾的环节太多了，我举几个实际例子来分享一下。

谈到设计，这是我自己建的第一个园区，当时自己吹牛认为你搞产业地产，我也有一套主张。但是这是我盖的第一个园区，在坪山，我就不细讲了。我们当时还是房地产商的思维，就是分割得小一点，不要太大，可分可合，小的能来，大的也能整。

后来我在坪山做了四五十万平米，做了六七个园区，有租来的，有自己建的。照理说，我自己做的园区，大客户应该在我自己建的园区，租的随便弄一弄就完了。恰恰相反，我自己建的第一个园区，小客户都在这儿，大客户不在这儿。

我们说可分可合，你做生物的，他要做GMP厂房的，像我们平面都是带拐弯的。最后产业客户说，我们GMP不能拐弯的，最好是方方的东西，带拐弯的东西做不了，生产线也不会拐弯。实际上这个是血的教训，我把我做的丑事拿出来跟大家分享。

前两年建了一个园区，这是前年竣工的，有十来万平米。单层是5500多平，实际上它是我们把GMP厂房画好了，你生产什么，GMP画好了，按照这个来决定平面，根本不是建筑师瞎画。最近跟直辖市的高新区EPCO，央企叫EPC，我们搞O。我看了设计说也没办法，专家招标的时候提了，专家提的要围合，我想你是要生产的，一围就把楼拐弯了。我理解大家经常说的营销人员流的泪就是营销人员脑子进的水，就是你不会、你不懂。

像我刚才说的是直辖市，不是哪个小城市的园区，是政府主导的园区，最后弄了一个平面。我听了后也哭笑不得，那怎么弄呢？招标条件专家说要围合，那就围合，但是平面没法用。

像图上的平面，我们现在全部是生产性的企业，像做药、做器械的在里面。我这个是请专家做了GMP设计，很多的厂家除非足够专业，一般的厂家不够我的专业，我的平面就是照着你的设计，就会非常好用。

我经常跟朋友说，你们前期要找我，不能盖完了找我，这样就真的很累了。

再讲成本，成本也是我体会比较深的。像刚才讲的REITs，我们现在租金就那一期，你想涨租金就很难，就是成本。所谓的REITs是每年4.5%到5%的回报就是成本，建筑成本贵300，这个账就不一样。

房子卖3万，贵300就贵300了，甚至500或800都无所谓，这个贵300就没法看了，由一个赚钱项目变成失败的项目。建安费上下10%的波动，两三百是非常正常的事，这个就非常要命了，就要求我们的人要懂产业，成本控制能力还要很强。

我给大家举的例子，是阴错阳差的例子。我们做最新园区的时候，为了想省点钱就没有做玻璃幕墙，做了窗间墙。政府批了一顿说你们想省钱，搞玻璃幕墙多漂亮。

后来实际上是我们招商被客户教育了一顿。开始是为了省钱，后来发现这个事还蒙对了，客户说玻璃幕墙不好用，窗间墙好用，客户主动说不要玻璃幕墙。

这里面引发了什么问题呢？还是跟产业相关。这是我们原来老的厂房，厂房的面上全是管线。实际上我们厂房十年以上为什么会有管线？实际上是产业升级带来的。原来设计的时候没有考虑到产业升级，或者当时产业工艺就是这样的工艺，十年以后跟十年以前的工艺差很多，具体体现就是管线变多，楼里面走不了，就从立面走。如果做玻璃幕墙，从立面上就走不了，从玻璃上钻个洞？那不可能。

这里面引发了一个问题，我现在实际上越做越觉得里面门道太多了，要认真学，认真跟客户学。当然我这里举的是成本的例子。

大家现在普遍建研发楼，其实我很不主张的。中国建研发楼的地方是不多的，上海、北京有研发，因为人在这儿。再往下面的城市走，没有那么多研发的，人不在这儿，你说在这儿盖个研发楼？我现在宁愿用于生产。生产的可以做研发，也可以当办公。但是办公楼不能搞研发，研发楼不能搞生产。因为研发楼本身是我们不懂产业，房地产思维下，政府要求漂亮。我觉得研发楼基本上就当成写字楼建的。

我们做了那么多，觉得根本没有那么多研发的需求。今天上午的论坛专家还讲要增加研发投入，我们企业没有那么多研发，哪有那么多研发楼？另外就像在深圳坪山，都没有研发需求，南山有。人在南山，不去坪山，你搞什么研发楼？这都是你的想象，我觉得是要尊重规律。

我这次提的这个题目，搞代建都是血的教训，也都拿钱买来的，希望我们做代建服务也是这个意思。

再谈一下工业上楼，这也是经常碰到的。这个问题我认真研究过，咱们不能批评政府，不能说政策的对错。但是我在深圳就以我刚才做的园区为蓝本，组织设计院士、专家搞出来的，深圳市常委也参加了发布会，作为城市层面首个生物产业工业上楼的设计标准。

工业上楼不是简单的说能上或不能上，如果说非要上能上或不能上，我宁愿说不能上。你非要上，那有条件，有一大堆条件。我们用一个设计标准来解决这个问题，条件就是一厚本书，不是一个领导拍板说能不能上，这个体会也是比较深的。

前前后后也弄了一年多，第一次发布时是作为团体标准，就是深圳市产城融合促进会搞了这么一个标准，下一步要变成地方标准。这也是一个比较深的体会，现在不光是深圳，到处的城市，甚至二线、三线城市都在提工业上楼，我说是没有必要上楼。

我做园区，因为我在广东做的比较多，广东有五层、七层的厂房。原因是广东是轻型制造多，设备一个人抱着就上来了。但是到华东，你会发现没那么多五层、七层的厂房，就是三层。因为以重型制造为主，怎么可能上楼？上不去的。这也是比较深的体会。真要上楼，我觉得要严肃对待了。

像深圳做的很多项目，因为我在深圳有100万平米的园区。我们做出来的分析，现在最好用的依然是标准厂房，因为那个还是基于理解工业的基础上设计出来的厂房，比研发楼，比新盖的好用得多，两个放在一起租是工业厂房先租掉，弄玻璃幕墙的看起来挺有层次的，最后反而租不掉。

最后再讲一下运营，我们一路是提倡运营要前置，运营不是把楼建好了，我来进场运营，不是这个概念。运营是要前置，建设期是一年到两年，我觉得前置运营是最好的。我这边建，这边就开始运营了。所谓的运营就是服务，你要建立一套服务体系，这个体系能让客户感知到。如果竣工以后去运营，感知到要两年，那就两年以后出招商成绩，没有运营、没有服务哪有招商呢？

所以我一路上招商是伪命题。所谓的招商，我们招不过政府的，政府是最厉害的。大企业去找书记、市长、区长，找你干什么？你能招来什么商？招不来。我们企业就是跟政府互补，政府出招商政策，我们搞运营服务，让他在这儿待得好，这就是刚才黄总和葛总提的产业生态问题，没有生态环境就会在这里待的不舒服。

我举一个例子，危废通是我们搞的，生物产业都有危废，危废要拉出去，但是又不能乱拉，有资格的才能拉。深圳只有两个企业有资格拉，你打电话了，他来个车上门拉走，来一车就是多少钱，你那点危废就装1/10车，在企业存几个月都有。放在企业存着，政府就不干了，因为这个东西像定时炸弹。

这个做法非常简单，我们搞了“滴滴拼车”，把几个企业拼起来拉走就完了。但是我做的服务在深圳做了四年，在成都做了三年，一年拉出去100多吨，也没有第二家做。原因是什么呢？其实搞“滴滴拼车”有两个前提，第一是什么性质的危废要清楚，这个片区几百家企业，每家企业跑一遍了解什么性质的危废，能不能混了？不能混就不能混。另外是每天量有多少，这样背后有一套撮合系统就撮合起来。

这个是一个工作量，500家企业上门去问，有的还不愿意告诉你。我觉得产业地产始终是趴在地上的，实际上你说有什么太高深的东西吗？就是“滴滴拼车”，就是拼。这个片区四五百家企业，要一家一家把数据摸一遍，这个事做完了就可以拼，这个就是运营服务。我还是很能理解原来搞地产根容易，我跟原来的地产商说你搞不了这些，就这些事愿意干吗？

你就算搞了所谓的危废通，因为这个系统本身不挣钱，我们不能挣钱，因为你没有牌照，只是一个撮合系统，你自己不能运危废。我们还是挣租金的钱，这个就是行业的特点。要干就是要付出这样的辛苦，做好赚分分钱。当然现在的世道我心态都变了，只要能赚钱就行，分分钱也行，压根不想大钱，只要不赔钱就好了。

大概总的就是这些，所以这也是我们一点体会。今年我想把代建业务怎么样搞一搞，因为需要这样的专业服务。这当中还有一个是跟我开发商的背景有关系，一个园区要算账的，卖多少，租多少，卖的部分怎么算账，租的部分怎么算账，现金怎么平衡，我跟很多的高科技企业聊，他们是蒙的，他们不算这个账，对地产又不知道。

上海松江原来一个园区，原来在上海电气干的一个老大姐自己出来创业，四五年前找我。这个园区建好了，她说搞不下去了。我说怎么搞不下去？她说这个园区我不建就好了，松江给了一块地，重大项目建行就给贷款，她就把园区建起来了。建完以后发现不对，她花了两个多亿，一年贷款利息1000多万，她发现利息都还不起。原来利润2000多万，1000多万还利息，本金什么时候还呢？永远还不上。后来想把园区卖给我，我考虑来考虑去，当时也没有买，最后还是松江把园区给收回了。

实际上对于这种企业来说，不建园区是好的。但是园区是每个人的梦，我一定要建一个什么园区，我这个名字的园区或大厦，这是中国人的梦，但是建了恰恰会搞死。这是我这么多年体会，也就是代建的必要性在这儿跟大家分享一下，谢谢！