穿越新周期 产业正当时 2024长三角产业论坛圆满闭幕

（2024年4月23日星期二·上海）随着经济发展的更迭，高端制造、大数据、智能数字化等新增长点已成为产业发展的又一轮升帆。

产业园区作为经济发展的重要载体，在新质生产力的引领下，也将迎来新的机遇与挑战。

4月23日，2024长三角产业论坛与来宾共同相聚在上海维璟中心，一起交流与探讨，共话新周期下的经济与产业发展新模式。

“经济回升向好，长期向好的基本趋势没有变。我们区域的经济发展中，北京有京津冀协同发展，南边有粤港澳大湾区，加上长三角一体化的发展，重大国家级发展布局带来了我们的新使命。”

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云对于产业园区未来的发展保有积极态度：“产业发展肯定是美好的，社会总要向前发展，困难是肯定的，但产业发展是向前的。”

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云

周期之下 新质生产力强势赋能

新旧动能转换与高质量发展成为时代发展主题，变革不期而遇，同样要求产业园区向着高质量发展。2024长三角产业论坛的第一个环节就是探讨“周期之下”产业园区的转型方向。

2023年9月，习近平总书记在黑龙江考察调研期间首次提出新质生产力，强调创新的主导作用，高科技、高效能、高质量的三大特征也在为各行各业的转型升级指点迷津。

将视野凝聚在产业当中，便是要大力发展数字经济，围绕新质生产力布局产业链，围绕国家战略来进行科学布局。

金地威新产业研究院院长葛培健提出，过去我们认为产业园区是载体、产业空间，但在新质生产力的推动下，我们要加强产业园区在深化科创成果的策源地、科创资源的集散区、科创企业的加速器方面的作用。

他指，长三角跟其他区域的国家战略最大的不同，或者它的战略使命，是更多地通过外循环来牵动和推动内循环。长三角是参与世界级第六个城市群竞合的主战场，是地缘优势下的产业资源链接、协同创新的主平台。

金地威新产业研究院院长 葛培健

当前，长三角区域已迈入了工业化的中后期阶段，产业经济中生物医药占全国的1/3、人工智能占全国的1/3，形成了强悍的战略联盟。

北京联东投资（集团）有限公司副总裁段朝晖则认为，长三角都市产业的发展趋势具备三个必然性：长三角重点城市核心区必然会转型发展，转型发展必然发展都市工业，工业上楼成为发展的必然趋势。

北京联东投资（集团）有限公司副总裁 段朝晖

要想做好产业园区这个行业，除了建好园区和招商引企，段朝晖还提到了要为企业做好服务。京东智能产发股份有限公司产业促进部、产业运营总经理高筱蓉同样提到了这一点。

她提到，京东产发主要的主题是在生态赋能，为入驻企业全周期服务做了一些模式创新。在这些年里，京东产发通过端到端的全域能力，实现了开发建设到运营服务到资本运作的闭环。同时，京东产发在产业链布局中将客户为先的理念投到运营的各个环节中，物流园区内的大数据平台也会洞察到可行的多样化场景，给业务做赋能。

京东智能产发股份有限公司产业促进部、产业运营总经理 高筱蓉

“周期之下”，战略机遇和风险挑战并存，产业园区又该如何拓展发展新空间？

在“产业新周期”主题讨论中，世联行首席技术官黎振伟作为主持嘉宾，抛出了第一个问题：如今房地产行业进入调整期，很多企业都要转型产业，地产思维应如何走向产业思维？

主题讨论会一：波动之下，如何把握产业机遇？

主持嘉宾：黎振伟 世联行首席技术官

讨论嘉宾：葛培健 金地威新产业研究院院长

张　鹏 园动力董事长

朱　军 新建元集团党委委员、副总裁、财务总监

许志远 中集产城园区运营公司华东区域总经理

葛培健表示，地产思维的特点就是高投资、高负债、高周转，但产业园区不适应销售为导向，政府对工业用地、产业用地的监管更加严格了，产业地产相融更多的是久久为功，要从依靠房产指数向产业指数提升。

中集产城园区运营公司华东区域总经理许志远进一步提出，园区区别于地产思维，是从需求端出发。“园区服务我们认为更多的是一个利他，链接赋能的一个逻辑。”

针对当前园区发展的一些问题，园动力董事长张鹏结合企业发展提出观点：最重要的就是专一，要坚定不移地做产业园区价值流程体系。

谈到产业园区发展的长期主义，财务成了关键问题。新建元集团党委委员、副总裁、财务总监朱军表示，产业思维是要通过运营来体现资产的价值，良好的运营思维才能拿到REITs，最终形成发展闭环。

“过程中碰到所谓要穿越绝望之谷的时候，就是要跟着这个行业周期，把自己的专业能力打磨好。”许志远补充道。

思维转换 模式升级解难题

周期之下，产业园区转型升级的路径正在逐渐清晰，但创新始终是贯穿变革期的主题词，产业发展也离不开思维的转换。

未来，产业园区在投资建设、招商引资、管理创新等方面要如何探索？发展重点方向有哪些？2024长三角产业论坛的第二个环节便以“产业形势洞见”为主题展开一场思维碰撞。

思维的转变只是一切的开始，传化科技城公司总裁陈涛对此表示，商业逻辑变了以后，从战略到组织都需要进行相应的变化。

传化科技城公司总裁 陈涛

“最早喊出来活下去的，未必活下来了，停留在口号、理念和认知上是不够的，要往下打，落到真正的业务上。”陈涛指出，最终还是要落点到以精细而专业的运营为王上，要聚焦一个产业方向去做，核心就是要懂客户。

同时，陈涛还指出了目前园区分散难题下的解决思路：单独园区是很难成功的，以片区经营的思路来做产业的招商和运营相对更有抓手。

上海e通世界产业园副总经理王火荣同样看重产业园区的精细化运营，结合e通世界的实践经验，他表示，e通世界在以前把强企划放在了第一位，但现在产业进入到了存量的精细化运营的阶段，就需要把重运营放在长期化的前面。

上海e通世界产业园副总经理 王火荣

“因为现在存量空间已经到了90％以上的出租率了，所以我们接下来是希望做产业链招商，有目的的招商。”王火荣大方地分享了他对于产业链拓展的观点：对外通过园区平台拓展资源，然后把这些资源一方面倒回来赋能园区的存量客户，另一方面希望得到更多的拓展，去找增量的新企业来到园区里，丰富园区内的企业资源。

精细化运营将成为产业园区未来深度精化的业务能力，这是业内共同认可的趋势。但星河产城研究院院长王英杰则希望在园区行业的发展之外，大家能多关注民营园区，民营园区有自己的特点，也可以做精细化的事情。

与之前的嘉宾“以产业思维来转变地产的思维”不同的是，王英杰表示，他是一个有产业思维的地产人，他认为一定要保证租金和出租率，保证园区的企业能够走下去。

星河产城研究院院长 王英杰

随着产业园区进入运营为主的时代，园区资产的升值，底层还是要靠高质量运营支撑。在强调新质生产力的今天，高质量的运营必然离不开数字化的抓手。

华夏数科有限公司副总经理兼战略负责人周攀着重分享了数据要素在产业园区运营中的重要性及应用。“我们的前置性观点是，园区是数字化最具价值的应用场景。首先，以实体经济为主导的基调之下，园区是高质量发展的一个关键。第二个，园区是发展新质生产力的主战场。”

他指出，以数据要素为基础，通过数字化的手段，可以将产业园区发展不平衡、园区展示难、资源聚集难等痛点逐一突破。第一围绕园区发展，针对每一个园区构建一个园区字典，以标准化的形式呈现。另外一个是招商小程序，可以把区域的信息很生动很全面地展示出去。还有就是精准招商大数据，所有精准的招商产品都是以企业大数据和产业链大数据为基础的。最后是智慧园区运营系统，对于前置已经布置了一些智慧硬件的园区，如何通过一套系统和现有的智慧硬件结合，不用更多的投入，这是智慧运营系统需要去解决的。

华夏数科有限公司副总经理兼战略负责人 周攀

“所以数字园区的价值理念，第一是让园区的数据实时精准获取和全方位掌握。第二是让产业发展更加有方向，固链、强链、延链、补链一键诊断。招商更精准，精准获取招商线索。另外企业主动来，通过数字化的方式宣传出去，由‘我找企业’到‘企业找我’，同时让园区更加具有智慧，用最先进的人工智能大模型赋能园区的发展。”周攀补充道。

不动产正在从以开发为重心向以运营为重心转变，新模式更强调产业协同、金融生态、城市服务、资产运营等多维度要素打通。

最后的“创新与融合，产业新气象”主题讨论会上，第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部高级助理董事王睿作为主持人，带领大家围绕三个分议题展开讨论。

主题讨论会二：创新与融合，产业新气象

主持嘉宾：王　睿 第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部高级助理董事

讨论嘉宾：朱一兵 上海伊美投资管理公司董事，副总裁

张　超 元联基金不动产金融部高级副总裁

郭晓天 灯塔瓴科副总裁

在产业园怎么助力于国家产业升级大战略的推广和落地方面，灯塔瓴科副总裁郭晓天提到，要围绕着第二产业做足功课，要把这个载体做好。不论是产品的升级，还是运营的升级，还是服务的升级，乃至整个产业链的升级，这都是关于产业园整体的升级，怎么适应现在的经济需求，怎么样满足国家未来的经济转型和发展的需求，这就是产业园对于国家产业升级这个大战略的推广和落地的助力。

问及空置厂房的处理问题，郭晓天认为，这是一个存量和一个增量的博弈，去化和招商的过程。“像新老厂房这一块，第一步还是要通过数字化的工具，通过海量的客户以及海量的产业园，进行有效的匹配。第二个是需要通过全国乃至同行业形成一个联盟，全国的招商网络遍布整个中小企业的服务圈，来做更精准的招商服务。第三个是不断地升级旧的存量，通过改造升级，乃至提供一些多元化的赋能，去促成它的一个招商和去化，最后达到整个行业产业的健康科学稳定的发展。”

产业自身要积极寻求转型升级，但想要加速这一进程，资本的支持也不可或缺。元联基金不动产金融部高级副总裁张超简单分析了产业金融对产业的赋能和作用。

张超指出，金融对于产业发展的作用或者贡献共有四方面。第一方面是盘活存量资产，发展增量资产，形成存量和增量的良性循环。第二方面是金融工具比较灵活，可以根据产业的特征，或者不同的发展阶段，来灵活选择不同的金融工具。

第三方面是通过不同的市场利率水平，或者通过金融产品，可以促进包括绿色金融，包括碳中和这些政策的落地，也能促进产业园能源结构的转型升级。第四方面，像CMBS、类REITs都是公开市场产品，有严格的信息披露和监管要求，这也会促进企业规范运营，也会提高企业经营的透明度。

当前与产业园区协同最深的仓储物流产业对于园区的发展难题感触最深，王睿称：“产业和物流是打断骨头连着筋的。”

上海伊美投资管理公司董事，副总裁朱一兵从事物流行业多年，从地产与仓储物流的角度出发，认为目前仓储物流包括产业园的开发商是承压的，同时地产的模式已经不行了。

而破局之法同样在于地产商也需要转型，需要通过新质生产力对产业进行赋能。“第一个是地产周期管理的科学化。第二个是盈利的平衡化。第三点是地产商需要在这个过程当中，对产业链和服务链都要赋能。我们做地产商已经有1了，但还要做到1+1，就是产业和服务。我们的投资方向、建设方向，这个1要做到1+1。”

尽管当下正在经历转型的阵痛，但面对未来，产业园区的发展仍旧充满机遇。正如陈涛女士所言：“只要方向正确，我觉得一步一步走，是可以达到理想的彼岸，不过过程当中的专业和专注非常重要。”