致辞暨卓越指数·2024产业园区运营企业卓越表现报告发布

陈诗涛：尊敬的各位来宾：下午好！

我们正在经历一个新的周期，不少过往比较辉煌的行业目前都处于低谷，等会儿很多来宾会探讨这个话题。不过，对于产业、产业园区这个领域来说，却正面临政策的红利期，虽然此时各种园区也正面临结构转型升级，而且这个过程也非常困难。但是，产业地产、产业园区这个领域确实有非常巨大的规模，会远超过往房地产开发的规模。而在各种产业基金、REITs的进入下，这个领域也将拥有更好的流动性。

好像今天我们所在的维璟，2018年这个项目到现在是黑石持有，这个园区有八栋，对面还有以前的宜丰城，现在看到是维璟和印象城，有很好的流动性。今天我还在跟黑石的朋友在线上聊，黑石出的第一季财宝，管理规模达到了1.06万亿美金，还有2000亿美金代投。

观点在产业园区领域前两年开始于八月在海南举办博鳌产业科技大会，去年在深圳开始举办大湾区产业论坛，今天在维璟中心启动长三角产业论坛，也就是科技+转型+资本注入的流动性，这也是我们选择一些好的项目，而不是在传统酒店举办的原因。更多的时间留下来给演讲和对话来宾做更多专业的探讨，我这里用一个简短的时间，用《卓越指数·2024产业运营企业发展报告》的发布来向所有出席的来宾及线上观看直播的朋友们表达观点人的致意！

请看大屏幕：《卓越指数·2024产业园区运营企业发展报告》。本报告由观点指数研究院出品。

因为时间原因我快速地分为两个章节做个汇报，前面是报告，后面是排行。简单的说过去一段时间，产业园区的政策引导和市场需求的双重作用下，目前是在抢区域、布局优化、REITs市场的发展、产业升级等战略调整，这是关键词。第二个会看到给了三个，招商蛇口、张江高科、临港集团。招商蛇口目前产业投资和科技转型，包括轻重资产进行一个整合。张江高科是产业园区的老师，在价值上得到了大家的认可。临港是肩负着新区建设的重任，给了一个关键词就是GP式活法。东久新宜我们感觉到有物流加上产业园区，目前打通了REITs和Pre-REITs，包括专业园生物医养布局的比较好。

在运营上面，大家看一下这个表，我们感觉战略在调整，区域布局持续在优化，包括我们看到中电光顾、万洋、联东、中南高科都在积极拿地。

第三个是产业REITs承压、稳出租是第一药物，净利润整体出现较大幅度的下降，达到了40.19%，整体都承受着巨大的压力。真正的产业园区REITs是新的商机，申报的产品在快速增加，联东有一支，如果这个产品现在成功上市了，是中国本土民营REITs的首单。还有华夏金隅是未来首单厂房旧改的公募REITs，也就是顶层资产类型会多元化，存量资产怎么盘活很重要，包括我们看到中关村的一区五园、电子城高科以及大家关注的核心租赁。

工业用地是去年开始的热词，就是工业上楼，可以看到有十几个地方推出工业上楼的相关政策，无论是试点还是接下来的城市规划，还是比较利于空间利用和产业结构调整。

整体而言我们看到一线城市回归制造，转型升级机遇比较大，我们看到上海政府最近的一些政策，智造空间、全球卓越制造基地，北京也推出了回归制造2023到2025年规划，广州政府是制造业立市，都推动了产业链的优化和提升。

苏州工业园因为国家推动做了苏州生物医药，我们做了一些企业的研究。

时间原因再快速看一下卓越表现。这是指标、数据和体系，这个体系要说明一下，传统的园区最重要的就是营收，经营收入，平均入住率，还有规模布局，我们加了一个就是资本化表现，这也是为什么以前产业非常难做，就是很少的流动性，我们如何让产业成熟起来，我们在今年开始的指标体系，特别强化了一个资本化表现，其他的一级指标包括品牌、管理、商业模式等等。

这是我们推选出的30强，个别的有一些不完全是绝对，为什么？我们有政府背景的，有平台公司的，还有很多是专业园区为导向的，这里主打的轻资产，在这里不占很大的优势，我觉得未来可以探讨各种模式里的，政府的、平台公司的，还是资本导入型的，还是专业园区的，未来还会更加细分我们的调研和指标体系，也欢迎大家给我们更多的建议和指正，包括我们也对京东做了系列的调研，发现也是一个潜龙。

今年3月1号推了一个产城园区评论公众号，除了观点指数，还有观点微信，有一个微信矩阵，欢迎大家多给我们指正，并同时关注我们，详细的请大家登录观点网，一个全文的PDF版可以下载，谢谢大家。