石准:科创力转换成生产力的探索 | 博鳌大讲堂

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2023-08-09 18:14

  • 任何一个产业都不是孤立出来的,房地产、科创基地等,这是一个长期发展的产业,是相互融合、相互依存的。

    本文为石准在2023博鳌房地产论坛系列活动“博鳌大讲堂”上发表的演讲及现场答问实录。

    石准(协鑫发展控股有限公司招商总监):我今天的题目是“科创力转换成生产力的探索”,这个题目跟我的生长经历,以及在中科院读了4年博士,再到国外读了2年博士,在看国内发展的时候,有一些个人的探索,也是个人的心得。

    回国之后又在苏州工业园区做了一些实践,发现我们国家未来的发展到底是怎么样的,因为中国毕竟是在这个地球上的,它要跟世界上其他的国家相处,我们国家在这里面是怎么样的定位,我们未来的发展方向到底是什么样的情况,这其实是我们在国内和国外在探索的。

    我在中科院的时候就是在中科院苏州纳米所读博士,这是我们那个研究所的照片,这个研究所和北京的研究所不太一样,这里面是一些40多岁的年轻的研究员为主,大家的思维比较活跃,科研能力也比较强。给我的感觉是我们国家的科研能力一点都不弱,昨天我听到有嘉宾讲中美关系的时候,讲到一些悲观的情况,在中科院的时候,我们就觉得老美没有什么了不起,包括钱学森回来的时候讲的一句话,他说外国人可以,我们中国人为什么不可以?我在中科院那段时间跟这些研究员和同学交流,我们觉得美国人做的东西,要是我们自己努力的话,也不一定比它差,而且花的时间也不一定比它长,我们一定可以做出来。

    在中科院的时候我就在想,为什么这么大的研究员、院士,每年从国家拿几百万、几千万经费,研究的成果只有几个论文发表,对我们国家国民的生产、民族的生活一点帮助都没有。我们每年在科技大会上都会说这些事情,这就是当时我在中科院的时候在琢磨的,我们读完博士,到底对国家有什么帮助。

    后来带着这个问题我出国了,因为博士毕业的时候,进高校只有几千块钱的工资,后来我就出国了,当时也拿到了好多offer。我在中科院博士毕业之后其实就可以拿到一些高校的教授的Offer,只是没有海外的经历待遇会很低,在海外海漂两年,回来的待遇要比在国内的待遇翻两番,即使你在国外没有做任何的研究,你天天出去玩都可以,但是只要出去待过就可以,这就是我们国家科研的现状,当然原因有好多,这里不展开。有一点说明,美国和西欧这几年对科技创新领域的积累和探索及转化是比我们国家要强的。我们中国人有五千年的历史,美国200年的历史,我们人生的智慧要比美国人强,所以美国人只能跟我们打科技战,打不了智慧战。

    我在出国之后是到沙特的KAUST做博士后,这个学校是世界最土豪的大学,我在那里他们给我360平米的公寓免费居住,水电全部免费,我一年的奖学金是15.5万美金,除了吃饭,没有花钱的地方,所以有大量的时间去旅游,他们那边的假期跟我们国家的假期又不一样,你只要想休假,周六、周日都不算,你要休10天,加上周末可以休到14天。因为沙特毕竟是一个中东国家,对我们来说都很神秘,如果是女士在那边都要穿一个黑袍子,他们国家的公交车的第一个门只能上女生,不能上男的,男的只能上公交车的第二个人。他们的地铁第一节车厢只能上女性,男性进不去,女性也可以坐其它的车厢,男的就只能坐后面的车厢,所以这个国家是蛮神秘的。他们国家对科技的尊崇,你是一个博士,当你走在大街上,他们对博士的尊重真的是要比我们国家强很多。我在那边读博士,我去超市买东西的时候,我能感觉到因为你是一个博士,这个国家对你的尊重,他尊重的是你,同时也尊重的是知识。所以这个国家的做法是比我们国家要进步的。

    我在沙特待了两年多,有大把的时间,我就重新来看我们国家的情况,我在想我们国家未来要怎么样发展。我看到了美国、欧洲、沙特,他们对知识为什么是这样,而我们国家为什么不是这样。我当时在回国的时候,在飞机上看到一篇中文的杂志说,要看懂中国的经济,看懂中国的房地产,那时候我才了解中国的房地产,回来才想,原来中国的房地产这么火。在中科院的时候,我是接触不到社会上这些信息的,后来在沙特和美国的时候我就在想,我们国家如果这样发展的话,下一步的发展是什么?是一定要做房地产吗?

    我的出身是学自然科学的,每个自然科学都有自己的规律,有高潮也有低谷,我们读完书的人对自然规律都是很尊崇的,我们每个人都是看的是自然规律,当时我们就认为,房地产应该还有一个低潮期,低潮期的调整是什么时间,那个时候我们看不懂。带着这个疑问,当时我就在想,中国下一个方面行业是什么,如果房地产不再是中国的支柱产业时候,我们该怎么发展,毕竟中国还有14亿人口,我们的建筑人口有三四亿,还有这么多劳苦大众需要养家糊口,去改善自己的生活,所以我就在想下一个产业是什么。

    出国两年之后我选择回国,主要是当时觉得自己在海外漂着,没有扎根的感觉。另外就是在海外走了一些国家,我从美国到欧洲、非洲,再到迪拜,一圈走下来之后,我学会了两面看问题,我看到中国的发展机遇非常好,需要我们去挖掘它,需要去探索,去想想在这种情况下,除了房地产有这么多从业者,还有什么行业是潜在的发展机遇,而我们没有挖掘出来,这是我当时回国的时候的想法,我要想做点事情出来。

    出国之前我是从苏州工业园区出去的,当时在苏州工业园区的时候,当时苏州工业园区搭建的很多科研载体都是空的,里面没有企业入住,但是2015年回国的时候,我发现里面的载体都满了,而且还冒出了一些上市企业,我觉得就两年时间,中国的变化好大的,房子除了住之外,还可以让产业、仪器设备来住。后来我就在苏州纳米公司工作了两年,当时身边有很多人在创业,他们也碰到了各种各样的问题,高校老师出来创业,不是九死一生,是99死0.1生,还有一些不死不活,不得不坚持着,因为毕竟是自己的一份心血。那时候就想为什么会出现这个问题,如果说我们把这些做科技创新的人才转化成他们的科研成果,能够给我们广大的人民使用的话,到底怎么样才能把这个事情做成。

    在这个时候我觉得我好像找到了一个点,就像我自己做的人生规划,我要解决这些问题。

    2018年我加入到协鑫,协鑫是一家民营企业,它也不是房地产公司,这是一家做新能源和绿色能源的企业,我们现在的光伏板是国内排名前两名的企业,协鑫的创办人是新四军的后代,他也有点家国情怀,外国人如果说我们不行,我们偏要做出来,他也是比较有开创的精神。我加入协鑫的时候,协鑫已经在科创方面探索,协鑫也做过住宅、商业,资产都还不错,但是协鑫的基因是一个产业公司,它还是想通过科技创新、技术革新体现自己的公司价值,体现自己的市场份额,体现自己的公司价值,比如估值、收益等等。

    协鑫当时做的第一个科创载体就是要跟上海的药物所打造一个创投基地,我去的时候这个创投基地已经立项了,但是具体怎么做,协鑫当时还在探索,协鑫的团队这一还比较欠缺科研圈的人,告诉他科研圈的需求是什么,有这些需求再去打造你的空间、业态,然后再谈到后面的招商、运营,还有后面的估值或者是整个项目的孵化。

    当时我也蛮幸运的碰到了我的老师,我跟他一起提出来建载体、搭平台、设基金、产业化的十二字方针,我们这几年一直在这个方针里实践,今天我的报告就是围绕着这12个字跟大家讲讲我们在做什么事情。

    药物所这个载体,14万平米,投资了10个亿,基金做了1个亿的规模,投了一批项目,这个项目我们做完之后,空间是因为有了提前的设计条件,或者药物所的需求条件,目标非常清晰,所以建完以后,第一批的出租率就超过了50%。这里面入住的项目孵化的也非常快,我们现在运营不到5年时间,马上就会有一家上市公司,就是苏州旺山旺水。这个事件对我来说,让我发现房子除了可以住人,也可以住项目,房子有物业公司,我们这边要有服务公司,房子需要住房的人去挣首付款、挣贷款,我们的项目孵化,他可以通过自己在这个行业里的发展,实现自己的价值,实现上市。反过来我们的房子可以入股到上市公司里面,体现资产价值的最大化。

    当我做完这些思考之后,我发现这两个行业不冲突的,房地产公司和产业公司是可以融合到一起去的,只是刚开始的时候怎么把它们的需求弄到一起,做一个融合,然后体现它自身最大的价值,这是这个项目给我带来的一个思考。

    我在药物所做完基地之后就在思考,为什么药物所能做起来?在苏州有好多这样的科创载体做得都不错的,但是国有载体还是占大部分,因为国有载体资本成本最低,我们是民营资本,我们怎么能做起来?我就在想,我们建这个载体的时候是跟园区当地的经济发展相结合的,想完这一点,作为就在办公室笑了,我说我好像懂得毛泽东思想是怎么出来的了,就是马克思列宁主义和中国实际相结合。另外一个,我们所有的运营人员都是从药物这个领域出来的,我只是算科研圈出来的人,我懂得每个科研人员说的话是什么意思,他说的语言我能翻译成我们的设计总监能听得懂的语言,或者我们的工程总监能听得懂的语言,这是我在里面的价值,我在当时做的一些实践。

    另外也很感恩我们集团这边,刚开始因为这个项目的收益率很低,集团是不批的,但是我们老板坚持把它投下来了,我们是做10年的规划,我们坚持十年磨一剑。现在国内有两年入行、四年懂行,十年称王的说法,所以我给自己也是10年的时间,希望把这个事情做起来。当然这里面也有一些问题,我们在里面的工作环境很好,但是大家中午还是要吃外卖,还有就是上班很不方便,说明我们的业态配套不行。

    我们第二个项目是在昆山,我们把第一个项目的总结放到了昆山这个项目里面进行了提升。我们采取的是基金+基地+项目的模式。这个项目里面我们拿到了住宅,还有公寓、商业和办公空间,在这个地块上同时都实现了。也因此我们把科研人员的住宿问题解决了,他可以在里面居住,也可以在里面工作,还可以在里面锻炼身体,在同一个区域完全可以实现,因此这个项目土地的增值也全部都实现了,这不是我们自己对自己的评价,是昆山政府对我们的评价,我们觉得还是蛮欣慰的。

    这是目前项目的现状,现在已经开园了,前面是办公楼,后面是住宅,蓝色的区域是我们现在正在做的公园,整个项目6月28号开园,当时从昆山到苏州大小的领导都去看了,原来土地除了拆旧的建新的,还可以新旧融合,还可以有历史、有文化、有沉淀,还能在这里实现一定的温度,这也是协鑫科创一直坚持的理念,而且我们也做到了。

    我们在这个项目里面既有食堂,还有公寓,还有会议中心。

    同时还有基金,我们这里面的基金一期规模是2亿,我们也孵化了一家独角兽企业,是做ECMO设备的,这个设备打破了国外的垄断,现在已经开始上市了,价格只有美国产品价格的1/3。

    最后是一点思考。首先是符合国家的发展战略,在国家长期发展的历史进程里,每一个产业、每一个行业都有自己的历史使命。我觉得中国整体的经济发展好了,中国的房地产一定会发展好,所以看问题不要割裂性的看问题。

    第二是与地区的实际情况相结合,与地区的产业发展相结合,包括产业基础、人才储备、政府的服务水平、土地储备等等。

    第三是尊重自然规律,坚持自己的发展理念,坚持建载体、搭平台、建基金、产业化的方针,以生态圈为理念。

    第四是任何一个产业都不是孤立出来的,房地产、科创基地等,这是一个长期发展的产业,是相互融合、相互依存的。

    第五是每一个人到世上都有自己的使命,我们个人的发展、人生规划和人生机遇要结合起来。这一点我下次可以再来这里向大家进行汇报,讲讲我的一些观点。

    黎振伟:你说你有30年的科研经历,我不太相信,你这么年轻,怎么会有30年了。

    尽管现场的人已经不多了,但是我们还是可以交流一下,观点可以把你的发言再向更多人传播。

    我在看了您的PPT以后,当时很纳闷的是,这家公司是干啥的,它搞科技园,它是开发商吗?但我搜了你们公司了解到你们是一个做能源的企业,所以我当时有点纳闷。今天你讲完之后,我还想问,这个公司的基因是什么,它为什么能从一个能源企业变成一个产业企业。刚才你也做了一些介绍,包括你也讲了你们园区的不足,缺少住宿这一块,你们也可以和金地草莓社区他们结合。

    还有就是现在大家都在做科技园,除了地产的的人士之外,也需要您这样的科研人员加入。

    刚才你也讲到你们的基金不是为了做项目的,而是为了孵化里面的企业的,你的项目投资的10个亿,你是不卖的,你的钱从哪里来呢?开发商应该很关注这一点。

    石准:我们开发的土地成本和前期的资本都是集团投资的,后面当然是跟开发的思路一样,还要通过银行的贷款、机构的融资,把这个产业园做起来,这个开发的逻辑还是沿着房地产商多年的逻辑做下来的。但是我们在做园区整体规划的时候,是基金和项目先行的,我们先成立基金,先有了项目,项目对我们未来的开发是有一定助力的,有些项目是要定制化的,很多项目需要有自己的载体的时候,它是没有能力和资本去建设的,需要厂房的企业一般要到上市阶段,这也是我们项目发展的时候对我们地产的一个机遇,我们地产有自己的资金,有自己的开发逻辑,这些可以做起来。以前开发商把所有的客户都假想为住宅的客户,但是住宅已经发展了20多年了,有好多的科研办公楼是满足不了企业需求的,它又建不了自己的载体,它就需要跟我们这些房地产开发商合作,它也会力所能及给他的资金、建议甚至资源帮助把这个园区建成。

    我们每一个园区的建成都不是光靠一个人努力的,我们在前期就整合了我们能整合的资源,大家一起来建园区,建完之后大家再一起在园区里发展,基金有时候也想参与,就是有些创始人的个人也参与到基金里面,他也愿意投资一些项目。我们每一个园区的开拓或者是投资,再到建设,都不是我们集团单兵作战,而是我们整合了所有的资源一起来做这个事情。

    黎振伟:建设的资金是多元的,也因为你们有了很好的客户的基础,所以那些投资者就跟你一起来看长远,就不是说等着你马上卖楼回笼资金。这样你就可以应用社会的资本来建设这些项目。

    石准:我们在昆山这个项目,当时是昆山很难得的一块比较大的土地,当时为什么交给协鑫来做,因为有很多房地产商找过政府谈这个土地,最后找我们来做,当时我们也是把我们整个策划的逻辑告诉了他们,我们也列出了有哪些资源跟我们一起来干这件事情,他们才相信我们能把这个事情干好,才把土地交给我们开发。

    黎振伟:所以它的地价是很低的,银行给你的贷款也是比较低利息、长周期的,所以你就得道多助,如果纯房地产开发就不会给你了。

    撰文:石准    

    审校:劳蓉蓉



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