韦增鹏：在当前环境下寻找投资机会 | 博鳌资本大会演讲

本文为韦增鹏在2023博鳌房地产论坛系列活动“博鳌资本大会”上发表的演讲。

韦增鹏（黑石大中华区房地产主管）：大家好，首先感谢观点网今天邀请我参加这次特别的活动，这是疫情之后我第一次参加，很高兴在这里再次见到大家，并与大家一起分享我们的一些想法。

过去16年我一直在黑石工作，帮助我们在大中华区构建不动产投资组合，在此期间我们经历了中国的发展和变化，其中我特别记得，刚刚入行的时候，零售业还是倍受青睐，而物流地产还被认为是一个利基市场。

随着投资者越来越积极的参与，中国的房地产市场也变得越来越成熟，中国不断增长的中产阶级人口和国内的消费继续吸引国际的投资者。而且中国庞大的经济体量也有别于其它的国家。

黑石关注到中国房地产市场的趋势，并已经基于这些趋势进行了一些投资，我们目前是全球最大的商业地产所有者，拥有着大概6000亿美元的投资组合。

40年前我们从纽约的一家小型的私募股权公司起步，今天已经成为了全球最大的另类资产管理公司，我们资产管理的规模刚刚达到1万亿美元，为从机构到个人等一系列的投资者提供着70种不同的投资策略，业务遍布全球所有的主要地区，当然也包括亚太区。

在大中华区，我们建立了一支由200名专业人士构成的强大团队，目前在中国的投资组合主要还是集中在物流板块，目前物流不动产平台管理的资产面积达500万平米，占我们在大中华区整个不动产股权投资组合超过50%的份额。

其中一半以上的物流资产位处于上海大都市圈和大湾区，这些地区都是我们在大中华区表现最好的市场，在目前的经济环境下，租金还是具备防守性，也是我们继续看好的一个区域和板块。

我们对中国的经济发展和基本面持续保持信心，也看到越来越多具有吸引力的投资机会。

中国以外，物流也是我们在全球最看好的投资主题之一，目前物流占我们全球不动产股权投资组合的大概40%左右，我们是全球比较早开始关注物流领域的投资者之一，并已经在美国、欧洲、大中华区、印度、澳大利亚和日本建立了优质的全球仓储投资组合。

随着电商的迅速发展，我们持续看到该板块巨大的增长潜力，在全球经济增长放缓的情况下，黑石常常会说，在这种市场情况，重要的是在哪些领域进行投资，我们的成功源于我们采取的主题投资策略，也就是说尽早选择合适的板块并进行大规模的部署。

在现今的宏观环境下，我们不能对商业地产一概而论，比如说就算是美国市场，美国目前的传统办公楼板块已经处于困境之中，空置率往往都超过20%，也正因为如此，我们在这个板块投资的占比在我们的全球不动产股权投资组合中不足2%，我们在办公楼板块的投资主要集中于印度等比较新的市场，面向科技等高速增长行业的租户。

目前我们全球的不动产股权投资组合中大概80%的资产集中于一些我们具有高度信心的板块，比如物流、租赁住房、酒店、生命科学办公楼和数据中心等，这些板块在市场周期中表现特别优越，并且能持续产生稳定的现金流。

说到数据中心，我们认为数据中心是我们最看好的板块之一，拥有着强劲的优势和值得投资的因素。也是由于我们对人工智能的信心，而人工智能在很大程度上是依赖数据中心大数据的支持，我觉得我们现在正处于这个大趋势的初始阶段，有着巨大的增长潜力。

对全球经济而言，这依然是一个充满挑战的时期，但我们希望随着全球央行开始放缓加息的步伐，最困难的时期应该已经过去了。

黑石的优势是我们的投资组合规模庞大，能够掌握独家信息与洞察市场趋势，并且我们拥有大量的待投资金，这令我们能够耐心地、有选择性地进行新的投资。

也因为这样，我们往往不会被迫在市场不好的时候出售资产。考虑到中国的经济体量以及黑石对中国长期的布局，我们觉得中国还是我们很重要的市场，我们期待能有机会在会后与在座各位展开合作，继续扩大我们在中国的业务版图。