产业新周期 园区新空间与新动能挖掘

2024年，在面临很多不确定性中，产业与经济一样，进入到一个新的周期。

成熟湾区往往是一国经济最有活力的地区，且基本都是所在国的经济增长极。无论是长三角、京津冀、环渤海还是粤港澳，湾区已然成为中国经济的增长极。

在产业集聚之下，湾区城市得到快速发展，与此同时土地资源在产业的升级扩张中日渐紧缺，“工业上楼”的集约产业模式成为湾区城市探索“产地矛盾”的解题思路。

3月26日，在2024上海全球投资促进大会新闻通气会上，浦东新区区委常委吴强面对当下产业发展瓶颈以及产业规模的跃升发展需求，提出深化实施“智造空间”“工业上楼”“M0产业综合用地”等举措。

观点新媒体了解到，浦东新区将最大限度释放产业空间，打造一批引领标杆项目，未来3年打造近1000万平方米的工业上楼“智造空间”。

城市空间焕新的同时，产业也开始需要爬上楼去。

深圳先行

上世纪50年代，香港与新加坡迫于土地紧缺和工业扩张的压力，开始探索“工业上楼”。作为一种城市工业空间拓展和节约集约用地的方式，“工业上楼”已经在经济发达的湾区铺开。

从概念上看，“工业上楼”是指企业在高层楼房中进行工业生产、研发和设计，是一种新型产业空间模式，旨在深度激活工业用地，促进产业升级，实现从试生产到产业化的良性发展路径。

在中国内地的湾区城市中，“工业上楼”成功案例最早发展于深圳，早期“上楼”的产业具有“精密小轻”的特点，以轻工业为主，近年来的发力方向则是电子信息、精密机械和智能装备等领域。

因此，多数湾区城市探索“工业上楼”模式时，纷纷学习深圳经验，并加以改进消化、因地制宜的开展项目试点。

2015年，深圳率先探索“工业上楼”模式；2021年，国家发改委发布通知明确提出推广该模式。截至目前，上海、苏州、东莞、青岛、杭州、嘉兴等地纷纷制定相关政策，积极鼓励发展这种新型用地模式。

据观点新媒体了解到，在以新质生产力为发展目标的新时代，产业升级必然会带来城市更新项目，而深圳不仅是率先探索"工业上楼"的城市，甚至将该模式引入“工改”城市更新项目之中，达到激发工业旧改活力的同时，满足产业空间上楼焕新需求。

合一城市更新的数据显示，截至3月中旬，深圳共计22个城市更新“工业上楼”项目获批公示，涉及拆除规模513万平，规划容积1643.7万平，其中厂房829.7万平，研发用房86.8万平，“工业上楼”产业空间拟新增供应合计超过916.5万平。

其中9个是由存量更新转轨城市更新“工业上楼”，占比41%，涉及拆除规模249.19万平。深圳作为内地率先全面进入存量再开发的城市，将存量老旧工业区更新改造，以推动新型产业空间供给支持产业转型升级，是大势所趋。

今年3月14日，深圳市工业和信息化局发布《关于加快发展新质生产力进一步推进战略性新兴产业集群和未来产业》，明确“工业上楼”进入2.0阶段。

由此可见，深圳“工业上楼”行动仍持续推进，存量更新工改项目转轨城市更新“工业上楼”将步入常态化阶段。

长三角机会

除了深圳模式外，苏州和青岛等城市也在积极探索工业上楼模式。苏州作为长三角地区率先尝试工业上楼的代表城市，通过政府引导和政策支持，鼓励工业用地集约节约利用，提高产业用地容积率。

2023年6月，苏州市政府常务会议审议并原则通过，苏州市政府办公室正式印发了《苏州市鼓励“工业上楼”工作试点方案》（下称《试点方案》），正式吹响了工业上楼的号角，也意味着“工业上楼”开始进入强二线城市。

数据来源：观点指数整理

据观点新媒体观察，随着近年来的飞速发展，苏州也开始面临成长所带来的“空间”阵痛。土地资源有限、土地利用率问题、落后产业淘汰问题、用地规划问题等等，成为该城市的土地困局。

而苏州推出“工业上楼”也并不是一蹴而就，最早源于前期“双百”计划的提出。

2020年，江苏省自然资源厅权益处与苏州市自然资源和规划局在“三优三保”政策基础上，谋划开展苏州产业用地2.0计划，即“双百”行动。标志着苏州拒绝再走低效浪费的外延式发展“老路”。

“双百”行动的含义是在全苏州市范围内划定100万亩工业和生产性研发用地保障线、实现100平方公里工业用地更新，向低效土地要空间、向存量土地要效益。到2024年，实现产业用地亩均税收提升30%以上的目标。

简单来说，“双百”行动便是苏州推行工业上楼模式的前期铺垫。

而工业上楼并不是产业空间焕新的“万金油”，在工业上楼发展过程中，也存在着诸多问题与挑战。

深圳合一城市更新董事长罗宇曾指，以深圳市场为例，工业上楼主要面临三大挑战，即企业\产业上楼意愿度、保本微利原则、巨大供应窗口与招商压力。

在其看来，“工业上楼”模式要求参与企业必须从开发逻辑需转变为运营逻辑。对于传统房企来说，转型做产业地产相当于新领域的再次创业，所以一定要用新领域的逻辑做新领域的事情。

除此之外，未来工业上楼项目也有望通过公募REITs等方式实现退出，工业上楼项目在资产证券化的优势可以理解为“三优一好”。

“三优”是指工业上楼项目主体优质、项目优质、区域优质，再叠加价格便宜、政策扶持、产品形象优势使得项目好招商，有利于快速达到稳定运营期实现正向现金流，大幅缩短REITs发行准备周期。

但还是得明确工业上楼REITs难点的核心还是在于租金，低租金还要确保投资者回报率，必然会限制资产价值。

4月23日，观点机构将在上海举办长三角产业论坛，届时，产业园区运营商、上下游企业、品牌商、服务商、投融资机构及政府、行业协会等精英齐聚一堂，深入探讨和展示产业的发展趋势、创新模式和经验。

届时将发布《卓越指数 • 2024产业及产业园区运营发展报告》，并举办卓越指数 • 2024产业及产业园区卓越表现授牌典礼。同时，2024观点学徒计划——企业课堂，也将一同走进典型产业园区。