地产精英、博鳌论剑：焕新时代 | 2024博鳌房地产论坛

主持嘉宾：

邵宇 国家金融与发展实验室特聘高级研究员

对话嘉宾：

刘爱明 中城新产业控股集团有限公司董事长

杨鸥 中海发展首席技术官、科技管理部总经理、领潮供应链公司董事长

郭杰群 麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任

葛潇白 瑞银香港投资银行部地产团队执行董事

汪毅 长城证券首席经济学家、中国华能集团软科学评审专家

邵宇：刚才听了讨论，我总结是战略看多、战术躺平。

我们这一轮的讨论要搞点新的东西。刚才听陆挺的发言，我觉得他讲的房地产行业是从KTV到ICU，现在到NPC了，就是没法玩了。

这种情况下我们还得找新的机会，究竟地产是作为服务业，跟实体经济相结合，还是自己找到新的赛道，时间不多，我们就来交流一下，首先请爱明总发言。

刘爱明：我们是做产园的，就是传统的二房东，这个生意在房地产最热的年代也挺赚钱的，它跟房价上涨趋势是一样的，租金也是上涨的，到今天也面临着发展的问题。

传统产业的生意怎么做？我最近也在思考，有一个提法，还是要做生产性的服务业。中国是制造业大国，但是我做园区这么多年，上千个客户在园区，我跟他们聊得比较多。

跟房地产不一样，房地产企业是有一堆服务性的企业围着它，帮你研究市场，帮你融资、帮你盖楼、帮你卖、帮你管理物业，所以房地产的服务业是非常发达的。但是我们的制造业相比房地产是没有服务的，如果你是一个老板，研究报告是没人给你写的。

当然我也百度了一下，实际上是有一个提法叫生产性服务业的，就是围绕制造业行业的服务。

反观欧美的企业，我们现在谈出海，日本企业当年也出海，美国出海更早，美国围绕实体企业的金融服务是非常发达的，我们都是跟他们学的，产业这个赛道也得往这方面转，只有服务好你的客户才能赚到钱。而不能赚时代的钱，还是要赚服务客户的钱。有本事服务制造业的客户，你的园区能不能把他服务好，我觉得这个钱就是健康的，就是永久的。

邵宇：爱明总提出拥抱产业，以前收房租，现在为他们提供度身定制的服务。

下面有请杨鸥总。

杨鸥：我觉得关键的一点是你的产品是否适销对路，永远有卖不出去的产品，也永远有畅销的产品，我们坚持的是核心地段、核心城市、主流产品。

刚才观点的报告里面提到，我们的权益销售在前3个月、前6个月都是排名第一，这也跟我们坚持核心地段、核心产品有直接的关系。比如说今年上半年，在如此低迷的房地产市场下，我们打破了中国的开盘纪录，3月份在上海的项目开盘，半天时间196.5亿的销售，6月底的时候，我们深圳的项目也是基本售謦，也卖了100多亿。

中海是一个央企、国企，在“新”这方面，我们也做了很多行业里面的第一，比如说第一个引进物业管理、第一个搞按揭，这都是三四十年前的事。

包括刚才提到物业，物业的现金流很好，我也做了5年物业的CEO，我们也是全中国第二家物业上市公司，这些新的赛道我们都在铺排。

包括康养、教育板块，我们也都在布局。我现在负责的两家专业公司，一个是供应链，供应链我们现在已经做到营收上百亿，而且外部市场的量大于内部市场的量，还有一个是科技公司，现在我们科技赋能，包括今年下半年中建也会搞科技展。

我们以前靠资金、靠土地等等资源性的投入产生价值，现在变成了靠治理、靠眼光、靠战略，靠现有的相关多元化来做一些新的东西。在这个不太好的市场里面继续能够发展、前进。

邵宇：刚才您提到品质、技术，这都是现在竞争力的核心。对全球化方面有什么考虑吗？

杨鸥：国务院国资委对于像我们这样的央企的出海，曾经一段时间是有要求的。我们现在是香港、澳门最大的承建企业，也是前几名的房地产公司。同时我们在伦敦、纽约、新加坡、悉尼也有业务，海外有一些发展，但不敢说是主力。

郭杰群：大家已经深刻感受到房地产现在处于寒冬的状态，不管是今天早上很多演讲嘉宾的数据，还是在日常的沟通，都有很多的讨论。实际上综合这些数据在一起，大家的思维还是在销售环节。

也就是说，我们虽然讲房地产行业要转型，但是大家真正在行业中的思路，还是没有发生改变。我想引用德鲁克的一句话，在危机来的时候，最危险的不是危机的本身，而是用旧的思维来解决危机。

实际上城镇化并不等于房地产行业，我们应该能够理解，但是为什么大家一讲城镇化，好像就能把房地产带到一个光明的春天？就是想到建楼、售楼这种老的套路，这是非常危险的。

另外一个，刚才有一位提问者问到，现在国内还有很多的库存的问题，实际上这些库存能不能解决市场的痛点，这是一个关键。如果这些库存没有办法能够解决痛点的话，即便是城镇化继续往前推进，即便保障房通过政府短期的政策能够解决，也不可能为中国的房地产带来春天。

邵宇：就是库存怎么消化非常关键。刚才其实也有一个问题，陆挺刚才讲到，这个库存关键是你打多少折，现有的开发商希望最好只打9折，来接盘的人希望1折，这里面就有一个博弈，博弈的越久，开发商就撑不住了。

接下来听听金融研究者角度的观点。

葛潇白：我是2014年加入瑞士银行，一直从事地产和基建行业的跨境投融资。其实在香港的资本市场，2008年危机后到2020年前的十年左右经历了历史上较长的一段美国的低利率环境，当时也帮助很多内房企业在香港进行境外融资。到2019-2021年物管上市高峰，充分证明了西方的资本机构对中国城镇化成就，以及小区的模式和街道化管理的认可。到最近两年，在行业整体承压的情况下，瑞银香港主要探索的两个方向，一是帮助中国企业进行境外的战略布局，二是帮助一些外资重新审视在中国的投资策略，从这两个方面帮助中国企业与国际资本合作。

昨晚陈启宗先生也讲到，中国投资人在欧美市场的投资需要谨慎，目前不受投资限制和产业限制的地产和基建领域，剩下的优质资产比较少。但是我们还是在一些细分的行业发力，比如帮助中国大型的电商平台打通国内的产业园、保税区仓库，以及欧美重要物流节点布局的投融资机会。再如帮助中国大型数据中心公司，在马来西亚等等国家进行投资，利用中国企业在供应链方面的优势帮助优势产业进行积极的布局。

还有就是内循环的领域，外资在中国过去改革开放以来的投资，到目前的国际局势下很多都已经到了需要重新审视战略的时间点，外资也是充分利用近几年布局比较踊跃的险资、金融机构及战略投资人的资金，实现在中国由重转轻的策略转型以及业务规模的持续增长。

所以也相信在国内整个产业轮换及调整以及国际局势变革之下，境内外投资布局机会仍然存在，希望在目前比较平静的市场之下，能够帮助企业梳理业务逻辑并利用机会合理规划境内外投融资布局。

邵宇：我稍微总结一下，我听下来你讲的就是中资在海外买，外资在内地由重转轻。因为金融跟随实体经济在不断地调整，投融资也需要积极转型。

下面听听汪毅首席的观点。

汪毅：围绕这几个问题我谈两点自己的看法。首先是房地产，它是居民资产负债表里占比最大的一个资产，房地产市场下行的过程中就出现了一种我们现在看到身边比较多的情况，居民加杠杆的比例越来越少，大家手上有了闲钱之后想的第一步是怎么把杠杆降下去，把负债减下去。我们也看到最近每个月公布的信贷的数据，不管是居民的贷款还是企业的贷款，同比都是下降的。

这种情况在历史上，在别的国家都有出现过，比如说日本在1990年以后也出现过，并且时间很长。美国在2008年金融危机之后也出现过。在这么长时间的范围内，其实我们是有一些历史依据可以去寻找的。

我们也发现，我们的利率是在缓慢下降的，大家都不去借钱了，钱都存在银行里，造成的结果是银行的储蓄率是上升的。有了这么多银行的资金，又没有特别合适的资产去配置，所以造成了都去买国债，国债的收益率也掉得很厉害。

实际上在这里面就会出现两种可能性，第一是如果美国后面降息，中国跟着美国也降低利率，我们观察还是出现每个月的信贷数据是往下走的，就说明这种情况下货币政策的效果是不够的。第二是既然我们有那么多的闲钱在银行存着，就应该拿这个钱，在这么低的利率环境下，国家推出更多的国债或者政府债，私人部门或者住户部门不去借钱了，就由国家来借钱，然后用这个钱去匹配一些项目，这个项目可以是偏向民生的。

因为你的利率已经很低了，完全可以找一些只要能够覆盖利率，或者稍微高一点的项目，由国家财政推动做最终的借贷员，最终慢慢通过修复的过程，让私人再跟进进来。

邵宇：这个听起来就像野村的辜朝明提到的，财政政策要发挥更大的作用，抗拒资产负债表的衰退。

汪毅：对，第一是我们要观察政策。第二是在这种情况下，由于这种不确定性的存在，不知道要存在多长时间，作为微观的企业来讲，这时候还是要有新的产业、新的模式、新的动能。

今年两会上提的新质生产力，也包括传统产业的升级。我在这里举几个例子，今年有几个方向还是有亮点的。我特意看了中国三个一线城市的亮点，第一是新能源汽车，销售数据不错。第二是百度的萝卜快跑。

邵宇：但是可能以后滴滴司机大量失业，这个怎么办？

汪毅：AI在美国发展很快，中国相比美国，天然是应用场景非常丰富的地方。人工智能对各个产业的渗透会很快、很密集，过去我们说每个行业、每个方向可能都要用电，未来人工智能的渗透，我们类比一下，就跟过去用电一样，你在很多方向都会需要用到。

这时候包括房地产的各个产业链，住宅或者物业，能把这种应用场景嵌套进去，可能对这个产业业态的帮助很大，当然也可能会出现像邵首席说的开滴滴的人都失业了。

当然，我们要解决一个问题，可能会产生一个问题，然后再解决另一个问题。

邵宇：汪总把我第二个问题已经回答了，我就再问一个问题。大家都是职业经理人，总归是不想躺的，还是想卷的。但是你要知道现在是选择比努力更重要，你要卷错方向、卷错赛道，最终可能把自己卷没了。所以在这个过程中，我们要知道转型就是这样，它可能左三年、右三年，还要再三年，只是不希望失去这个过程。

从大家的角度来看，不管你是做研究、做金融还是做产业的，你觉得启动这个转换，如果有那么一个开关，或者有那么一个政策，或者有一个你自己的变化，应该是什么呢？

我这个问题问得比较泛，大家知道这10年相对比较低迷，我们要做更好的自己，我怎么做，或者我期待政策怎么做，有这么一招我就可以卷起来了，我就觉得信心又来了，又可以玩了。

刘爱明：这也是一个很大的问题。其实中国人是很勤奋的，我觉得只要放开了，就能启动转型，别教他怎么转型，让他自己琢磨，尽可能少的限制。

当然有人说一放就乱，但是你不放，我们需要这么整齐吗？现在就业都没办法解决，吃饭都是问题的时候，我自己的体会来说，就要把各种限制放开。

邵宇：爱明总讲得很清楚，放开。杨总你认为呢？

杨鸥：我认为首先是把主业做好，相关的多元化我们时时刻刻保持虚心学习。比如我经手过的三家公司，现在物业应该说是非常成熟。

供应链在我们内部现在已经变成一个成熟的产品，在市场上也获得了很多的订单。

现在的科技公司，它是一个孵化的阶段，在这些过程中，它会变成专业的公司，然后再发展成上市公司，这是一个相关多元化发展的过程。

另外对我们有辅助的一些中小型公司，也会做一些创投的工作，把我们的业务导给它，一块儿来研究在这个领域里深耕，把它做强做大，这就是我们怎么应对转型的基本做法。

邵宇：培养生态，把周边巩固下来。郭总。

郭杰群：我的感受比较深，我知道现在很多人对政府政策有一些不满意，包括刚才讲放开，这根本不是解决方案。以房地产企业为例，在三道红线之前，政府对方面有很多的监管吗？这个行业肯定是管得最松的一个行业，万科在10年前就提到房地产转型，从黄金到白银时代。

但是10年过去了，你今天看万科的财务报表，它的销售房子的占比跟10年前要谈转型的时候没有什么根本的区别，所以绝对不是政府限制的问题，当然这是其中一个因素，并不是绝对的因素。是什么因素呢？

我们在国内做一些项目，跟海外企业也有项目，我们看到企业的表现特征完全不一样。在中国，企业跟我们做项目的时候，总是说我有个问题，你帮我解决，我付你一笔钱。在海外，我们跟亚马逊做业务，亚马逊不是说我有一个问题，他是给你一笔钱，你去做基本问题研究。

这就让我想到任正非，他雇了一大批数学家，几年都没有产出，做基础 研究非常重要。现在我们很多企业是为了应用而做新模式的探索、创新，最后总是落后于别人。所以才让我们听到一个词——卷。

什么是卷？就是同质化太严重，别人能做的你也能做，你能做的别人也能做，最后只能靠价格竞争，而不是走在别人前面，做一些基础的研究。

就像任正非聘请数学家做研究，最后使华为的5G走在别人之前。我觉得这是一个关键的因素，这可能不是政策的原因，而是体现在我们民族在科研、在很多企业短期思维和长期思维的博弈中。

邵宇：这一点非常好，企业和从业人员的创新驱动和投融资转型究竟做得怎么样，这是非常好的角度。有请葛总继续分享。

葛潇白：因为我是从事地产金融行业的，比较关注资本的热点，也是关注到这几年在资本热点方面有一个比较大的转变，从之前通过吸引外资促进产业投资到这几年市场回到了以境内的基金和REITs作为重点。在目前的环境下，通过跟很多企业同仁的沟通，觉得现金流的波动其实并没有在估值方面变化的体感温度那么多，所以也愿意在这个时间点帮公司进行业务的梳理，以及重点关注运营现金流的提升。在周期回来，估值回升的时候，可以更好地追逐到资本的热点。

邵宇：就是把REITs作为主攻方向，然后等待复苏，用现金流来保证一切。最后有请汪总。

汪毅：我比较同意MIT这位专家的意见，我觉得在一个行业里头，不管是传统行业还是新兴行业，首先还是要保证自己的位置，保证自己的地位和排名。

其次就是现在对资本市场来讲，比如说生物医药行业，很多时候它的销售渠道，还有它未来到底能有多少营业收入，都还没有确定，他是先有一个产品，有这个产品就可以有一个比较高的估值，所以我比较同意这一点，首先要把自己的产品做好，国外就是说做好基础研究，国内说的就是打好基本功，无论市场怎么变，都不用害怕。

另外还是要积极拥抱一些新的产业趋势，有时候走在前面研究了之后，发现它不适合我，那也没关系。如果说在某个方向能给你赋能或者加速，我觉得宜早不宜晚。

郭杰群：我加一点，回到刚才汪总讲的，我们现在在讲追求新模式、追求新产业，都是为变而追求变，是被动的。在这种被动的情况下，往往找不到好的解决方案，一定要走在客户的前面，走在曲线的前面。

邵宇：我也补一句，我现在比较关注一个新赛道，就是低空经济。因为我自己也比较喜欢开飞机，我想看低空经济究竟有什么。我们有电动车的技术，同时有很好的基础设施，无非就是它能不能安全的载人。

房地产行业无非就是放松了土地要素的管控，以前大家都不允许拥有独立的房地产产权，放开房地产以后，它就是一个巨大的行业。如果我们放开空域，房地产干了这么多年就三层：地铁、地面、高架。我放开2000米的空域，每100米一个交通层，就多了大概10层，这个行业很有做头。

所以为什么提出新质生产力，大家还是要关注新的行业，不要沉浸在过去的成功点，因为成功的地方可能是你失败的原因，只有找到新的产业，才有新的动能和新的机会。