观点与薛峰对话：厦门地铁TOD这一年 | 博鳌新力量

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为其中的“地产篇”，我们将挖掘城市更新、代建和开发等领域的企业和人物，讲述他们在房地产新发展时期的所思、所想与所得。

观点网 在现实生活中，许多厦门人的“本岛意识”是十分浓厚的。这种长期影响的“本岛意识”，犹如厦门发展上横亘的一座顽固磐石。为了将其连根拔起，跨岛发展是必然的，而地铁是解决跨岛发展的核心公共交通工具。

目前，尽管地铁系统已经在厦建立，如何有效解决人的聚集区域与地铁站点之间存在的脱节问题，成为了新的思考焦点。厦门地铁上盖投资发展有限公司(厦门地铁TOD)总经理薛峰表示，厦门TOD的诞生，就是为了解决城和地铁的连接。

自上次访谈薛峰，一年倏忽而过，海风海浪依旧，观点媒体有幸再次与薛峰相聚，一同坐下，聊一聊厦门地铁TOD的这一年。

填补TOD空白

TOD之父、新城市主义学者Peter Calthorpe曾言“一座TOD城市，改变未来人类生活”，而厦门，这座历史悠久又充满活力的城市，随着TOD模式的引入与深化，正经历着一场脱胎换骨的变革。

目前，厦门地铁已开通运营3条地铁线路，运营里程总长96.76千米，运营车站共70座；新一轮线网规划共12条线，总规模预计可达494公里（数据来源：厦门地铁，2024年6月）。从本质上，地铁和TOD应该是相辅相成的，但厦门地铁虽已开通运营的三条线，却尚未实现真正意义上的TOD效应。真正意义上的TOD模式，是以公共交通为枢纽，以400-800米的辐射范围为半径，建设集商办、居住、文化、教育等多元业态为一体的步行化城区。

值得注意的是，TOD不同于简单的地铁上盖物业，传统地铁上盖物业仅将地铁作为一种导流手段，吸引的是随机性消费行为；而TOD模式则是将轨道交通与周边不同业态无缝衔接，将项目作为一个行程中的目的地来打造，是一种带有目的性空间模式。

因此，薛峰表示，厦门TOD需要做的，是重新审视站点周边，考察该站点是否能够成为整个片区的中心，对于特别中心的位置又该用何种方式和地铁衔接起来。而TOD在这个过程中充当一个纽带角色。正是基于这样的思考，薛峰希望在每个TOD底盘上灵活地插入各种功能模块。就像搭积木一样，每个参与者都能根据自己的专长和市场需求，选择最适合的模块加入其中。“有的企业是办公模块，有的企业是住宅模块，公寓我们可以自己做，但整个底盘都是由我们TOD来规划。”

厦门地铁TOD布局图

截止到目前，厦门地铁TOD共持有6个项目，分别为湿地公园TOD、湖里公园TOD、海沧中心TOD、南部新城TOD、七星湾TOD、集美软件园TOD。在这6个项目中，厦门地铁TOD进一步细分成5大业态，包括酒店、住宅、公寓、商业以及办公；而这5大业态又孕育出14类产品线，其中，住宅包括了璞瑞、璞盛、璞安共3类；商业有锦悦里、锦悦天地等等。

实现TOD落地

商业，是14类产品中薛峰最为在意的点，同时也是所有产品线里最难攻克的点。

在薛峰看来，每一个TOD项目都渴望成为所在区域的核心，实现这一目标的关键在于通过商业活动吸引并聚集人流，形成繁荣的人群聚集效应。

而且，在公共交通一体化上，很重要的一点是必须要把交通和商业无缝融合在一起。只有两者无缝连接，“大家在这个空间去移动，才是一个舒适、愉快的过程，否则全是交通路网，大家感受是很差的”。

湖里公园TOD实景图

实践出真知。今年6月，厦门地铁TOD首个街区式社区商业——湖里公园TOD·锦悦里正式开街，招商率高达90%，现已成为所在片区的商业中心。

此外，自2022年开始，随着集美区产业的发展，大量人口往集美迁移，集美区已经超过了岛内的思明区、湖里区，以109.6万的基数成为厦门人口第一区（数据来源：厦门市统计局）。由此，厦门地铁不得不加快岛外TOD商业项目的步伐。

厦门地铁TOD的第二个商业项目——集美软件园TOD·锦悦天地，将于今年8月底以半MALL半街的形式面世。薛峰透露：“在商业产品的发展过程中，我们会试着做一些街区，还有一些小型的商业盒子，慢慢地和地铁紧密结合。站内的商业，我们也会进行一些改造和提升。”

TOD地铁公寓实拍图

而在公寓板块，薛峰对于公寓产品则更加充满信心。在14条产品线里，“公寓是我们现在比较有底气的，在厦门来说，算是做得不错。”目前厦门地铁TOD共入市两个公寓项目，第一个项目是湖里公园TOD·地铁公寓，于去年年底正式对外招租，在传统公寓淡季且横跨春节的情况下，24年一季度1369套实现满租。第二个公寓项目则在岛外集美区软件园三期，共1906套房间，于今年4月1号正式对外放租，3个月内也实现了全盘满租。

理解TOD理念

上一年，薛峰在面对观点媒体时，曾介绍了厦门地铁投资公司精心规划的未来蓝图——三个五年规划。其中，首个五年便是以住宅开发为核心，寄望于依靠住宅支持自持物业。

然而，时局变幻莫测，房地产行业的整体承压，让这份雄心壮志遭遇了前所未有的挑战。

湿地公园TOD实拍图，非交付承诺

作为根植于厦门的本土国企，薛峰深知厦门地铁TOD发展的根基在于这片土地，必须要深耕细作。因此，薛峰对于产品品质的要求近乎苛刻。在他看来，在公司能力尚待成熟的阶段，唯有通过最朴实无华却最为有效的“笨办法”——反复试验、不断优化，才能确保品质达优。

特别是在样板房上，每一个细节都要经过多轮检验，任何不满意之处都需推倒重来，直至达到完美状态。正是薛峰对品质的执着追求，今年上半年厦门地铁TOD多个住宅项目赢得了市场的广泛认可。

据中原地产发布的2024年上半年厦门楼市成交龙虎榜显示，厦门轨道以53.84亿元的销售金额，18.53万平方米的销售面积，稳居厦门TOP1。其中，湿地公园TOD以20.79亿元的销售金额，位列厦门上半年商品房成交金额榜首，市场占有率8.4%；海沧中心TOD以3.25万平方米的销售面积，位列住宅成交面积TOP1，市场占有率5.3%。

对于TOD住宅项目的成绩，薛峰将其归功于公众对TOD理念逐渐加深的理解与信任。他相信，随着时间的推移和项目的不断推进，TOD品牌将在厦门市场生根发芽、开花结果。“TOD这个模式，我们2022在厦门提这件事的时候，就是希望通过三年让厦门市民对TOD真正的理解并认同。”如今看来这一愿景正逐步成为现实。