樊纲：中国经济与房地产的跨越、趋势和突围 | 博鳌演讲

本文为樊纲在2023博鳌房地产论坛全体大会发表的演讲。

樊 纲（中国经济体制改革研究会副会长，国民经济研究所所长）：在座的都是房地产专家，这两天会有很多专场，业界人士会详细分析房地产面临的各种问题，我在这儿着重讲讲宏观方面的问题。

宏观经济学的角度来看，现在确实没有什么好消息，这是多种因素构成的，包括失业、收入增长预期下降等等，导致消费需求不振。

消费是刺激不出来的，没有收入就没有消费，如果没有收入增长，让消费增长也只是昙花一现，给他发点什么券也都是昙花一现。然后是产业链的调整，一些企业在外迁，国际的产业链在发生调整。

然后出现反馈机制，市场越不好，价格越下降，价格越下降预期越差，市场越不好，所有这些因素加起来导致中国经济现在面临的最大挑战就是需求严重不足。

最近一个时期密切出台很多政策，我们叫做政策组合拳，政策出台总会起作用的，但是作用多大，大家可以观察。我觉得除了政策力度够不够之外，还有政策的靶向，是打到什么地方。

我们现在的主要问题是需求不足，如果政策靶向还是打向供给，给企业加点贷款、减点利息、减点税，如果还在这个方向做文章，供给出来的东西谁来买？现在最严重的表现就是物价水平下跌，6月份CPI是零增长。

有人说这是通货紧缩，但是从理论角度来讲，通货紧缩是有严格定义的，通货紧缩指的是在货币减少的情况下导致了需求减少、购买力减少。但是我们现在的情况是货币超常增长，几乎是13%左右，结果物价水平反倒是零增长甚至环比负增长。

还有PPI（生产者价格指数）是深度负增长，这在经济学上不叫通货紧缩，叫流动性陷阱。就是发了很多货币，但是掉进了一个黑洞，没有转化成需求，人们好不容易拿到了贷款，仍然不是转化为有效需求，然后导致了物价水平的下跌。

流动性陷阱的机理是什么？就是说如果预期投资回报比利息率还低的话，仍然不会投资，这就是我们现在面临的情况。这个情况还会持续多久，能不能在政策组合拳的情况下得到扭转，我觉得现在仍然需要观察。

讲完这些之后，我们还得讲讲积极的方面。中国经济不是说没有积极的方面，在世界各国出现变化情况下，我们的韧性还是比较足的。会议的主办方反复强调韧性，我也同意，应该说我们的韧性还是比较强的。

比如说物价水平下降的问题，其它国家高额通货膨胀时，我们的物价不涨，这件事本身在一定意义上也是件好事。我们用不着去应付高额通胀，用不着去加息，反倒可以采取一些积极的刺激经济的政策，增加流动性，采取一些积极的财政政策。

现在经济不景气的一个重要原因是世界经济都不好，出口也出现了下降，但是我们仍然是一个较大的贸易顺差。世界很多原来传统的贸易顺差国现在变成了贸易逆差国，比如韩国、日本、德国等等。外贸的下降，我们下降了6%、7%，韩国上个月下降16%，越南下降13%，相比之下我们还算是下降比较少的。这是全世界的问题，不是单纯中国的问题。

所以在这个意义上说，顺差总比逆差好。今天早餐会的时候，有专家提到了顺差的事，我们那么多顺差怎么没有变成外汇储备？这个问题我有点不同观点。

我们过去顺差都变成外汇储备，是因为强制结汇。现在不强制结汇了，很多储备是私人储备，是商业储备，是在商业银行里面。政府的外汇储备是官方储备，是强制结汇变成中央银行手持的外汇。

然后我们有一些经济的亮点、产业的亮点。最新的数据，今年上半年暂居世界汽车出口第一位，一季度超过了日本，二季度继续拉开差距，成为世界第一大汽车出口国，其中一部分是新能源汽车，这个新赛道的形成、新产业的形成，是两三年前都不敢想象的事情。

当然，汽车出口大家说也非常内卷，几十家新能源汽车企业。任何一个新产业出现的时候不都是这样吗？都是大家赶上风口，拼命投资，然后一大批倒闭、产业整合。

在这个意义上，没有什么特殊的，包括我们房地产这么多年也是因为这么多企业的内卷、竞争形成的，市场就是这样，竞争机制、淘汰机制就是这么一个过程。

我们的新能源技术和设备，风电的设备、太阳能、储能的产业也是高速发展，而且在世界上具有领先地位，从产业的角度来讲，我们确实处在一个蓬勃发展过程当中。

然后是数字经济，最近又被美国的ChatGPT赶超了，但是总的来讲在AI的多数领域里面，我们还是第一阵营。中国的传统产业是比较艰难，但是比较稳定，传统产业是中国的一大强项，应该说能够保持下去。

现在社会更加重视，过去从中央政府到地方政府，恨不得把这些传统产业都给淘汰，现在认识到淘汰是有问题的，我们的就业怎么办？这些东西只要你用，钢材、水泥你要不要用？你自己不生产，让印度生产，那就创造印度的就业，不创造你的就业。

所以从这个角度来讲，只要大家对实体经济政策的取向能够比较平衡的话，不为传统产业制造很多障碍，我们的传统产业仍然有发展前途，为中国老百姓一般的需求服务，为世界大多数的低收入阶层服务，为那些还没有买房子、还没有城市化的人群服务，为那些相对比较贫穷的人服务，这个市场仍然有巨大的潜力。

生物医药也是一个亮点，我们的创新药现在是世界第二，超过了日企、欧企。当然还比不上美国，但是我们占到了创新药的14%、15%。

再说到一个亮点，就是跟房地产相关的，我们的城市化新阶段，城市群的发展。下一阶段，城市群的发展是支撑中国经济发展的一个重要引擎。

中国房地产市场今天遇到的困难，有企业的问题，有市场竞争等等问题，但是我们研究宏观经济的，不批判市场，批判政策，这是我们的职责。

现在的情况跟两大政策密切相关，第一个政策是短期政策，是那一年突然断供。

原来我在这个会上说过好几次，要抑制房价、控制需求，限购这些都可以理解，为什么要给房地产公司限贷？本来价格是由供求关系决定的，抑制需求、增加供给，但是断供的话，就变成烂尾楼，不要增加供给。

那一年突然全面的、从上至下的停止给房地产企业贷款，有些要暴雷的迟早都会暴雷，但是很多企业都暴雷，都出现债务问题，都出现楼盘烂尾的问题，跟断供政策是密切相关的，这是短期的问题。

第二个是长期的问题，就是我们的城市化战略问题，鼓励小城镇发展，拼命给小城镇供地，大城市限之又限，结果房地产市场两极分化，小城市房子盖完了，人走了，下跌或者涨不上去，大城市一个劲的涨。

往前看，这种两极分化的问题会持续下去，因为中国城市的进程和人口迁移的进程，在现代化进程当中还远远没有结束，在这个意义上房地产市场仍然有发展的前途。因为人们在迁移，需要新的住房，需要新的居住方式。

一方面是农民进城，这叫城市化，我们说中国式现代化，现代化的基本内涵，一个是工业化，一个是城市化，是建立在工业化基础上的城市化。

人们为什么迁移？因为要工作，农民要找一个非农产业的工作。小城市的人，因为小城市容不下大产业，产业的发展最后都要到大城市，因为大城市可以提供各种各样的条件，包括基础设施以及各种资源，包括高级的人力资源、人才等等，这些都是大城市的优势。

人们一方面从农村进城，这叫城市化，另一方面从小城市进入大城市，有一个人口聚集的过程。特别是在工业化初期、城市化初期，一定是大城市率先发展，后面可能有一些郊区化，有一些出去养老，到农村地区或者是相对悠闲一些的地方去养老，那是后话，现代化进程当中最初的人口迁移一定是向大城市迁移。

大城市也不能无限制的发展，最后形成的就是城市群、城市带，通过更便利的交通，使得大城市带动中小城市，甚至包括乡村，包括一些农村的房子也可以利用起来，在城市群当中得到发展。

我们这些年的政策调整，很大程度上应该是鼓励城市群的发展。今后中国的情况是什么样的呢？除了几个大城市群，京津冀、长三角、粤港澳、成渝，每个省会城市加上一些过去计划单列的比较大的中心城市，都会形成一些大大小小的城市群，这些是人口聚集的地方，这些地方的房地产市场应该会有一个正常的形态。

其它地方有些已经盖起来的住房，将来就会逐步被淘汰。不见得房子被拆掉，有很多是卖出去了，但是没人住，长期空着，这种房子在经济学当中在一定意义上也起作用，就是财富效应。

如果在鹤岗有一套房子，不管能卖多少钱，但是总觉得还有财产在那里，消费就会多一点，这叫财富效应。在农村有套房子，尽管只是春节的时候住两天，但是有那个房子在那里，心里感觉那里有一套房子，也会产生一个财富效应。

很多人说现在中国人都有房子了，需求没有了，现在是总量问题。我说这不是总量问题，结构问题跟总量问题都是相关的，但是主要问题是结构问题。

就是刚才说的迁移过程当中的需求和原来的房子需求，这种两极分化过去已经发生了，今后房地产市场的结构在这个过程当中仍然会有两极分化的趋势，会有这种历史进程的痕迹，这也是新的一个阶段，不可避免。

到了后城市化阶段，人们还会有一些新的举措，比如说法国在60年代的时候经历了一轮城里人到乡村去，把乡村的仓房买下来建成别墅，建成休闲的地方，这些趋势都需要我们进一步研究。

但是在现在这个阶段，我们面临城市群的发展，人口进一步聚集，产生一种新的形态，新的发展趋势。

总之，我们应该尊重规律，刚才说的人口迁移是有规律的，就是建立在人的行为的规律上，因为人们追求美好生活。希望我们的房地产事业在下一轮城市化2.0版本，也就是城市群发展过程当中，得到进一步的发展。

我就讲这些个人书生之见，供大家参考。