产业运营：动能转换

观点指数 2003 年起，博鳌风尚盛典已然 22 年。观点指数研究院继续对全产业链进行综合研究与分析，于 2024 博鳌全体大会现场发布《观点指数 • 2024中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 2024 博鳌风尚表现报告》。以下为报告节选：

2024年上半年，北上深的商务园区市场出现新增供应远大于净吸纳量的情况，这一表现较往期更甚。租金报价及空置率方面，则表现为租金下降，空置率上升。从国家统计局披露的数据来看，进入二季度后，目前竣工面积同比增速有所下降，若保持此种趋势，未来供需不平衡的差距有望缩小。

租户方面，TMT类的租户在北京市场的租赁需求占31%，上海市场的租赁需求占16%。这类租户实际属于新质生产力的范畴，此外还有新一代信息技术、生物技术、新能源、绿色环保等“8+9”的产业类别。

而纵观目前多个投资项目的更新动态，也可发现新质生产力类客户逐渐在产业园区招商中占主导，其不仅为产业的存量园区锚定了方向，未来逐步进行产业迭代转型，同时也为增量园区规划了新的发展方向。

今年一季度，上市样本企业营收承压，且多个企业发布了上半年预亏预警。而融资方面，笔数虽少，但主要用于建设产业园区，这也与期内较多城投企业融资受限有关，这些企业选择更名为产业类国企，又或直接新设立产业公司，来应对融资困境和适应政策的要求。

除此之外，REITs业绩表现分化，大多数产业园REITs均盈利，但仍有两只REITs录得净亏损。市场表现方面，产业园REITs则呈现先跌后升再进入横盘调整的状态，与整体REITs市场表现类似。期内，易方达广州开发区高新产业园REIT，中金联东科技创新产业园REIT这两只REITs也正式获批。

“以价换量”趋势下，新质生产力逐渐占主导

据世邦魏理仕，2024年上半年，三城（北京、上海、深圳）的商务园区市场呈现新增供应与净吸纳量不匹配的情况，且新增供应远大于净吸纳量。租金报价及空置率方面，则表现为前者下降，后者上升。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

其中深圳产业园区的租金报价同比下降8.12%至每月每平方米90.5元，这主要由于经济放缓导致的需求收缩；而由于整体市场空置率受新项目入市及个别项目的退租影响，空置率则同比上升1.5个百分点至15.9%。

厂房类园区租金保持平稳，每月每平方米45.4元，半年度则无变化。研发办公园子市场受需求波动影响，租金半年度下降0.5个百分点至每月每平方米72.2元。而工业写字楼市场因业主持续以价换量，平均租金半年度下降1.8%至每月每平方米140.3元。

观点指数对比北上深2022-2024上半年的情况，发现供需不平衡的情况在今年上半年尤为突出，且上海的商务园区市场新增供应53万㎡，同比上升53%，净吸纳量12.3万平方米，同比上升57%，这种集中供应也推动了空置率至20.7%，同比上行2.7个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

但从国家统计局披露的数据来看，进入二季度后目前竣工面积同比增速有所下降，若保持此种趋势，未来供需不平衡的差距有望缩小。

具体来说，从2020年开始，厂房及建筑物竣工面积逐年增长，且2021年-2023年的竣工面积保持两位数的增长， 今年上半年一季度竣工面积同比增速为13.24%，而二季度明显回落，上半年整体同比增速降至6.43%。

值得注意的是，不同类型子市场租金表现出现分化，这主要是由于不同行业的租户对于园区的需求不同，加之政策支持的方向也不同。

目前，据北京及上海区域市场新租需求情况，可以发现TMT类的租户均在租赁需求中占据很大份额，在北京市场占比31%，上海市场占16%。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

TMT行业也即是指未来电信、互联网以及信息技术这三种融合所产生的行业。而据仲量联行披露的《深圳产业园白皮书》中，优质产业办公项目的产业办公面积中同样是软件与信息技术服务的产业办公面积占比最高，为26%，而新一代信息技术也占比14%，这些都属于TMT行业。

据此可以发现，这些科技类、电子信息类行业占据主导，都属于新质生产力的内容。新质生产力也即指创新起主导作用，摆脱传统经济增长方式、生产力发展路径，具有高科技、高效能、高质量特征，符合新发展理念的先进生产力质态。

新质生产力主要涵盖了战略性新兴产业、未来产业等，其中有如新一代信息技术、生物技术、新能源、绿色环保等。观点指数了解到，这些新质生产力也逐步在实践中形成并表现出对高质量发展的强劲推动力和支撑力。

2023年，上海市工业战略性新兴产业总产值占规模以上工业总产值的比重达43.9%，集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业规模达1.6万亿元，软件和信息服务业规模增长17.2%。

2023年，深圳战略性新兴产业增加值同比增速达8.8%。其中，机器人产业链总产值同比增长8.7%，新能源汽车整车制造业产值增长85.3%。

近期，二十届三中全会提出了与新质生产力相关的内容，即传统产业是现代化产业体系的基底，也是我国制造业发展的“基本盘”，要完善传统产业转型升级体制机制，通过科技赋能，使传统产业成为形成新质生产力的重要载体。

8月4日，上交所也表示将推动提升制度的适应性和包容性，以更好地支持科技创新和新质生产力的发展。

“8+9”规划存量与增量发展方向，民企和国企均聚焦数字科技

2023年8月22日，工业和信息化部联合科技部、国家能源局、国家标准委印发《新产业标准化领航工程实施方案（2023─2035年）》，聚焦新一代信息技术、新能源、新材料等8大新兴产业，以及元宇宙、脑机接口、量子信息、人形机器人等9大未来产业。

这“8+9”的产业类型为产业的存量园区锚定了方向，未来将逐步进行产业迭代转型，同时也为增量园区规划提供了新的发展指引。据观点指数不完全统计，截止至7月15日，共计有292个产业项目更新相关动态（含已签约、已开工、预计完工等），其中共有143个项目与新能源、机器人、绿色环保等有关。

数据来源：公开市场信息，观点指数整理

据统计，项目中与新能源有关的投资项目较多，共计26起。样本企业中则有如中电光谷、临港集团等均进行了相关布局。

5月8日，中电光谷与海陵区签约中电光谷东部智造港项目，总投资约120亿元。该项目计划用地1062亩，一期投资约30亿元，将打造新能源、新材料及电子信息类产业集聚区，推动海陵区经济与城市建设高质量发展。

4月9日，临港集团在临港产业区琥珀园项目现场举行2024年绿色能源项目集中签约暨开工仪式。此次活动涉及集中签约光伏项目容量约50MW，总投资额约1.75亿元。该批次项目预计2024年陆续开工及并网，合作伙伴包括临港产业区、临港航空等多家平台公司及临港交通、三思光电等。

此外，新一代信息技术产业同样是企业在园区建设、招商时关注的重点，观点指数共录得13起相关项目的投资，中电光谷、中南高科是促进这类产业发展的主力军。

5月11日，中电光谷与广东河源市江东新区签订投资协议，计划投资50亿元打造OVU智造园（河源）。项目旨在促进江东新区成为珠三角产业转移的重要基地，预计2024年三季度动工。

据了解，项目将围绕河源市及江东新区“十四五”规划要点和“五大产业”方向，以“整体规划、分期供地、敏捷定制”策略进行开发建设和招商运营，重点打造以电子信息、先进材料、汽车配件、食品健康等为代表的产业集群。

5月7日，中南高科·成都温江智造云谷项目在成都医学城正式动工。该项目由中南高科产业集团主导，致力于智能制造和电子信息产业发展，预计投产后年产值达4亿元，年创税3000万元。该项目位于成都医学城，占地面积82亩，建筑面积9.6万平方米，包括10栋厂房和研发办公楼，旨在打造国内领先的智能智造产业研发生产基地。

近期在观点与鼎界实业的对话中，对方也表示下一个风口会是数据，“新型储能已经倒逼行业必须往数据化发展，会发现应用场景越来越多，原来的盈利卡点性问题会越来越少，所以非常关注。”这一赛道会带来大量鼎界实业投资性项目，可以延伸到各个行业的应用场景。

目前，企业对于园区的管理也逐渐往数字化靠拢，且数字科技的分量也越来越重。多家样本企业均设有数字科技公司，如新建元、华夏幸福、中电光谷等。

观点指数了解到，新建元旗下有数科公司，承接着苏州工业园区大数据公司、数字经济专门公司的相应职能，可以数科公司为基础，向数字智慧城市、数字经济等方向进发。此外，还将数字化划分了几条不同赛道，包括数字城市、数字政务、数字金融、数字基建、数字生活等，此外具体区分了TO B端和TO C端，全方位支持苏州工业园区发展数字经济。

4月28日，国内AI鉴定企业图灵深视（苏州）科技有限公司在新建元旗下苏州2.5产业园落地，该园区便是新建元数字化转型最直接的案例，主要聚焦生物医药、先进制造、信息科技等科技领域。

华夏幸福则设立了华夏幸福数字科技中心，建立了中国领先的企业选址平台立业云，同时为政府提供专业招商引资与产业发展的数字化解决方案。此外，华夏数科自主构建了园区大数据与产业大数据，将数据、算法、算力与业务场景深度融合，并在世界人工智能大会上发布首个企业选址大模型。该模型能够迅速完成需求分析、园区匹配、政策咨询和方案制定。

据悉，华夏数科积极参与数字园区建设，与30多个区县政府建立合作伙伴关系，在安徽、辽宁、河南、江苏等省份打造数字园区的项目，为200多个开发区、1000多个产业园提供数字化服务，推动区域经济的数字化转型和智慧化升级。

除了民企关注数实结合外，国资背景产业企业同样关注智慧城市的建设。

7月31日，中新广州知识城共签约10个重点项目，预计总投资超15亿元。其中，知识城（广州）投资集团有限公司与新加坡吉宝综合能源服务有限公司将共同推进综合能源管理与运营“能云系统”在知识城建筑和项目中的集成供应、运营和管理；中新广州知识城投资开发有限公司、广东智光综合能源有限公司与吉宝公司将合作开发智能低碳城市能源基础设施，将知识城打造成为践行国家“双碳”战略的标杆和智慧城市发展典范。

融资受限，租赁和物业销售下降致营收承压

2024年一季度，多家上市产业运营样本企业营收同比、归母净利润同比均录得负值，整体承压。据企业一季报，上述表现不如预期主要源于租赁和物业销售下降，这也与前文所述的市场表现一致。

数据来源：企业公告，观点指数整理

据电子城2024年一季报，其一季度营收同比下降43.41%，主要是项目开发、结算等周期因素带来的收入阶段性减少导致。

由于上半年经营收缩，多家企业如中电光谷、外高桥、电子城等均发布了2024上半年预亏预警。

7月9日，外高桥预计2024年半年度实现归属于上市公司股东的净利润约为1.41亿元，与上年同期相比约减少3.8亿元，同比减少72.92%左右。

预计2024年半年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8083万元左右，与上年同期相比，约减少3.33亿元，同比减少约80.45%。

外高桥表示，本年度资产转让及商品房销售的实现主要集中在四季度确认，因此本期无商品房销售结转面积、收入和毛利，导致主营业务产生的利润较上年同期减少。预计公司能按照全年业务计划基本实现相关利润目标。

电子城同样公布了预亏预警，7月5日，电子城预计2024年上半年净利润将出现亏损，预计亏损范围在5600万元至3800万元之间。扣除非经常性损益后的净利润预计亏损范围为5800万元至4000万元。

与上年同期相比，电子城的财务数据出现了明显下滑。2023年上半年，公司的利润总额为1.83亿元，归属于上市公司股东的净利润为1.10亿元，扣除非经常性损益的净利润为9815.27万元，每股收益为0.10元。

融资方面，据观点指数不完全统计，共录得10起融资事件，总披露金额为117.12亿元，样本企业中仅东湖高新、东久新宜进行了相关融资动作。

虽然融资笔数及金额较少，但大部分仍主要用于建设产业园区。

5月20日，申万宏源与东久新宜联袂发起的东久新宜申万宏源智能制造基础设施园区基金于近日完成基金备案，总投资规模为人民币5亿元。据了解，该园区基金的拟投资项目位于上海产业核心区及长三角地区，基金成立后将与东久新宜运营的其他产业园区形成协同效应，并为国泰君安东久新经济产业园REIT提供扩募项目储备，促进智能制造产业聚集。

期内，政策对于企业融资有所促进，包括最高1000万元专项贷款额度支持“专精特新”企业融资；最高600万元奖励“专精特新”企业上市等。

值得注意的是，5月23日，科学城租赁大湾区产业制造(第一期)ABS成功发行，发行规模为4.27亿元，其中优先A1级发行规模为2.40亿元，票面利率2.24%；优先A2级发行规模为1.87亿元，票面利率2.50%。 这项发行利率也创全国区属国企同品种ABS历史最低纪录。

2024年以来，一众城投更名为产业类国企，又或者直接新设立产业公司，正在加速转型的步伐。

观点指数了解到，城投改名潮归根究底还是为了应对融资困境和适应政策要求。由于地方政府融资平台的债务风险受到严格监管，城投公司试图通过改名和转型，绕开融资限制，提高发债成功率。

“国办发〔2023〕35号”文即《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》中的城投新规，指向“335指标”，即城投非经营性资产占总资产比重不超过30%，非经营性收入占总收入比重不超过30%，财政补贴占净利润比重不超过50%。

只有满足“335指标”，城投才可以被认定为产业类国企，从而在公开市场融资，降低融资成本，这也是这波城投改名潮的根本原因。

不过，单纯的更名并不能实质性解决城投公司的转型问题，即便短期能获得融资空间，但若要实现真正、长久、可验证的转型，城投公司需要做的还有很多。

在业务模式上，城投公司需要从传统的土地财政模式，转变为以产业投资和运营为主的业务模式，挖掘新的增长点。推进这个转变就需要结合国有资本投资、运营公司去改革，通过资产重组、资本运作、投资并购、基金管理、金融服务等方式建立起立足于当地的“产融结合”平台。

另外，转型需更注重市场化机制的建立，提高平台公司的运营效率，减少对政府补贴的依赖，增强自身的“造血”能力。

业绩分化，产业园REITs申报发行加速

期内，REITs市场表现分化，产业园REITs产品呈现先跌后升再进入横盘调整的状态，与整体REITs市场表现类似。

而今年上半年资本市场最大的热点为4月12日，国务院印发新“国九条”，文件中三次提到对REITs的支持。

其中包括：推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策。

纵观今年二季度产业园REITs的运营情况，可以发现不同REITs的业绩分化，其中大多REITs净利润为正，但仍有如建信中关村产业园REIT及华安张江产业园REIT的净利润为负。

数据来源：同花顺，观点指数整理

这两只REITs的季报中并未对该亏损进行解释。在2023年年报中，华安张江产业园REIT已录得净亏损2853.81万元，2024年一季度净亏损136.94万元。

观点指数认为，这与目前的宏观经济周期有关，且由于部分产业园区出现租户到期不续约、提前退租等情况，导致业绩修复还需要一段时间。

2023年，华安张江产业园REIT大租户哲库科技退租，今年1月29日又收到租户A的退租通知函。据悉，该租户计划于1月31日提前退租位于张润大厦的部分面积，退租面积为3904.58平米，占原承租部分的49.8%。而建信中关村产业园REIT今年二季度同样出现部分提前退租（占总体可租面积的1.64%）和到期不续租（占总体可租面积的0.52%）的情况，此部分客户承租面积较分散，共5家，承租面积合计为 2746.31㎡。

报告期内同样不乏有业绩表现较好的产业园REITs，如东吴苏园产业REIT、中金湖北科投光谷REIT等。

6月30日，中金基金管理有限公司发布公告，宣布中金湖北科投光谷REIT将进行2024年度第二次分红。本次分红的收益分配基准日定于2024年3月31日，基准日公募REITs份额净值为2.6458元，可供分配金额达到1952.11万元，应分配金额为1951.80万元。分红方案为每10份基金份额分配0.3253元。

此外，2024年上半年有多笔产业园REITs申报发行，如易方达广州开发区高新产业园REIT，中金联东科技创新产业园REIT等。

其中，据8月2日上交所消息，中金联东产业园REIT项目状态更新为“已通过”，发行主体为北京联东金园管理科技有限公司，计划发行的总金额达到人民币16.17亿元。

观点指数了解到，该项目的底层资产包括北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园。项目建筑面积总计19.84万平米，整体出租率94%，估值经过调整后为16.17亿元，平均估值单价约8150.20元/平方米。具体来看，3个产业园区项目均位于北京中关村国家自主创新示范区。

值得注意的是，这个产业园REIT也是我国首单民企园区公募REITs，联东作为不上市的企业，却一直未停下资产资本化的步伐。例如2019年发行的“国君资管-联东U谷一期资产支持专项计划”，这项CMBS是中国产业地产市场首个成功发行的民营标准厂房租金类CMBS。

此外，易方达广州开发区高新产业园REIT于4月3日正式获批，也是广州市获批的首单园区基础设施REITs项目，易方达广州开发区高新产业园REIT的底层资产包括创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区，均位于广州开发区科学城核心区域，总面积约27万平方米。

就广州市而言，5月31日，其发布了“1+3”政策，其中“1”是《广州市关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见》，《实施意见》包括“总体要求”“主要任务”“保障措施”3大部分23项内容；“3”为3个“若干措施”，分别为《关于推动工业用地高效利用的若干措施》《关于支持工业厂房建设的若干措施》《关于加快工业园区高质量发展的若干措施》，共21条具体举措。

而政策中就提及支持产业园区开展REITs试点，对成功发行基础设施REITs产品的原始权益人发放一次性激励补贴，单个企业补贴最高不超过500万元。于此，易方达广州开发区高新产业园REIT在成功发行后也可直接享受政策的激励性补贴。