卓越中票发行背后的资产与担保

时隔半年，优质民营房企卓越又在融资方面迈开一步。

9月23日，据卓越集团官微消息，卓越旗下深圳市卓越商管簿记发行10亿中期票据，债券期限3年，利率4.6%，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

至此，卓越集团已成功发行三期共20亿中期票据。

虽然监管层对房企融资一直都保持着支持的态度。但就目前情况来看，利好政策频出仍无法掩盖大部分房企融资难的现状。

东方金诚于9月11日发布的8月地产债融资报告显示，当月共计22家房企发行境内地产债37只，发行规模为369.18亿元。发行主体数量、发行债券数量和发行规模环比分别下降15.4%、22.9%和27.7%。

此前，卓越借助商管平台获得数次融资，在房地产融资冰结期表现较为突出，成为2023年市场上为数不多的发债民营房企。

业内人士认为，除了财务自律性，这个群体大多拥有较为充裕的持有型资产，后者为融资持续性提供了保障。

据了解，卓越商业投资性房地产为商铺和写字楼，核心资产主要包括深圳卓越梅林中心广场、金田路皇岗商务中心1号楼、卓越世纪中心3号楼、卓越后海金融中心、前海卓越金融中心、前海壹号、深圳中心天元等项目的部分商铺及写字楼，以及青岛、上海项目的商铺及酒店等，去年中期投资性房地产账面余额共计724.19亿元。

得益于优渥的自持资产，卓越集团近两年在融资渠道、融资形式、融资额度上保持多维度畅通。

2022年，卓越集团共发行三笔债券，包括两笔1亿美元债（利率低至2.91%）、一笔6亿元中期票据。

2023年2月，卓越商管再次发行第二期中期票据4亿元，用尽了2022年10月获得的10亿元注册额度。是次发行由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，债券期限3年，票面利率4.69%。

另外，卓越集团还与工商银行、建设银行四家大型银行达成战略合作，累计获400亿元综合授信额度，意味着跟银行继续保持良好关系。

该公司指出，其中不低于2.8亿元将用于项目建设和购回、偿还发行人及发行人子公司境外美元债券。

实际上，卓越上述几次发债均与偿还境外债有关，借此，该公司过去一年多以来累计兑付了4笔美元债，涉及本金总额4.5亿美元，利率均在6.80-7.20%之间，至此，公司已无到期美元债，仅存2亿美元债，且全部为银行担保发行的债券。

但当前金融机构对房企发放流动资金贷款仍未宽松，在实际操作中一般需要倾向于项目贷款，比如具有抵押物的开发贷，这将对房企在手项目的质量提出考验。

由于银行借款大多包含担保措施，卓越商管需要将部分资产拿出来作为抵质押用途。

截至2022年6月，该公司受限资产规模约达324.11亿元，占期末净资产比例的51.99%；其中存货、投资性房地产分别占10.84亿元、308.78亿元，抵押权人或质权人均为银行。

根据该公司披露，卓越商管2020年末、2021年末和2022年末资产负债率分别为70.91%、67.24%和60.18%，呈波动下降趋势，目前在房地产行业内处于较低水平。