观点与韩彩虹对话：广开控股深耕产业园的底气 | 博鳌新力量·产业篇

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为其中的“产业篇”，我们将挖掘产业、物流与供应链企业和代表性人物，讲述他们在新的行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

观点网 与韩彩虹的首次碰面是在6月中旬的广州金交会上，彼时她在圆桌沙龙舞台上阐述关于产业园公募REITs的挑战和机遇，向现场嘉宾介绍产业园赋能的多种实践。

时隔一个月，观点新媒体再度与其会面，这一次，韩彩虹以广开控股集团旗下“科技园区运营”板块的领军企业——开发区投控总经理的身份，与我们深度探讨广开控股关于产业园区业态未来的思考。

作为以科技金融为主业，涵盖金融、科技、园区三大板块的国有大型综合性企业集团，广开控股近年来布局“双碳智造”、新能源汽车、生物医药、光电显示等战略性新兴产业赛道，不断推动产业升级、促进产业转型，创造新的增长点，截至目前公司注册资本达到116亿元，总资产1600亿元。一系列细密布局背后，广开控股又在产业园区赛道收获新进展。

“2024年上半年最直观的感受就是卷。”深耕业态多年，韩彩虹对于产业园区的起伏颇有心得，敏锐感知到当前市场的暗流涌动。

“我们本身扎根黄埔，且主要业务是园区开发，在2024年上半年跟不少园区业主都有交流。”据她介绍，2024年上半年园区基本上都是存量竞争，在维持原有客户数量的情况下，企业需求面积同步降低，各个园区都在卷价格，希望保持出租率。

观点新媒体获悉，自2024年上半年以来，有部分产业园区项目从早期45元的租金降至35元起；另有从早期85元价格降至60元。

竞争态势下，不少客户会选择转换阵地，“天河的客户可能会搬进来，科学城的客户可能被吸引迁往增城。各个园区都在用下调租金来保障出租率。当前，经济转型带来的影响确实还是比较明显的。”

产园REITs机会

市场波动之下，机会依然存在。

4月3日，广州市首例园区基础设施REITs项目——易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金正式获得中国证监会准予注册的批复，拟募集资金达到20亿元。

这是继全国首批试点项目之一广河高速REIT项目，以及全国第二批试点项目中广东省唯一的华夏越秀高速REIT项目后，广州获批的又一个REITs试点项目。

观点新媒体了解到，项目底层资产包括广州开发区创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区，即三创产业园，总面积约27万平方米，项目估值总价超过20亿元。

“我们自持型园区未来核心的资产盘活手段，就是通过三创产业园REITs的扩募渠道，也可以跟更多产业园合作推动产业园REITs的扩募。”韩彩虹向观点新媒体介绍，产业园从前期开发到后期运营都有严格管控，例如在选址阶段会严格判断是否在2018年国家开发区目录中，投资阶段的测算则以REITs的估值反推建设成本以及经营要求。

在开发报建阶段，注意手续的齐全性，在经营阶段关注客户的构成，例如尽量避免单一大客户租赁，以预防后期退租产生的巨大风险。

“这些要求都是我们三创产业园在3年申报期间解决各种问题总结出来的经验，前期注意比后期解决肯定会更加有效。”

“此外，我们将利用广州开发区高新产业园REIT项目平台，同步搭建设立Pre-REITs基金，联动挖掘并收购大湾区都市圈内的优质资产。”在韩彩虹看来，2024年REITs二级市场相比之前已有所好转，表现相对稳定，估值处于低位。

“目前有足够的投资安全垫，是收购产业园的良好时机。”据她透露，广开控股计划在今年收购1-2个优质产业园项目，并以公募REITs标准培育、拓展园区资产，为REITs扩募储备更多优质资产。

“金科园”战略拆解

事实上，外界提起广开控股，时常会重点关注其“金科园”战略的发展情况。

“金科园”战略，即金融、科技和园区三个板块协同发展。至于具体项目布局，自然会联想到广州国际创新驱动中心、广开云汇、粤开资管大厦这三宗正在建设中的项目。

“三个项目在深入洞察区域产业的基础上，结合所处板块的特色与优势，规划了不同的定位和业态组合。”韩彩虹表示，未来广开控股还将积极导入与板块发展相契合的产业和人才，实现载体物业与区域产业的相辅相成。

从项目本身分析，广开云汇科技金融中心整体规划为41万平方米的城市地标综合体，定位为具有黄埔特色的科技金融产业CBD，“销售方面，主要依托广开控股集团在金融及资本运作、科技金融产业园区运营方面的优势，以高品质物业为载体，吸引实业投资及科技金融服务类、数字经济等企业升级入驻，形成聚集效应，也会配套人才公寓。”

“粤开资管大厦的定位是黄埔金融资管聚集区，还是黄埔鱼珠核心区最后出让的一线南向临江地块。”据韩彩虹介绍，项目以粤开证券总部办公为核心，希望引进金融、数字经济产业及相关链条企业，“我们希望能契合鱼珠板块的金融企业数字经济产业链条，共建以金融产业集聚为特色的旗舰综合体。”

“广州国际创新驱动中心的面积达到72万平方米。”与上述两宗项目不同，广州国际创新驱动中心位于知识城，主要由研发/独栋办公、甲级办公、LOFT智创空间、商业等组成，主要销售产品是研发办公和LOFT。

“这个项目计划重点引入总部经济、新一代信息技术、人工智能、生物医药、新能源新材料等产业，推动国家知识产权运用和保护综合改革试验。”

对于广开控股而言，“少而精”是上述项目最重要的定位。

“第一，项目位置、区位选择比较好，有竞争优势；第二，我们的楼宇，无论是产业园还是写字楼都符合企业的入驻需要。不同行业有不同的特点，比如科技型企业对加班的要求高，空调用电，物业服务要到位；金融企业需要更多服务器，对于空间有一定要求；第三，我们会思考能为企业带来什么，企业究竟需要什么。”

韩彩虹接着补充，除了以上三点之外，广开控股还能够为企业争取政府政策的支持。

“因为黄埔区非常重视产业发展，且区域有很好的产业基础和经济基础，对企业的扶持力度比较大。另外，我们会思考是否能为企业带来上下游资源，以及摸清企业想做什么，这一点很重要。”

竞争力的选项

“从2019年开始，我们在交易自己的物业，理念是卖掉旧的，发展新的，让资产始终保持比较大的升值空间。”韩彩虹透露，集团整体经营状况比较好，资产负债率也比较低，维持在50%左右。

但由于项目规模都比较大，而且聚焦标杆项目，还要面临市场的低价竞争，所以现在整体上还是有些许压力。

术业有专攻，广开控股在聚焦项目业态方面思路格外清晰。

“现阶段，我们产业园重点围绕生物医药、新一代信息技术两个赛道发展。生物医药方面需要更多承载空间，信息技术对于用电量等细节要求更苛刻。”韩彩虹解释，企业对于产业园的定位很清晰，主题产业园就是代表有竞争力的选项。

“麦肯锡在为我们测评时就建议向主题产业园靠拢，这也代表着中国产业园业态的未来趋势，很多优秀的产业园主题是很清晰的。”

采访临近尾声，问及广开控股未来的产业园区发展路线时韩彩虹表示，围绕着REITs这条赛道深耕：“集团的股权投资和金融投资分布在全国，但是产业园赛道专注于广州开发区、黄埔区。未来有REITs这条赛道的话，我们就可以走向全国的核心城市，在一些产业发展较好的核心城市布局。”

“集团的理念并不只是做大而全，而是更倾向于做精品项目，但同时也要保持一定的规模。”在韩彩虹看来，即便短期内市场还是会持续波动，时常出现悲观声音，但广开控股可以保持自身的竞争力。

“产业园通过载体获取的利润不高，而且载体只是优质企业的蓄水池。通过建立自身企业优势，也可以有效降低当前市场环境的影响。例如即将发行的广州开发区高新产业园REIT项目，就为我们提供了一条盘活资产的路径。”

此外，广开控股也在积极探索科技投资的模式。

在韩彩虹看来，远期市场肯定会向好而生，在新质生产力引领下，市场会进一步推动产业升级，产生新一轮的空间载体需求。

“我们当下需要做的，就是提前匹配对应的优质载体，以及建立好的服务能力。”

以下为观点新媒体对广开控股集团旗下开发区投控总经理韩彩虹的专访实录：

观点新媒体：2024年已经过半，您对当前产业园市场的总结和展望是什么？

韩彩虹：我们介入产业比较早，可以算是大湾区排前几位的产业园运营商。

今年上半年的产业园市场确实是困难的。我们扎根黄埔区，背靠的是广州开发区，这里有较好的产业园基础和土壤，生存环境比别人要好一点，但即使这样，上半年跟不少业主交流发现，园区仍处于存量竞争状态，企业需求面积仍在降低且想要降低成本。

例如天河的客户可能会搬进来，科学城的客户可能会被吸引迁往增城。现在各个园区都在通过下调租金来保障出租率，经济转型带来的影响确实还是存在的。

关于下半年的发展，我认为短期内还会持续调整，因为供应量还在增加，市场信心尚未恢复。

虽然市场的波动，但我们认为依然可以保持自身的竞争力。

首先，产业园通过载体获取的利润不高，载体只是优质企业的蓄水池，并不能为产业园带来较大的利润。其次，通过建立自身企业优势，也可以有效地降低当前市场环境的影响。

例如即将发行的广州开发区高新产业园REIT项目，就为我们提供了一条盘活资产的路径。再者，我们在积极探索科技投资的模式。

最后，我认为远期市场肯定会向好，在新质生产力引领下，进一步推动产业升级，产生新一轮的空间载体需求。我们需要做的是提前匹配对应的优质载体，以及建立好的服务能力。

观点新媒体：三创产业园公募REITs（广州开发区高新产业园REIT）即将发行，后续REITs扩募有哪些项目储备？如何看待现在产业园并购时机？

韩彩虹：我们分析了全国经开区及高新技术区的60多个产业园，寻求可以支持发行REITs的产业园项目，算是“起了个大早、赶了个晚集”。

希望通过主动做一些准备，能够让REITs项目有机会成为湾区最大，或者说在全国可以排名靠前。

我们去年成功获取广开云领科技城这一“巨无霸”产业新项目，目前积极推进开发中。项目按产业园区公募REITs标准打造，保证建设质量和招商服务，待运营成熟后可作为REITs扩募的底层资产。

除此之外，我们可以利用广州开发区高新产业园REITs项目这个平台，同步搭建设立Pre-REITs基金，联动挖掘并收购大湾区都市圈内的优质资产。

今年REITs二级市场相比之前已有所好转，表现相对稳定，估值处于低位。目前收购园区有足够的投资安全垫，是收购的良好时机，我们计划在今年收购1-2个优质产业园项目，并以公募REITs标准培育、拓展园区资产，为REITs扩募储备更多优质资产。

所以，Pre-REITs投资收购的产业园标的，首先在区位上关注核心城市的开发区板块；其次，为确保后续经营稳定性，园区行业相对聚焦，出租率需超过70%；最后，为符合REITs扩募标准，减少未来申报难题，要提前识别项目历史的用地报建手续、早期债务等问题。

湾区很多企业家其实不擅长做产业，只是拿了一块地，然后就想建设出租，但实际上并没有运营产业园的能力。现在很多产业园还没有从包租、收租的理念出来。未来的产业园，要能够为客户提供产业链资源，在园区里面找到上下游伙伴，需要能够跟他对接的甲方。

我们在销售总部经济大楼的时候就发现，企业买或者租一栋楼作为总部，其实要考虑的问题关乎员工上班是否方便，资源链接方不方便，能不能快速找到上下游企业，以及政府对企业的支持够不够。

相较来说，价格只是企业考虑的一个点而已，未来越来越多业主会意识到这一点。好的客户，看中的绝对不是无限降价，而是方方面面的诉求，我们也从来没有以价格取胜。

我们并购产业园时也有体会，学习了很多非常先进的产业园项目，能够观察到为什么这条路要这样走。

此前与某个产业园运营商交流时，负责人发现通过优化设计可以使生产线快多少秒，生产环节也快多少秒，企业很看重这一点。

做产业园其实很复杂，有很多小细节，哪怕总结再多的标准，随着服务的客户越来越多，就会发现细节就会越来越多。

观点新媒体：对于当前REITs发行的看法和估值的想法如何？

韩彩虹：广开控股是一个有创业精神的团队，我们的理念是“相信相信的力量”。肯定会有遗憾，但是我们很少让遗憾占主导，更相信向前看。

我们在做难而正确的事，因为这是升级打怪的过程，能走到今天真的已经很不容易。市场的变化没有办法改变，只能顺势而为做成事情。

前一年REITs的估值和热度与现在不可同日而语，但是我们仍然很坚定还是要发REITs，因为这是推动产业园发展的一种创新模式。

现在估值可能确实降低了，但是我们也做了调整，相应份额会大一些，未来还有上升空间。

观点新媒体：广州国际创新驱动中心、广开云汇、粤开资管大厦正在建设中，按照集团“金科园”战略，科技、金融和园区三个板块协同发展，项目在定位、销售方面会有哪些倾向？

韩彩虹：在深入洞察区域产业的基础上，结合所处板块的特色与优势，三个项目规划了不同的定位和业态组合，未来将积极导入与板块发展相契合的产业和人才，实现载体物业与区域产业的相辅相成。

广开云汇科技金融中心作为科学城门户封面，整体规划为41万平方米的城市地标综合体，定位“具有黄埔特色的精品科技金融产业CBD”，融合200米超甲办公、独栋办公、五星级酒店、LOFT公寓及奢华大平层、高端商业等六大业态。

销售方面主要依托广开控股集团在金融及资本运作、科技金融产业园区运营方面的优势，以高品质物业为载体，吸引实业投资及科技金融服务类、数字经济等企业入驻，形成聚集效应。同时配套人才公寓，可以为企业人才提供居住升级。

粤开资管大厦是黄埔鱼珠核心区最后出让的一线南向临江地块，220米高度刷新片区天际，定位“黄埔金融资管集聚区”，以粤开证券总部办公为核心，打造顶奢瞰江企业公馆及配套商业产品，希望引进是金融企业、数字经济产业链条企业，共建以金融产业集聚为特色的旗舰综合体。

广州国际创新驱动中心位于知识城，规划约72万平方米科创旗舰生态范本，定位为“具有全球影响力的国家知识中心”。由研发/独栋办公、甲级办公、LOFT智创空间、商业等组成，满足企业全生命周期需求。主要销售产品是研发办公和LOFT，计划重点引入总部经济、新一代信息技术、人工智能、生物医药、新能源新材料等产业，推动国家知识产权运用和保护综合改革试验。

可以看到，我们的项目是定位少而精：第一，项目位置、区位选择比较好，有竞争优势；第二，我们的楼宇，无论是产业园还是写字楼都符合企业的入驻需要。不同行业有不同的特点，比如科技型企业对加班的要求高，空调用电，物业服务要到位；金融企业需要很多服务器，对于空间有一定要求；第三，我们会思考能为企业带来什么，企业究竟需要什么。

我们能够为企业争取政府的政策支持，因为黄埔区非常重视产业发展，而且区域有很好的产业基础和经济基础，对于企业扶持力度比较大。另外，我们会思考是否能为企业带来上下游资源，以及摸清企业想做什么。

观点新媒体：开发区控投接下来如何深化产业园赛道？如何发挥广开控股集团的优势？

韩彩虹：我们会围绕REITs这条赛道深耕。

广开控股集团的股权投资和金融投资分布在全国，但是产业园赛道目前更多专注于广州黄埔。未来拥有了REITs这条赛道，我们便可以走向全国的核心城市，去一些产业发展比较好的核心城市布局。

如果只是纯粹提供招商的服务，在当下环境是很艰难的，但是我们可以利用好集团的股权投资特长，且集团以并购上市公司为发展主赛道，先行并购龙头企业，然后投龙头企业的上下游，在未来竞争中比较有优势。

我们的理念不是做大而全的企业，更倾向于做精品，但是也有一定的规模。

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