葛培健：产业园区进入存量时代的致胜之道 | 2024博鳌产业科技大会

本文为葛培健先生在2024博鳌产业科技大会上发表的演讲。

葛培健（金地威新产业研究院院长）：各位嘉宾，女士们，先生们：

大家好！非常荣幸，也非常高兴再次来到博鳌论坛。今天，我的演讲主题是《战略引领，逆势而上，运营为王--存量时代的制胜之道》。我的分享将分为三个部分：一、产业园进入存量时代的显著标志；二、产业园投资运营商面临三大转变；三、打造城市创新区的七大核心能力。

一、产业园进入存量时代的显著标志

首先存量时代应该是我们对于中国最大的一个共识，但是进入存量时代的表现是哪些？为什么会进入存量？以及存量时代对于产业园区行业的意味着什么？这些问题一直没有看到很好的答案，今天我试图分享一下我的观点。

第一是城市发展进入存量时代。非常明显的特征是城市化率逐步见顶，继续增长的空间很小，人口增长急剧放缓，甚至已经进入负增长阶段。从数据上看，2023年全国的城镇化率达到了66.16%，已经接近国际公认的高水平区间，未来进一步提升的空间有限。同时，全国人口自然增长率在2023年为-1.48%。同时，新增建设用地增量空间有限，住宅开发趋于饱和。2022年，中国人均住房面积已经达到了50平方米，全国范围内的住宅开发已趋于饱和。写字楼存量大、空置率上升。2022年，全国重点城市的甲级写字楼存量已经达到7800万平方米，市场的平均空置率也随之上升至21%。

城市发展将进入存量时代意味着开发模式的根本性转变、产业空间将更多承载更有城市竞争力的产业、存量商务空间将进一步升级分化等，都对产业园区的责任提出了新的要求，不再只是简单的物理空间提供者，而要成为城市产业升级、创新资源聚集的载体。

而且我们也可以看到，产业园区本身也进入到存量时代。第一是产业园总量已经很大、新增空间少。全国开发区的总占地面积已经达到了4.55万平方公里，占全国陆地总面积的0.47%，新增建设用地空间极其有限。开发区目前的开发强度已经非常高，在北上广等经济发达地区，这一比例更是接近100%。第二是经济体量大、开发机构多。第三是未来几年将进入供应高峰，需求几近饱和，去化压力大。未来两年内仍有大量新供应进入市场，而当前，全国400万家制造企业的生产用地需求趋于稳定，供需关系接近饱和，据预测，到2025年，全国产业园区的总建筑面积将接近62亿平方米，整体市场供需将基本平衡甚至略显过剩。

所以，我们可以看到存量时代的后果显示是高空置、低回报。上海市2023年第二季度的整体空置率高达26.7%，北京也达到27%，而产业园reits的平均总资产净利率在2022年也低至1.17%。上海市生物医药园区在这方面体现得尤为明显。

二、产业园投资运营商面临三大转变

在传统产业园区所面临的几大挑战，包括产业不集聚、招商不重质、载体不适配、能耗不达标、数据不智联。同时，地方政府也越来越重视产业发展，包括多地推出“产业强市”的政策，各地政府纷纷鼓励搭建特色主题园区，例如，上海连续三年推出了53个市级特色主题园区，在招商方面，上海也提出“三看三不看”的招商新思维：不看税收看业态、不看盈利看估值、不看资历看团队。

因此，我个人认为产业园投资运营商可能需要做出三个方面的转变。

第一个转变就是从“空间提供商”到“产业运营者”，关键词从“空间”转向“产业”。例如，东湖高新科技园从最初的制造车间演变为如今的全产业链主题园区，从投资、运营、园区服务等角度全方位服务产业发展。包括高岳生命科学集团建立的创世谷·外高桥生命科学园也是类似思路。

第二个转变就是从“时间合伙人”向产业赋能者的演变。园区要转型为“产业赋能者”，通过更深入的服务和支持，帮助企业在产业链中的各个环节提升竞争力。第一个案例是传化科技城，通过集中资源打造生命科学主题园区，实现了“股东+房东+运营”的发展模式。这种模式不仅提供了基础的空间和服务，还通过资本和运营管理帮助企业实现更高效地发展，其自身也形成了“租金收入+投资收益+运营收益”的收入结构，支持科技城的长期可持续发展。还有中城新产业，通过集成技术、市场、资本和人才等关键要素，中城新产业为入驻企业提供了全方位的支持，帮助企业在激烈的市场竞争中获得优势。

第三个转变是从“园区运营者”向“生态链接者”的演变。以张江为例，张江整体的产业生态由张江实验室为代表的重大科技基础设施、创新企业、媒体技术和机构、跨国公司、专业服务机构和人才库构成的。特别是针对生物医药产业形成了8大要素构成的整体产业创新生态。

三、打造城市创新区的七大核心能力

因此，我觉得“城市创新区”也需是未来产业园发展的方向。城市创新区是指聚集创新机构与企业集群，并与初创企业、企业孵化器、新型机构等形成创新生态系统的地区。根据上海FTA的研究，城市创新区可以分为五大主要类型，具有“五高”的空间特征：高密度的混合、高频度的交流、高感性的场景、高层级的业态以及高敏捷的体验。典型案例是北京小米集团未来产业园、深圳光明科学城和上海张江科学城的案例。

而我认为提升创新区运营需要具备七大核心竞争能力。

一是政企强协同的公关能力，完善“政府主导、市场化经营”的开发模式。企业要能够“想政府所想”“急政府所急”，站在政府角度思考产业发展的未来，提高为政府出台政策提供“智库”“外脑”的能力。新加坡的裕廊模式是这方面的典型代表，作为新加坡政府贸易和工业部下属市场化运作的法定机构，主要负责新加坡工业区及相关配套设施的规划、开发和管理。其董事会成员是由来自贸工部、国防部、社会发展部、南洋理工大学、星展银行、投资机构等多元化的人员组成，并按照市场化的方式组建经营管理团队。裕廊集团并不是传统意义上的政府机构，它实质上是一个房地产开发商及专业服务提供商，采用的是公司模式，在项目上的典型体现就是纬壹科技城。

二是以产品力为重点的开发能力，形成轻重平衡的企业品牌。1、做好产品库管理；2、成本精准控制；3、把客户敏感需求和产品成本实现对接。以金地威新为例，其形成了通用产业园和主题产业园两大产业形式，和生产类、研产类、研办类和城市活化类四类产品形态，并且形成了不同形态下的产品配置标准，尤其是针对其主导产业之一的生命科学类园区形成了包括荷载、柱距、层高、人货分流、动物房等等配置标准。华夏幸福也提出了自己的高标准制造产业园区的产品方案。

三是数字化赋能的招商能力，形成全流程客户运营操作模型：1、明确的业务规范；2、明确的业绩目标为导向；3、调动内外部资源扩大招商朋友圈；4、人才培养体系。东湖高新建立索元数据团队，进入大数据赛道，打造产业大脑一站式产业系统，实现从产业运营往产业赋能的升级转变；打造百业先问平台，精准把脉地区产业发展趋势。也可以依托类似上海张江瑞谷这样的专业第三方机构，用透产业大数据，三个核心算法模型，助力园区招商、稳商、安商。

四是平台化链接的运营能力，构建专业化的产城运营服务体系：1、做好物业等基础服务；2、增加增值服务收入；3、重点客户一对一专属服务。比如，2022年中国授权发明专利已经达到79.8万件，专利数量连续10年世界第一。但是科技成果转化率仅在20%左右。最终能够形成规模的不到5%。而西方发达国家在这方面能达到40%的水平。目前，股权投资市场中90以上的资金均来自政府和国资，而政府和国资有招商引资、国资保值增值的诉求，不可能完全做到市场化。当下，科技与产业严重脱节，加上股权投资的募投管退现都处于低谷期，使科技创新面临“死亡之谷”，产业园区能否在这方面积极发挥作用？传化科技城的“五链”融合的平台模式是这方面的典型尝试，传化集团对科技城打造生物技术产业集聚平台，能够起到产业链“链主”作用，呈现出实业基因、自带流量、内外协同的三大特点。通过拓展“创新链”，以“孵化器+加速器”促进科研成果转化，重塑“产业链”、畅通“资金链”、延伸“服务链”、优化“人才链”。

五是资本化联动的资管能力，形成募投管退高质量发展的循环机制：1、有效的投招联动；2、参与入园客户的孵化体系，利用自身优势，实现资源共享，共同成长；3、通过Reits模式，管理提质增效，增加项目利润；4、搭建内部资产管理线上平台。我在张江高科当老总时，提出向“科技投行”的定位转变，根本上重塑了原本在资本市场上的地产属性，产业投资成为张江高科的重要利润支撑，近十年，投资收益占营业利润比值平均为86%，除去以股权方式出让的物业销售贡献，初步统计产业投资对营业利润的贡献比平均约40%。

六是圈层化强链的生态运营能力，形成推动产业集群化发展的生态圈。包括企业圈、人才圈、资本圈、服务圈、技术圈等深度融合，推动产业链强链、补链、固链、延链。苏州BIOBAY通过建立多个“圈层”，形成了一个强大的产业生态系统。首先是投资圈层，BIOBAY与元生创投等合作伙伴联手，帮助园区内的企业解决融资难题。接下来是服务圈层，成立产业服务公司，整合了各类服务资源，帮助企业更快速地成长。还建立了商业圈层，与专业商业服务公司合作，推动上下游企业的合作与发展。研发圈层也是BIOBAY的重要组成部分，吸引了更多的科研资源进入园区。

七是专业化牵引的组织能力，培养分工合理的市场化团队：1、借力产业研究院做好项目的客户定位，助力招商落地；2、积极参与政府产业招商谋划，实现园区产业客户落地目标；3、分析已有重点客户的产业上下游，拓展招商和服务机会，以商招商。第一个案例是中关村发展集团的变革，这个是他们请国际排名第一的战略咨询机构麦肯锡做的方案。从2018年开始，中关村发展集团决定进行大刀阔斧地改革，重新调整资源结构，把一些重心从传统的重资产开发转移到企业服务、投资与金融等方面。同时，组建了一支支专业团队，比如产业投资、科技金融和国际业务服务子集团，专门为入驻企业提供各种支持。这种转变不仅让他们更加灵活应对市场变化，也更好地帮助了企业的发展。

最后，也送给在座所有的同仁一句话“产业引领，未来可期！”