观点直击 | 越秀服务林峰：不会为了收并购而收并购（实录）

观点网 “今年上半年行业的规模增速有所放缓，竞争进一步的加剧，物管公司回归服务的初心，并加大探索企业发展的第二曲线，谋求多元发展。”越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰总结道。

的确如此，相较于2022年在管面积实现33%的增长，越秀服务2023年上半年仅是达到13.7%。

8月22日，越秀服务披露了2023年中期报告并召开业绩会。

观点新媒体查阅获悉，截至2023年6月30日，越秀服务拥有合约项目416个，总合约面积7750万平方米，较2022年底的7060万平方米增长9.8%；总在管面积5880万平方米，较2022年底增长13.7%。

越秀服务期内营业收入为15.12亿元，同比增长38.7%；公司拥有人应占盈利为2.45亿元，同比增长17.5%。在物管行业普遍业绩承压的背景下，越秀服务仍是交出一份双增的成绩单。

毛利率承压

越秀服务收入主要来自非商业物业管理及增值服务及商业物业管理及运营服务。

分业务来看，来自非商业物业管理及增值服务所得收入为12.11亿元，同比增长49.4%；来自商业物业管理及运营服务所得收入为3.01亿元，同比增长7.7%。非商运管业务增长迅猛，商业运管保持稳定增长。

非商运管业务贡献了大部分的营收，占总收入比例呈现持续上升的态势。该业务板块占总收入的80.1%，较2022同期提升了5.7个百分点，且较2022年底的78.1%提升2个百分点。

该板块的增长主要是因为非商业项目在管面积增加至5420万平方米，非业主增值服务的收入较上年同期增长105.1%至3.52亿元，以及小区增值服务收入增长64.2%至4.01亿元。

毛利率方面，越秀服务自上市以来已三连跌。资本营运总监万思蕴表示，毛利率同比下跌至28.1%，仍然高于市场平均水平，预期未来可以维持于该水平。

从2021年的35%，整体毛利率已下降至2022年的27.3%，虽然2023上半年较有所回升，但是否已触底回弹则不可知。

对于非商业物业管理及增值服务的毛利率下降，管理层表示，主要由于集团积极拓展业务规模和发展增值服务，而增值服务业务处于成长期，导致此分部的整体毛利率降低。

其中，物业管理服务的毛利率最低，从2021年的22.2%大幅降至2022年的16.4%，再降至2023年中的16%；非业主增值服务和社区增值服务虽是非商业板块中保持着较高毛利率的业务，仍分别下滑至32.5%与35.5%。

而商业运营及管理服务收入2.51亿元，毛利率29.5%持平上年同期；市场定位咨询及租户招揽服务收入同比减少32.33%至5.02亿元，毛利率略微下滑至41.5%。

据参会投资者转述称，商业运营及管理是非常重要的板块，毛利率也比较高，主要是跟随地产交付的情况，而且会有阶段性。

探索收并购

对于上市三年1亿平方米在管面积的目标，越秀服务还有一年时间完成。

截至2023年6月30日，越秀服务总合约面积7750万平方米，较2022年底增长9.8%；总在管面积5880万平方米，较2022年底增长13.7%。

其中，住宅、TOD、商业及产业园、城市服务及公建四个业态分别占在管面积的64.4%、11.2%、14.5%和9.9%。

区域布局方面，越秀服务69.3%的在管面积分布于大湾区及华东地区，而近九成在管面积位于经济发达的一线、新一线城市及二线城市。

林峰表示，集团在管面积主要为一线及二线城市，服务的业主拥有一定的消费能力，所以可以提供增值服务，未来相信有努力的空间及可以开拓新的赛道。

2023年上半年，越秀服务外拓新增合约面积391万平方米，而越秀集团、越秀地产新增合约面积分别占总新增合约面积的37%和16%，外拓面积再超过交付面积。

行政总裁张建国表示，集团更倾向于通过自身的拓展来增加管理规模，第三方在管面积稳步增长，目前占比达47%，相信未来占比会越来越多。

林峰补充道，全年外拓市场目标1000万平方米，第三方拓展的面积会超过母公司交付的面积。

他续指，当时计划一亿平方米目标里，收并购的是3000万平方米，现在收并购由于市场因素，已发生很大的变化。

谈及收并购，林峰表示，行业目前管理的分散度高，未来行业整合和收并购的机会还是存在。相信管理品质比较好、有一定在管规模的物服企业可以进行集聚。

他指，上市募集资金里10亿元是用于收并购的，但不会为了收并购而收并购。实际上，接触的标的也不少，有一些标的是因为与管理区域的重叠度不高等问题放弃。

而在7月越秀服务宣布的人事变动中，陈冬鹏将不再担任越秀服务财务总监，并将调任为并购负责人。这不免猜测是否要加快开启收并购？

林峰解释称，他在会计金融方面有多年经验，且在集团上市时有深度参与，所以在收并购这方面经验很丰富。集团高度重视收并购方面，也在人力资源上进行加强配置，希望在收并购物的谈判，所以做了这样的一个安排。

以下为越秀服务2023年中期业绩会部分现场问答实录：

现场提问：如何看待当下的物管市场环境？

林峰：物业管理行业在经济上抗周期性较强，以及可持续增长较稳定。随着母公司的项目交付，在管面积是可持续的平稳的发展，这是比较清晰的可预期。

越秀服务在管面积主要为一线及二线城市，特别是较有发展潜力的这些城市，服务的业主拥有一定的消费能力，所以围绕管辖的这些小区，可以提供增值服务，包括新零售、社区商业、美居。

未来有很多可以努力的空间，可以拓展新的一些赛道。虽然经历短期市场行情的大调整，但这个行业还是有比较长远和稳定的发展。

现场提问：如何看待收并购？

林峰：行业目前管理的分散度高，未来行业整合和收并购的机会还是存在。相信管理品质比较好、有一定在管规模的物服企业可以进行集聚。从收并购来说有空间，但是关键要看合理的估值，以及后面的潜力。

上市募集资金里10亿元是用于收并购的，但不会为了收并购而收并购。实际上，接触的标的也不少，自上市以来有一些标的是因为与管理区域的重叠度不高等问题放弃。

集团在收并购这方面一直是积极的，但在评判标的时，还是审慎评估标的估值、收购价格的合理、标的未来增值等，包括收购标的对管辖区域是否增加管理的浓度和密度。

张建国：集团会根据协同性及估值等因素审视收购的机会。强调规模发展的过程当中，收并购是一个重要的方式，但是集团更加倾向于通过自身的拓展来增加管理规模。

第三方合约面积和在管面积都在稳步增长，当然提升幅度不是很大，关联方已从以前的近90%降到现在70%多。

市场团队从开始慢慢摸索打法，到逐渐形成进行独立的市场拓展的套路，相信这种市场化的拓展能力，相信未来第三方的占比会越来越多。

林峰：目前新增的外拓市场面积为391万平方米，全年目标1000万平方米，所以第三方拓展的面积会超过母公司交付的面积。

现场提问：7月初有一个人事变动，原先的财务总调任为并购负责人，短期内会不会有相关的项目落地？

林峰：陈冬鹏在会计金融方面有多年经验，且在集团上市时有深度参与，所以在收并购这方面经验很丰富。集团高度重视收并购方面，也在人力资源上进行加强配置，希望在收并购物的谈判，包括可行性的研究、前期调研摸牌等方面能够有更加有经验的人去配置到位，所以做了这样的一个安排。