有心者胜·新经济篇 | 观点与郭鑫对话：中海康养 信心与绸缪

编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“新经济篇”，将以创新、多元与专业的视野，观察相关标杆企业在土地、不动产、产业、资本循环组合构建的新经济产业领域所取得发展，以及可借鉴的经验。

观点网 未来10年，我国将平均每年有近2000万适龄人群退休，或迎来史上最大退休潮，而养老产业也将在这波“浪潮”中爆发巨大的市场潜力。

截至目前，我国养老产业尚未形成成熟的产业模式，高投入与慢产出之间仍难平衡，这也导致企业普遍处于亏损。

加之上目前房企资金趋紧，养老产业长期重资产运营带来不断的资金压力，使得众企业为求生存，不得不考虑对养老业务进行切割。

从表现上看，越来越多企业暂缓在养老板块的投资，甚至抽资退出。

在中海养老总经理郭鑫看来，企业在养老产业的收缩、行业信心的缺失，恰恰说明了目前养老行业正处在黎明前的黑暗之中，黎明前是最冷的时候，跨过这道坎，将迎来行业的曙光。

黎明之前

郭鑫预测，养老行业的曙光最快将于“十四五”末，“十五五”开始时到来。曙光到来前，更是要提前布局，从赚快钱向赚慢钱积累运营能力、文化积淀、人才储备，做好准备迎接行业的曙光，更有助于下一步的事业发展。

在2022博鳌房地产论坛上，郭鑫曾指出，2023年是中国康养产业发展的新元年，这一判断基于四方面的原因。

一是养老产业上升为国家战略；二是多样化供给协调发展；三是在十三五战略中“以社区居家为主，机构为补充，医养结合”，到十四五向“机构社区居家一体化，医养康养相结合”转变；四是从需求侧改革转型供给侧结构改革。

时隔一年，再次与郭鑫面对面交流，他对于2022到2023年是养老产业发展的新元年这一判断并没有改变。

“今年很多人都在退（退出养老行业），我个人觉得今年是调整年、新元年，也是中海布局康养战略的最佳机遇期。”郭鑫再一次强调。

过去的一年，中海在养老板块做了三方面优化，分别为“投资定调、战略重塑、策略打造”。

具体来看，2022年11月，中海刷新了战略，对投资进行了定调。再次明确了“9082”战略当中，2%投到新业务，而康养作为新业务的重要组成部分，要坚定地投资。中海康养明确了“康养资产管理及运营的平台型公司”的定位及“一体两翼”的发展策略。

定调之后，紧接着明确中海养老产业的发展方向，即康养住区及服务，并扩宽了康养服务的客户群体，从75岁提前到55岁。最后，基于对现阶段政策、市场和竞争对手的判断，得出目前“最佳机遇期”的判断。

郭鑫及中海均坚定认为，养老健康产业仍是朝阳产业，今年既是调整年也是新元年。从人口基数上看，到2035年中国老年人口将超4亿人，以每人每年消费1万元计算，那是40万亿的市场。

他还从房地产市场发展的角度，剖析养老产业政策与实际发展间的滞后性：“房地产市场1998年开始出政策，真正发展是2002年，快速发展在2004年以后，需要4到6年的过程。”

而养老产业要想过得舒服、产业链真正打通，需要更加精准的政策以及市场接受度和消费力。据中海养老观察，这两者在去年已经逐步呈现。

目前政策面仍需要持续优化，包括B端康养住区的服务政策、金融政策要快速出来；在C端，提高客群支付能力的相应产品需要出来。

“当住建口对全龄管理社区、15分钟生活圈和消防这三个问题解决了；民政、卫健、医保对于政策协同性和精准度解决了；金融部门对于B端的REITs、C端的消费产品解决了，养老产业才能真正完全打通，这个时间估计还要两年左右。”

对于中国的康养发展方向，郭鑫认为要从医养向医养+康养相结合。

医养解决的是0和1的问题，严肃医疗是生和死的问题；而康养是未病先治国民健康的问题，要尽可能提升国民身体素质，进而延缓衰老程度和死亡病例，降低国民医疗支出和压力。

发展空间

除了及时对市场形势进行判研外，行业机遇的把握以及对产品的认知，也深深影响着中海对于养老产业的布局。

有别于北欧的国家养老、美国的市场养老、日本的福利与市场相结合的养老模式，我国巨大人口基数下，采取的是养老事业和养老产业双循环发展道路。

郭鑫认为：“目前阶段，最主要还是应该以产业发展方式带动事业发展，就是以产业思维来带动事业的发展。”

当我国逐步将养老事业及产业推向市场后，便形成了五类的格局：即保险系、地产系、地方国企及地方和国家康养集团、传统运营型企业和政府。

他预测，接下来政府层面将出现公建供应项目保底，今后大的格局应该是前四者为市场化主导，政府主导的是事业部分。所以是产业和事业双循环发展，以产业思维推动事业发展。

截至目前，养老产业分为四个维度，分别是养老住区、养老服务、养老金融和养老制造产业。大众所熟知的养老住区和服务产业，探讨的是空间和服务体系。

从产品角度看，传统养老地产无非就是城市型CB和郊区CCRC两种模式，国外也是以这两种模式居多。

在郭鑫看来，对中国养老的本质问题是要解决两个问题，一是解决中国传统孝道文化传承的问题；第二个是要满足长者生理、心理、社会参与和财富保值增值的基本需求。

近年来,我国已形成“9073”养老模式--即90%左右老年人居家养老,7%左右老年人依托社区支持养老,3%老年人入住机构养老。

郭鑫还透露：“从欧美以往经历及中国目前的现状看，未来两种产品都很有机会。第一类是基于75岁以上的城市型CB型项目，带出居家社区业务；第二类是旅居型项目会爆发式增长。”

他同时指出，在需求方面，中国和欧美还是有很大的区别。国内“9073”养老模式中的“3”理论上应该是城市级的CB老年公寓，由CB带出来7%和90%。所以从产品角度来讲，还是建议“9073”是正向思考反向做，先把城市级的CB做起来。

另外，由于国内适龄养老群体对资产、资金具有金融属性的考虑，即资产保值、增值的考量。因此，在目前养老行业现存8种主流营业模式中，并不是所有模式都那么契合。

郭鑫看来，销售产权、销售共有产权和转让使用权模式更有可能在国内形成规模，因为涉及产权问题，符合中国老百姓对财富保值增值的诉求。其次便是保险模式，同样具有金融属性，又涉及到保险金融问题，本质也是财富保值增值的一种。

策略思考

当前，许多房地产企业因地产市场下行和亏损而退出养老产业布局，但养老市场潜力及自身存在的大量存量资产，迫使企业仍然需要思考如何将康养元素融入其中，盘活自身资产。

与郭鑫的交谈中得知，目前中海养老对自身“平台化”的战略定位，造就了该司不仅做中海系内部的项目，还会通过轻资产输出手段，扩宽获取项目的方式和途径。

郭鑫坦言，变局之下，整个养老市场的环境和竞争格局都发生了巨大变化。第一个变化就是保险公司慢慢从郊区型CCRC项目向城市CB转型；第二个变化是地产系公司大部分在退出；第三个变化是地方康养集团纷纷进入养老市场。

“地产系退出的企业，仍持有大量存量资产，这部分资产又需要康养内容赋能，帮助去化，达到盘活的目的。”

他给出的中海内部数据显示，该司去年全国销售当中3.3%客户是以养老为终极置业目标的客户群体，这个客群已经占到总客群的第三大类，养老置业的趋势非常明显。

面对行业风云变幻，中海养老除了在战略定位上进行再梳理外，机制策略以及产品体系也在进行调整，以适应行业的变化。

郭鑫介绍，中海养老目前的商业模式定位为“资管运营的双循环模式”。一方面继续配合地产主业和中海专业公司进行业务拓展；另一方面形成“投融管退”的模式。

并确立“一体两翼的发展模式”，以重资产投资、建设、运营为“一体”；纯轻资产F-EPCO-A服务模式及锦年甄选供应链经济为“两翼”，围绕该战略建立“六个一”的机制策略。

过去的一年，中海养老还对产品体系进行延伸，在康养机构及康养社区方面，除了已有的4个项目外，重资产和中资产在一线城市和强二线城市投资，轻资产则面向全国。目前该司洽谈的轻资产项目已超10个，签约的已经有2个。

此外，中海养老产品进一步扩展至会展经济、供应链经济、旅居产品、到家服务及适老化精装加载。其中打造了“锦年会展”品牌，拟创立首届中国康养消费节；“锦年甄选”拟定位与康养产业的高端买手店，场景与中海物业的社区和中海商业的MALL；锦年旅居来自文旅体系、保险体系和酒管体系，三大体系联盟提供整个行业的康养旅居，预计9月份推出。

对于“科创时代”下养老产业的赋能与提升，郭鑫认为，康养的数字化及衍生智能化设备系统，无非就是提高管理效能、提高安全和提高健康、生活质量。

他坦言，目前设备出来了，但跟自身运营体系还无法有效对接。既要提高管理效能和安全，又要提高生活品质，目前整体方案还不是太够的。

以下为观点新媒体对中海养老管理有限公司总经理郭鑫先生的采访实录：

观点新媒体：对未来养老健康产业有什么期待和愿景？

郭鑫：养老健康产业是朝阳产业，因为人数放在那里，2.8亿人，到2035年达到4亿人口，每人每年消费1万块钱，这就是40万亿的市场。

今年肯定是一个调整年，但我还是认为今年是康养产业发展的新元年。

如果从房地产市场的角度看，1998年开始出政策，真正发展是2000年，快速发展在2004年以后，需要4到6年的过程。一是政策的精准性要够，二是市场的接受度和消费力要够，这两者在去年已经逐步在呈现了。

中国的康养发展方向，要从医养向医养+康养相结合。医养解决的是0和1的问题，严肃医疗是生和死的问题。康养是未病先治的问题，要尽可能提升国民的身体素质，进而延缓衰老程度和死亡病例，降低医疗支出和压力，逻辑应该是这样的。

回过头来说，我们觉得今年可能是一个变化年，政策面在优化，包括金融政策要快速出来，以及对康养住区和服务的政策，这是B端的。还有C端的，怎么提高支付能力，相应的产品都会出来。

当住建口对全龄管理社区、15分钟生活圈和消防这三个问题解决了，民政、卫健、医保对于政策协同性和精准度解决了，后端金融部门对于B端的REITs、C端的消费产品解决了，大概七八个事情解决之后，这个产业才能真正完全打通。

我们觉得这个时间估计还要两年左右，所以不管市场也好、政策也好，这两年是个调整。

今年大家好像都慢慢在退，对这个行业没有什么信心，我觉得这是黎明前的黑暗，黎明前是最冷的时候，过完之后就是曙光，应该在十四五末、十五五开始就是曙光。

但是康养住区和服务需要现在开始布局，从赚快钱向赚慢钱的思维转变。

持有型物业有个很大的特点，需要有运营能力，需要文化积淀，也需要人才储备，还需要一定的时间，这是我们对这个产业的理解。

观点新媒体：现在国内养老产业发展遇到了哪些阻碍？未来发展模式的方向是什么？

郭鑫：欧美的情况来看，欧洲特别是北欧基本是福利社会，主要是国家承载养老的发展；美国是纯市场行为，通过商业保险、自主付费推动产业发展；日本是福利与市场相结合的方式。

中国在早期的时候更多是偏事业发展，但在2019年以后，中央提到养老事业和养老产业双循环发展。目前阶段，最主要还是以产业发展方式带动事业发展，就是以产业思维来带动事业发展。

国家把养老事业和养老产业慢慢推向市场以后，整个社会就形成了五类格局，主要是保险系、地产系、地方和国家康养集团，以及传统运营型企业和民营企业。

接下来是政府层面出现的公建供应项目保底，今后大的格局应该是前四者主导市场化部分，政府主导事业部分。所以是产业和事业双循环发展，以产业思维推动事业发展。

传统养老地产无非就是城市型CB和郊区CCRC两种模式，从国外看，这两种模式都出现得比较多。但在中国，要解决两个本质问题，一是解决传统孝道文化传承的问题，第二是要满足长者生理、心理、社会参与和财富保值增值的基本需求。

需求方面，中国和欧美有很大的区别。在产品角度来讲，可能推的还是9073方式，核心就是3到底是什么？理论上应该是城市级CB，由CB带出来7%和90%。所以从产品角度来讲，我建议9073是正向思考反向做，先把城市级CB做起来。

这时候就会出现两种产品，都很有机会，一个是基于75岁以上的城市型CB型项目，带出居家社区业务；第二类就是旅居型项目会爆发式增长。

因为从美国的情况来看也是这样，当收入达到一定水平的时候，一般会想换一个异地的生活。中国也一样，最近海南、北海、西双版纳、江苏宜春等旅居型的热点，也都出现了。

观点新媒体：去年您说中海养老会随着市场进行策略调整，今年是否有调整或者变化？

郭鑫：我们去年做战略的时候进行一些调整，一是整个公司定位调整为“康养资产管理及运营平台型公司”，这是首先明确的。平台型公司的意思是，不仅做自己的项目，还做其它的项目。

第二是商业模式的定位，叫“资管运营的双循环模式”。双循环模式的意思是，一方面配合地产主业和中海的专业公司进行业务拓展，另一方面是康养公司形成投融管退的模式。

第三个战略方向是“一体两翼的发展模式”。一体讲的是重资产投资、建设、运营，在十四五期间的重点是核心城市和配合地产获得资产。两翼是F-EPCO-A纯轻资产服务模式，对象主要是地方国有企业、保险公司、资产管理公司、头部民营型公司；还有一部分是锦年甄选供应链经济，做到55岁以上。

这是一体两翼发展策略，是去年10月做的一件事情。这段时间我们还把产品体系进行延伸，现在是6+1体系。

第一是康养机构及康养社区。重点除了现在的4个项目以外，重资产和中资产在一线城市和强二线城市投资，轻资产面向全国。所以现在在手的轻资产有十来个，签约的已经有2个。

第二是锦年会展。今年会上升到会展经济，本质是把高端论坛、B端业务和C端业务放在一起。初定下半年在无锡有会展，由当地政府、中国房地产行业协会、中海及行业头部的供应链资源一起合作，希望打造首届中国康养消费节，这是锦年会展的模式。

第三是锦年甄选，核心是针对55岁以上的人群。今年会展以后，还会联合中海物业做首届社区康养消费节。

第四是锦年旅居。旅居产品目前还没确定，主要是集合来自文旅体系、保险体系和酒管体系的行业内优势资源，跟我们组成一个联盟，提供整个行业的康养旅居，这个项目9月份也会推出。

第五是锦年到家服务；第六是锦年精装加载，主要是跟中海物业、中海领潮供应链合作。

产品体系进行拓展，一方面是基于我们把目标客户群定位于55+，另一方面是基于中海内外部资源的整合。我们希望通过多维产品的打造，为中国长者提供多样化的产品及服务，为健康中国助力。