陈诗涛：致辞暨2024中国房地产全产业链发展白皮书

陈诗涛（观点机构、博鳌房地产论坛创始人）：尊敬的各位来宾，上午好！在今年这个非常困难的时期，在很多不确定的询问声中，今天有来自全国350多位企业高层和媒体精英在这里齐聚一堂，非常不容易。所以我发自内心感谢所有现场的来宾和线上参与直播观看的会员。这里也特别感谢德高望重的陈启宗先生和陪伴我们走过24年论坛的樊纲老师，以及长期支持论坛的协会领导、企业精英和媒体朋友。时间有限，我就不一一读出各位值得我们尊重和感谢的名字。

历经着这段调整期，或许我们都已有共识：中国经济在这条通往有质量的发展之路上，注定有转型之剧痛。而忍痛跨越这个从未有过的周期，或许是我们当前唯一可做的事情。只是需要寻找到不同的有效跨越方法！

这也正是博鳌房地产论坛的价值所在：可以为所有奋斗者提供思想与智慧，也提供资源链接，可以有更大成功机率跨过这个周期！

最后，借用一首歌表达今天我们聚在这里的最大期盼与愿望：

当你走过一阵风暴，你永远不会独行；带着你心中的希望前进，你永远要相信奇迹！

现在进入到白皮书发布时间，请看大屏幕：由我正式发布《2024中国房地产全产业链发展白皮书》。

这是由观点指数研究院出品的，我非常精炼的向大家作一个概述。

第一是地产发展篇，大家可以看到很多图表，我们所有的内容都在观点网和观点指数微信公众号上都有发布。上半年权益销售只有1.36万亿，千亿以上的企业只有6家，上半年的关键词就是保交付、防风险、促消费。三个线级城市价格趋势相同，环比探底。一手和二手表现都差不多，在支出的排名上，教育、医疗、旅游、社交、文化、大额商品排在前5，购房第6。投资规模下行，房地产的土地购置费用也是下降的，地方财政吃紧。广义上看新开工面积和新竣工面积，都下降了20%多，但是库存量依然高企，因为销售面积也下降。

即使困难，我们还是对前20的影响力企业、前10投资企业、前10供应商作了一定的表彰，越是不容易，我们越要树立更多的标杆。

这两年有一个很关键的词叫“代建管理”，因为房企很多在这一轮下行里面缺钱，所以要轻资产。代建的关键词是蓝图驱动，头部继续领衔，中部的企业在加速。这里有各种数据，这里也会点评到代建最重要的竞争是在长三角区域，其他区域主要是依托一些深耕的区域和母公司的品牌。目前除了传统的代建，政府代建也在扩容，这也是大家想做的三大工程。非住项目有需求，只能说利润较薄，做惯了开发的，再做这个部分需要找一些特色。代建的整合也是未来的趋势，所以我们也选了10家有影响力的代建企业。

地产金融，我们的关键词叫调整持续。今年出了非常多的政策，我们也给了很多企业白名单，还有在一些销售的业态方面的对比。整体因为销售不太好，自我造血的能力是承压的。我们看去年的年报，万科、华润的开发销售还是超过了50%，所以上半年销售影响到回血。我们也看到因为有些成本在下降，融资的信心是有所回升，整体还是在调整期。

上半年发债80%是地方国企在承担，民企主要是在滨江、新城、美的等少数企业。

资管是这两年很热点的词，地产资管上半年融资有26起，总金额2800多亿。

目前商业地产是主要的投资标的，我们从1月份到7月份，列了一大堆事件，包括上半年上海的大宗资产交易的类比。

这里也点评了一些万科印力上海的资产交易的情况，今年是REITs元年，很多民企也会走到台前，我们也选了10家有影响力的基金品牌。

产业方面，我们看到以价换量的趋势下，民企和国企聚焦数字科技。但是目前的产业压力还是很大的，租赁和物业销售都是下降，零售是承压的。这里列了一些融资事件，融资也比较受限。业绩分化，主要是产业园区REITs今年要申报发行加速，我们也挑出了30家有影响力的产业运营企业，还有轻资产有10家。物流资产的关键词是审慎前行，目前整体规模是仓储投资增多，主要集中在供应链和物流中心，传统的仓储园区目前不太是热点。最近还有一个热点是跨境电商，跨境电商是在增长的，但是增速已经趋缓，因此它的仓储需求也是减弱的。在资本表现上，上半年IPO比较重要的是菜鸟和京东产发暂缓上市，因为有一些估值层面的考量。而仓储物流REITs是比较关键的融资。数字化方面主要是在营销上，在房企的研发投入、支出、不动产数字化方面也有一些动作，在商业方面主要是在大会员的体系建设层面。产业园区运用的比较多，主要是平台+生态圈。

科技方面，除了腾讯云，华为现在表现的比较积极。

物业服务方面，以前大家看不上的物业，现在已经是现金流反哺母公司的关键，我们给的关键词是“高质增长起点”。物业除了传统的社区物业，主要是往非住业态拓展。包括IFM的价值不断涌现，我们看到万物梁行、招商积余、卓越商企都做得比较好。物业本质回归强现金流与低毛利率。回购升温，补短板。下午的物业大会会继续探讨。

零售商业篇，大家非常关注这一点，每个月都在看社零数据，我们给的关键词是“征途未竞”，消费市场疲软，样本企业业绩由升转跌。我们甄选的一些企业出租率上升，但是收入下降，包括港资企业的在管规模也是我们长期关注的方向。我们也甄选了20家有影响力的商业地产运营商。

不动产投资，今年全球跟中国一样，商办很难，办公空间发展我们给的关键词是“开拓新境”，上半年办公房产投资和开工延续颓势，增量市场规模继续收缩。目前是以价换量。

这里看到的是核心空置率，金融科技、中小企业对租赁还是有需求的。

整体而言，在卖资产方面，房企是在卖商办资产，险资是在入。商办资产的证券化是一个机会，我们也选了10家商办运营商。

住房租赁是国家推的，我们的关键词是“体系渐成”，强者恒强。不管是房企系、酒店系还是租赁系，主体都比较多，我们列了一些样板企业，他们的事件、开业项目等等，整体的出租率都是比较可圈可点的，这是比较有亮点的。住房租赁赛道目前还有很多人进来，可能从蓝海慢慢到红海，最重要是保租房的REITs，这部分现在是首发和扩募都在进行，是比较火热的，具体的表现我就不在这里赘述。我们也挑选了10家有影响力的住房租赁运营机构。

康养文旅，银发经济是政策大力支持的，我们明天下午的养老文旅会大家可以继续探讨，头部现在回归了一线，我们也列举了几家。包括旅居养老产品，我们选了10家有影响力的康养产业。文旅今年比较火热的在县域，文旅一季度其实是普遍增收的，但是利润不太好，成本上升。酒店供给持续增长，房价下降压力比较大。现在文旅的关键词是节假日出游、县域、网红城市和影视剧带动。

最后是ESG，A股和港股的新指引出台，对ESG做了比较重要的要求，接下来可能要做一些规范性的发布或者是研究。

谢谢观看，全文可以在我们的官网查阅，有不同意见可以给我们多指正。