观点与季圣杰对话：未来中国园区平台应持续关注资产证券化 | 博鳌新力量·产业篇

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为其中的“产业篇”，我们将挖掘产业、物流与供应链企业和代表性人物，讲述他们在新的行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

观点网 7月初，羊城已进入盛夏，在某个傍晚，和季圣杰聊了许久。

他是一名资深的产业研究员，曾先后履职于多家著名园区开发平台，目前担任广东省鼎星产业发展研究院院长，对产业分析细致又精准。

繁忙的工作外，他还在暨南大学产业经济研究院深造，虽深耕研究，但不好为人师，也不乐意当一个意见领袖。他笑说自己实际是I人，现在的表达欲不会太强。

但说起专业他的分享欲并不弱，采访中从宏观到微观，从市场到企业，再到个人，侃侃而谈。

深刻认识到行业的问题，也有解困的思路与办法；不讳言曾经的遗憾，也不缅怀过往的高光时刻。谈话间无时不感受到他坚定的理想和信心，相信未来大有可为。这很难得，也值得珍惜。

不忘初心，方得始终。当问他如何用一句话形容目前的鼎星产业，他的回答是始终如一的那句话：“致敬产业发展的力量。”

也就是，用产业发展的力量去带动产业本身的发展。

鼎星产业是一家产业轻资产服务公司，为政府、国企及各类科技主题产业园区开发商提供产业规划、产品定位、产业招商、产业运营的一体化产业发展解决方案。是一个既具有产业研究背景，又专注于产业投资与区域产业发展的专业服务平台。

这家公司深耕粤港澳大湾区多年，季圣杰时常奔波于湾区各个城市，每当驱车看着朝阳和落日，他感触良多。和我们说要无论何时都应朝前看：“我始终深怀信心，虽然不惑之年与过去的冲劲不一样，处世的姿态有所改变，但仍然有很多创新的想法。”

他是个性情中人，理性、艺术、细腻等多面性在他身上很好地糅杂在一起。观点新媒体了解到，这位深谙产业多年的研究员兴趣爱好广泛，架子鼓、吉他、小提琴……要成为季圣杰这样信手拈来的鼓手，需要不断地努力才能达到后期的从容和松弛。

季圣杰也希望：“当我们做好一些基础的工作之后，鼎星产业会发展得更加从容。”

招商是水到渠成

需要认识到一点，产业园区目前存在租金和出租率“双降”的困境。在季圣杰视角中这是必然，一方面是产业空间载体供大于求，另一方面是当前市场环境下租客明显减少。

所以，非核心地区、产业要素集聚度较低的区位载体目前唯一可行的策略也许就是降价。

这种供需失衡的状态在疫情期前就已初现端倪，广东省连续多年实体制造业趋于下滑，部分实体企业因没有订单无法支撑产能，只能缩减空间、退租，园区空置普遍存在。他认为，未来3-5年这种供需失衡的状况依然将继续维持。

据他介绍，在产业空间载体供大于求的背景下，有4条发展的不同路径，分别是：贯策低价策略、持续规模拿地、核心地区老旧空间载体改造升级、新兴区域打造产业要素集聚，而前两条路径显然已入红海。

在竞争如此激烈的时期，依然有园区异常火爆。原因有多方面，一是区位优势，园区能不能招好商，核心就是看区位，优质区位人流物流集聚，产业要素资源充沛，“区位不仅是交通方便，更是方圆50公里范围内的产业要素资源配置齐全。”

二是片区的产业政策精准，扶持补贴的点精准可实施，具有较大的政策比较优势；三是按照“国策、产业、资本、管理”的基本逻辑去构建一个全方位立体多维的产业发展体系。

在季圣杰看来，未来产业空间载体一定要做专业化园区，这样才能吸引专业化的人才、才能匹配专业化的产业政策、才能聚集专业化的产业要素资源，才能为区域政府提供规模化的经济效益和社会效益。

在供需失衡的背景下，招商能力变得尤为重要。那么，目前的市场环境中如何应对招商难题？

季圣杰认为招商从来不是一个难题，相反是鼎星产业发展的优势与“加分项”。鼎星产业早在协助甲方做拿地评估、核心区位老旧园区改造、资产升级之前，就已经把具体产业项目的招商工作作为其中一个重要的工作模块推动。

“我们通过前策：《产业定位报告》、《产品设计方案》、《概念性规划方案》、《经济效益测算报告》、《招商运营方案》等成果输出，为产业空间开发主体提供颗粒度极细、可实施性极强的投资参考依据，并在拿地前融、工程总包等环节提供专业技术支撑。”

在这样体系化方法论的指导下，开发面市的产业园区产品企业接纳度将非常高。在全流程中，鼎星产业会对每个服务的模块进行实时动态的监测和检验。

“前置招商我们会前置到拿地前后，会找20家专业生产企业访谈，询问企业家朋友假如你们企业需要增资扩产，选不选择这里？选择理由是什么？不选择的理由是什么？原因分析出来后，再返回去检验产业定位是否精准、产品设计是否合理。当然每个行业我们有丰富的伙伴资源也是独有的优势。”

最后，鼎星产业还会提供全面的经济效益测算分析报告。在各种极限情况下，比如入市后半年一层都租不出去，一栋都卖不出去，资金压力会有多大？股东要继续投入的成本有多大？在非常乐观比如没有开盘封顶的时候已经全部租满的情况下，回收资金情况是怎样的……

这正是一种全面地、长期主义的经营思路。所以，在这种方法论下，招商对鼎星产业来说是一个水到渠成的过程。

这家轻资产运营商往往会考虑很多方面，比如招商不是简单一家企业交得起租金就可以。站在专业产业园区的视角，季圣杰认为要提前做好项目的准入标准，要从发展的格局和眼光看待招商。

“要敢于放弃，敢于唱反调，敢于指出不足。”这需要心性、耐心和实力。

看长的思路

这种看长的思路贯穿在鼎星产业发展的方方面面。

季圣杰告诉我们，鼎星产业在创立之初就一直在提募投管退，园区的开发从拿地的时候就一定要考虑退出的问题。

他认为，中国优质产业空间载体的出口是资产证券化，所以从资本化退出这条路径看，一定是长期持有和运营的过程。

作为一家轻资产运营商，鼎星产业会紧盯不同开发类型的开发主体，争取从ABS、公募REITs等服务入手，提供园区募投管退过程中的一些服务。

“在提供服务的过程中收取各类费用，但万变不离其宗，最终目的都是要把这一块园区的产品做成一个资产包，让资本市场所接受认可，实现退出。”

长期运营与快周转的思路截然不同。在季圣杰看来，长期运营从主观上一定要熬得住寂寞，比如一段时间招商不理想不要着急；其次，需要有一定的资金沉淀，补充日常的投入和运维；第三是园区开发平台的专业度。

据透露，今年鼎星产业发展会继续探索园区与产业私募基金的构建，这是因为只有基金规模足够大的时候，鼎星产业才能更加从容地选择项目进行服务，这时候颗粒度会更细，服务深度也会更深。

这也是产业发展的要求，需要跟国际标准化公募REITs接轨，以及跟随政策趋势顺势而为。

季圣杰是兼容并蓄的，他不给自己设限，以世界为视野汲取所长。在他的规划里，鼎星产业未来要走出去看看，学习西方的成功经验：“很多时候我们都是走马观花，并没有像去研究一个事物一样，深入到机理进行梳理。”

他以台湾新竹科技园、新加坡纬壹科技园这些公募REITs鼻祖为例：“我们往往只是看招了哪些企业、产品设计好不好、怎么融入城市，没有观察到背后金融支持发展和演进的过程。”

潜台词是，不仅仅满足于看到它们，更要看透它们，再“为我所用”。

未来三年，季圣杰也早有计划，不委曲求全追求低价格服务，不盲目自信扩展服务方位，首先是脚踏实地完成已有项目的服务工作，放慢节奏修炼内功，让鼎星产业发展的模块化服务变得更加专精特新，充分学习借鉴境外优质的产业空间载体的成功经验。

“如有可能，计划给自己三年的空窗期，三年后再回归到国内评估各类开发主体的产品和曾经服务过的园区，寻找更加合适的机会。到那时候，随着公募REITs市值的增加，产业政策的完善，我认为会有更多机会。”

以下为观点新媒体对鼎星产业发展研究院院长季圣杰先生的采访实录：

观点新媒体：现在产业园存在供给大于需求的状况，您认为会持续到什么时候？

季圣杰：供需失衡从疫情前已经初现端倪，广东省连续多年实体制造业下滑，部分实体企业因没有订单无法支撑产能，不得已缩减空间、退租，园区空置普遍存在，但也有类似深圳湾科技园这样位于核心发达地区的核心园区依然火爆。

产业园区供大于求的情况下，无论是对老旧园区进行改造升值还是新开发园区，首先是看区位，不仅仅是交通方便，更是方圆50公里范围内的产业要素资源要配置齐全。

其次是片区的产业政策精准，扶持补贴的痛点精准可实施，具有较大的政策比较优势；第三就是按照“国策、产业、资本、管理”的基本逻辑，构建一个全方位立体多维的产业发展体系。

未来3-5年这种供需失衡的状况还会继续维持，通过降价、物业改造提升空间品质等做法不能解决根本的问题，从园区开发平台资产收益的角度出发，要持续关注产业空间载体的资产证券化。

我认为，在中国优质产业空间载体的出路是资产证券化，我再次重申优质二字，对于绝大多数工业厂房类似于城市建筑垃圾，价格低、品质量、无服务的载体不在这个范围，优质的产业空间载体是从资产管理、资产升值、资产变现退出的角度与证券化接轨的，与证券化接轨本身就有多维的评价体系，不是优质的载体就算意愿强烈也无法实施。

在这样的判断下，无论是央企国企、还是混合制企业、民营企业，他们在核心区域各自核心的产品从拿地前，就应该与后期投入运营争取公募REITs退出的基本要求相匹配入手，鼎星产业发展会密切关注不同开发类型开发主体，择机为他们提供园区“募投管退”过程中某些模块的的定制服务。

“万变不离其宗”，优质产业空间载体是一种产品，我们的终极目标是要把这种产品做成资产包，让资本市场接受认可，实现退出。

这是鼎星产业创立之初一直在提的园区募投管退，拿地的时候就一定要考虑退出，这跟资产管理、资产交易、金融思维是完全匹配的。

观点新媒体：作为一家产业轻资产服务平台，鼎星产业的收入结构和收入情况如何？

季圣杰：鼎星产业80%收益属于非租金收益。我们是轻资产服务平台，本身不持有物业，再提供服务的过程钟也不会与甲方在项目公司层面成立合资公司同股同投，保持纯粹与判断力更加的重要。

在轻资产服务领域我们有一个创新，把所涉及的服务进行了模块化处理，也许和其他轻资产服务机构不太一样，我们不全流程大包大揽什么都干，而是针对甲方的短板与痛点入手开展工作。比如甲方融资端需要支持，我们就提供融资服务；如果招商板块需要支持，我们就提供招商独家代理，在这个过程中甲方如果有室内设计的专业团队，我们连展厅也就只出设计图。

另外有一个创新值得一提，就是大胆对赌。比如说，这个园区测算入市价格是5000块钱，我们独家代理的佣金是三个点，但是经过分析和判断，我们认为这个厂房有可能卖到6500，甚至7000，那么我们就会提高佣金比例。这个创新的核心在于对产品品质的保证和对入市后市场的精准判断。

价值更高，货值更高，服务费用相应就应该更高。

观点新媒体：一些产业园区在招商的时候，会协助企业做一些融资，这可能也是一个加分项，您如何看？

季圣杰：协助入园企业做融资这个模式在市场上叫做“以投促引”，核心目的是想通过免租金作价、基金投资带动项目落地和发展，投入的资金在后期通过股权分红或者退出获取收益。

但在这个过程中，需要园区招商运营的主体火眼金睛，能够识别意向进驻企业的研发基础实力、产品未来市场接受度等等，泛泛的普适性的政策其实达不到“以投促引”的效果，扶持政策一定要有很强的比较优势。需要从多个维度洽谈，包括股权投资的模式、占股的方式与比例、政府可支配财政对行业的支撑和行业所带来的效益回报，就是产值税收能不能反哺财政等等。

过去很多科创企业讲的是估值，也没有什么抵押物，资本追逐的是一种概念和预期。随着经济发展趋势变化，越来越多投资人会更加理性，当然也包括“以投促引”的实施主体。

回归到微观层面，我个人认为要提前做好项目准入标准，而不是交得起租金就招、买得起厂房就要。要带有一定的发展格局和眼光去看待企业进驻，要敢于批判，敢于放弃。

坚持长期主义，对优质区位的优质项目，大胆的自持，因为未来优质产业空间载体的出路是资产证券化。从资本化退出这条路来看，一定是长期持有运营的过程。

观点新媒体：您认为资产长期运营最重要的点是什么？

季圣杰：第一，要对经营性资产有清晰的认知，需要充分理解城市建筑垃圾与优质资产的本质区别，优质资产具有生产要素资源的整合与聚集功能；

第二，对产业空间载体资产要有“保值”的方法论与策略，对于那种一上来80%分割销售比例的园区不适用，产权已经卖掉了，还保什么值，这个方面是对可以长期自持的园区而言，长期自持才能长期运营，才能将先进的招商运营、园区管理经验贯彻始终；

第三，做好“增值”，鼎星产业每一个阶段每一个模块的服务都应该是协助甲方做资产的“增值”的，包括改造的方案、招商运营的执行策略等。

观点新媒体：您刚提到资本化退出，鼎星产业发展如何抓住公募REITs机会？

季圣杰：我个人认为，公募REITs不是资产退出必然的路，但一定是一条正确的路。

过去30年，无论是欧美各国，还是亚洲新加坡、日本，对资产证券化、公募REITs作为资产在资本市场退出已经有非常成功的案例，这是一条非常正确的路，优质的空间载体能够在资本市场华丽的转身、将未来收益进行变现。

在中国，要看政策的不断完善，朝着推动和促进资产证券化的道路引导，央企国企的融资手段无比多，还要要看开发主体是谁，可能通过其他融资手段资金成本会更低。

资产证券化作为一种创新金融工具，在中国的资本市场扮演着重要的作用，核心原理在于将资产的未来现金流进行提前变现，从而实现资产的风险转移和流动性增强。换算到产业空间载体的服务，那就秉持如何配合甲方做好未来收益这个课题展开服务，比如拿地前的融资、前期产品的设计、中期的招商运营服务等等。

观点新媒体：鼎星产业今年有怎样的目标和计划？

季圣杰：今年的目标还是去年年底确定的，加快私募基金牌照的获取，从产业园区基金入手切入相关的服务。

第一个，要把园区基金规划做好，用好这个工具。之后，在选择项目的时候更加从容，进行服务时颗粒度会更细，服务深度会更深。一方面，我们要跟国际金融公司标准化的公募REITs游戏规则进行接轨；另一方面，在十四五和十五五规划期间，紧随国家政策，顺势而为。

第二个，项目选择上优胜劣汰。选择更优质的项目、更优质的开发主体进行合作。

第三个，品牌化战略要进一步深化，就是未来一提到鼎星产业，就知道是轻资产的产业专业服务平台，这是目前我们比较专注和看重的。

观点新媒体：您认为鼎星产业的长板和短板有哪些？

季圣杰：长板就不再赘述了。

短板也有，第一，应收账款回款风险；第二，民营企业在发展中融资困难；第三，作为民营企业，与大机构同台竞技时，缺少说服力。

但是在不远的将来，基金规模做大了，或者有央企国企参股股，也许会不一样。

观点新媒体：用一句话形容或者给鼎星产业进行总结定位，会是什么？

季圣杰：还是当时创业之初那句话，致敬产业发展的力量。

观点新媒体：您履职过很多知名的产业平台，在这期间中国产业也发生了很大变化，这些年有哪些感悟和思考？

季圣杰：感想很多，人不能够总缅怀过去，必须要朝前看。

我始终心怀梦想、深有信心。在未来的日子里，不惜一切代价，与智者同行，与高手为伍。

从我个人角度来讲，还是一个效率管控比较强的主观意识。想到一个东西，先要论证，论证完了以后执行，执行完了过后就想尽快得到结果。

虽然有时候比较冒险，但是说不定就成功了呢。

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