主题讨论会：洞见新可能 | 博鳌产业科技大会

主持嘉宾：

高力国际深圳公司董事总经理 钟伟毅

讨论嘉宾：

招商蛇口产业研究院院长 罗锋

宝湾物流控股有限公司总经理 冯海虹

瀚溥联合创始人兼首席执行官 许汉斌

天云筑（金地科技）CEO 孙屹

福建东百集团执行总裁 朱一兵

星河产业集团有限公司产业研究院院长 王英杰

东久新宜开发运营副总裁 张涛

时代商业产业服务中心总经理 冉采丰

钟伟毅：各位嘉宾，线上的观众朋友们，大家下午好！非常荣幸能够受到观点的邀请来主持本场圆桌论坛讨论，我是来自高力国际的钟伟毅。

今天的信息量非常大，也让我切实的感受到了地产行业最近真真实实在发生很多前所未有的变化。我们说从增量市场到存量市场，从销售为王到运营为王，从卖方市场到买方市场，从赚快钱到赚小钱、赚慢钱，也从土地资金为核心的发展模式向高度重视数字化布局的方向去转变，这些所有的转变，我们每个人，每一个行业人都在切身的体会。

其实也说明一个很重要的问题，就是我们地产行业的发展，不管是哪个细分领域，其实都是从高速增长的态势向高质量发展的态势转变。

在产业升级和科技创新的大背景之下，地产行业不管哪个细分领域也有了更多的可能性。今天非常荣幸邀请到了8位业内顶级大咖，洞见一下在行业升级和科技创新大背景之下的新行业发展态势和现状。

科技的话题我们讲了很多年，在座很多嘉宾包括很多企业都做了很多尝试，我想今天第一个话题是从我们过去做的一些，包括经营管理方式、服务模型的打造，包括科技，包括智能，智能化运维等等方面，我们从各自嘉宾的公司或者这个行业所做的一些尝试开始，先简单介绍一下，从靠近我的孙总的开始。

孙屹：很荣幸，前面丁总（丁险峰）在讲他在行业里面已经两年了，看看能不能熬过三年。我去年第一次参加观点的活动，顺便介绍一下，因为金地科技公司也是两年前刚刚成立的，所以我们过去两年等于在金地内部完成孵化期。

如果我们跟整个行业成长曲线、时间维度做一个匹配，现在回过头来看，2021年是整个地产销售历史最高峰，当时我们科技公司在金地内部孵化开始，走了两年的时间。

葛老师（葛培健）也说了，我们在金地集团内部孵化，专注点是做整个产业的数字化，简单讲是基于数字孪生的技术，赋能整个建筑产业的数字建造，到全生命周期。

过去两年，在整个集团内部系统，整个产品基本上得到了推广，也得到一定的认可。所以我们在7月11日的时候，在整个产业面临一个很大挑战的情况下，集团还是决定把我们团队剥离出来成立了一个天云筑（金地科技）。

公司核心还是基于产业的数字化，赋能全产业。当然可能会有一些变化，早期的时候，当时是2021年，整个地产处于一个高速发展时期，那时候很多高周转，要降本增效。两年过去，大家都看到发生了巨大的变化，甚至是一些根本的变化。

比如钟总提到的从卖方市场进入买方市场，这里有一个基本逻辑，我们认为还是不会变的，这个产业需要数字化，不管未来趋势怎么看，这个大势所趋。关键一个企业或者一个团队，在这个过程当中需要真正在这个产业开辟一条自己的路。

我认为主要是面临两个选择：

1、既要坚守，尤其是科技的突破，绝对不是一天两天或者一年两年能够做成的，所以能不能活过两年？我也坚持了两年，我相信我们能活过三年。确实产业里面有很多来自于互联网或者是高科技公司的人，也面临着一波回流，尤其是去年，但我们还是选择坚守。

2、我们坚定的认为，数字化从本质上（尤其是产业数字化）是一个产业服务角色。我们赋能产业，本质上还是产业服务。产业发生变化了，我们的方向也要适当调整。

比如原来大家谈到BIM的时候，更多想到的是建造、设计、运维，现在大家在想怎么在新形态下提供更多服务，产生更多的收入。

所以我们公司虽然才成立一个多月，但投入地产包括基建方面已经有许多应用，这方面是有一些心得的。

钟伟毅：金地的科技板块独立成一个平台公司来运营，科技化、智能化方面应该是走得很快的，应该已经到了屹立于科技大潮的领先地位。

接下来请东久新宜的张总作一个分享，东久新宜在科技化、智能化方面的布局是什么情况。

张涛：大家好，我是来自东久新宜的张涛，东久新宜可能大家还比较陌生，是美国华平集团投资的一家新经济基础设施投资、开发和管理平台。目前规模已经达到了160亿美金，在全国有超过130个园区，建筑面积超过1400万平方米，有一定规模的工业、物流及基础设施的开发、管理平台。

我们背后的投资人主要是一些机构，从前主要是跟一些境外机构进行合作，现在也跟国内保险公司以及人民币基金进行合作。

总体上，在布局方面，我们是比较理性的。可能投资的时候会带着一分热情，但决策的时候总是会被投资人降降温。所以在整个科技发展方面的布局，我们的考虑是要以客户为中心。因为我们提供的是基础设施载体，因此要追随行业的发展方向。

因为中国的产业集群也在发生一些变化，可能未来是强者恒强，进一步加剧产业集群的集中。在长三角、珠三角以及一些中部节点城市，会出现更好的产业集群，也会出现非常多的优质企业。

因此，我们这个平台其实有很多在科创领域非常先进的企业，也在打造特色的生物医药园区。

我们关注到企业的变化，中国制造业在科技领域逐渐走在前列的，并且各个产业之间有着变化和轮动。

企业第一个是效率的提升，所以对于工业厂房、物流仓库实际上很看重未来内部运转效率的提升，这方面在整个行业目前还缺乏创新，所以我们在谨慎的进行研究。

第二个是节能减排领域，这方面我们企业自身也把ESG作为一个非常重要的考量因素，很多入驻企业也在绿色发展、碳中和、零碳排放方面花费了非常多的人力、物力。因此我们在投资建设方面很看重做一些定制性的合作或者改造，目前也有多个园区在做光伏以及储能的改造。

第三个是对于人的关怀方面，刚才邓总（邓懿君）报告里面也讲到，现在园区里面的员工很多是90后、00后，他们对于生活配套、工作环境的要求也非常高，不再是过去的蓝领工作。

我们在提供基础设施配套的时候，一方面是标准的硬件，另一方面，很多国际化的客户或者是行业内领先的制造业客户会提出非常高的要求，比如说整个厂房都必须有空调，都必须有超过行业标准的安全措施，以及要有商业配套。

钟伟毅：张总的分享不仅仅讲了科技创新和智能化，在园区运营管理、服务模式上做得非常细，真真正正做到了客户为中心、服务客户的一个体系。

下一位嘉宾是刚刚做过主题演讲的罗院长，刚才已经有一个非常好的分享，接下来还是请您就公司最近的一些科技化、智能化的分享做一个简单的介绍。

罗锋：这是两个问题：第一，简单的把招商蛇口给大家做一个简介。第二，把我们科技创新和运营模式创新方面尝试给大家作一个报告，大概控制一下时间。

招商蛇口是招商局集团旗下，城市和园区综合开发运营的旗舰企业，打造了新中国第一个对外开放的园区。经过40年的沉淀，目前我们运营的面积是500万平方米，当然，不包括还有468平方公里的产业新城。

目前我们正在按照集团的要求，坚定地推动从物业空间运营向产业发展进行转型，目的就是把招商蛇口产业园区打造成为科技创新资源集聚和产业生态要素集聚的产业发展平台，以及科技创新平台。

第二个是面对新一轮科技革命，大家都知道当前正值新一轮科技革命和产业变革孕育突破的关键档口，以人工智能为核心的新一轮科技革命蓄势待发。

面对这样一个大背景，实际上我们非常重视，目前在四个方面形成了一点突破：

第一，从根本上提升我们对科技创新的认知，前几天集团开半年度分析会的时候，集团领导提到一句话，就是科技创新抓好了，就有可能弯道超车或者换道超车，做不好，也有可能弯道翻车。实际上由于技术没有抓好被甩到大道边缘的企业比比皆是，我们园区作为产业和产业变革的主战场，有两个推动：1、一定要推动迭代转型。2、坚定推动从物业空间运营向产业发展运营进行转型。

第二，坚定的瞄准新兴产业科技赛道，在新一轮科技革命大背景下，刚才提到的数字科技、绿色科技、生命科技，实际上这种多领域、群体性、局部性的技术在不断突破，有可能这三个产业会成为未来新一轮科技革命的主战场和主要方向，所以我们坚定瞄准这三个科技方向作为主赛道。

第三，坚定地推进科技创新，我们在这方面为了孵化一批拥有自主知识产权的种子项目，联合了科研院所、高校和研究机构共同打造联合实验室，加速孵化拥有自主知识产权的项目。

第四，坚定地推动产业园区转型，刚才也跟大家作过报告，实际上要摒弃传统物业空间载体的身份，园区本身科技创新资源和产业生态资源集聚的一个平台，所以我们在很早的时候提出要从物业空间运营向产业发展进行转型，目的就是想把招商蛇口的产业园区打造成为科技创新资源集聚和产业生态资源集聚的产业发展平台，以及科技创新平台，这是目前我们采取的一些措施。

钟伟毅：我对招商蛇口科技化的布局印象非常深刻，因为在前几年的论坛里面就了解到，从2009年开始招商蛇口就在进行信息化、科技化的布局了。确实如您所说，一直坚定的往前走，相信这种坚定的付出和步伐也带来很坚实的回报。

下一个邀请东百集团的朱总做一个全面分享。

朱一兵：首先感谢观点，我已经是很多年老朋友了，在以往观点的活动里面，我总是代表商业地产行业，这几年就到了物流仓储行业。

东百已经有66年的行业基础，我们主要做商业，目前在中国拥有将近100万以上优质商业地产，物流是在2015年时开始做，目前将近200万的规模。

对于将来的道路，我一直认为自己是一个地产人。整个中国衣食住行娱乐康游几个行业里面，地产是永远有热点的，但长期的发展一定要走专业化、精细化道路。

如果要走得远，前面几个专家也说了，就要怎么样能够被赋能和自己赋能，从这两方面去做。

对于东百来讲，专业化、精细化道路的工作，我们做了一些，今后也会往商业和物流两方面结合的道路看这样一件事情。作为商业，它是最佳的能理解客户需求的行业，物流又是一个新兴行业，两方面进行结合才能打造一个非常有意思的环境。

物流方面，我们东百在项目发展部分跟当地政府结合得非常紧密，在产业发展、共赢共建和合适土壤方面也做了很多的工作。

招商方面，现在我们突出产业链招商，价值延伸方面做了很多工作，也做了很多税收方面的工作。

科技方面，我们主要的想法还是外包，找到合适的企业、专家共同打造。我们特别需要有专门实用技术、有业务整合能力的企业合作，各自做各自擅长的时期。

对于东百来讲，我们更希望大家能够强强联手。

钟伟毅：您讲到下一个要讲的话题，就是产业和资本的联动，产业和主营业务的联动，接下来就这一块，我们再做一个讨论。

下面我们有请许总做一个简单关于瀚溥联合的介绍，许总在6月份做了一个智能管理、智能创新平台的分享，我也学习到了很多，希望今天给我们做一次很好的介绍。

许汉斌：我先介绍一下瀚溥联合目前的现况，我们是成立5年的私募基金房地产平台，我们是基金的管理人，也是新经济物流仓储品类的资产运营方。

2018年1月4日，我们成立这个平台，目前为止，包括北上广一线城市占30%多权重。我们非常看好国内的新经济物流仓储市场，这是一个小广告。

今天在座有非常多的大拿、专家，我讲讲我们外资的PE、RE的一个平台，在科技方面的小小实践。

首先，我们绝大多数都是被迫转型的，因为太难了，太卷了，客户是既要、又要、还要。如果是说中国的市场处于一个宏观非常热，微观看到是一片冷飕飕，大家在今年后半段要想方设法，怎么卷？就是怎么提高投资人的回报、怎么给客户带来降本增效这两个方面的服务。

科技，作为传统重资产的开发商，被迫必须要拥抱。我们在这方面的实践主要是两个方面。刚刚也提到了，在科技应用方面如何给投资人带来回报，如何帮客户降本增效。

对于我们这样一个5年历史的创业平台来说，搞AI不讲回报，不讲如何提高租金，都是耍流氓。我们没有这么大的预算，一定要在每个项目做精细，这是一个很重要的考核。

我给大家汇报几点：第一，我们在全国打造的一个智慧信息化园区系统，这个系统节省了资产管理和物业管理的成本20%，这是投资人要看到的。

基本上这个信息化系统平台是我们不断接触到客户的反映，客户说现在国家打造智慧化、数据化平台，但是有些客户没有这样的基因，5000-1万平米不到的客户，如何建设这样的软件、信息化的系统？所以我们来搭建，可以摊销成本，把所有的水电煤能耗都记录在信息化平台里面，减少了很多无谓的能耗浪费。

第二，这个信息化平台把所有园区的安全管理，尤其是车辆进出管理，全部做到可视化。当然，这套技术也不是什么高科技，但是在疫情期间，进出园区的管理系统非常好用，尤其是基本上当初要进出园区都要考虑扫码，48天的行踪轨迹，车牌、驾驶员的ID，都记录下来，在进货的时候就非常的井然有序，否则在每个物流园门口都大排长龙。

关于偏物业方面的，很多客户投诉，包括有时候冷库的电力会中断，所以我们把所有的工单修复，客户投诉的鸡毛蒜皮的小事到断电这样的大事，只要出问题就通到现场的物业，4小时以内如果没有解决，会到物业总监的手机上，如果8个小时还没有解决就会到我的手机上。我们做的京东冷链，长沙的多多买菜，这是不能断电的，否则货物品质都会有问题。信息化系统的搭建成功，也能大大减少物业成本。

实事求是的帮助客户降本增效，提供比国家电网便宜15-20%的电力，不管是全额的上网、余电上网，我们有这样的优势。现在在全国220万平方米的屋顶都有太阳能光伏发电，这方面集团也在考虑自己投资。

在疫情期间，我们把所有包括工程管理、设计，之前是管理BIM的系统，都进行数据化。作为一个开发商，我们拿地，从面粉做成高标准的仓库，非常非常好用，把10万平米18个月的标准工期降到14个月，还包含一个春节。因为很多施工同时在进行，有一个系统进行施工管理，节省4个月的贷款利息，提前4个月完工，这是一个实际上的好处。

最后，园区完成之后给客户做自动化，比如北京冬奥会园区，冬奥会结束以后改造成医药物流园，现在里面全部都是自动化。这是我们现在实现的，不管是领导也好，客户也好，对于高效的运转都非常满意。

钟伟毅：许总确确实实和瀚溥感受到科技的魅力，从信息化、数字化的实践里面获得了价值回报，下一位应该对这一块有一些故事，想要告诉我们，有请冯海虹做一下宝湾的实践分享。

冯海虹：我也是第一次参加观点，首秀，做圆桌的分享。

宝湾物流直到今天还是执着于深耕物流行业，今天认识很多新老朋友，包括在座的各位友商、同行，物流地产这个行业当中，只有宝湾还把物流深深烙刻在我们的名字和基因当中。

我和宝湾一样，只做一件事情，物流。我20年前加入宝湾，宝湾到8月份运营了整整20年。整个物流行业发展，疫情开放以后作为一个时间段的话，上半场是各家物流地产商纷纷入场，有早一些的，有晚一些的。

在这个赛道、这个赛场当中，我的感觉是自己很早就在这个班级里读书，认认真真做题，但插班生转过来以后发现都是优秀的插班生，能够迅速让自己的规模做大。

这个过程中，我只完成学校老师布置的作业，没想到插班生都是在外面补课。

坚持20年，宝湾在40个城市70多个物流园，有1000万平米，都是自持，这是我们和行业内最大的不同。我也看到了一些企业起起伏伏，很遗憾，有些已经中途退场了。

从宝湾，从我自己个人，更希望的是大家在一起分享这个行业的发展。静下心来不断优化我们的物流节点、运营能力，让物流变得更美好。

其实这是宝湾的一些愿景，包括我自己个人的一些愿景。因为最早从客户很单一的第三方物流，到电商的蓬勃发展，再接下来是社区电商，以及最近在华南非常红火的跨境电商需求，整个物流是陪伴着中国经济发展和变化，这是一个非常有意思的产业。

作为产业人，在这个行业当中，随着这个行业、产业的发展，个人的能力、眼界不断开阔，又带着更年轻的同事一起奔跑，这个过程还蛮享受的。

今年疫情开放以后，上半场应该说是百花齐放，大家享受这个行业单边上升的大环境。接着迅速转到下半场，来得太突然，来得太快，包括我自己20年的从业经历也发现有点措手不及。

上半年我们看到的光物流资产在市场上就有1400万平米，占到了整个行业规模的10-15%左右，因为统计口径的不同，有些即将完工的可能没有纳入。

过去我们看到廊坊一库难求，享受着租金每年增幅5%的红利。现在在座的这几位，相信大家心都挺痛的，包括我们最早在廊坊拿地的宝湾，大概是第一、第二个拿地的，现在也一样。

就说出租率，现在市场空置率应该达到了60%以上，还有一堆大家不敢开的。最难的是廊坊、天津、武汉，接着是嘉兴，西南从来就没有过过好日子，这个市场迅速进入了下半场。

下半场PK的是什么？是运营能力，我们一直希望这个行业的人经过下半场以后，能把稍稍有点浮躁的心回复平静。背后是资本的推动，让这个行业稍微有一些疯狂。

其实在2022年下半年，几个资产包宝湾也参与了报价，报价报到最后，我自己从内心是发抖的，不敢再往下报了，包括大家都清楚的某地，不敢再往下报了，最后是戛然而止。因为我们非常清楚市场目前的租金价格以及客户画像，包括整个产品的合规性。

到了下半场如何PK运营？钟总给了一个很好的话题，科技。在介绍宝湾如何去科技数字化的一些工作，可能是叠加在许总的基础上，因为和丁总也有一些交流，宝湾也做了一些IPO项目。

此外，因为我们是自持型物业，对安全的要求变得更为迫切，从消防系统到电器、火灾系统，全线进入了IOT的整个系统。比如说现在打开手机，非常清楚宝湾已经运营的700万平米，还有300万在建，此时此刻某一个园区消防管网的水压力，消防水池的水叶温度，以及重要的配电柜电量情况和温度，这可以让我全方位把握整个园区的安全运营。

同时对所有客户都可以开放，正是因为有这样一个非常详细的科技手段、抓手，让我在运营方面可以非常笃定，能够有更多时间参与到上下游客户整合。

比如说我们宝湾段斐钦段总刚才有介绍AGV项目，是在园区孵化出来的。很多年前很偶然发现在我们一个仓库里面有一群小伙子，租着最便宜的仓，甚至没有床，他们在里面很认真的工作，七八个工程师，觉得真的很有情怀，也一路陪伴他们从小小的企业到现在快进入IPO，陪伴他们一起成长。

下一个阶段，我更希望的愿景是能够通过这家企业的落地，把产品研发、研发团队、制造、场景应用落下来，更希望的是把上下游相关的识别系统、动力系统都能够加载在我们这个园区，同时给他提供更大、更广阔的应用环境。

因为目前应用场景还比较单一，只是电商品类比较多，操作柔性并不太强，还有更好的应用。未来如果突破了电池冷热的交互，它的场景应用可以更强。宝湾愿意并且拿出自己的客户资源，陪伴这家企业成长。

这样的话，我们整个生态链上下游就能够打通，同时客户不仅仅是第三方。其实宝湾这两年或者说近十年，做了一件更伟大的事情，就是直接下场操作。无论是怎么样的企业，都有这个能力提供运维服务，就像我们目前的业务规模，已经经过了无数次双十一、618的考验，同时也是特斯拉的服务商之一。

除此之外，集团还有另外一支团队，是我们的东方物流，目前中国最大的干线运输企业，去年收入已经破100亿了。

我们掌握最大的运力数据，这是我们说的数字上半场，搭建基本的网络，到了下半场，可能要跟丁总更多互动了，怎么把我们抓取到的数据变得更智慧，下半场，我们都非常的期待。

钟伟毅：我本人参观过宝湾智慧化的建设，时至今日，对宝湾的智慧供应链、车辆管理的细节把握，印象仍然非常的深刻。

接下来有两位在产业领域或者产业服务，产业园运营领域比较资深的专家，下面邀请星河的王总做一个分享。

王英杰：各位领导，大家好，星河集团有熟悉的，也有陌生的，有些人可能说跟星河湾有什么关系。星河就是星河，是一个地地道道的私人企业，一个没有房地产的综合城市运营商。

星河产业集团是星河控股集团下面的二级集团，我们承担着一个非常重要的任务，就是做产业园区的产业投资和运营服务。

星河集团成立了35年，结合自己的地产开发经验、物业管理经验、产业运营和投资，围绕着城市运营形成了一个比较完整的一个闭环，所以用我们老板的话说，我们是一个共创、共担、共享的集团。

目前整个星河布局大概20多个城市，主要在湾区和华东，目前在建在管的有180万方的体量，我们作为一个产业园区的运营商，我们对自己的角色定义看得也比较清晰的，在整个大集团里面，在星河体系里面，我们角色更像是一个资产管理者，我们是帮助业主或者帮助老板、董事长，把固定资产的价值、资产的升值做好，我们通过运营服务做一系列的事情。

但是我们是一个产业园区的运营商，这就要讲一个非常重要的转型，这一点非常感谢葛老，2015年，我们第一个园区入市，作为一个地产商不懂什么叫做科技，什么叫做产业，这是一个非常迷茫的阶段，在葛老的指导下，我们成立了一个众创中心，去年克强总理也到了我们众创中心做了一个指导，对于我们科技上服务的工作给予了一个比较高的评价。

这是我们作为一个地产人慢慢慢慢成为一个产业人的转变，在这种转变当中，去年在观点的论坛上也讲过，在全人类的阶段里面，其实房地产业是仅次于畜牧业和农业的第三个寿命行业，没有比这个行业时间更长的，所以它是一个永续的、可持续发展的行业。

在这个行业当中不断的科技进入，实际上是帮助我们从房地产的发展平台进行转化，能够支持更多更新的业务增长。我们提供的是一个非常完整的空间载体，提供应用的场景，把系统的服务整合起来。

接下来的时间，星河在具体科技应用上也做了非常多的尝试，一会再做一些细致的交流。

冉采丰：我是来自时代商业集团的产业服务中心负责人，我叫冉采丰。

我们这个公司也是地产背景，因为是时代中国旗下做产业和商业板块运营的开发子板块、子公司。整个公司运作时间比较早，产业园区板块也是2002年就成立了，到现在整整20年的时间。

其实整个时间周期也是不短的，也是得益于公司在地产板块的布局，产业这个板块也集中在大湾区，尤其是广州、佛山这两座核心城市。

我们在广州、佛山这两座城市一共有13个产业园区，整个管理面积超过100万方。

我们有一个特点，因为广佛本地的一些土地属性原因，我们所有的园区都是租赁型的。跟很多同行相比，我们没有销售型的，基本上全部拿在手上租赁给我们的客户。

客户基本上也是办公属性的，没有制造性的园区，这也是我们一个特点。

聚焦在广佛这两个城市，既是租赁型和办公型，回顾这20年的时间，也经历了几个阶段。我们公司名称叫做时代商业，跟早些认识这个行业有关系。我们认为它是一个办公场所，所以我们是一个商业业态，可能往后到最近这几年，或者往前十年，国家科技部在推孵化器，我们在园区里面也打造孵化器众创中心，申请到了三个国家级的孵化器，这十年，我们认为是一个产业孵化概念。

最近，经过了十多年孵化运营，又进入到产业运营的思路里面，这也是今天我们很多同行在聊的，进入到一个行业里面做产业运营，做一个产业地产商身份的角色变化。

回到今天的主题，我们作为一个园区的运营商，不管是数字化的方式还是用别的方式，我们其实都进入了一个从增量到存量的概念，这也是整个论坛一直在讨论的。

这三个阶段里面，其实从我们目前探索产业运营的趋势里面，还有两点可以做补充：

第一，要有充分的客户视角，我们原来以租赁客户的租赁需求看待客户，跟现在从客户业务需求看待客户的视角是完全不一样的。

前面有一位前辈也提到，我们做运营的时候，生物医药的园区，组织4、6个行业专家，虽然客户在我们园区，但我们并不一定真正能触达到客户，这也是我们一个真正的实际感受。他们跟我们的距离，跟入不入驻我们园区是两码事。要真正进入到园区客户的视角里面，从他的视角出发，做我们的业务和服务。

第二，角色变化，过去我们提供租赁空间，是一个资产管理中心。园区平台非常适合做一个资源集合中心，转到资源集合中心的时候，运营和服务时才能真正赋能客户。我觉得这个资源中心身份角色的变化，也可能会帮助到我们做好运营服务。

科技方面，我们整个运营服务都需要科技支撑，前面很多同行也提到一些，这方面我就不提了。

在实际过程中，我们也发现客户的管理、数字化的水平还不够高，比如租赁客户也好，招商客户也好，存量客户也好，除了微信跟人家聊天或者是有一些系统和人机触达，但并没有把他的业务本身和数字化管理体系做更多的连接。

我觉得在客户开发方面，数字化可能还有一些更大的扩展空间。

钟伟毅：谢谢冉总，冉总也提到一个很现实的问题，就是我们所做的这些科技创新也好、运营模式服务体系改造也好，包括智能化的打造也好，最终回归到实际的业务上。

其实我们叫一体两面，自己作为开发商、作为园区运营方或者载体运营方，我们打造的这些系统实际上更需要的是我们所做的这些改变，智慧化的布局，数字化的布局也好，怎么服务产业、赋能产业，或者怎么赋能客户。

所以我们第二个议题，想请各位嘉宾分享一下所做的数字化、智能化布局，以及园区运营管理体系的改造。怎么去赋能产业的发展，怎么去赋能客户的发展？刚才主办方多给了我10分钟的时间，这十几分钟时间，第二个议题还是从孙总开始。

孙屹：我的观点，前面自我介绍的时候已经提到了，从一个科技公司角度来说，我们算做的是产业互联网或者产业数字化。

产业数字化，本质上最后是通过赋能实体来创造价值，我们公司在服务金地集团或者其他的头部企业，包括建设方、产业园区运营方，其实要考虑的是提供的能力怎么让他们更好的服务客户，这很关键。

当然，这里有一个比较困难的地方，打比方，如果看泛互联网，比如说大家很熟悉的BAD公司，因为他做To C市场，产品很快能标准化，大量复制，边际效应成本一下降下去，收入一下会变得很大、很高。

但是做产业没办法，产业产品很多，比如说刚刚提到我们早期成立的时候，当时看中的市场是住宅，因为住宅的体量最大。我们当时的理解就是住宅体量够大，而且住宅跟商业、产业比相对标准化，对数字化来说天然就会比较适合。

但现在产业发生变化了，我们肯定就要思考，比如客户往哪个方向发展。

对住宅来讲，现在最迫切的需求是怎么打开收入，当服务的产业方发生变化时候就要马上调整，怎么调整？把基于BIM空间的能力，帮助地产做一个可视化的销售。

比如房子方案出来，甚至样版房没有出来的时候，我们同步BIM一个全真的仿真，通过小程序推给小业主，房子没有出来之前就可以感受，提供各种各样的选配方案，通过数字化的方式精细化的赋能。

我们金地集团，以及我们和招商现在也有合作，跟其他的头部地产也有合作，这个系统，现在他们更关心的不是现在要高周转，要尽快上产能，现在更关注的是让我的业主，就是地产的业主能够很快的，让他产生兴趣，发生连接，产生收入，这是一个例子。

第二个例子，当住宅开始走向一个调整的状态情况下，我们可能就考虑把底层的能力再做平铺，比如我们往工业建筑，我们往制造业，甚至是往基建，本质上它也需要这种空间的建造技术，本身也需要各种各样数字化的技术。

我们也一样的，把BIM的底座在不同应用场景里面对接，往更广的方向赋能。

我们客户关心的是什么？怎么给他的客户创造更多价值？我们就数字化在这当中，把我们的技术应用起来，可能唯一的有一点挑战，因为做产业必然要到具体的应用场景，一个游戏可能很多人玩，或者电商，大家都要买东西，非常标准化，但对于我们来说，这也是产业互联网和产业数字化的特点，它需要深耕，它的价值可能需要相对更长的路径去实现。

张涛：这方面，我们要紧紧围绕以客户为中心，还是这句话，客户敏锐性通常是优先于我们地产基础设施的服务者，所以我们很多创新都是跟客户谈出来的，或者通过物业终端，客户给我们反馈他有什么需求，然后反馈到我们的管理层，我们才知道客户原来有这方面的需求。

现在客户的需求，刚才也讲了，第一个是自动化，提高他的效率，第二个是节能减排，降低他的成本，第三个就围绕着人为中心，还是这三点。提高效率方面，实际上现在中国的工厂和仓库自动化程度都在全世界是蛮高的，而且越来越高，中国现在的工业机器人装机量在全世界应该是超过50%的比重，毕竟在两年前，中国一家就超过了后面所有国家的工业机器人装机总和。

这个趋势还没有改变，因为现在工业机器人应用领域最多的是新能源汽车零部件，整车、新材料、光伏、电池、新一代信息技术，这些行业目前中国的发展势头都是很好的。

实际上我们企业要解决哪些问题解决不了，很多企业会告诉我们他们的厂房设计要求，他的理念已经非常先进了，他可能原来80米径身满足不了，他可能需要100米、200米长的生产线，他可能荷载局部3吨不能满足，可能要5吨、8吨，这些要求都是在不断的去突破我们对原来工业基础设施的一些认识，所以我们要紧跟用户，紧跟时代科技的发展。

钟伟毅：我们从技术角度来看怎么看产业发展的事情，接下来邀请罗总再做一个您的观点阐述。

罗锋：数字科技现在已经无处不在，无论是我们的工作还是生活都能感受到他的改变和便利。

第二个，作为数字经济最为重要的生产要素，数字科技其实已经在全面的赋能我们的产业发展，比如我今天就拿一个点，我们实际上已经把我们对于园区日常运营的一套系统全部搬到线上，打造了一个具有招商蛇口特色的一个产业园区运营线上服务系统。

我们内部把它叫做CM招商局（音译），在这个平台上，我们有两个模式，一个模式叫做管理模式，管理模式的时候就是我们公司的领导，包括项目运营团队可以随时随地的看到这个项目运营的各类指标，方便他们做出更加精准的决策。

第二个是叫客户模式，我们把以前在线下提供的所有服务全部集成到线上，所有的客户和园区用户都可以在任何地方、任何时间精准的享受线上我们提供的一切服务，大大提高客户的体验效果。

钟伟毅：刚才三位专家都不约而同的提到了以客户为中心，以拥抱变化、贴近科技做好我们下一步行业服务和客户服务。

今天还有第三个议题，也非常有意思，它可能跟科技没有什么太大的关系，但是大家都知道物流行业或者物流投资机会在过去几年里面一直被大家认为是一个朝阳细分领域，最近这一年来，产业和物流的市场，它的投资格局，包括它的市场变化、投资机会的出现产生了很多新的、不一样的、奇妙的反应。今天正好借着这个机会，我们在场有几位物流专家，我也想邀请我们的朱总和许总，就我们产业和物流的资本新局或者物流行业的资本投资新变化，您的一些观察和您的一些思考做一个分享。

朱一兵：其实我还是非常喜欢科技的，我们在商业里面碰到一个问题，就是在商场里面的客户，产品有80%能够展示，基本上有20%没有空间展示。如果哪一个科技能够解决这个问题，通过元宇宙，通过各个方式能帮我们解决，客户来，80%不舒服、不喜欢，另外20%自然而然就能够使他满足，这其实是一个很好的逻辑。

现在的资本也非常挑，他愿意投有发展的行业，有发展的潜力，但他也挑长期能够跟他一起走的。我们作为一个物流企业，我们需要解决几个问题：第一，我们需要好的合作伙伴，我觉得下面我们做物流园区是要专业的人做专业的事情，比如融资的、产业的、投资的、服务的，各自有各自的专业，我觉得我们应该拥抱这些合作伙伴，一起往前走。

第二，我觉得我们的企业需要把现在金融的结构做好，现在投资人来投资一个企业，可以从项目的收购到项目的改造一段，项目的改造到私募，其中Pre-REITs这一段，Pre-REITs再到后面的C-REITs，公募这一段都有机会投资。如果一个企业能够做好这几段的产品，或者做好几段的业务准备，当然，对整个投资就会有更好的结果。

回到原点，现在无论是商业还是物流，我们的地产部分，其实只能是一个平台，怎么能够使这个价值提升，是要我们吸引租客或者园区的产业能够在我们这里面这好的发展，这种情况下，我们的平台才真正有价值，才能吸引客户到我们这边来。

对我们来说更重要的是我们还是要不断追求收益率，作为一个物流企业，我们要极大的追求收益率，REITs重要，收益也很重要，我希望我们的物流产业能够往这方面更大的发展。

许汉斌：留到现在的都是真爱，大家血糖越来越低，我不多废话。

刚刚我听到几位老师说了，尤其是我们的冯总。我也补充一下，刚刚漏讲，我们做的瀚溥信息管理系统还可以打造区块链的溯源系统，因为很多客户跟我们反映，他们的货品，比如说阳澄湖的大闸蟹，到底是大闸蟹还是洗脚蟹，通过我们上海信息化系统的搭建，其实从产端到仓库再到城市配送的仓库，再到B端到C端的客户，我们都可以作为系统的一部分。

我们现在在打造这个系统，不管是大的电商平台甚至是保理业务的银行，都非常的感兴趣。

我觉得这是一个进场的好时机，一窝蜂要进来，要土地，要收购。看看5月之后美国大选情况怎么样，现在境外资本市场也比较气馁，还有中东的一些外资投资人还是相当的支持中国，所以我们要有信心，而且这些体量都很大，这些外资投资人，中东的王子，外商的，一个圈就是1兆的算法，国王生了四个王子，一家的财政，四个儿子管，这种主权资金相当庞大，他们也非常有兴趣探索。

C-REITs之前是Pre-REITs，我相信Pre-REITs在我们发改委，我们国家政策慢慢开放，现在对于外市资金，我们还要反投，有不少实操上的限制，也不敢说是限制吧，慢慢开放的一个过程当中，但是我们相信品类慢慢的开放，我们现在长租公寓也可以做REITs，我们也期待未来我们国内不动产信托审批流程和整个架构，现在流动性还比较差，现在是一个很小型的市场，现在这么多专业基金经理人，彼此之间，当然流动性比较差，我们一起努力，跟着国家的战略发展，把我们国家的C-REITs市场一起做大，我非常有信心。

钟伟毅：许总说拥抱市场的变化也好，投资的新动态也好，包括朱总分享的与产业的结合也好，对于我们地产行业的发展来讲都是新的一股力量，也坚定我们的信心，贴近科技，拥抱市场变化，一起携手共进，共筑这个行业未来坚实的基础。

今天由于时间的关系，意犹未尽，但时间已经到了，我们非常感谢8位嘉宾精彩的分享，后面如果大家还有什么问题，我们私下再交流，非常感谢主办方的组织和安排，也谢谢嘉宾们观点的分享。