总结一下就是：消费基础设施的泡沫化很严重，线下经营分化加速，马太效应也加速，崛起的就是以服务业态为主的小体量非标商业。
2024观点资本圆桌·现场快讯：4月24日，2024观点资本圆桌在上海维璟中心召开，高和资本资产管理平台高级副总裁郑萍在主题演讲时表示，中国特色的商业竞争格局和资产管理初步探索是高和资本从去年持续到现在一直在做的方向性研究。
上世纪三四十年代，零售引力法则和中心地理论被提出，认为在商业空间供应越多的区域，它的面积越大，它能够聚集起的各种多样性的小众产品就越多，能够辐射的消费者距离就越远。
但郑萍认为，2013年后国内的零售引力法则就被打破了。“第一个最主要的原因，是国内有全球最发达的线上电商，现在的网购率大概30%左右，因为电商非常快速地让大家找到很小众的产品，所以我们在看不到不同的商圈、商场所吸引的不同的定位和消费客群。另外，目前国内的商业空间是供应过量的，以及户籍制度等人口限制因素导致国内很多大的都市圈人口规模没有跟得上。”
以上海为例，从2010年到2022年线下实际产生的消费需求大概只涨了21%，主要的原因是这十几年来上海的常住人口只增长了一百多万，很大一部分的增长是在居住上面而非消费。2022年比2010年，整个上海只能产生原来72%的坪效，但上海商务用地的楼面成本已经涨超130％。在线下市场，上海购物中心有四百座，但一半的销售额是由前25名的购物中心所产生的，马太效应非常严重。与此同时，从2018年以来，浦西的内环内很多以小体量集中式城市更新项目为准的非标项目越来越多，占据了更多的关注。
“总结一下就是：消费基础设施的泡沫化很严重，线下经营分化加速，马太效应也加速，崛起的就是以服务业态为主的小体量非标商业。”
审校：劳蓉蓉
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