葛培健：产业园区的运营者、开发商要向生态链接者演变| 博鳌快讯

2024博鳌产业科技大会·现场快讯：8月14日下午，2024博鳌产业科技大会继续在海南召开，金地威新产业研究院院长葛培健带来了“战略引领，逆市而上，运营为王——产业园区进入存量时代的致胜之道”为主题的演讲，其表示，产业园区进入了存量时代，需要战略引领，逆市而上，运营为王。

首先是进入存量时代，城镇化率66.16%，这两天国务院下发文件，我曾经的老领导黄奇帆也说了，城镇化率已经是百分之六七十了，但是2023年的统计公报，全国人口自然负增长，这是一个很重要的标志。包括新增的建设用地的空间也非常有限，这里面都有数据。包括自然资源部"十四五"全国新增建设用地将压减300万亩控制等等，总体已经进入了存量时代。现在写字楼也存量很大，空置率上升。市场平均空置率上升21%。

从园区来说，全国开发区占地面积，总面积有4.55万平方公里。巨大的占地面积，也意味着发展空间受限了。国家级开发区的土地建成率已经是92.77%，国家级开发区土地开发率已经是90%了。经济体量大，开发机构存量非常多，实际上产业园区已经进入了存量市场。

第二，面临这样的存量时代，我们传统的产业园区大概面临产业不集聚、招商不重质、载体不适配、能耗不达标、数据不智联，所以需要怎么来应对。包括地方经济现在不再是唯税收论了，而是重视产业的重要规划和未来前景。包括上海现在提出招商新思维，叫做"三看三不看"，不看税收看业态，不看盈利看估值，不看资历看团队。也就是说原有产业园区的思维还是建立在盈利的企业格局，而今要更有高度的遵循真实的产业逻辑，站在差异化的角度来服务地方政府产业生态发展诉求的维度，这一块是一个很大的变化。

感觉到从"空间提供商"向"产业运营者"演变，全国的产业园区，包括东湖高新、高瓴资本的高岳等，好多。第二是从"时间合伙人"向"产业赋能者"演变，时间合伙人更多的是利润贡献不是一次性买卖，不是园区的租金收入，而是通过这样空间为纽带，跟园区的科创企业建立以股权为纽带。这一块成为他们的"时间合伙人"，因为每个科创企业都有生命周期。当年在张江就是累积投了将近100多个企业，也就是"产业赋能者"。

第三是"园区运营者"向"生态链接者"演变。这就是张江生物医药，为什么全国每年三个创新药里面一定有张江的一个？“我一直跟政府说，政府不要下场踢足球，你就一心一意谋平台，打造建设生态。张江的生物医药创新型大学和国家实验室、先导性头部企业、国际化开放式创新、150支生物医药的资本基金，然后公共服务平台，凝聚了这么多创新企业。张江的要素构成，也就意味着我们产业园区的运营者、开发商，要向生态链接者演变。”