中报观察 | 德信寻路

观点网 在行业大环境背景下，大部分房企的业绩表现仍在调整。

德信中国于8月30日晚间披露2023年中期业绩，期内集团取得收入119.69亿元，同比增加16.8%；毛利约为15.16亿元，同比增长19.1%；毛利率为约12.7%，同比上升约0.3个百分点。

期内，德信中国净亏损为约3.66亿元，同比下降140.5%；股东应占亏损5.18亿元，上年同期股东应占溢利7.4亿元。

上半年，面对市场销售下滑，德信采取积极措施保卫现金流。

期内，接连出售余姚厚新置业有限公司100%股权、芜湖鼎祥房地产开发有限公司35%股权、北京新乐青物业管理有限公司70%股权等资产，而这些直接体现在了业绩上。

业绩

德信中国的收入主要来自物业销售，其次来自物业建筑及项目管理服务、管理及咨询服务、商业物业租赁及酒店运营。

物业销售是德信中国最大营收来源，期内收入为116.66亿元，同比增长约17.8%，占总收入的97.5%。

收入增长主要由于已交付物业面积的同比增加，使期间已出售物业确认的收入同比增长。上半年，德信中国已确认总建筑面积约55.03万平米，较2022年同期增长约4.5%。

另外，期内物业建筑及项目管理服务收入约为1.24亿元，同比减少约51.2%；管理及咨询服务收入约为1.01亿元，同比增加约501.8%；

商业物业租赁的租金收入约为5410万元，同比减少约3.1%；酒店运营收入约为2460万元，同比增加约44.9%。

事实上，德信中国此前于业绩预报表示，预期下跌主要是由于：宏观经济形势及房地产市场持续下行，使房地产项目结转的毛利率较低；受市场环境影响，对房地产项目计提减值；期内联合营公司持作销售的房地产结转项目减少，导致分占联合营公司投资业绩减少；以及录得汇兑亏损。

观点新媒体从公告获悉，期内，德信中国录得其他亏损净额约2.46亿元，去年同期仅为4320万元，其他亏损净额主要包括出售附属公司亏损约1.21亿元，出售联营公司及合营企业亏损约7640万元及汇兑亏损约4830万元。

这也体现在损益表中，根据公告，德信期内净亏损为约3.66亿元，同比下降140.5%。当中，公司拥有人应占亏损为5.18亿元，去年为利润7.4亿元，下降170%；非控股权益应占利润为1.52亿元，去年为1.63亿元。

一位分析人士指出，大概率是低价处置资产导致亏损，少数股东不会愿意在行情不好时处置资产份额。

与此同时，德信分占合营企业及联营公司利润由去年同期6.94亿元同比下降约115.6%至今年同期亏损约1.08亿元。

德信指，有关下降主要由于期内合营企业及联营公司持作销售的房地产结转项目减少，导致分占合营企业及联营公司业绩减少。

纾困

对于多数房企而言，销售情况是眼下更大的挑战。

上半年，德信中国连同合营企业及联营公司的未经审核合约销售额约为135.2亿元，同比下降30.2%，合约销售总建筑面积约79.1万平方米，同比下降23.7%；合约销售平均售价约为每平方米17092元，同比下降约8.5%。

截至2023年6月30日，德信中国(连同其合营企业及联营公司)137个项目的土地储备为1174.16万平方米，其中115个项目位于长三角地区的14座城市。

在此情况下，德信中国通过再融资、配股、处置资产等方式收回流动性。期内，接连出售余姚厚新置业有限公司100%股权、芜湖鼎祥房地产开发有限公司35%股权、北京新乐青物业管理有限公司70%股权等资产。

现金流方面，截至6月末，德信中国持有现金及银行结余（包括受限制现金）共计约55.14亿元，截至去年底则为73.75亿元，主要是由于支付工程款及偿还到期借款导致现金流支出增加。

观点新媒体分析债务结构发现，整体来看，德信中国刚性债务为188.41亿元，相较于截至2022年12月31日的约211.91亿元减少约11.1%。其中，借款的即期部分（一年内偿还）为80.73亿元，长期有息负债（一年后偿还）合计107.68亿元。

期末，德信现金及现金等价物(不包括受限制现金)则为54.13亿元，持有现金尚能覆盖短债部分。

截至2023年6月30日，德信中国净负债率为80.3%、剔除预收账款后的资产负债率为71.3%、以及现金短债比为0.7倍。

上半年，德信仍在不断“纾困”。

今年6月，德信中国携手浙商资管的首个项目德清时代云起，获得6.03亿元纾困资金支持。

据悉，去年杭州市计划成立纾困基金，对德信中国提供财务支持，此次算是该基金的一个正式落地。

浙商资产作为浙江省头部的AMC，此次合作由浙商资管出资。

去年11月，德信中国宣布对一笔2022年12月到期、利率为9.95%的美元票据寻求展期，在与债权人的沟通和博弈后，最终重组方案获得债权人通过。

德信中国于5月末对外宣布，合共125名持有本金总额3.06亿美元（占未偿付计划投票索偿总值87.86%）的计划债权人出席了会议并投票，全部125名债权人都投了赞成票。

中报显示，德信中国已制定计划及措施，以减轻流动资金的压力及改善财务状况，当中包括积极与多个金融机构磋商，以合理成本取得新贷款；加快销售收入及其他应收款项回款；继续物色合适买家，商讨出售若干物业发展项目或购物商场股权的可能性，以筹集额外资金等。