豪宅里的星河湾 联手木渎集团苏州如何首秀？

观点网 数十年如一日执着于“豪宅”产品的星河湾，面对日渐吃紧的土储规模，也开始积极寻求对外合作。

7月25日，星河湾集团与苏州木渎集团合作框架签约仪式在广州星河湾中心举办，双方就苏州吴中区木渎镇重点地块项目规划开发建设达成合作意向。

签约仪式前，苏州吴中区相关领导、木渎集团还考察了星河湾煜丰实业智能制造基地、萝峰旧改项、星河湾半岛五号、星河湾中心等项目，从多维度观察星河湾集团的项目打造能力。

据观点新媒体查阅，符合星河湾低密豪宅打造属性，且位于吴中区木渎镇的地块，苏州木渎集团正好在去年以10.53亿元斩获过一宗，因此本次合作或许是以该地块为基础展开。

星河湾也曾踏错步调，陷入购买力和经济能级较差的城市，先后“踩雷”鄂尔多斯和太原。或许，这次与木渎集团的合作可视为星河湾自身布局调整及策略转向的信号。

以打造豪宅著称的星河湾，在广州、北京、上海等地均开发了星河湾项目，产品线走的是高端定位，密度较低、品质较高，口碑也还不错，不少项目曾是区域标杆。

江苏的首秀为2021年入市的江阴星河湾项目，总占地面积16.3万平米，总建面约55万平米，容积率2.5，绿化率达35%，其中规划27栋149平至389平精装大平层，项目分两期开发。本次与苏州木渎集团合作，将成为星河湾在苏州的首秀。

而在木渎板块，木渎集团另一个项目已与同样以豪宅见长的仁恒达成合作。

据悉，苏州木渎集团是一家从事镇级集体资产和惠民股份合作总社运作管理的镇级集体经济组织，该司实际控制人为苏州市吴中区木渎镇集体资产管理委员会。后者也设立了地产开发的操盘企业，为苏州合润房地产开发有限公司。

苏州合润地产在豪宅操盘上已有落地项目，于2009年11月于木渎古镇核心购得地块并开发别墅产品。2014年12月，木渎古镇的合润御府项目推出，为430平米的纯独栋别墅社区,建筑风格为江南水乡风格。

市场消息指出，苏州木渎集团还在今年引入同样是豪宅产品见长的仁恒，合作开发2021年获取的苏地2021-WG-61号地块，该地块也是容积率2.0的低密度社区。

根据规划信息指出，项目拟建15幢住宅，其中11幢8-10F洋房，4幢24-26高层。项目公司为苏州木创房地产置业有限公司，由苏州合润地产和仁恒联合控股，持股比例分别为98%、2%，有可能采取的是仁恒小股操盘模式。

视角拉回木渎集团与星河湾可能达成合作的苏地2022-WG-5号地块，根据已披露的规划信息，地块将规划打造12幢12-23F的小高层和高层产品，外加1栋商业的组合。

观点新媒体了解到，去年5月10日举行的苏州2022年首次集中供地上，苏州木渎集团以10.53亿元底价摘得吴中区木渎镇凯悦街东侧、丹枫路南侧商住地块，成交楼面价约为1.153万元每平方米。

地块宗地号为苏地2022-WG-5号，面积约4.56万平方米，计容建筑面积9.13万平方米，容积率2。根据出让条件，商业部分计容建筑面积2800-4600平方米，业态为零售商业、餐饮，且地块内须设置不小于住宅总计容建筑面积5%的人才公寓。

项目建设企业为苏州玺润房地产置业有限公司，股权穿透后并未发现星河湾有持股情况，反而金地威新存在对该公司小比例持股。此外，该项目代建工作则是交给苏州嘉盛集团。

按照目前建设及设计规划已确定的情况，星河湾在与木渎集团苏地2022-WG-5号项目的合作中的发挥空间已经相对较小，且双方合作深度也远不及仁恒。

但不排除在合作签约仪式后会“携资入局”，或是采取输出品牌管理、项目打造经验的“轻”模式。

过往走马灯般出现在行业中心的南派房企里，星河湾太过于低调。这份低调源自企业掌权人黄文仔对外鲜有身影，少有发声。

回过头看，星河湾也曾站在聚光灯下，所独有的豪宅模式是中国房地产发展史上绕不开的话题。

近几年，星河湾在发家之地广州积极外拓，并押注旧改。2019年5月，操盘的广州黄埔区萝峰旧村改造项目正式启动，该项目规划总用地79.44万平方米，计容建面236.53万平方米，改造成本需62.77亿元。

在旧改项目上，星河湾同样走豪宅线路，这也势必会进一步考验企业现金流水平及营销、盈利能力。

去年末，上述旧改项目入市，在整体缺少豪宅的黄埔区，一定程度上填补了区域空白。

市场总在变化中，此次与木渎集团合作也是星河湾近年来少有的主动外拓。面对已经全然不同的行业环境，星河湾依靠产品品质方面的天然优势，充分发挥品质属性，仍可以抓住进一步发展的机会。