“在现在这个阶段,大家会更关注出海,因为更多身边的品牌、身边的产品,甚至我们自己看到这些机会跟机遇了。”
本文为邓懿君女士在2024博鳌产业科技大会上发表的演讲。
邓懿君(高力国际中国区董事总经理):大家下午好,非常荣幸又来到博鳌论坛给大家分享另外一个新的题目,是不是新的题目?我们一会去解读一下。
每一年我来博鳌论坛,都会给大家带来一个不一样的题目,但是我今年已经是第五、第六年了,我希望明年还有新的题目给大家去分享。
今天我们谈到很多都是关于中国的未来,宏观经济也好,房地产的整个未来。中间也有很多的专家跟学者,也带到这么一个字,就是所谓的出海。
今天想借这个机会,高力国际作为一个全球有60多个国家业务的老牌的房地产咨询顾问公司,其实我们绝对是有这个身份地位去给大家分享这个题目,也通过我们最近几年的案例给大家去探讨一下到底房地产产业链。今天题目写的是房企,但我讲的不是房企,是整个房地产产业链有没有出海的机遇,到底这个东西是不是新的。
其实讲到出海,最近一两年特别是去年开始是一个比较热门的话题,很多人当成一个新的东西。很多媒体问我,这个是不是你们新的增长点?其实是一个增长点,但不是一个新的业务。
高力国际来到中国三十几年,我们就是企业出海的三十几年走出这一步,我们作为一个服务机构跟着当年的500强企业来到中国投资,我们为他们提供服务。
三十几年以后怎么样呢?我们已经变成66个国家业务里其中一个核心业务,而我们的业务本身也是高度本地化。当很多媒体去说,我们的企业走了就不回来了怎么怎么样,其实有很多的,一个是抓流量,一个是很片面的概念会在里面。
企业全球化是壮大以后就会想全球化,因为你掌握了这个能量,你有时候是被迫的,因为你要跟着你的客户一起出去。我们看起来中国人对出海的概念几百年了,在清朝、明朝的时候做贸易,现在海外华人哪里来的?就是出海来的。在我们改革开放以后,在1979年的时候刚刚改革开放,我们已经有这个意识了,我们打开大门让外资来投资,当时大部分是出口加工,意思是用我们的产能、用我们比较廉价的土地、人口所有的成本去做一个大工厂,出口加工基地。
2000年的时候也是在政策上面不断完善、去提出企业应该怎么从战略上面出海。今天早上的专家也讲到,我们对能源的说法,我们对粮食的依赖,也是需要从战略性的层面去考量这些货源来自哪里。
2008年的时候,看到一大部分的互联网跟电商也是出海,就是2010年以后吧,其实也会看到我们非常强大的行业,当发展到一定规模以后一定是希望通过某一种手段去出海。意思就是说,我要去做更大的市场,我要去掌握供应链的上游端和下游端,所以这个是必然之路。
到这几年的时候发现更多的是什么?我们不是以前代工、出口或者是把一些产品比较廉价的卖出去,或者把技术输出出去。最近我们这一两年看到更多的是品牌价值出去了,我们自主的品牌到一定的竞争力跟规模的时候,发现这些产品拿到海外的市场,不管是成熟市场,还是发展中市场,都是非常有竞争力。
在现在这个阶段,大家会更关注出海,因为更多身边的品牌、身边的产品,甚至我们自己看到这些机会跟机遇了。
你会看到我们对外直接投资的总量,其实是过去十几年都是在增长的。而其中2015年、2016年这几年的一波很多是房地产,这几年房地产住宅类不会再出去了,但是在2020年以后的这一波其实就是制造业。
如果从细分门类来讲,我们获取了一个统计的信息。在西方行业里面,制造业跟批发零售、交通运输板块都是非常大的门类。这个是2022年底的公报,我们需要关心的是增长的部分,特别是在交通运输板块,以及电力、新能源的板块,还是非常显著明显的。
有很多人就会说,到底我们这些企业为什么要出海?也有很多报告说,现在旁边的邻国东南亚的国家在抢我们的生意,媒体很喜欢去报告谁抢了,在中国撤了,就搬到越南或哪里,拿中国跟一些小的国家来对比。
在座的都是精英,我们应该是脑袋非常清楚,不可以以一个发展中小国家抢掉我们什么东西,这个不在一个讨论的基础上面。我们应该知道的是,我们怎么用好东南亚邻国给我们做到产业的扶持,是我们淘汰的落后产能,还是做一些出口的缓冲、一些对外贸易的缓冲?还是一些躲避政治风险跟关税的做法?
其实你会发现这几年最热的是泰国、越南、马来西亚、印尼,东南亚这四个国家是我们收到的需求是最多的。这几年我们到出海的量有多大?我知道每一年是一百多宗,意思是很多的企业。但是能找到我们基本上是头部跟腰部,中小企业在很多时候,我们是没有太多的能力手把手帮他们去完成。
其实在泰国、越南、马来西亚、印尼,我也经常去这些问题。一轮轮考察以后会发现,他们自身的问题也挺明显的。而越是他们地方的情况,包括他们的政府是怎么运作的,包括他们的经济、汇率是怎么运作的,包括劳动力肯定是要懂得。我们会发现,其实这些国家最理想的位置就是去辅助某些企业出海的任务需要,不形成跟我们的竞争。
而最近比较火的是陆续听到有,已经在东南亚设厂的大外企或其他地方的企业陆续回到中国,这个是有某些原因之后在海外设厂。同比生产成本以后,然后再去了解这些地方怎么操作以后,他们觉得满打满算还是回来中国吧。这个趋势是需要我们很客观地去理解。
今天因为都是房地产的,这么大量的企业出海,他们的基础设施是谁做的?到底厂房是谁建呢?仓库是谁建呢?这几年我们陆续收到的,特别是今年开始有很多产业园区开发商、工业地产开发商希望跑到海外市场去帮这些企业做基础设施,而这一块是可以拿到审批的。
在这个维度里面,其实我们也看到除了这些企业出海这一波是我们经常接触到的,经常都在说的。其实还有很多是整个配套产业链,其实都在跟着走。我们很多建材的供应商总包都是,有很多大总包本身在海外有布局,但是有很多第二梯队或企业自己用的配套供应商都想做。很重要的原因是一些企业去到海外的时候,发现很难跟地方的总包公司或房地产开发商沟通,就好像大家不是在讲同一个语言。
当这些客户找到我们的时候,其实高力中国跟地方比如泰国的同事做的最多的,是做翻译的角色。什么是翻译的角色?不是语言的翻译,是到底这个企业在讲什么。我们泰国的同事跟泰国的开发商没办法听得懂,虽然他们会请一些华语的顾问、业务员,但是不一定能听得懂。陆陆续续会看到他们都请国内的招商人员过去,因为他们才听得懂企业要什么,以及怎么做到一条龙服务。我觉得东南亚跟我们的关系是互补型的,不需要用负面的逻辑。
我们去海外设厂省成本了吗?在国内经常提到一个字,就是劳动力的红利已经不存在了,单价比东南亚都要高,当然东南亚也有不同的发展阶段。但是我们从所有在东南亚投的,包括墨西哥等的企业告诉我们,其实他们最终的成本都比中国高。所谓最终成本不能只是看同样的原材料、同样的电费、同样的工资等,不是这样单纯的,这里面还有很多你想不到的成本,比如基建在中国三通七平也好等等是随手可得的,你只要开口要,哪个地方政府给不了你基建呢?
但是在海外,这个就不是必然的。你能想象买一块地是一条路都没有的吗?而在墨西哥、东南亚,这个情况是大概率会出现的。然后你要花额外一笔钱把电搞过来,额外一笔钱把路拉倒你面前,水也不是随手可得的。在墨西哥的水是要打井,那个井打多深呢?60米。我同事跟我说60米?我说你说60寸吗?他说是60米?怎么可能呢?因为他们是甚麽。这些成本有没有去考虑过?
同等之下,我们看到很多企业讲,如果单纯为了省钱,我是没有必要去出海的。为了什么呢?其实第一个是规避地缘政治风险,刚刚关税的表在之前演讲专家已经是列出来了,我们今天整个大会有很多专家讲中美关系,这个已经是长久战了。
在这个情况之下,我们会看到非常多的关税上面的影响,导致出口跟产品卖到其他国家的时候是根本卖不动,你打了100%的新能源关税,我怎么卖?导致很多车在仓库里面,我要想办法怎么重新卖到海外去。
刚才也谈到墨西哥跟美国的问题,美国看到中国的企业去墨西哥,这个是太直白了,因为整个墨西哥现在都在服务中国。我们墨西哥公司忙的不得了。你以为美国看不到吗?一定看得到。现在我们已经有企业在墨西哥陆续要看是否要把额外的产能,甚至把墨西哥的厂关掉去美国,直接搬到美国了。因为他们要的是美国制造,只要你在我这里生产,我不搞你,当然这会取决于什么行业。
刚才我们专家谈到的风险是已经在发生了,包括东南亚也有类似的,比如说光伏已经在增税了,所以这个是实际产生的。
如果你作为基建的开发商,你是跟着去的,你怎么应对这个点?你怎么算这个账?你买了一块地建厂房,一下子发现一厂房难求、一库难求,好多地方都是,东南亚是,墨西哥是,波兰也是。但是你发现这个政策改变,一窝蜂又走了,这种事是完全有可能。因为现在来找我们去这些国家的企业有点盲目,有点羊群心理,好像这一波我不出去就有点吃亏的感觉。
如果我们要跟着去做基建的话,还是要回到地区所在地方跟地区跟国家的房地产规律,这个是实打实的土地供应、需求。现在看到所有国家价格往上涨,很恐怖,还要抢资源。有的企业在泰国要租10万方的资源,找不到的,因为以前没有建这么大的厂房,但是在中国随便找。如果这个企业因为政策的原因,你帮他定制了10万方的厂房,6个月以后不要了。不是他不要,是因为政策的改变,他又要搬,那怎么办?
我们看到的产业链是产业链实打实是存在的,需求和利润也存在,企业也愿意为此付出成本,包括用专业的顾问。但是我们怎么去考量每一点的风险点?你还是要落地去看清楚房地产的本质。
企业数量这些就很快的带过,比如说现在比较明显的是什么?除了新能源车、光伏和新能源板块,大电商是非常有竞争里了。还有很多的企业,我经常被问到现在是不是外资都撤走了,他们不来了?我们确实看到外资在中国是有关厂的,就是销售量不好而关的趋势。到底是为什么要关?是不是就是这些风险的考量?这个是非常值得思考的。
如果你真的去看一下,特别是后面配套的公司,他们关厂的原因是因为销售跟不上,因为他们的客户改变了。比如说新能源汽车的供应链,就是汽配供应商。外界的那一批,哪怕不是做发动机系统的,跟新能源没有关系的,哪怕里面的都会被我们本地的配套供应上去抢生意。意思是说国产替代的事情,已经是非常明显了。
我们最近做了一个企业去美国开厂,它是某大日化500强企业的供应商。以前这个日化企业来到中国就是卖洗发水,这个企业来到中国设厂的时候,它是有一堆的供应链带着来的。带来了以后,慢慢用本地的供应商,后面本地供应商知道怎么去服务他们了,现在这个供应商已经占据了他们大部分全球的供应链,这个是中国的企业。他们要去美国设厂,他们很低调,甚至改头换面换品牌,但是我的客户知道是我就行了。
但是去面对外资撤走等等的,一定要补一个板块出来,就是到底外资在中国有一些是不够好的同时,有多少是被本土企业强掉了生意?
最多的行业是什么呢?新能源、通信、家电、先进装备制造业、生物化学,这些都是我们每年一百多个项目里面量比较大的板块,最多的还是新能源板块跟新能源车这一块,我们把新能源类、风光储电放在第一位。
美洲确实很多,因为现在墨西哥已经比较满了、比较堵了,有很多的企业开始看巴西。中东欧一直都有的,但是如果只是供欧洲的话,在中东欧的份额是最大。
我们经常说的中东能抢掉多少的生意呢?我们看到中东去看的人很多,真正去落地的是非常缓慢的。意思就是说,你看的好多都是好的,什么都是一片好的景象,还有王子给你投钱。但是真正落实的话,因为有很多地方法规,比如用当地的人、当地的供应商,包括真正的钱投出来,这个是很漫长的过程。如果要解决一些马上要供货、马上要调整产能的需求的话,中东可能不是最优的选择,换成中东欧比如波兰、匈牙利就是比较大量的需求。
亚太区就不说了,其实在成熟国家、成熟经济体的话,我们的成熟产能、成熟品牌出口是非常多的。品牌直接卖到澳大利亚、新加坡,直接在那儿开店,以及日本开店的非常多,包括餐饮等什么都有。中国品牌达到一定的规模和品牌价值的时候,他们觉得就可以去卖了。
有一个很简单的案例,比如新能源的案例都会看到,我就一句话代过。但是我还是觉得,如果大家是觉得我是在工业地产开发,我是在园区,我是自建类的,我是代建方,我是可以跟着这些产业走的,现在是非常好的窗口。而这些企业100%希望带着我们自己的供应链走,因为落地谈建设实在太痛苦了。这个是一个非常好的机遇,也有这些大厂、大公司组成自己的基金去辅助供应商一起去出海。这个是实打实存在的。
我们这里列了一个比亚迪的路径,但是还有一个很有意思的。你可以看到车在海外设厂的时候,不一定把我们的产品什么型号卖到海外去,然后直接去生产,放在其他国家生产的。他是为地方市场做了新的车,已经强大到这一步了比如名爵在泰国做皮卡,我说这辆车太酷了。我们从产品到产能、到整个供应链的全球化,这是必然之路。
其他的布局案例就不多说了,最后的开发模式是很多的,绝对不建议做一级开发,一级开发基础设施是所在国家的政策,这个非常风险高。园中园跟定制跟成熟的工业偏片区东南亚有成熟的工业片区,只要定义为成熟工业片区,就会相对安全,不要图便宜去村里面买块地。这个逻辑跟我们自己是一模一样的。
另外是配套设施的开发,现在还有专门培训工人的配套人力资源方,还有做食堂的也想跟着一起出去。其实有很多整合配套,都因为这一波的热潮要给到我们非常多的想象空间。
大家一定要谨慎,要学习、要分析什么呢?在整个过程里面需要非常多的分析在里面,像商务需求、竞争对手、租户、本地房地产市场、办公仓储,其实企业需要的是很庞大的智囊团,而不是一个。现在一些企业很好了,不会说我听我朋友什么什么,被朋友坑的,其实不是特意坑的,因为朋友不知道这么多东西,最后买了一个厂,但最后搞不定的情况太多了。很多企业出海需要全产业链的智囊团,把所有的环节给想清楚。
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因为人家就是这个节奏的,你一定要逼着一个小时回你信息,人家不干了。我们很多海外的业务,哪怕做业务的,高力的还好,已经被培训了。但是有很多开发商里面的业务员不做了,也不是没客户,客户多的是,随便你。你逼他很紧的话,他就不做了,所以还是要尊重不同国家的文化,做好大家自己的调研,但是机会是摆在那儿的。
抛砖引玉,谢谢大家!
撰文:邓懿君
审校:劳蓉蓉