中报观察 | 金融街盈转亏

观点网 日前，金融街披露2023年半年度报告，收入腰斩，净利润同比由盈转亏，业绩疲弱。

报告显示，金融街上半年营业收入56.15亿元，同比下降47.05%；归属于上市公司股东的净利润-7.28亿元，同比下降163.42%；归上扣非净利润-7.44亿元，同比下降504.20%；经营活动产生的现金流量净额55.53亿元，去年同期为-19.66亿元。

该公司主营业务由房产开发、物业租赁、物业经营和其他四部分构成，从营收来看，只有房产开发业务同比大幅下降53.91%，另外三项业务营收分别同比增长10.05%、77.55%及58.68%。

整个上半年，地方政府因城施策优化调整房地产调控政策，超百省市（县）优化房地产调控政策超300次。

但房地产市场恢复尚需时间过程，上半年尤其是二季度，房地产市场形势仍然严峻。

期内，金融街一方面紧跟政策和市场，加快项目销售去化；另一方面，坚守现金流安全，确保公司财务稳健。

受困房开业务

报告显示，金融街上半年房产开发业务实现营业收入44.36亿元，同比下降53.91%；房产开发业务毛利率为-1.80%，较去年同期下降16.99个百分点。

其中，住宅产品实现收入41.98亿元，毛利率为2.73%；商务产品收入2.38亿元，毛利率为14.50%。

2023年上半年，该公司实现销售签约额约157.7亿元，同比增长35%；实现销售签约面积约72.3万平米，同比增长44%。

从产品类型看，住宅产品实现销售签约额约152.3亿元（销售面积69.2万平米）；商务产品实现销售签约额约5.4亿元（销售面积3.1万平米）。

分区域来看，金融街房地产项目销售情况，上半年在京津冀销售金额90.96亿元，占比58%；长三角36.71亿元，占比23%；大湾区15.93亿元，占比10%；另外，成渝及长江中游分别占比6%及3%。

金融街表示，期内采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化，虽然销售签约额和回款额同比均明显增长，但开发项目毛利率下滑，部分项目调整销售价格出现亏损。

但好在物业租赁及物业经营方面，金融街实现营收、毛利率等同比增长。

具体来看，物业租赁业务实现营业收入8.9亿元，同比增长10.05%；物业租赁业务毛利率为89.36%，较去年同期上升1.30个百分点。

金融街表示，这主要因为“开发+自持”双轮驱动的发展战略，发挥资管业务的运营优势，利用社会经济恢复窗口期，精心部署、创新经营，提升了各业务版块的盈利能力。

另外，由于上半年旅游出行市场回暖，金融街在期内积极拓展客源，酒店入住率、景区客流量以及项目经营收益较去年同期均实现较快增长，物业经营业务实现营业收入1.83亿元，同比增长77.55%；物业经营业务毛利率为13.06%，较去年同期上升95.79个百分点。

同时，资产管理业务实现营业收入约11.3亿元，同比增长20%；实现息税前利润约6.5亿元，同比增长33%。

截至2023年6月底，金融街布局五大城市群16个重点城市/区域，拥有项目总体可结算规划建筑面积1428万平米（对应权益规划建筑面积1142万平米）。

另外，还在重点城市持有写字楼、商业、酒店等业态的优质物业。

从城市分布结构看，持有的项目主要集中于北京、上海、天津、重庆、武汉等国家中心城市，资产价值较高，盈利能力较强；从业态结构看，项目主要集中于盈利能力较好的写字楼和商业业态。

现金流保安全

金融街董事会报告中提及，上半年经营工作的首要任务是保障现金流安全，下半年依然保持不变。

从上半年情况来看，金融街积极促进项目销售签约和回款，严控工程资金支出，期内经营活动产生的现金流量净额为55.5亿元，上年同期为-19.7亿元，已有所改观。

背靠北京西城区国资委，使得金融街的融资渠道保持畅通。报告期内，金融街有序推进直接融资，通过发行CMBS、公司债券、中期票据和供应链产品，为公司募集期限合理、成本较低的资金，优化有息负债结构，保障公司资金安全。

今年2月20日召开的股东大会通过了金融街申报发行公司债券、申报发行CMNS的议案，该公司可申请发行公司债券票面总额不超过175亿元，债券期限不超过10年（含10年），募集资金用于存续公司债借新还旧、偿还金融机构借款、补充流动资金等合规用途。

此外，还可发行CMBS规模合计不超过人民币50亿元（含），期限不超过18年，资金用于公司经营范围内符合国家法律法规及政策要求的生产经营活动的资金支出，包括但不限于偿还贷款、补充流动资金、项目投资，但不能直接用于支付土地款（以监管机构审批为准）。

中报显示，截至目前，金融街已经发行五期公司债和五期中期票据，其中公司债合计金额80.7亿元，中票合计金额82亿元。

截至6月30日，在负债方面，金融街融资余额749.31亿元，其中1年以内的85.78亿元，1-2年的51.76亿元，2-3年的159.88亿元，3年以上的451.88亿元。

其中，公司债245.79亿元，融资成本区间3.08%-3.70%；银行贷款172.97亿元，融资成本区间3.20%-4.99%；中期票据123.42亿元，融资成本区间3.37%-4.08%。

报告期末，金融街流动比率2.61，较2022年末增加6.53%；资产负债率72.39%，较2022年末上升0.11个百分点；贷款偿还率及利息偿还率均为100%，与2022年末相同。

对下半年的展望中，金融街主要提及，继续将保障现金流安全作为首要经营任务。继续把握政策和市场窗口期，及时调整价格体系与销售策略，加快项目销售去化。

金融街还表示，下半年将按照轻重资产相结合的思路，完善业务投资模式和经营模式。一是开发销售业务采取“聚焦核心城市”、“以销定投”的策略，坚持价值投资理念，关注重点城市核心区域供求关系平衡、价格关系合理、利润保障性强、抗风险能力强、现金流快速回正的项目。

二是重点研究在北京、上海、深圳等一线城市核心区位、交通便利、配套完善区域的长租公寓、城市更新、代建代管等投资方式，培育新的业务增长点。