“首创和园”正式亮相 提质发展下的首创城发长租里程

观点网 伴随1998年的深化城镇住房制度改革，住房商品化进入我国历史舞台，并开启了市场为导向的房地产新时期。此后的十多年里，房地产行业迎来爆发式增长，商品房供给持续增加，同时也出现房屋空置、区域分布不均等情况，无序的规模扩张需要朝更健康的方向发展。

在此背景下，2013年中央提出加快推进住房保障和供应体系建设，并在2017年党的十九大报告中首次明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，将租赁市场的重要性提高到前所未有的高度。

2021年的全国两会上，政府工作报告首提“规范发展长租房市场”，住房租赁也由此进入调整期，转向更专业、多元的高质量发展阶段。

从城市和社会的未来发展角度看，增加市场化租赁住房和保障性租赁住房的供给，是助力房地产探索发展的新模式，同时能够帮助解决大城市住房问题，推动职住平衡，提供民生保障。

基于过去在长租市场的经营积累，8月22日，首创城发集团在京举行“遇见·共创美好新生活”主题发布会，正式推出长租品牌“首创和园”。

从首创奥莱、首创郞园，到首创和园，首创城发在城市综合运营赛道上持续布局，不断延伸产业链条、深度挖掘长效价值，探研并创造发展机遇。

发布会现场，首创和园新LOGO正式亮相，展现了一个“房子”里的微笑，象征着首创和园对所有用户的呵护、保护和关爱，以及对城市安居使命的责任与支持。

寓意着首创和园为更多家庭、更多人，在家的领域提供更多微笑的服务，与城市共生长，与社会和谐共发展。

长租使命

从历史沿革来看，2021年战略重组设立的首创城发，吸收合并了首创集团旗下房地产业务重要平台首创置业，并注入首创集团旗下的首创经中、首创新城镇和北京绿基三大业务平台的资产。

其中，首创新城镇前身是北京市发改委和首创集团于2012年共同出资设立的，一支专注于北京市小城镇发展的政府引导型基金。

在国家加快推进住房保障和供应体系建设的历史任务下，2013年，北京市住房保障方式实现了由“以售为主”向“以租为主”的重大转变。

2015年，全国正式启动农村集体经营性建设用地入市改革试点工作，首批试点县市为15个。

农村集体经营性建设用地入市，主要通过出让、租赁、作价入股等方式入市，实现与国有土地同权同价、顺畅流转、收益共享。

在房地产行业由高速增长转向深度调整的新发展时期，以及“租购并举”号召下，建设发展租赁住房成为集体土地入市的重要方向。

2017年8月，原国土资源部、住房城乡建设部联合下发通知，正式确定在北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

于同年，为完善购租并举的住房体系，北京市多部门联合起草《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》；印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》并提出，未来5年内将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，预计将提供40万套（间）新增供应。

在这一波浪潮中，房企始终扮演重要角色。其中，首创新城镇探索发展集体土地开发利用，并在政府引导下，从“北京市集体土地租赁住房建设首批试点项目”开始，开辟了租赁住房的新赛道，成为集租房“先锋”和“典范”，快速成长为北京最大的集体土地租赁住房投建运的专业化国企平台。

首创城发于2021年战略重组升级后，成为首创集团“城市发展”战略的核心重要载体，在吸纳整合首创新城镇旗下业务之后，顺势拓展壮大长租板块，为“首创和园”租住品牌蓄势。

显然，此次“首创和园”品牌亮相，并非首创城发入局长租赛道的起点，而更像是对过去的一次凝练总结，是一场阶段性成果的交付。

首创城发依托房地产开发业务的主业优势，自重组以来，在北京、上海、天津、青岛等四个深耕城市开发建设租住项目22个。目前，北京作为核心重点区域已投建10个项目，总建筑面积超130万平方米，可提供超过13700套租赁住房，预计可为近3万人提供安全、稳定、宜居的租住环境。

其中8个为保租房项目，且已全部取得北京市发放的《保障性租赁住房认定书》，其中3个项目获首批认定，首创和园·繁星社区就是其中之一。

从华北最大石材市场，到北京最大单体保障性租赁社区，位于北京朝阳区十八里店乡的首创和园·繁星社区历经了近十年的蜕变，是首创城发探索保障性住房租赁“先行先试”的缩影。

公开信息显示，从2002年开始，位于十八里店乡西直河村五环路以外村域的西直河石材市场开始逐渐成形，该地石材产业从无到有、从小到大，形成了以西直河村为中心，辐射华北地区，北方地区最大的石材集散地。

经过十余年发展，该石材市场在为西直河村带来收益的同时，也制造了环境卫生、交通等相关社会管理问题。

2013年11月的一场村民代表大会上，村民代表一致同意对石材市场进行整治，会后立即全面启动腾退拆除工作。至2016年末，腾退出的土地大部分用于绿化建设，在首都东南部初步建成了一道绿色生态屏障。

2019年，由首创集团与十八里店乡联合发起、联手打造的“朝阳区十八里店西直河集体土地租赁住房项目”正式落户十八里店。

“十八里店原来是华北区域最大的石材集散地，原石材市场有经营商户近600家，多为小散乱污疏解类企业，整个区域道路常年拥堵，流动人口密集，环境恶劣，水污染严重。”

此次发布会上，北京市朝阳区十八里店乡政府张金鑫乡长表示，在朝阳区委、朝阳区政府的领导调度下，西直河石材市场进行拆除腾退，首创集团承担腾退拆除成本。

首创和园·繁星社区代表了首创城发旗下每个保租房投建运的模式。随着首创和园·繁星社区今年5月正式入市，其他项目也将逐步有序投入运营。

今年下半年，首创和园·平谷人才之家项目，首创和园·房山下坡店项目等接连入市，预计将为社会新增保障性租赁住房供应1400余套。

时代答卷

发展保障性租赁住房是全面健全完善多层次供应体系，构建租购并举格局的一项重要工作，能够让更多市民群众实现“住有所居”。

近年来，各地加快推进保障性住房建设和供应，伴随“投融建管退”通道打通，不少长租公寓争相纳入保障性租赁住房体系，我国住房租赁市场也进入量质齐升的发展阶段。

其中，国央企仍扮演着保障性租赁住房领域的“压舱石”作用。一方面，建设保租房项目需要较大的建设资金投入，通常来说，主要是来自财政支持、机构贷款、企业债券等。但对于一般的住房租赁企业而言，融资成本将进一步压缩保障性租赁住房微薄的盈利空间，也使得企业的参与意愿降低。

另一方面，集体土地租赁住房承担向村集体提供固定收益的义务，故而更需考虑如何实现项目的稳定经营，保持长线收益。

而国央企在具备开发建设能力的同时，其自带的低成本融资优势能够释放更大经济效益，获得高额度、期限长、利率低的融资投入保障性租赁住房建设运营，也是紧跟国家住房制度改革步伐，践行企业职责。

时代是出卷人，对于首创城发而言，介入长租赛道，不仅是实现企业战略导向作用，打造标杆性产品的重要一步，更是满足社会发展所需，保障城市职住平衡，长效服务城市发展的国企担当。

据过往资料显示，在首创和园·繁星社区项目初期，首创曾以低于市场平均水平的利率借入银团贷款，贷款期限也几乎覆盖项目回报周期。首创也通过公开发行公司债券的方式，为集租房项目建设募集资金。

此外，集体土地租赁住房项目周边的市政条件相对欠缺，在后续基础设施发展，及市政配套建设方面，国央企更便于协调沟通相关问题。

在过去，首创城发以社会责任为第一驱动力，在更多企业因前景未知、收益不明朗而盘算和却步时，以不可替代的优势，先行先试，布局赛道。

他们早于行业发展的脚步，提前积累起可供借鉴的实践经验，填补行业空白。在如今的蓬勃发展阶段，以前人姿态继续推动行业的规范化和高质量发展。

“租购并举”时代命题下，伴随不断落地和完善的全方位金融支持政策，企业发展长租房的资金难题逐步得到排解。不同金融工具和手段的推出，打通了住房租赁项目从筹建到开发建设、建成后退出的闭环。

2021年7月，国家发改委发文，明确将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点范围，拓宽了保障性租赁住房建设资金的来源，也有利于社会资本参与其中。

住房租赁的大资管时代已经到来，加强资产管理，提高资金使用效率，也是住房租赁领域向高质量发展转型的其中一条必经之路。

此次“首创和园”发布会上，北京市住建委保障房建设管理处副处长郝拴明表示：“截至今年6月，北京市已建设25万间保障性租赁住房，其中首创城发功不可没。作为北京市属国有企业，率先投身保租房建设，为政策研究制定提供宝贵经验。积极响应租赁住房，成为最早最大的保障性租赁运营平台之一，是北京市保租房里的中坚力量。”

在时代的发展机遇下，“首创和园”顺势做大做强，将进一步反哺企业，通过打造品牌内生循环动力，实现品牌价值的可持续增长。同时，不断印证并夯实企业战略，解决城市住房突出问题，打造现代化居住范本，助力城市居民实现“住有所居”。

企业的发展与社会进步相辉映，推动存量时代下的城市更新，激发创新发展中的城市活力，不仅是首创城发重要的创新模式探索，也是其作为国企履行社会责任的重要体现。

“首创城发对于首创和园所代表的长租新赛道布局与运营，经历了缜密的思考和反复论证。”首创城发集团总经理范书斌在发布会现场表示，首创城发紧密跟随国家政策指引，正构建新的产业生态价值，积极拓宽城市运营增值的新空间，未来将持续深耕长租领域。

可以预见的是，随着更多不同身份玩家的进入，以及顶层设计的持续完善，适应不同城市的租赁住房发展模式也将逐渐成熟。由此，围绕企业运营能力、资产管理体系建设、生态布局等全方位能力的比拼将进一步细化和专业化，企业仍大有可为。