有心者胜·新经济篇 | 观点与金地威新面对面：葛培健眼中的未来园区竞争法则

编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“新经济篇”，将以创新、多元与专业的视野，观察相关标杆企业在土地、不动产、产业、资本循环组合构建的新经济产业领域所取得发展，以及可借鉴的经验。

观点网 现阶段，产业地产正面临着“政府热、市场冷”以及“供给侧与需求侧”的双失衡状态。

面对当前局面，葛培健眼中仍有光，这束光不仅来自对产业地产行业的热爱，更源于他与团队寻找到了破局之法。

“虽然面临‘双失衡’，但透过苏州高新等10家产业地产上市企业2022年年报披露，营业收入、ROE、企业市值等数据均高于地产行业，这反映了产业地产仍具有一定韧性。如何穿越弱周期、拥抱新变局，我们感觉到还是‘坚持做长期而正确的事’，方能不受行业周期的波动影响。”葛培健如是介绍。

再次与葛培健面对面，他依然表露出了那盏迷雾中的明灯的睿智，凭借在行业多年的深耕经验，直接将对话拉升至新高度。

从更高维度分析行业发展问题，剖析现象、还原本质，寻找到穿越弱周期下的生存法则。

长期生存法则

在葛培健看来，产业地产所面临的“双失衡”局面，本质是近年来行业历经快速发展之后，必然回落至理性周期，或是弱周期阶段。

如何穿越行业的弱周期，他从政企关系、运营管理、产业生态、商业模式4大板块、7个方面指明了企业应坚持的长期而正确的事。

“产业园区的本质是基于准经营性的公共服务基础设施，是一门以经营性现金流平衡为基础，以全周期政企良性互动为重要框架的政治经济学。”

因此，葛培健提出的第一点便是完善契约化的政企协作机制。产业园区未来的发展方向，应该是通过契约化、市场化的激励约束机制，实现园区载体的增值和多方的共赢。

“产业园区的本质不是基于地产，而是基于产业的思维，是基础设施性质的产业发展平台。”

葛培健指出，在产业园区里面，政企关系本质上是合，而不是分。这里面的政企关系，与通常理解的国企改革中政企分开、政资分离是不一样的概念。

“分是为了更好地发挥有为的政府和有效的市场间相互成就、赋能；合是产业定位、规划设计，招商运营，都是有准入条件的。”

在运营管理板块，要通过制定差异化的招商策略、深耕精益化的产业赋能、创新证券化的资管运营、建立数字赋能的服务模式，提升企业自身的核心竞争力。

对于差异化的招商策略，葛培健表示要根据产业、行业的不同特点以及企业的发展阶段，对比其它区域的差异性，有针对性地出台具有竞争力的招商政策。

土地让利、税收返还、产业补贴的招商“老三板斧”是时候退出历史舞台了，现如今要以市场订单、股权投资、开放场景作为新的招商思维，形成适合当下的新斧头。

葛培健提供了一组数据，由于2018年到2021年工业土地出让暴增，经过两到三年建设周期后，今年下半年到2025年将迎来产业载体的供应高峰期。

这意味着未来项目去化竞争非常激烈，葛培健直言面对如今招商内卷化的行业形势，园区平台要提供精益化的运营服务，强调数字化赋能及服务的系统化、专业化和定制化。

“要改变房地产思维的开发模式，以前是建而不维、维而不精，现在要坚持做长期而正确的事，深耕精益化的产业服务。”

未来园区竞争

在对话中，葛培健强调未来要打造集群化的产业生态。未来园区的竞争，可能不是企业的竞争，也不是行业的竞争，更多的是产业生态的竞争，为此金地威新面对外部的不确定，正在逆势打磨内功。

“好项目不缺空间”，这是葛培健想向我们表达的观点。

“如张江已经形成了生物医药的产业生态，尽管每平方每天的租金很高，但是很多创新药企业仍愿意过来。”

得益于高密度的医疗人才、企业集聚，张江科学城完成了生物医药产业集群打造。该项目经过多年在载体、装置、政策、人才等方面持续加大投入，已经完善了产业服务，形成了全链条的服务体系。

他坦言，虽然打造集群化的产业生态尤为重要，但这是一件长期而艰难的事情。

对于金地威新而言，葛培健指出，未来产业载体或者产业园区的落子，将选择在政府有着清晰而坚定的产业规划的城市，“除了一线城市、重点核心二线城市以外，政府的产业布局也是重要考量标准。”

据观点新媒体统计，截至2022年12月，金地威新已进入18座城市，开发运营产业类项目41个，管理面积约415万平方米，主要集中在上海、北京、广州、深圳为主的高能级城市。

葛培健还以金地威新位于天津、南京的项目为例，说明政府产业布局对项目激活的重要作用。

2021年，金地威新获取了天津西青智造园项目，因为疫情反复彼时团队较担心项目去化。

到了2022年8月，中国晶圆制造龙头中芯国际与天津西青经济技术开发区管理委员会达成协议，拟建设12英寸晶圆代工生产线项目。葛培健直言，中芯国际的生产线落成，一下子把“上下游企业”都带来了。

无独有偶，2017年南京雨花创新中心项目所在片区被确立为中国软件名城示范区之后，吸引了大批龙头企业诸如华为、荣耀等品牌研发中心入驻，从而做到了快速去化的优质经营表现。

葛培健坦言，现阶段金地威新仍处于投入布局期，运营期项目基本上都盈利了，这在行业低潮中是非常不容易的事情。与此同时，金地威新目前还正紧锣密鼓制定生命科学产业的白皮书，为行业发展提供成熟的方法论指引及项目的打造标准。

金地威新尝新

在“双碳”目标大背景下，近年来全国各地陆续涌现出一批以“低碳”“零碳”“智能”为特色的产业园区。ESG相关指标表现较好的公司，也给投资者的长期投资回报带来了较好预期。

葛培健指出：“工业园区排放占全国三分之一的二氧化碳排放量,是节能降碳工作中难啃的硬骨头。而ESG不仅仅是履行社会责任，还是商业模式创新的标志。”

关于园区低碳环保建造模式，葛培健认为金地威新算是做得非常成功。他以园区的分布式光伏为例，金地威新去年试点投入，今年开始全面推开。到2025年，预计每年园区屋顶的光伏发电就可以提供3500万左右收入。

去年，金地威新开始在位于上海市嘉定区的智造园项目试点屋顶光伏，彼时太阳能绿电总量占到园区用能的25%。今年，金地威新在全国主要城市的项目全部加入光伏项目，目前已有8个园区完成了接入。

除了光伏项目，葛培健还向观点新媒体介绍，金地威新正在探索建设储能站等方式，让园区更绿色。

园区绿色建筑的社会及环境效益应体现在后期运营阶段,而前期阶段，绿色建筑比普通建筑的造价更高,这就是开发商发展绿色建筑积极性不高的原因。

“相比传统产业园区，光伏屋顶建设短期来看是一笔投入，但现在政策利好，人民银行又有绿色信贷，比传统信贷低大概1.5%左右。光伏项目还有绿色金融债券的利好，未来达到一定规模，还可以进入碳交易市场，包括产业园内生产的产品，有出口免碳税等优势。光伏建设的想象空间是非常大。”

葛培健认为，园区布局光伏项目不仅仅是为了绿色低碳，而未来在推进园区资产进行公募REITs时，也更易获得社会资本的认可。

“现在大家更多还是追求租金收入，但实际上金地威新追求的是资管模式的多元收入。除了租金收入以外，还有能源服务收入，包括分布式光伏发电等。”他如是说道。

对于REITs工作的开展，葛培健坦言，当下正有条不紊地推动这项工作。

“对金地威新而言，REITs的成功发行，不仅仅是募投管退商业模式的重要一环，也表明市场对我们项目建设和运营价值的认可。”

葛培健对观点新媒体指出，虽然现阶段运营期项目基本上都已实现盈利，未来发展模式将采取轻重并举，但目前仍以重资产持有为主。

对于当下轻资产盛行的趋势，他也直言：“纯粹的轻资产是一个伪命题，轻资产一定是重资产的累积，惟有经过重资产的历练，然后形成了市场品牌，才能管理输出。”

现阶段轻资产输出三种模式中，葛培健更看好体现风险共担的小股操盘模式，至于建筑包租改造以及纯粹借助品牌输出获取租金的分成模式，则是各有苦衷。

“金地威新在建筑包租改造模式上是有成功经验的，上海八号桥系列项目就是一个非常成功的案例。”

以下为观点新媒体对金地威新产业研究院院长葛培健先生的采访实录：

观点新媒体：从宏观角度看，目前行业面临怎样的局面？怎么穿越目前的下行周期？

葛培健：园区经济是观察中国经济景气度的主要风向标，也是全社会高度关注的主要窗口。

虽然面临“双失衡”，但透过苏州高新等10家产业地产上市企业2022年年报披露，营业收入、ROE、企业市值等数据均高于地产行业，反映了产业地产仍具有一定韧性。如何穿越弱周期、拥抱新变局，我们感觉到还是‘坚持做长期而正确的事’，方能不受行业周期的波动影响。

在这样一个弱周期或者说下行周期，怎样坚持做长期而正确的事情？一是要完善契约化的政企协作，产业园区的本质不是基于地产，而是基于产业的思维，也就是说它是基础设施性质的产业发展平台，应该说是具有公共属性的。但同时也必须借助市场化的专业力量服务好产业方，所以契约化是一个机制，是政企合作的协同机制。

我感觉到政企关系跟我们理解的国企改革的政企分开、政资分离是不一样的概念，在产业园区里，政企本质上是合而不是分。

分是为了更好地发挥有为的政府和有效的市场相互奔赴、相互成就、相互赋能，合是产业的定位、产业的规划设计，包括产品的提供、产业招商的运营，均体现了政府规划和功能要求，甚至有准入条件的。

现在政府热，市场相对冷，经济景气度弱，所以我认为坚持做长期而正确的事，也就是通过契约化、市场化的激励约束机制，实现产业园区载体的增值和多方的共赢。

二是要制定差异化的招商策略。过去习惯于土地让利、税收返还、产业补贴等传统模式，现在要根据产业、行业的不同特点、企业的发展阶段，对比其它区域的差异性，有针对性地出台具有竞争力的招商政策。以前的土地让利、税收返还、产业补贴，或者叫老三板斧，现在要引入产业招商的新思维：市场订单、股权投资、开放场景。

三是要深耕精益化的产业赋能。现在招商全面内卷化，在这样的背景下怎么做？要靠运营服务，这个支撑非常重要。要面向载体的拥有方——园区、开发主体、产业组织、企业家、企业员工等等，定向提供系统化、专业化和定制化的服务。

由于2018年到2021年工业土地出让暴增，经过这两到三年的建设周期，今年下半年到2025年将迎来产业园区、产业载体的供应高峰期，也就是说未来的去化竞争会非常激烈。

要改变以前房地产思维的开发模式，以前是建而不维（建设以后不维护）、维而不精。现在要坚持做长期而正确的事，深耕精益化的产业服务。

四是要打造集群化的产业生态。在制造业当家、产业强市的国家战略推动下，经济园区化、园区产业化、产业集群化已成为地方政府加快推进经济发展的主引擎。个人认为，未来园区的竞争可能不仅是企业的竞争，也不是行业的竞争，更多的是产业生态的竞争。

全国三个新药一定有张江的一个，这就是因为张江已经形成了生物医药的产业生态。尽管每平方每天的租金很高，但是更多的创新药企业还愿意过来，所以我觉得打造符合国际化科创社区的空间组织特征和创新生态模式是非常重要的。

五是要创新证券化的资管运营。运营商长期稳定的发展，要保证收益可持续性，资产证券化是非常重要的。最近全国产业园区类已经有9家成功发行公募REITs，大家都在推进。

六是要建立数字赋能的服务模式。金地威新也在持续不断地跟一些国际资本，包括保险公司等，以项目为单位探索产金融合的开发模式。

低碳环保的建造模式，园区二氧化碳占据了三分之一的排放，也就是说这是重灾区，所以我们持续探索推进低碳建设、零碳运营的方式。

这里面还要扭转一个思维，现在都强调ESG，好像是履行企业社会责任，但这件事做得好不仅仅是履行企业社会责任，还是商业模式创新的主要标志。金地威新应该说做得非常成功，去年试点，今年全面推开，到2025年园区屋顶光伏发电就可以提供3500万/年的收入。

疫情给产业园区带来三个变化，一个是闭合生产，二是智慧办公，三是线上交易包括线上招商、线上签约、线上谈判，这样数字化的园区基础设施底座的建设也提到了议事日程。

七是形成产投联动的商业模式。这一块非常重要，包括张江高科、东湖高新、中新集团等都在采取这种模式。

产业运营非常重要的一个服务，就是跟园区企业建立以股权为纽带的关系，按照我以前的说法叫空间提供商、时间合伙人、生态耕耘者。也就是说，园区开发主体要成为园区企业全生命周期的重要孵化加速器。

观点新媒体：金地威新园区资产证券化的进展如何？

葛培健：对金地威新而言，REITs的成功发行，不仅仅是募投管退商业模式的重要一环，也表明市场对我们的项目建设和运营的认可，当下正有条不紊地推动这项工作。

观点新媒体：金地威新在低碳园区建设上有哪些尝试和投入？绿色建筑的主要难点在哪些方面？又能取得多大的减碳成效？

葛培健：去年我们在园区进行分布式光伏的应用试点，今年全面推开。试点在上海嘉定园区，这是一个智能制造园区，太阳能绿电总量占到园区用能的25%，今年全国主要城市全部加入到光伏项目的搭建中，目前已有8个园区完成了接入。

除了光伏项目，我们还在探索建设储能站等方式，让我们的园区更绿色。相比传统产业园区，光伏屋顶的建设短期来看肯定是一笔投入，但现在政策利好，人民银行有绿色信贷，比传统的信贷低大概1.5%左右。

还有绿色金融债券的利好，未来达到一定规模可以进入碳交易市场，包括产业园内生产的产品出口免碳税等优势。

所以光伏建设的想象空间是非常大，投资回报率是相对比较高的，我们自己设立了一个子公司，自主投资、自主运营。

我认为最大的价值不仅仅是为了园区的绿色低碳，而未来在推进园区资产进行公募REITs时，也更易获得社会资本的认可。

现在大家更多还是追求租金收入，但实际上我们追求的是资管模式的多元收入，除了租金收入以外，还有能源服务收入，这部分就是分布式光伏发电等等。

资本市场不相信眼泪、不同情弱者，而是相信产业赋能、资产增值的故事。

观点新媒体：接下来全国布局会怎么样？

葛培健：金地威新现在主要还是围绕产业核心城市进行布局。

在城市选择方面，除了一线城市或者是重点的核心二线城市，还要加入一条，政府的产业布局是否清晰、坚定，这是非常重要的选址决策依据。

比如说我们在天津西青的项目。原来因为疫情反复我们挺担心这个项目的，但是没想到中芯国际在那边造了一条生产线，一下把金地威新的产业园激活了，很多上下游企业都围绕龙头企业进行产业链集聚。

我们南京项目也一样。经济可行性评价的预期还没那么高，没想到南京市政府把我们所在的园区作为国家级软件基地，华为、荣耀手机等研发中心都到了这个软件基地，经济可行性的评价指标也上升了很多。

产业载体或者产业园区的选择，一定要体现政府的产业规划、产业主题，这一块我认为还是非常重要的。

观点新媒体：金地威新现在都是自持为主，未来轻资产输出吗？

葛培健：我认为纯粹的轻资产是一个伪命题，轻资产一定是重资产的累积，经过重资产的历练，形成了市场品牌，再管理输出。

没管过重资产，怎么做轻资产？实际上轻资产的概念就是不从土地建设和成本上进行投入，而是通过策划服务、招商运营和品牌输出这样三大要素，实现轻资产的盈利。

现在大概有三种模式，第一种是通过小股操盘收取管理费，我感觉这个是有生命力的，因为完全的轻资产，风险和收益不对称，所以小股操盘、收管理费可能是一种方式。

第二是对建筑包租改造，原来金地威新做八号桥系列项目就是建筑包租改造，但是现在国资监管有一个不成文的规定，包租时间不能超过10年，最多只能5年。如果只有5年，谁愿意花大价钱改造？改造的成本何时收回？这是有问题的。

第三种是借助品牌输出获取租金的分成。总体来说，轻资产模式可以缓解现金流压力，为什么做轻资产？实际上是规避风险，又要保持一定的经营，是目前的主动选择，还有更多的是无可奈何的选择。

轻资产对公司的素质要求更高，金地威新41个园区项目，历练了我们的操盘能力，最近在北京帮昌平区做了一个首钢基地的机器人园区的产业策划；中期成本管控也是金地威新原来积淀的优势；还有后期招商运营能力，应该说在行业还是有一定知名度的。

金地威新产业公司探索轻资产，更多的还是围绕优化公司自身的业务模式，构建轻重分离的业务架构，并借助轻资产模式持续提升服务品质，增加服务性收入。

总体来说，我们是轻重并举，轻资产是业务模式的优化，目前还是重资产持有为主。

有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。