代建管理：蓝图驱动

观点指数 2003 年起，博鳌风尚盛典已然 22 年。观点指数研究院继续对全产业链进行综合研究与分析，于 2024 博鳌全体大会现场发布《观点指数 • 2024中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 2024 博鳌风尚表现报告》。以下为报告节选：

在房地产下行周期中，代建行业表现出强大的逆周期性。2023年全国商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%。这个下降的趋势在今年上半年依然存在。2024年1-6月份，商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%。相反，2023年代建行业新签约项目建筑面积同比增长超过40%，显示出强劲的市场需求。

代建需求充分释放，尤其体现在政府类、城投合作、纾困类等合作比例上升上。不少企业开始加入代建赛道，上半年开设自媒体平台，加大对自身代建品牌的投入力度，增强市场影响力。另一个行业特点是代建企业对业务区域的选择方向有明显差异，一个是东部沿海地区，另一个是依托集团或母公司覆盖的管理半径开展业务。同时，期内为了拓展业务，不少代建企业开始招募合伙人，并积极与大主体合作，寻求更多更持久的业务。

对于企业来说，代建业务的专业能力事关企业的可持续发展。当下，代建行业沉淀出不少具有特色的企业，如综合型、政府型、住宅型、写字楼型、文旅项目型等企业，这意味着和不同主体合作可以探索更多符合自身能力的业务。

要关注到的是，由于竞争加剧，如恶意价格战、交付项目质量堪忧等市场乱象频出。代建领域开始成立行业协会，预备发布自律公约，对企业进行约束，促进行业的良性发展。

头部代建增长量领衔，中部和新进代建企业增长加速

国家统计局数据显示，1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

在房地产行业下行期间，代建行业的逆周期特征明显，商业和政府代建齐发展，助推市场规模持续提升。

2023年，代建行业新签约项目建筑面积同比增长超过40%，显示出强劲的市场需求。2022年，我国房地产代建行业的新签合约项目建筑面积为11059万平方米，比2021年增长了11.3%。

数据来源：观点指数测算

根据观点指数测算，如果按照此前年均增长率25%进行测算，预计到2026年全国代建新拓面积将会超过3亿平方米。

从2024年上半年来看，行业集中度较高，头部企业保持较高的市占率。其中，根据观点指数监测的代建企业来看，头部代建新拓面积增长总量领超其他企业，中部和新进代建企业增长加速。

注：a企业为头部企业代表，b企业为中部企业代表，c企业为新进企业代表

数据来源：观点指数统计

截止2024年上半年，旭辉建管累计签约项目超150个，累计签约面积近2800万平方米，与年初相比增长800万平方米。龙湖龙智造在上半年新签约了26个代建项目，总建筑面积达到432万平方米。截止2024年年中，融者共创业务布局38个城市，已服务涉及高端综合住区、文商旅产业、城市公建及配套等百余个项目，总服务面积近3180万方。截至目前，招商建管已承接项目超530个，遍布超23个城市，总建筑面积突破1800万平方米。

代建企业逐渐增加，其中开发商、政府机构、建筑公司、金融机构以及独立的代建企业是主要参与者。而大型开发商凭借资金实力和项目资源，占据市场主导地位。不过由于竞争加剧，即使是深耕多年的代建企业，亦难免受到其他入局者的挑战。

上半年，融者共创建管、招商建管、远洋建管、金建管、东原睿建等企业建立其品牌宣传推广的微信公众号，加大对自身代建品牌的投入力度，增强市场影响力，与深耕多年的代建企业直接竞争。

通过微信公众号，可以及时发布企业资讯，展现品牌故事与核心价值，有助于代建企业推广品牌。同时，也能让其迅速响应市场变化，有效触达并吸引目标客户群体。

代建收入规模显著上升，行业规范持续进行

据观点指数测算，全国代建收入持续增长。

数据来源：观点指数测算

万科2023年年度报告显示，万科已累计代建341个项目，总建筑面积3997万平方米；当前管理项目个数89个，建筑面积1506万平米。2023年万科 EPC 及代建业务实现收入123.1亿元。（此前并未单独披露该部分收入）。华润置地2023年年度报告披露，其代建代运营营业额为17.4亿元。

尽管某些公司的代建收入占营业收入的比重较低，但代建业务已成为较稳定的收入来源之一，并对利润有一定的贡献。不过，由于竞争加剧，短期内代建企业的收入上升后稳定在一定水平，然后轻微下降。

首先受到影响的是深耕多年的企业，如2024年上半年绿城管理新拓代建项目代建费预估41.9亿元，较去年同期下降约18.1%。其中，最直接体现在费率的变化上。如某企业以往的代建费用是项目销售额的5%-6%，且不包含代建企业的人工费用。现在则是项目销售额的3%-4%，含代建企业的人工费用。

观点指数观察到，一些新进的代建企业由于自身品牌影响力有限，较难通过品牌管理输出来获取客源，而降低价格是有效的策略。当然，价格战容易引发市场无序竞争，最终导致各方利益受损。代建企业管理费取费标准的现状存在不统一、偏低等问题。为了促进代建制的健康发展，需要进一步完善取费标准，实现专业化、规范化。

此外，不少企业通过实际行动为代建行业的标准化、合规化发展出谋划策。如金地管理通过近三年的产品实践经验，发布了《委托方驾驶舱2.0》。绿城管理发布了《2023年度C端客户研究白皮书》和《2024绿城管理集采发展白皮书》。

此外，地方性政策的出台，也有利于规范代建行业发展。如期内《石家庄市政府投资项目代建制管理办法》、《南阳市人民政府发布关于印发南阳市政府投资项目代建制管理办法（试行）的通知》和《湖南省政府投资项目代建制管理办法（征求意见稿）》发布等。

东部沿海竞争白热化，部分企业另辟蹊径求发展

据观点指数不完全统计，代建企业对于区域业务获取的意识高度一致，上半年代建项目发生的交易主要集中在东部沿海地区，其中长三角区域尤为突出。

资料来源：公开市场，观点指数整理

以长三角的浙江市场为例，部分城市的项目存在多家企业竞争，但其他城市的竞争对手则较少。如浙江文成县樟山片区ZS-03-22地块（全过程代建代销），开标记录内容显示投标人有103家公司，4家公司入围候选，最后有1家中标，中标比为103：1。成都凤栖湖小区、金凤中心居住小区代建开标记录显示有3家投标公司，3家公司入围候选，最后有1家中标，中标比为3：1。

该区域城市需求旺盛，背后是人口巨量聚集、较高的城市水平，以及旧改所带来的一系列项目建设机会。同时，‌长三角区域的政府代建法律法规较为完善，‌为代建企业提供了良好的项目拓展环境。‌

诸葛数据研究中心的监测数据显示，人口净流入城市数量增多，特别是江浙一带出现“聚团式”流入现象。长三角经济圈，2023年人口流入规模达到107.67万人，较2022年增加约4万，创近三年新高。最近沪苏浙皖三省一市2024年上半年的经济运行成绩单发布，长三角地区GDP总量突破15万亿元，占全国GDP的四分之一。该区域新兴产业生态和产业链将更加完善，对全国经济增长的带动作用进一步加强。

从上半年代建企业新拓区域来看，仅浙江省就聚集了绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城、融者共创建管、滨江管理、光影管理、开元建设、宋都管理、久筑共建、德信绿建等企业。

不过也有企业选择以自身的业务管理半径进行业务拓展。以金地管理为例，主要以大湾区的项目为主。

在此过程中，可以发现许多全国化布局的代建企业会优先选择过去地产业务有深耕优势的城市。即是利用母公司的品牌、供应链等资源为代建赋能，在母公司建立口碑的地区还可以带动代建企业增加新拓项目和复订项目。

据龙湖披露，1-6月份，龙湖龙智造的代建项目累计销售额达40亿元，累计销售面积19.7万平方米，主要在重庆、天津、济南、合肥、昆明等核心一、二线城市。远洋建管新签代建项目的数量达到23个，覆盖北京、深圳、杭州、武汉、长沙、青岛、贵阳等17个城市。

政府代建在扩容，非住项目存需求

政府代建是代建企业极力争取的一大业务来源。国家提出的“三大工程”（保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设）建设将使政府代建容量进一步扩大。

2024年上半年，保障性住房建设方面，中国人民银行提出设立3000亿元保障性住房再贷款给予支持。“平急两用”公共基础设施建设方面，相关部门和单位将推动地方动态更新正式项目清单，搭建银、企、政对接平台，定期向银行机构推介项目，共享项目融资信息，加快项目授信投贷。

城中村改造方面，根据《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，对符合条件的城中村改造项目，中央通过现有渠道适当给予补助。目前，国家开发银行和中国农业发展银行已发放城中村改造专项借款1800多亿元。2024年，上海将大力推进“两旧一村”改造，启动10个城中村改造项目。广州市规划至2035年，累计推进城市更新约300平方公里。

从企业的业务结构来看，企业新增的政府代建项目比例明显增加。

绿城管理在2023年业绩会上透露，政府代建业务已经成为其最重要的业务和业绩贡献来源。新拓代建业务中，政府、国企和金融机构占比74.7%。新拓代建项目代建费中，政府、国企和金融机构占比为69.4%。2024年上半年，金地管理城投平台与政府代建占比超40%。旭辉建管政府/国企类代建合同额占比超50%。某代建企业新增政府代建比例从原来的30-40%提升到现在的70%-80%。

期内，不少企业获取了政府代建项目。如建发建管成功中标漳州九龙江医院配套商住综合体项目，建筑面积达31万平方米。今年6月旭辉建管首个代建的保障性租赁住房社区——上海松江西部科技园柚米社区正式开业，该项目是松江区当前最大的保租房社区。可以观察到，一些代建企业获取的政府代建主要以保障房、保租房、安置房等住宅类产品为主。

但是并非所有项目代建企业都可以消化，尤其是一些重大的项目需要企业具备很强的综合实力。

如此前华润置地中标南宁TOD项目。该项目包含4个地块需要开发建设管理，占地面积约394476.30平方米，折合591.71亩。项目投资估算65.1亿元，华润置地的中标费率为4%。其为该项目的开发提供运营、开发、设计、人力行政等全过程管理工作。

根据中标要求，其中有两条将不少投标人排除在外。一是，投标人或其最终控股母公司需入围2022年《财富》世界500强排行榜。二是，不接受联合体投标。这就要求代建方实力较强。从竞标人来看，有中国五冶集团有限公司，投标费率为4%，评标综合得分第二。中建三局第二建设工程有限责任公司，投标费率为4%，综合得分第三。费率没有差异，主要在综合评估的总分差异上。

据观点指数观察，这些项目的招标不一定是唯费率论，还会考虑代建企业的建设管理能力。在政府招投标平台的新项目中，非住开类的项目更倾向于由地方政府的平台企业去承接，像期内的广州元宇宙未来世界代建服务项目、同济大学扩建项目以及郑州管城医院等项目。

观点指数认为，非住开类项目的利润较薄，代建企业缺乏拓展的动力。另一方面，传统住开企业转型做代建，对于其他类型的项目也存在经验不足的现实。

开发商转型代建这条轻资产道路，脱颖而出的关键是找到自己的特色。

据观点指数观察，这些企业定位有很强的集团业务色彩，如融者共创建管定位是专注高端不动产，这与母公司融创中国做高端项目的基因分不开。

新城建管则是根据母公司新城控股的吾悦广场为蓝本，输出自身的商业项目。期内，新城建管与濮阳开投集团、河南崛起集团共同签约濮阳吾悦广场项目。由新城建管负责项目代建及代管服务，从规划设计、成本管理、招采管理、工程管理、竣工验收、交付管理，再到商业策划定位、品牌招商、运营管理等，为委托方提供全链条一体化综合解决方案。

新城建管借助新城控股集团的商业资源统筹和管理运营能力，统领上下游产业链及商业链，把品牌、创新、渠道有机融合。最近，新城建管成功签约淄博华光路商业项目。

金地管理的商办代建项目是特色，尤其是应对非标商办项目所体现的管理能力。此前，在接手深圳新华保险大厦项目之前，施工图设计已基本完成，金地管理在项目有限的框架下进行了再度挖掘，节约的成本达到数千万元。

根据金地管理今年6月的简报，目前其商办代建项目中，深信服科技大厦项目于6月份如期完成了项目交付。广州新华保险大厦项目处于收尾阶段。此外，还有深圳新华人寿大厦项目、佛山虎牙三龙湾总部项目、广州诗悦创想大厦项目、前海金融控股大厦项目等项目正在进行中。

代建企业资源整合趋势明显，招募计划频现

不少房地产企业正逐步由开发商向运营商、服务商转型，而代建模式无疑是开发商轻资产转型和管理服务输出的一次重要选择。

由于代建模式所呈现的资源整合属性，也就意味着在开发链条中承担了“桥梁”的角色。因此，一些代建企业会更倾向于寻求其他主体进行合作。

为了拓展业务，企业开始尝试与非开发的主体企业合作。

如杨柳春风项目由济南城市建设集团与蓝城集团共同打造，属于24万方的商业综合体项目。金地管理则积极与中国平安、信达资产、厦门资管等机构展开合作，创新资方资管等服务模式。

期内远洋建管与世盟物流签署代建协议，于北京打造华北供应链管理中心。远洋建管受托为项目提供招标采购、施工建设、竣工验收、交付服务、产权办理等专业定制服务。该项目规划业态为仓库及配套用房，位于北京南六环与京沪高速交汇点西南角，地处亦庄核心区南部金桥科技产业基地内部，占地面积约4.8万平方米，规划建筑面积约5.2万平方米。

对于该类管理咨询服务，代建费用的收取毛利更高，但也要求代建企业必须要有过硬的服务水平，凭借自身业务能力增加管理服务的附加值。

期内，绿地集团与重庆市铜梁区人民政府签署战略合作协议，签约打造重庆铜梁文旅标杆项目，将重点围绕铜梁文旅产业、现代山地特色高效农业、高新产业园建设等系列项目开展合作。负责这一项目的是绿地城市建设运营集成服务平台。今年初，绿地集团整合文旅、商业、酒店、科创等领域的资源，以赋能代建业务升级，形成新的业务增长点。据悉，平台将重点聚焦文旅、度假等综合性项目，主要向合作方输出“P+EPC+O”的集成服务解决方案。

上半年，观点指数重点监测的企业中有涉及代建合作动作的众多。当下代建企业基于与公司主体、地方政府合作的倾向要多于项目层面的，这说明代建企业在与大主体合作中想要寻求更多更持久的业务，侧面反映了代建企业获取新项目的急迫性。

期内，旭辉建管回顾千帆计划第一阶段的成果，复地管理也发布外部合伙人的招募海报以及新城建管外部合伙人计划。此前，类似的计划有如中原建业城市合伙人机制、绿城管理的“百川计划”，金建管同路人计划以及朗诗管理的城市合伙人。

总的来看，合伙人模式主要是寻找有资源的合作方，合作方式包括资源合作、引荐合作、服务合作等。这些合作方式本质是为了拓展业务，尤其是在越来越激烈的市场竞争中分食代建“蛋糕”。