主题讨论会之二：Pre-REITs渐兴与扩募进行时 | 博鳌资本大会

主持嘉宾：

北京大成（上海）律师事务所合伙人 刘唯翔

讨论嘉宾：

瀚溥联合创始人兼首席执行官 许汉斌

信保基金上海公司负责人 周 婧

苏州元联投资基金管理有限公司总经理 李 艳

喆安（上海）投资管理有限公司总经理 车 阳

刘唯翔：谢谢观点再次邀请，能跟广大的地产同行一起讨论REITs这样一个新的事物。我的本行是商业地产的律师，主要做大宗交易，所以我还是很关心我们这个行业的。

我们经常跟欧美的同事讨论，你们那边的房价是怎么样的，你们办公室的租金现在是多少钱，你们地产的同事是做些什么业务。我们发现上海住宅的房价、办公楼的租金可能还比不上伦敦、纽约和香港，但是基本上把欧洲大陆都比下去了，巴黎、法兰克福的房价是不如上海房价的。这说明我们国家的房地产已经发展到了一定的程度。

还有一个特点，欧美的房地产律师，他们是很少有大宗交易法律服务的，他们服务的内容主要就是金融产品以及租赁，或者资管，他们觉得发展到一定程度以后，不管有没有地缘政治、周期、趋势的影响，最后就是走到金融这一端，大宗交易会慢慢减少。当然这可能是我们的一个视角。

也很欣喜，这三年以来，我们千呼万唤的REITs终于在大陆落地了，代表了有新的资金能够进场。有别于以往的大宗交易，所以我觉得从从业人员的角度来讲，看到这个局面还是挺开心的。

今天这场讨论，我们也是找到了4位行业内的资深人士，建议大家合起来回答第一和第二个问题，各自找侧重来表述。

第一个有请瀚溥联合创始人兼首席执行官许汉斌先生，请您介绍一下您的机构，以及表达您对两个议题的观点。

许汉斌：我刚刚听到刘律师讲到欧美的房地产，以为您要讲个人的投资。我叫许汉斌，是瀚溥的联合创始人和CEO。瀚溥是2018年成立的一个外资新基建的资产管理和开发平台，截至去年为止，我们在国内4年时间下来，自主开发了220万平方米的高标准的新基建的仓储物流，在全国17个物流节点城市，目前累积资产AUM管理规模到达了35亿美金。

我们还继续在投放，尽管现在的国际局势不太明朗，还是继续能够成功说服外资的LP继续投放，这是我们目前的发展，希望做一个平台，之后能够退出。

今天谈到C-REITs的话题，对我们外资机构的LP来说，希望形成一个资本的闭环。我在创业之前也在新加坡主权基金工作，新加坡所有的开发商基金都是先用主权基金去拿项目，做完之后到第一轮给Pre-REITs的核心基金，再养两三年之后放到新交所的REITs。

新交所的REITs也是现在APEC里面市场份额最大的，但是还没有美国大。

这套资本闭环在国外已经非常成熟了，但是国际资本市场不稳定，美国一直在升息，我们的派息率没有提升，就会影响到REITs的估值。所以很多开发商，包括境外的开发商，上市新加坡REITs或者是香港的REITs就比较纠结，毕竟上市还是要回报，退出是其中一种模式。

这就延展到我们国家做C-REITs的大战略。

像我们这样的外资，非常希望把境外的优质资金带到中国来，在国家需要资金的地方，我们进来做开发，新建优质的新基建设施，最后在国内形成一个资本闭环，这是相当重要的。

但是目前受到法规的限制，对于退出给C-REITs的资金，还是要再投进去，或者是战略配售要留5年，或者是还有什么资金配比的要求。

对于外资的LP来说，我们希望这个法规能慢慢的趋向于像境外这样一个更自由的状态，这不是说要套现，而是要有一个资本循环的方式。

我们充分体谅开拓中国不动产信托的步骤，因为我们的量太大了，要把控好风险，现在政府从开放的角度也是先从基础设施开始，但量还是太小，品类也不够。

我们希望逐步能越来越透明，审批流程更快速、结构更加优化，可以有更多的参与者加入进来，包括个人的投资者参与，这都有助于我国发展C-REITs市场，带来更多的交易额，交易上来之后，价格自然也就会上来。市场规模比较小的时候，当然价格不高。

刘唯翔：下一个有请信保基金上海公司负责人周婧女士。

周婧：信保是2010年成立的，我们也是国内最早一批成立的不动产私募基金，主要的发起股东包括保利发展和中信证券，现在累计的基金管理规模超过1200亿人民币，全国范围内投资项目超过200个。

作为地产的投资机构，我们的投资方向也是跟随行业的发展阶段变化演变的。

第一阶段以住宅股权投资为主，到现在也是在重点布局关注REITs、Pre-REITs业务的投资，就像前面许总提到的，虽然今年C-REITs市场经历了一些波动，但我们认为这是市场初期发展很正常，也是一个必经的过程。

我们也必须要看到，国内公募REITs市场是一个具有数万亿级别发展潜力的大市场，所以我们作为私募基金来讲，坚定地看好由此延伸的一级市场的Pre-REITs的投资机会。

回到今天这个议题，关于Pre-REITs的资产选择。对我们来讲，如果说要设定一个投资的范围或者要求，我们希望是能够具备三个条件。

第一是选择具备可打造持续现金流入能力的资产，第二是选择我们能够看得懂、管得住的资产，第三是选择能有清晰退出渠道的资产。

我们现在看的不管是产业园或者是商业资产，其实它的现金流会受到包括经济周期、市场供需、产业发展规划等多方面因素的影响，所以是一个综合判断、持续管理的过程。

在这个过程中，我认为关键是要把握不动产作为一个物理空间载体背后所承载的需求。

举个简单的例子，可能在三四年前，如果我们要在上海张江去找一个具有环评资质的生物医药实验室，可能说是一房难求，在那个时候这类实验室的租金就是比旁边同类的物业要高出30%以上。

但是这两年因为生物医药一级市场表现不是特别好，有一些研发孵化的团队也在撤出，包括在市场上，政府手上的，还有一些老物业可以改造升级，可以申请到环评资质的物业和产业园也在陆续推出。市场供需关系的变化，就会导致我们看到像今年生物医药产业园的空置率也在上升，租金也在下降，大家对大宗交易价格的心理预期也会有所调整。

但反而像生产型的产业园，虽然可能过去我们觉得它的租金成长性没有研发类的好，但是客户黏性更强，在市场处于一个波动周期的时候，其实反而抗风险能力、现金流的稳定性会更好。所以这也是我们现在重点在关注的一类资产。

第二个是我们要能够看得懂的资产。因为可以做Pre-REITs的资产业态很多，但是我们选择什么样的业态，这是由我们的能力去决定的。

这里包括我们的资产获取能力，能不能触达到这类资产，更重要的是包括资产管理能力，能不能看得懂，是不是能精准把握市场需求，整合资源，重新释放或者说提升资产价值的潜力，这就对我们管理人的资管能力提出了更高的要求。

我们看到现在市场上具备价值提升的资产还是很多的，很多物业的质素、区位都非常优质，但是却出现了空间和内容错配的问题。

以酒店为例，我们最近看到酒店的市场很火爆，房价也在普涨，但是很多酒店看上去热闹，其实经营效率不高。原因很多，里面就有空间和内容错配的问题，比如说应该定位商务的酒店，却做成了五星级高端产品。

商业不动产是一个空间的生意，空间具有可塑性，我们可以通过重新改造、定位，装入和需求匹配的内容的方式，提升资产经营的效率，但是前提是我们需要有匹配的强大资管能力。

第三个是要退得出的资产。其实我们认为对于持有型的资产，公募REITs的退出是给持有型资产成就了一个更活跃、流通性更好的大宗交易的市场，但是因为公募REITs的流通性，也给了我们持有型资产获得更高估值的可能性，包括我们投资机构在前期也能比较清晰地看到资本市场估值的预期或者估值的方式。

从Pre-REITs到REITs，其实还是需要一个不短的周期，可能至少3到5年的时间，所以在这个过程中，我们一方面也是希望有更多的长线资金，更多的股权属性的资金能够参与进来。

另外一方面，我们也是希望能够逐步形成针对资产不同培育阶段的投资产品，这样针对不同投资偏好的投资人资金，也能实现阶段性的退出，这是我们在Pre-REITs资产选择方面的一些思考。

刘唯翔：可不可以理解Pre-REITs在您这边看来基本上还是一个接近大宗交易的投资行为？

周婧：我们是这么看的。

刘唯翔：然后投的时候，REITs可能是退出的渠道之一，或者说比较主要的退出渠道，也要准备好万一以后有比REITs更好的，或者说更可行的投资渠道，我们也会选择不发REITs。

周婧：是的。我稍微补充一下，因为昨天刚好看到一个数据，说是今年上半年国内的大宗交易的规模接近900亿，比去年同期涨了接近20%。当然可能抛开一些去年同期管控的因素，我觉得这里面确实也看到了REITs这个浪潮，也带动了一级市场大宗交易的活跃性。

刘唯翔：那都可以算成是Pre-REITs。

周婧：是的。

刘唯翔：挺好，有新的钱能进来，一定会促动一些交易机会。接下来把话筒交给元联基金的李总。

李艳：我是来自元联基金的李艳，很高兴今天有这样的机会跟业内的同行和各位专家一起交流。首先介绍一下元联基金的情况，元联基金是一家注册在苏州工业园区的专注于做不动产金融的私募基金管理公司，公司成立的时间并不长，我们是2017年年底正式完成设立和基金业协会备案的手续，开始投资以及业务展业的公司运营。

公司在这5年多的发展过程中，也取得了一些成绩，我们有一些自己的特点，今天来参与的机构，大家可能在自己的业务定位上都会有各自的资源和禀赋，决定了我们的业务特色和方向。

从元联基金的角度来看，我们是在不动产的资产证券化，公募REITs、REITs类的产品方面比较有经验。从元联基金的业务来看，我们是大致分成了两个主要的板块：

第一个是REITs领域，这里面的产品就不局限于公募REITs，还包括类REITs、CMBS等。

元联基金注册在苏州，所以我们在长三角包括苏州的项目覆盖是更多一些。在REITs作为一个时代的标签下，希望接下来能有项目更大范围的拓展。

第二个是公司的战略板块，希望能在投资领域持续做资产的配置。这也是借助于园区产业基础非常好，我们所在的区位给我们的助力。

目前在投资板块，我们已经有不同的基金产品落地了，包括我们在上海有收并购的项目。刚才主持人提到我们的第二个讨论的主题，就是关于扩募，事实上苏州工业园是在首批的公募REITs当中有一只上市的产业园类的REITs，是作为首批9单之一。

从公司的投资板块来说，不止围绕着成熟物业的收购，我们也在从更早期的项目阶段上做布局，包括在生物医药产业载体的投资是从拿地开发建设开始的，目前已经落地了3单产业园项目。

围绕高科技类产业载体，我们已经完成了一期基金的设立，包括二期基金也在募集和准备拿地的过程当中。

从元联目前的业务定位的角度来说，我们实际上是借助于自己非常擅长的REITs这个领域，以终为始去布局，围绕整个不动产全生命周期相应的产品进行覆盖，这是对元联基金的一个简单的介绍。

说到怎么做扩募，怎么说服业主跟着我们一起做REITs。

扩募方面，站在市场专业机构的角度来说，扩募对国内REITs市场长期可持续健康发展是一个非常重要的机制。我们有一个明确的观点，公募REITs的上市，更多的只是一个开始。

我们把它看成一个资产上市的平台，资产上市完成之后，能够给投资人在更长的时间段内带来更高收益，取决于上市之后更长一段时间内关于管理人、专业机构对于这只REITs产品的整体运营资产价值的挖掘。

把它管好，给投资人带来更高的收益，这是站在内生增长的角度。

站在另外一个方面，从外生角度考虑，就是我们的扩募机制，需要有更多的资产能够被有专业能力的管理人看到，同时选择注入到上市的REITs产品当中，使得资产包的收益越来越好。另外一方面能够实现资产分散化的配置，也能够使得风险端得到很好的控制，这是站在扩募机制的角度来看。

促进扩募相关主体的参与，我觉得有两点可以跟大家做一个交流：

第一是刚才提到Pre-REITs，我们需要更多的市场主体参与进来，Pre-REITs有一个很重要的作用，能够使得我们在上市之前储备和形成更多的优质资产。

从这个机制的角度来看，今年推出来的不动产基金试点，也为我们打开了一个很好的想象空间，是一个很好的工具。

第二，REITs的规则可以看到，关于扩募这个事情，资产原来的权属方，进行扩募的时候还需要继续持有REITs上市的份额。

从这一点来看，我们认为如果站在IPO的角度，原始权益人和发行人有一个长期绑定，需要继续持有不低于多少份额的REITs份额，这是非常重要的。

但是客观上来说，如果进入到扩募阶段，我们也可以看到市场主体的诉求是比较多样化的，确实也存在一些主体，可能就是持有了一两个比较优质的资产，自己管理的也比较好，希望能在资本市场对接到现在已经上市的这些平台上，进行一些资产扩募的努力。

从这一点来看，也不必特别要求一定要在上市的产品当中再持有份额。既符合了REITs一定的诉求，也符合了市场主体的诉求。

从REITs的诉求来看，所谓的IPO，包括原始权人大股东的诉求，也不一定希望现在扩募资产的权属方稀释在上市REITs当中的份额。

所以，我觉得制度上如果能在这个方向再做进一步贴近市场的调整，可能会有更多交易一起推进。

刘唯翔：是不是可以这么理解，发REITs上市相当于是一个起点，不是纯粹意义上的退出，但是扩募可能就给大家一个退出的机会？

李艳：从目前来看，我觉得对资产方还是要求他们继续持有一定的份额的。

刘唯翔：但是希望能够变成多一点退出的成分，让大家各取所需？

李艳：就是匹配不同主体的诉求，兼容一些市场主体的考虑。

刘唯翔：最后把话筒交给喆安的车总。

车阳：大家好，我是来自喆安投资的车阳，喆安投资成立于2015年，是由一家地方国资和市场化的专业团队共同组建的专注于不动产资管和投资为主的资产管理机构。

我们做的投资涵盖各个领域，公寓、社区商业、产业园区、酒店这些领域都做过，核心逻辑是泛不动产领域里面能够保证有收益、能够保证有退出的、模型成立的，所以我们应该是一家专注于不动产投资的基金管理公司。

关于REITs这个领域，首先我本人的经历是一直在这个领域的，原来也是学REITs，参与了比较大的海外REITs的投资，包括新加坡、香港的REITs，参与比较多。

后来又在国内做REITs，也在一些券商发行了类REITs，现在又参与REITs的投资管理，包括中国首批的9单REITs我们也有参与。

我们现在看到星星点点的都在做，但是做的都不太大。关于REITs的话题跟踪了这么多年，第一是有情感，第二是有一些我自己的思考。

刚才讲到Pre-REITs的资产选择，其实Pre-REITs首先是一个概念，还没有形成一个法律上的定义。

在我看来，Pre-REITs这个东西是要求挺高的，对标Pre-IPO来说，投它就是奔着IPO去的。我们也做股权投资，投了一个Pre-IPO的光伏项目，什么时候报批，什么时候受理是很清楚的。如果讲到Pre-REITs跟它对标的话，是没有那么多确定性的。

Pre-REITs的要求是很高的，不是谁都适合做，当然现场很多嘉宾是符合的。

对我们来说，因为我们不是开发商背景，做投资首先是考虑到退出和核心的收益。Pre-REITs的资产选择，我们是把它当成退出渠道之一，比如说产业园区、物流，我们就会多看一下，但是不把它当成一个必选项。

如果REITs退不出，我们就退不出，这个投资逻辑就不成立了。

包括刚才有巢的朋友讲到松江那种项目，对我们作为持有投资，回报还好，但是如果没有发REITs，这种区域的投资逻辑，对我们来说就不一定成立。

刘唯翔：您觉得有没有机会主动找一些项目，说服他们去发REITs？这方面有没有什么经验？

车阳：还是得带着你的资源来谈，这是可以的。我们谈过一些江浙沪的产业园区，现金流也不错，但是自己发也发不掉，因为可能是一个纯民营或者是区域性的公司，没办法做，我们就带着股东背景资源，采用金融的手段来发，他们还是很欢迎的。但是这个过程很长，要说服各方。

我觉得这可以成为一条业务线索，但是不能成为主线，如果成为主线的话，大家就会饿肚子了。

刘唯翔：下面直接进入第三个话题，大家谈一下对REITs的展望。我觉得在座的4位各有各的背景和机构不同的赛道，这应该也是可以交流一下各自的意见。

我们也不局限于商业REITs，因为我理解商业地产都是REITs好的基础资产，我都可以畅所欲言。

许汉斌：我刚刚听到各位嘉宾的发言之后还是挺有感触的，作为一个外资背景的开发商和基金，我们现在做的Pre-REITs项目，最后是希望能够顺利退给C-REITs，当然也有非常多的同业朋友在做这么一个事情过程中发现最主要的两个核心的问题：

第一是审批流程的速度，基本上都是国家队的背景，当然这是国家战略的一个体现，我们看到有几只很显著的外资，他们的项目报到发改委那里，一两年之后还是没批出来，这样的速度就会影响到流动性，我们希望监管能加快速度。

第二是相对国外的REITs来说，国内目前是公募+ABS的架构，会带来更多管理人的成本，也会让整个结构变得比较复杂。

当然这也比较理解，当初我们国家推REITs的时候，要先套一个架构来上。但正是因为这样比较复杂的架构，变成符合要求的LP的比例就比较少。

其实REITs在国外都是大爷大妈可以投资的产品，但是现在非要一些非常专业的资金管理人，大众的参与就变得非常少了，中间环节的管理成本也很多，也没有专门的法规，包括还有双重征税、分红的问题，这都会影响到一些普通投资人的投资，如果有更多的优化，我相信会有更多的参与者。

这是我们对一个创新平台实践过程中看到的两个比较主要的问题，当然我相信关于品类的开放，以及一部分战投不能出售的问题，相信都会慢慢解决。

这是C-REITs在实操方面我们给的一些建议。

再讲Pre-REITs方面，我们前期在做Pre-REITs的时候，也是预先把C-REITs需要的合规性做一个准备，因为我们中国人说要怎么收获先怎么栽，我们也顺着同行的血泪经验和教训，在各个方面综合的考虑，包括涉及到转让的限制，我们在前期拿地收项目的时候都会重点考虑。

刘唯翔：回应许总的观点，监管对您提的问题应该还是有所察觉的，或者说有所反应的，我们理解它还是在简化结构，要通过压实资产管理人的职责，达到您说的效果，结构简单一点，不要那么复杂。

而且我们理解，现在上市是公募，比照IPO的要求，对管理费的要求都很高，的确从管理费有限的角度，大家也会想着要把该简化的简化掉，不要一件事情两套房子去做，应该是会往这个方向去的。

话筒再交给周总。

周婧：如果说展望下半年的话，我们认为商业或者说现在叫消费类基础设施，会是市场关注的一个热点。

消费类的基础设施纳入REITs的试点范围，为国内提升商业存量资产的流通性，包括优化运营效率，我们觉得是提供了非常好的机遇。因为国内的商业存量市场具备几个特点，第一个是存量体量大，第二是业态多元丰富，第三是参与主体市场化程度比较高。

首先从资产层面，现在已经纳入试点范围的，包括购物中心、社区商业、农贸超市和专业卖场等等，我看到一个数据，去年末全国范围内已经开业的购物中心接近6000家，开业面积超过5亿平方米。因为这些商业体前期拿地开发投资比较大，里面有些素质比较重，但是业主方也对资产盘活要求比较强烈的项目。

从资金方角度来看，因为这些体量大，对资金的容纳量也比较大，我们看购物中心，基本上单项目的估值都是10亿以上甚至大几十亿，也非常适合大的资金做资产配置的选项。

从运营层面来讲，消费类基础设施因为是一个ToC的市场，所以也是充分竞争的。虽然大家都说商业运营的门槛高，确实是很高，但是我们看到参与主体的市场化程度也很高。除了国央企之外，我们也看到很多头部的运营方，有外资主体，也有民企主体，参与的主体更加多元化。

通过REITs市场的机制，相信也会进一步带动商业资产的质量和运营水平的提升。当然我们在筛选这些资产的过程中也遇到一些实操上的难度，处理许总提到的那些问题。

很典型的一点，比如说社区商业，很多在拿地的时候是连着住宅一起拿的，就是一张大的产证，没有分割。如果我们要做资产的剥离，就会面临非常复杂的成本认定等等相关实操的问题。

我们相信随着实操经验和REITs机制的成熟，这些问题都能得到动态的调整，也希望下半年能有这类消费类的REITs产品推出，相信也会吸引更多的市场参与方关注到这类资产。

李艳：刚才许总提到产品结构的问题，我可以稍微讲一下为什么中国的公募REITs会是这样的结构。

我们要实现公募化，类REITs操作的时候就是ABS，然后对应到项目公司，在实现公募化的过程中，有一个很重要的点，投资人的钱怎么能够对接到项目上，也就是最大范围的投资人的钱怎么能够对应到项目上。

ABS这一端可以看到已经进入交易所了，但是目前ABS的投资者类型相对来说都是以银行、保险这种机构投资人为主，所以我们有两个选择，在实现公募化的过程里，第一是重新立法，然后推出一个全新的，比如说跟新加坡一样，就是一个全新的金融产品，它是一个历时非常漫长的过程。

所以我们做一点微创新，基于现有的中国的法律框架，然后在原有ABS的架构上增加了一个公募基金，增加的这一层，首先它是可以投ABS的，也就使得我们的产品可以实现了对底层资产的持有，它可以投，属于它的投资品种。

另外一方面，公募基金的投资人就最大范围了，个人投资人都在其中，这就是当时推出的，先把产品推出来，然后经过市场的检验，经验的积累，然后再去做进一步的工作，像今天来看，市场就是在已经进一步完善的过程中。这是对您刚才提到的这一点，介绍一下这里面的一个过程。

刘唯翔：这就是政策+法律制度下的一个安排。

李艳：对。讲到中国REITs市场的展望，我们看到今天这个市场尽管是在一个艰难的时代，但是我们已经把它推出来了，到目前为止市场也在自身演进的发展过程，也在监管的关注下，也在很多的市场机构积极的参与下，站在中介机构的角度，或者是发起人的角度，我们可以想见的是这个市场会越来越成熟，这是我们也希望看到的。

另外一方面，大家可以看到的是从最初发改委那个试点文，咱们是限定了区域，限定了资产类型集中在水电气暖、高速公路、产业园，今年消费类基础设施也已经打开了，农贸市场、百货、购物中心也可以做了，所以未来区域的打开、更多的资产类型能够进入进来，这个市场会更加活跃。

一个活跃的市场也会吸引到更多类型、更大规模资金的参与，同时也就带动了我们市场的流动性，也就进一步提高了它的效率和价格发现机制，也就使得我们的资产端真正对接到资本市场这一端，能够更加有效率、更加健康的发展。

车阳：REITs的前景肯定是无限好的，但是我认为还是要做一些改革，因为现在的问题还是比较多的，刚才李艳总也说了，它有它的历史沿革，但是历史沿革不代表它不要改，因为现在这个市场状况，包括现在这个胶着的状态，还有对未来的发行都会有影响。

这个改革不是说领导突然想明白了觉得不太对，而是市场最后走不动了，就像小孩长到两岁发现不长了，就得想办法看看他到底是哪里有问题，然后怎么改。

如果改就是从原来的微创新到大创新，再到2.0的改革，这个改革就会使得我们和国际接轨，立法层面就不要那么纠结，也不要那么多机构，就是专业人士主导的赛道。可能不是今年就要改，但是如果这个行业不改是没有出路的。

另外提一点展望，希望扩容或者是扩募能够更加市场化一点，这样把更多的资产装进来，让你的市场规模更大一点，这样不管对一级市场还是对二级市场都会有帮助。

刘唯翔：您觉得这个还是要更市场化一点，比如说要形成一些市场的基本功能，比如定价功能，然后才有更多的资源或项目会进来。

车阳：我再补充一点，最近我看了一个消息，新加坡的一个REITs，它的Sponsor要把管理人踢出去，改成内部管理。REITs其实是有企业家精神的，是有独立人格的，它是有人操心，有人非常辛苦想把它做好的。

在国内它是谁的小孩还没想清楚，是券商、投行还是谁的小孩都不清楚，好像它学得好学不好都没人关心，我觉得要把它的独立人格和整个的东西塑造出来。

刘唯翔：这个是很有意思的，我们工作中也经常讨论REITs，去年上海封控期间，出了一个规定，国有企业的物业出租要免租6个月，我们服务的REITs就在讨论，我们到底算不算国资，我们的业主已经是上市公司的股东了，我们管理人是国资，这个到底算不算？

像这种事情，法律也没有一个明确的规定，这个的确是需要通过各种实操，包括REITs上市以后的各种规则，就算跟A股比，它也是很不完整，有很多细节的问题。希望能够通过大家一起努力，协助我们的监管一起来完善。

本场的讨论就到这里，谢谢大家。