李金树：租赁行业的机遇与挑战 | 博鳌大讲堂

本文为李金树在2023博鳌房地产论坛系列活动“博鳌大讲堂”上发表的演讲。

李金树（金地商置财务负责人、金地草莓社区分管领导）：大家好，我是李金树，感谢观点的邀请，让我们有机会在这里做一个分享。

金地草莓社区是金地集团专注于做长租公寓的业务板块，我们从2015、2016年就在探索这个领域，这么多年的探索也积累了很多得和失，借这个机会跟大家做一个分享和交流。

国家从21年初两会首提“规范长租房市场”到“十四五”规划租赁住房发展计划、中央经济会议屡次提出对住房市场的支持，加大土地供应、支持存量房源改造、水电补贴、税收优惠等多项政策颁布，顶层逻辑构建已日趋完善；保租房“纳入基础设施公募REITS试点工作”及“不纳入房地产贷款集中管理”，保租房公募REITs的成功发行等金融支持政策；基于此，住房租赁市场迎来爆发式增长，吸引着外部投资机构关注，近两年租赁市场大宗交易成交显著上升。

但是同时，整体经济环境下行，房地产房地产市场收缩明显，在住房租赁行业进入增量周期的大背景下，更多长租公寓品牌加入到此赛道中来，产品也出现同质化现象。仅2023年上半年新增品牌近20家，其中国央企及城投背景占比约40%，其对租赁用地的获取及资产持有量强于民企。

在经历了租赁市场爆发式扩张到行业调整阶段至今，国家政策从各维度全周期支持保租房大力发展，租赁企业依据自身优势及资源转向轻重两端发展，金地草莓社区也从原来的单一的包租模式拓展到轻重并举的战略模式。

♦重资产方面：有较完善的投资闭环，坚定重资产投资方向。

上海临青路租赁社区项目，是上海工业用地改R4用地项目，其地价优势明显，租金回报率高，增值空间大，草莓依托金地房企优势，提供项目开发、招商运营，金融化退出。项目计划于2025年入市。

♦轻资产方面：模块化输出和委托管理，为业主提升价值，是轻资产的核心。

草莓社区携手中钢集团，以模块化输出和委托管理为方向，为其提供相关项目产品定位咨询、产品设计方案服务、设计及工程造价概算咨询、工程管理服务输出，共同打造草莓社区全流程轻资产委托管理项目--深圳科技园旗舰店，并已于2021年重新改造面世，一年内资金回正，实现盘活资产、提升收益（业主），提升品牌溢价（草莓），提高房源供应（社会），解决住宅需求（租户）四方共赢的局面。

♦中资产方面：深耕运营能力，提高投资质量，控制投资风险。

23年7月国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在超大特大城市中积极稳步实施城中村改造，草莓社区走在前列，已完成对多个城中村的升级改造。深圳梅林城中村改造项目，是深圳典型民生工程项目，缓解住房供需矛盾，曾接待深圳市长、副市长进行参观，政府对金地草莓社区积极响应国家号召的社会责任和发展规划给予极大的认可，共同推动长租行业可持续发展，真正做到“租客可承受，企业可持续”，切实解决城市租赁住房问题，提升人居幸福感与归属感。

内外协同发展，多元业态共振，资源共享共赢

金地商置是金地集团在香港的上市公司，涉及精致商业、产业园区、精品住宅及租赁住宅业务，多元共振协同，打造核心竞争力，精筑城市价值。金地草莓社区依托金地商置，发挥平台优势，资源共享，实现多元业态共振。同时，增强政企合作，共生共赢。

上海九亭中心综合体项目，是金地自持商办类租赁项目，合计1000套公寓。营造生活场景，上海九亭店无论是在产品打造、服务理念、社区运营方面，都有着别具匠心的创新性突破，特别是四大IP主题户型，深受租客喜爱。助销去化，提升溢价，常年出租率稳定95%以上，实现资产盘活和增值，2022年发行CMBS，整体表现优异。

上海金地威新达闼人工智能创新产业基地项目，集研发、生产、展示、生态、生活于一体的创新产业园，草莓社区协同产业，提供产品定位、运营管理、客户管理，打造闵行金闼公寓项目，并于23年6月29日圆满开业。其拥有超500平大型公区，提供以4人间为主,少量单间的可灵活变化的产品，满足周边大型企业厂区及研发类公司的职住需求，实现公寓与产业园的职住平衡。

♦闵房集团 X 金地商置 正式达成全链条战略合作

今年5月，金地商置与上海闵房集团完成了战略签约。双方充分发挥自身优势、积极整合优质资源，将就C65研发用地、住房租赁业务、R4租赁住房用地及物业业务和人才交流等方面与闵房集团开展合作。今年，双方就近期和中远期的合作计划达成了共识，并首度携手落地上海闵行轻资产--莘松路项目，为金地草莓社区的版图再添新篇章。

租赁式社区产品升级，提供优质租住选择，实现莓好生活

在租住需求不断升级，租住人群日益多元化的当下，租赁式社区以更丰富的产品构成，更多元的服务商业配套，更强的包容性，成为更优质的租住选择，实现莓好生活。

♦政企资多方合作，打造大型租赁社区

上海·宝山区南大租赁住房项目，是金地首个在公开市场获取的保租房项目，项目位于上海中外环，宝山区南大智慧城，是金地草莓社区携区属国企平台公司及外部投资机构的旗舰合作项目，以协议出让形式参与保障性租赁用地受让，国企发挥属地资源优势，由金地商置负责操盘、草莓负责运营管理，拟打造集租赁住房、邻里商业、共享活动中心为一体的一站式保障性租赁住房社区，建筑规模10.5万方，租赁住宅2600+套，计划于2025年入市。

♦产业配套多元化产品复合发展，促进产业新区走向成熟

成都·金地威新成华创新产业基地，占地111亩，总建筑面积达29万㎡，总投资达50亿元，提供配套宿舍2.4万方，约850间。草莓以全流程轻资产委托管理，提供产品策划、设计服务、运营管理、系统输出、客户管理服务，解决园区内租赁需求，使员工无后顾之忧，为新区吸引人才，使人才有所居、优所居。另外，杭州·西子智慧产业园项目，为园区配套提供345间公寓宿舍，不断提升区域发展活力，促进产业新区走向成熟，共同助力产业发展。

市场竞争日益激烈，同质化产品较多，打造品牌特色，提升品牌溢价，增强品牌效应才能跳出红海。草莓以产品和服务为核心抓手，建立完整的SOP标准体系。以舒适的空间尺度，打破社交距离，打造独属的IP形象，融入匹配的文创故事打造优质产品，坚持“一切以客户为中心”为导向，提升运营服务，传递莓好生活的理念。

未来，金地草莓社区将继续坚持“轻重并举”的策略，以丰富的能力及经验优势，依托金地综合开发能力，拓展多维度合作，投入更多的资源，寻求更多优质的合作伙伴。草莓坚持做专业的轻资产运营管理输出，迈出树立新发展模式的步伐；搭建基金平台，整合资源，合力共建，共同投资优质重资产项目，向市场提供可靠稳定的产品及服务，向寓见莓好生活的目标砥砺前行，传递美好的租住理念，打造有温度的有爱社区。

“轻重并举，协同共赢，做好长租公寓是一件难而正确的事情。”