黄立平：产业园区方法论创新 | 2024博鳌产业科技大会

本文为黄立平先生在2024博鳌产业科技大会上发表的演讲。

黄立平（中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁）：各位同行、各位朋友，大家下午好！高兴出席今年的博鳌产业科技大会。 我看了会议的宣传材料，上面提到产业与科技的关系是一个宏大叙事，我也有同感，的确题目非常大。

我们因为是博鳌的房地产论坛的一个组成部分，讨论这个问题恐怕合适的角度还是得从空间出发，从我们大家相关的工作和业务出发，而不是就科技来谈科技创新，就科技创新来谈产业创新。我理解根本的内涵，还是涉及到产业组织方式的变革，是我们基于空间服务的产业组织方式的变革。

的确，我们现在因为房地产业本身的市场调整，使得这个问题变得更加复杂，似乎更难把握。但我个人始终认为，产业园区的角度或者这样一种业务，服务科技、服务企业、服务产业的空间服务方式，其实它的基本内涵并没有变化，只是我们因为它的某种业务模式跟现实的要求、跟市场环境之间的关系有些变化，那么大家感觉到工作更加困难，或者说我们现在有推动商业模式升级的动力。

我想今天讲“产业新生”的主题，围绕“科技创新”的主线，我们就不得不就咱们的业务发展和商业模式本身进行一些反思。我想咱们今天的讨论，就从反思开始。

实际上，中国的产业园区也就是为产业服务的空间，我们经常讲它跟常见的商务楼宇和办公楼宇的区别在哪儿？其实有很多方面有接近、有类似，甚至有一致的地方。但是我们希望强调产业园区跟商务楼宇不同的地方，在于它更多的是服务科技企业，更多的是服务科技产业，或者说是服务科技创新的产业化。

从这个意义上讲，这是我们经济发展中最具活力，也最有希望的一部分。如果说我们回观过去的二十多年，如果说我们始终把握着这样的一个基本的方向，而没有受到房地产市场波动、土地要素价格波动影响，其实它的总体轨迹并没有根本性变化。只是我们在采用方法的时候，我们在方法论上出了问题。从这个意义上讲，我们今天所反思问题的症结或根源，也不得不归结到方法论上。要么是有偏差，要么是跟我们当下经济发展的需要不相适宜，要么就是我们的业务发展落后于经济发展的客观需要，我觉得反思从这个角度展开，可能能够找到一些解释的角度。

我觉得从今天的立场看，制约产业园区高质量发展的认知误区主要是三个方面：

一，传统的产业园区开发模式存在三个根本性缺陷。

第一是产品化思维。我们现在回想二十年以前，这个行业正式借鉴房地产商业模式发展起来的。这种借鉴的主要方法，就是产品化思维。我记得当时在高新区工作的时候，要解释我们这个工作的专业化的意义的时候，其中就提了一个标准，究竟你有没有产品？哪怕是空间得有产品，是什么产品？你要有所解释，说明这个业务有专业属性。否则，如果简单的经营要素，就是经营土地要素，那是土地职能，不是企业的经营。它一路是这样走过来的，正是因为这样的一种发展方式，使得这样一种业务存在着天然的缺陷，它对需求的理解容易概念化、简单化。它对空间的规律特别是对空间次序的理解也容易简单化，也容易概念化。

从这个意义上讲，我们现在产业园区的发展模式是落后于经济转型、科技产业发展的客观现实。我们现在从事这个行业的人，如果说深入来探讨，你究竟在多大程度上了解你的客户需求？特别是科技企业的需求，不同的行业、不同的发展阶段、不同的技术类型、不同的工艺要求、不同的业务结构，怎么能找到共同的或者跟发展进行匹配的基本规律？其实普遍讲，这都是一个问题。

现在我们经常讲标准厂房为什么是落后的生产模式？一般的研发楼为什么是落后的生产模式？就是因为它的来源是产品化思维。过去我们做住宅的时候十几种户型可以把所有的需求基本上囊括清楚，但是我们为企业服务，可能有无穷的不同的结构，你用这样简单的方式显然是供应的方式出现了问题。

第二是机械复制的观念。复制就是工业化方式，比较遗憾的是工业化文明的成果，过去在工业化过程中、在城市化过程中被滥用，比如房地产领域也采用复制。我们产业园区的领域也采用复制，无论你给它贴上什么样的标签，就是你的基础理念是复制。你找到了一个成功的基因，或者找到了一个成功的标准，你就在不同的地方用于不同行业都用这样的标准和方式，这个现在实际上跟客户需求也是差距非常远的。

第三是商业模式中最大的误区，就是以土地增值收益作为盈利基础。比较典型的基础，我曾经到深圳南山做过一个简单的调研，大概访问过二十多家企业，其中有一大半的企业都是最后城市更新的时候，他们把那块土地处理了，或者在那里面变成了不动产，由土地的增值收益所带来的利润，高于二十年以上的企业发展本身的利润。

我曾经在2015年的时候就说，我们应该要去房地产化。其中很重要的原因，就是要去你跟土地增值收益相关联作为商业模式的路径。为什么呢？就是当经济发展好的时候，需求大于供应的时候，企业跟政府是能够协调关系的，因为大家有共同利益，找到了要素利益分配比较合适的界限就可以。但是当经济不好的时候，企业跟政府的利益关系就变得对立。这种对立的关系，你怎么能走的下去呢？

客观上讲，将土地增值收益作为企业盈利来源的方式是肯定不能长久的，我觉得不仅仅是咱们产业园区的问题，也是整个房地产业可持续发展问题。未来如果这个问题不解决，我觉得咱们要想提高质量，这个是非常难的。

二，偏执的产业集群思维。这个里面多少都有长官意志的引子在里面。我们今天看很多城市，也也很多项目，正是因为策划者、决策者任意扩大内涵，使得这个项目在酝酿的早期就走到了歧途。比如比较典型的在苏州的纳米产业园，纳米是一种技术，你以此作为集群的核心显然是认知上的误区。我们现在去看看纳米产业园，有几个以纳米技术作为业务的公司？很少。为什么要这样的概念？就是因为要去这个概念的时髦，因这种概念得到关注，但是这种关注必然是短暂的。我初步调查，现在国内有五个以极光为概念的园区，几乎没有一个成功的。现在以大数据、人工智能、集成电路设计、生物医药等等，也几乎都是走形的，或者说在发展过程之中是脱离十年左右周期实际的。比如张江最早是以生物医药为主要方向，但客观上没有到那个阶段，所以IT成为15年到20年的主要支撑。也许现在的时机到了，但是在规划的时候就是空间跟产业内涵之间的关系，落脚点还是对产业集群的简单化理解，我觉得这是一个很重要的概念滥用，或者是一种理论认知上的误区。

第二是理想化种群的培育思路，将复杂的问题简单化，造成产业生态多样化和丰富性受到了破坏。上次葛老师在上海的时候还专门研究了这个问题，讲产业生态的时候，究竟是基于种群，还是基于群落？我研究了以后发现，凡是基于种群思维都是错的，为什么呢？种群是一个狭隘的生态理解，是一个主观性的判断。比如说我们讲以养鱼为例，什么叫种群？就是某一类鱼，比如这是鳜鱼、鲤鱼，我就只养鳜鱼、鲤鱼，这样是有问题的，比较好的养鱼生态是多种鱼在一起养，这样的生态就更加丰富了，能够形成比较完整的相关的生物链。我觉得在产业集群作为这个业务的核心概念的时候，你一开始的基石就不牢固，走下去肯定是有偏差的。

三是关于“增长极”理论的滥用。其实在区域经济学里面的非常重要的基础理论，这个是法国经济学家在五十年代初就提出的概念，其实我们国家经济政策应用比较广泛的增长极理论。客观上讲，这样一种理论近十年在区域经济规划和区域经济发展战略上滥用现象比较普遍，动辄就用“极”，讲磁场的磁极最大，用极的概念打破均衡性，认为它是成立的。但是我们看到了更多的不恰当的，以为通过增长极能够在一个区域内形成某种产业园区建设的带动性，最后造成了巨大的浪费，低效率的项目很多，闲置用地造成的危害比较大。

建设性的意见应该从哪里找呢？我想提出构建产业基础设施建设的新模式，我们要想从房地产开发的模式里走出来，走出来后进到哪里去？要进到产业基础设施建设的新模式里面去。

这里面列了五个方面可能的突破口：

第一，可持续建筑、功能和投资收益。从房地产发展的三十年历程来看，突出的一个概念就是投机。过去我们讲无论是怎么去加快速度，无论是怎么去放大杠杆，核心就是投机，投机就不可能持久。未来产业园区能够持久的价值点，我认为就三个：

一是在做整个空间规划的时候，一定要做可持续建筑。你要能够满足经济周期两个以上的，咱们叫可持续建筑。如果就是十年、二十年，这个周期完了就要拆了重来，我觉得这样的建设在今天就谈不上有质量的建设，肯定是低水平的建设。在人类城市发展史上，我觉得未来总结中国贡献的经验，就是快。中国留下的遗憾，就是比较差，建筑的使用寿命比较短。我们在20年前建的产业园区，以服务制造业为主的，现在统计一下不准确的数据，估计1/3以上是拆掉了。30年以上80%是拆掉的，要么重新改造的成本很高，并且质量很差。

我们现在重新要建设的时候，如何按照可持续建筑的标准做什么？同时，保障它的功能能够适应不同的需要，比如说现在是服务制造业的，未来能不能服务生产型服务业？未来能不能服务城市的生活服务业？在建筑的组合上应该有哪些规律？这一类的不动产，当然现在有了公募REITs，我觉得咱们投资的时候可能会有更好的测算的方式，就是有更长期的资金来支持，克服短期投机心理，肯定建设质量会提高。

二是低碳园区的标准与运营机制。今天如果还是用过去老的方法肯定是不行，如何根据项目所在地资源、能源结构特点，能够综合性利用能源？把可能的新的节能技术充分采用，我觉得未来国际贸易中用碳汇是一个大趋势。如果现在再不做节能的长期考虑，一定会留下很多遗憾的。

三是数字化系统应用。这一点由于时间关系，就不展开讲了。

四是过去若干年，大家都在研究运营能力对于可持续的重要意义和对专业能力提升的重要意义。的确现在存在运营能力的体系化不够，投资方没有运营能力，有运营能力的人缺乏体系化能力，只能对某一个环节负责，最后不能够对整体结果负责，这种业务模式就有缺陷。

我坚信未来这个领域是一个综合性专业要求很高的领域，市场主体一定是有综合性能力，才能够对结果负责。能对结果负责，才能形成利益闭环、责任闭环。我觉得这个可能就是未来商业模式突破的一个要点。

五是多元融资机制。今天因为有了公募REITs，我觉得一个很好的制度基础，未来也应该得到更快的发展。融资多元化这条路现在是打开的，这就看企业怎么应用。咱们现在规模都太小了，整合的空间很大，我觉得这也是咱们行业进步的非常好的机遇，也是非常重要的契机。

我再简单把一个想法跟大家分享一下。我最近这一段时间，也是越来越强化了一种认知，就是以产业生态构建为根本目标。这个行当干这个事的本质是什么？这个事的本质就是要去构建产业生态，让我们所服务的区域构建的产业生态更有竞争力。这个既是推动区域协调发展，也是构建新的经济均衡发展的一种非常重要的市场要素。只有这种要素活跃起来了，我们希望的整体均衡，包括统一大市场才有立足之地。

这里面，第一是需要重新定义产业生态，我觉得这个问题从生态经济学上有破题，但是缺乏深入的研究，尤其是缺乏有实践基础的研究，书斋式的研究解决不了这个问题。

第二是应该要下决心研究解决产业的集中地跟城市建设形态之间的协调关系。产业发展好的地方，城市形态非常糟，这成了现在很大的问题。最后怎么解决呢？要靠城市更新，拆了重来。我们能不能把制造业发展最好的地区，变成一种文明的成果？让它能够作为一种文明能流传下去，我觉得这是我们这一代人现在面临的课题，也是我们这代人有可能为历史做出贡献的机遇。

第三是关于动态规划的系统改革，我觉得这个设计现在是深化改革非常重要的内容。城市规划的行政管理体制，跟我们建设的实际需求是不匹配的，它会加速盲目建设、低质量建设的程度越来越高。怎么根据需求有效建设，提高资源的集约化的利用水平、提高城市功能的配套价值？我觉得这些都是未来的突破口。

第四是如何从地产变成产业生态构建？也就是产品思维怎么变成服务思维？

第五是我今年比较重要的收获，就是我们在实践中遇到了非常多的问题，我们如何去找理论上的解释？如何去做实践联系理论的工作？过去我们都是会说理论联系实际，理论联系实际不是搞企业人的思维方式。我们实践中遇到问题找理论上的解释，我发现我们现在产业园区遇到的突出矛盾，就是投资收益下降、出租率下降、租金趋势也是在下降，咱们的盈利能力没有得到增强。这个原因从某种意义上讲是商业模式问题，也就是说你有可能不是合适的投资主体，你应该让别的资本来投，你来提供服务。当你这么思考问题的时候，就突然发现有一个三元悖论。也就是说三个目标不可能同时实现，我们如何在错综复杂的环境中，在非常困难的条件下实现突破？一个很有效的办法，就是减少目标，抓主要矛盾这也是实现方法论突破的一个角度。

的确大家从实际经营中，都感觉到现在的困难还会持续比较长的时间，这也给我们行业创新提供了很好的机遇。我觉得这也到了我们现在需要理论创新的时期，如果我们现在没有系统的理论创新，的确这个行业是走不远的。如果我们现在没有基础研究，这个行业也是走不稳的。如果我们不构建体系化的专业能力，

我们就很难说我们能够推动商业模式创新。 我就向大家分享这些，谢谢各位！