罗锋：新经济语境下的招商蛇口产园进阶 | 博鳌产业科技大会演讲

本文为罗锋在2023博鳌房地产论坛系列活动“博鳌产业科技大会”上发表的演讲。

罗锋（招商蛇口产业研究院院长）：尊敬的各位领导，各位嘉宾，我是来自招商蛇口产业研究院的罗锋，很高兴能参加今天观点的大会。

整个内容分为三个部分：第一，新经济语境，到底什么是新经济语境，到底新在哪里？第二，新经济语境到底对我们的产业和产业园区有什么要求？第三，在新经济语境下招商蛇口产业园区进阶的一些具体实践。

第一，新的发展模式，曾经我们依赖低廉劳动力成本、宽松的环境监管等过去的核心竞争力，获得了产业的快速增长，但是随着传统的核心优势不断减少和丧失，越来越多的企业和行业开始依赖科技进步、劳动者素质的提高和管理创新等来获得市场竞争优势，而且未来这些会成为一个新的趋势，这就是我们说的第一个“新”。

第二，新的发展引擎，大家都知道三驾马车是中国经济发展的三个核心引擎，但是上半年表现得不尽如人意，但我们依然对中国经济的发展充满乐观，因为新的发展引擎正在形成。这里我们提炼了6个升级，都是聚焦于破解中国经济现实障碍的新动能，也都会成为面向未来打造的新经济引擎，这就是今天提到的第二个“新”。

第三，新的发展阶段，这几年大家可能已经开始感觉到经济发展不像以前那么顺畅，这个感觉是正常的，因为外部环境变了，内在的要素也发生了变化，要想在这种变化的情况下仍然保持中国经济的竞争力提升和良性循环，我们必然要从原来的“高速增长阶段”向“高质量发展阶段”进行转型。这是第三个“新”。

做一个简单的小结，过去四十年，在经济全球化和改革开放的大背景下，中国经济发展取得了巨大的成功，但现在我们越来越感觉很多东西变了，这个感觉是正常的，因为我们外部的环境和内在的要素都发生了变化，所以我们发展的模式、发展的引擎和发展的阶段都发生了变化，也就是我们经济语境发生了变化。

党的十九届五中全会明确提出在新的发展阶段贯彻新的发展理念，构建新的发展格局，推动高质量发展。这是我们最大的新经济语境。

也顺带给大家讲一句，一定要尽快的从传统的经济语境切换到新的经济语境，它就像打比赛，下半场的打法和上半场的打法注定是不同的，无论你在哪一方，都要迅速的调整你的打法，才能适应比赛，这就是我理解的新经济语境。

接下来我们看一下到底新经济语境下对我们的产业和产业园区有什么要求。政策导向，从习近平主席的“两个必保”到“建设制造强国”，从“制造业高质量发展是我国经济高质量发展的重中之重”到“各种制造业不能丢”，再到现在全国铺天盖地的制造业强省、制造强市、制造强区，我们都可以清晰判断，全国经济的重心已经压在了制造业的发展上面。

产业现状，我国制造业大而不强。一方面，过去30多年，我国凭借劳动力成本优势，建成了世界上最大的制造业体系，甚至已成为唯一拥有联合国工业大类目录中所有工业门类制造能力的国家。但另一方面，由于我们的自主创新能力、生产效率、产业结构等依然有待提升，决定了我们从制造大国向制造强国转变还有很长的路要走。

发展方向，制造业是我国经济发展的重中之重。曾经有一个论调，去工业化是产业转型升级的必然要求，所以去工业化大势所趋。但这几年随着欧美发达国家推动制造业回流，很多国家就开始调整“去工业化”这个思路，包括我们国家，通过一个案例来看一下。

上世纪三十年代，拉美国家通过工业化战略成功实现经济快速增长，然而，到了八十年代，拉美国家经济陷入低迷，长期徘徊在发展中国家的行列，是什么原因造成的呢？

当然，原因很多，但今天我们从产业的角度来分析一下。首先，上世纪八十年代以前，拉美国家制造业增加值占GDP的比重还是可以的，但是到了八十年代以后，整个比重持续下降，和拉美国家的经济基本上是同一个周期。

第二，我们看主要赶超型经济体和拉美五国的制造业比重的一个数据，拉美四国的制造业增加值的平均占比，持续走低，经济持续低迷，与此同时，赶超型经济体中日韩马泰，制造业占比持续走高，实现了后发赶超。仅仅是一个巧合吗？

第三，巴西过早去工业化的一个深刻的教训，2012年，巴西工业就业比重达到23%的高峰，然后开始稳定下降，与之相对应的，巴西的人均国民收入从这一年的12000美元持续降低到2019年的8600美元。

最后，发达国家的情况也能说明这一点，在制造业比重上升的时候，日韩经济高速增长，在制造业比重下降的时候，经济增速放慢或者降低。所以，我们说制造业仍然是中国经济可持续发展的决定性因素，要坚决避免过早、过快“去工业化”。

先进制造业是国家经济命脉，我们从制造大国向制造强国转型还有很长的路要走，中国工程院战略咨询中心的一个报告也表明，制造业强国指数中我们一直处在第三梯队，第一、第二梯队分别是美国和日本、德国，由此我们也可以看到发达国家对于先进制造业的重视程度。

我们用美国的案例简单看一下：所有事关行业竞争力的战略性、基础性产业，美国一直放在本土发展；这些先进制造业大多成为美国对外输出影响力和控制力的主要载体；从数据上也可以看到这些先进制造业对于美国经济的增长和就业起到了重要的推动作用，尤其是在次贷危机以后。所以我们说：先进制造业短期看是实现经济良性循环的关键，长期来看是国家的经济命脉。

发展举措，加快构筑现代化产业体系。为了真正推动制造业的发展，国家已经采取一系列相关举措：第一，加快建设先进制造业集群，目前已在全国布局了45个先进制造业集群。为什么要打造先进制造业集群：1、可以很好地推动同一类别的企业实现集聚，早几年有些从大湾区迁出去的企业，这几年因为供应链的问题重新回到大湾区，这就是产业集群的魅力。2、可以更好地推动高校、企业、科研院所和政府机构之间的协同。3、可以根据这一类的企业的特点强链、补链，构筑这一类企业的生态和服务。所以说先进制造业集群就是我们说的产业生态。

第二，建设科技创新体系，国家已经在全国打造了6大综合性科学中心和26个国家级先进制造业创新中心，目的是实现高水平科技的自立自强，但本质上还是构筑生态。

第三，建设产业链供应链生态体系，由于脱钩段链、卡脖子等造成相关行业受到冲击。这种背景下，我们就很容易去理解，为什么要打造独立自主可控的生态链供应体系。

刚才这三个举措，无论是建设制造业产业集群，打造技术创新体系，还是打造可控的产业链生态链体系，本质上都在干一件事情，就是构筑现代化的产业体系。这三个举措也非常明确的给我们传递一个信号，经济语境变了，玩法也变了，在高质量发展的经济语境中，我们当然应该推动产业园区高质量的进阶。

实际上，国家对于产业园区也有明确的要求，2020年国家发了一个文，明确提出国家高新区在新时代应该承担新使命、调整新定位。作为市场化的园区，政策没有具体的要求，但作为新经济语境的园区，也应该根据时代特点调整好自身的使命和定位，实现产业园区高质量发展。而产业园区的高质量的发展就是应该摒弃过去那种高周转的地产模式，真正的回归产业本质，回归到产业的运营上来。

做一个简单的小结。刚才用大量的篇幅在分析国家未来经济的一个走势和重心，在未来相当长的一段时间内，保持制造业比重基本稳定，巩固壮大实体经济根基，仍将是我国经济发展的重中之重，在这个过程中，真正能够赋能制造业高质量发展的园区就应该是我们产业进阶的园区方向，这是第一个。

第二个，相关的政策导向也很明确，比如产业园公募REITs的出现，为产业园重投资金提供了退出通道，以资本的方式打通了产业园区“投融管退”的闭环通道，但公募REITs的政策导向不是帮助传统地产逻辑下的产业地产走得更远，而是为了让产业运营商回归到产业本质，把运营做好，真正服务实体经济的发展。

当然，你也可能说我就是一个产业地产商，我就想安静的做一个包租公、包租婆，但这条路可能未来不是特别好走。大家都知道，深圳市去年对外宣布每年供应2000万低价优质厂房，随后大湾区很多城市，比如中山、佛山、东莞都逐步跟上，说明了产业园区作为产业公共基础设施的属性愈发明显，在这个地方只有回归产业本质，认认真真做好产业服务，认认真真做好产业运营，才能有一席之地。

最后，我把我们推动产业园区进阶的一些实际案例跟大家作一个报告。

第一，坚定从“物业空间运营商”向“产业发展运营商”的战略转型。招商蛇口作为招商局集团旗下的城市与园区综合开发运营板块旗舰企业，招商蛇口正严格落实招商局集团“三个转变”的战略要求，践行央企的责任与担当，持续推动从原来的物业空间租售，向产业服务、产业投资、科技创新进行转型；从重资产向以重带轻、轻重结合进行转型；从地产逻辑向产业逻辑和资管逻辑进行转型。

第二，持续锻造“投融建管退”全链条业务能力体系。为了严格落实招商局集团“三个转变”要求，确保战略全面落地，招商蛇口持续锻造产业园区“投融建管退” 全链条业务能力体系，持续夯实“产业研究、资源拓展、产品开发以及产业组织”等基础产业能力，同时，重点围绕产业运营需要和战略转型要求，持续锻造四大产业运营能力：

1、产业运营。招商蛇口面向全国产业园区，一园一策，精准施策，针对性打造产业园区，并针对这一类产业发展过程中的、痛点和卡点，精准施策，做好产业运营。

2、产业投资。招商蛇口产业园区当前出资并参与管理的产业投资基金一共有八支，总规模约六十亿元，累计投资了六十多家企业。同时招商蛇口依托招商局强大的金融体系，共同为企业提供从种子天使到IPO的全生命周期金融服务体系，扎实推进产融结合。

3、科技创新。为了更好地推进科技创新及科技成果转化，招商蛇口联合高校科研院所、科学家团队、实验室以及一些大科技平台，共同打造科技创新中心，加速孵化拥有自主知识产权的种子项目。

4、资产管理。招商蛇口作为中国产业园区公募REITs的见证者，一共有2个第一批，2021年6月份完成REITs的首发，2023年6月份完成首批扩募，从这个角度来讲，我们最重要的体会就是资本市场对于我们产业运营能力的要求。实际上无论是资本市场的要求，战略的要求，还是我们在新经济语境下的现实选择，我们都在持续锻造“投融建管退”全业务链条体系能力，持续做好资产的运营和管理。

接下来介绍几个我们做过的案例。

蛇口网谷，我们坚定围绕网络通信软件、软件信息等主题产业打造主题园区，并围绕主题产业的真正需求构筑我们的服务和配套，对于园内企业科技服务的需求、蛇口网谷在园区整合了两个国家级的孵化平台；同时，联合重点科研机构、高校、实验室、科学家团队等共同打造科技创新中心，作为整个园区的创新引擎，加速孵化一批拥有自主知识产权的种子项目；而创新转化对于金融资本的需要更为明确、蛇口网谷提供从专业赛道到全周期的产业基金支持，推动产融结合；同时，这一类企业在成长的过程中，又会衍生出专业服务的需要，蛇口网谷针对性的引入一些专业服务，持续不断的围绕这一类产业去构筑一个越来越完整的产业服务体系，打造产业生态，赋能园区产业快速成长。

南海意库，这是我们文创类主题类园区，主题化率已经超过了80%，按理说是一个非常优秀的主题园区，但是距离把它打造成具有全国影响力和行业标识度的文创主题园区还有一些差距，最后我们依然回归到产业本质，深度挖掘文创产业究竟对我们的配套和服务的需求。

我们采取三个举措来完善它的配套：1、通过改造，这个动作目前已经基本完成。2、联合一些专业机构共同打造，这个目前正在推。3、以更大的视角构筑一个更大的产业生态，比如说在这个地方，我们自己有两个公共文化基础设施：海上世界、海上世界艺术文化中心，我们把它联合在一起，互为配套，互为支撑，互为生态，共同打造具有全国影响力和行业昭示性的文化创意主题园区。

招商局智慧城生命科学园，开园的时候就实现了80%企业入住率，产业集聚度超过了95%，是一个非常优秀的主题园区项目。主要原因得益于招商局智慧城生命科学园集成专业资源 构建生命科学产业生态圈的三类举措：

1、全链服务，园区设计时我们就已经考虑好这一类企业对于配套和服务的要求，比如集中污水处理、垃圾三废的处理等公共专业服务的设计。他们在成长过程中，一些专业的实验室，公共仪器服务平台等专业化技术服务的打造。最后是一站式的企业服务，极大满足了生命科学产业客户的经营生产需求。

2、产业基金，这也是我们的优势，我们为整个园区各个发展阶段的优质企业提供各种类别产业基金的支持。

3、行业资源，我们依托集团和公司强大的资源场景优势，为我们园区内的企业提供场景，链接市场及扩大交流等。总之，招商局智慧城生命科学园不断的集成专业资源，构建生命科学产业生态圈，专业赋能整个园区的产业发展。

以上是我们三类代表作品的代表性打法，招商蛇口针对全国园区，一园一策，精准施策，真正践行央企的责任和担当，真正的回归产业本质，真正赋能产业的发展。

同时我们也期待和在座各位运营商一道回归产业本质，赋能中国制造业高质量发展，赋能中国产业园区的高质量进阶。