有心者胜 | 观点与查懋成面对面：穿过周期

编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

观点网 一个晴朗的午后，再次在香港兴业国际办公室与查懋成先生会面，他神采奕奕的笑容依然让人倍感亲切。

聊到摄影爱好，虽然他感叹如今一部手机就可以代替相机，还谦虚表示自己“一点不专业”，但从香港兴业国际十多年来以査先生摄影作品制作的台历都颇受欢迎可以看出，其摄影水平非常拿得出手，且热爱程度从未减弱。

这些无一不体现在他的镜头下，如那灵动小鸟、巍峨建筑、苍穹云海，亦或冰川、草原、市集、城郭、港口……

这与查懋成面对时下房地产行业周期的心态尤其相似。

虽然在调整周期中起伏，表示“做房地产的心情都很差”，在投资策略上更加审慎稳重，但他对未来并不悲观，认为挑战往往与机遇伴随。

审慎是做法，进取是心态，两者并不冲突，攻守兼备方能行稳致远。

“目前内地房地产市场已经在较快恢复中，对以城市更新作为重点业务战略、富有创新精神而且追求卓越品质的房地产企业，将会带来巨大机遇。”

相比内地开发商的茫然与挣扎，面对第四波调整周期的香港兴业国际显然更具经验，也更有应对定力——保持低负债率，追求卓越品质，坚持选择优质地段，秉持“尊人重土”理念……

这是许多人耳熟能详的原则，但也是许多人没能做到的事情。

查懋成掌舵下，香港兴业国际一直坚持以上朴素道理，面对复杂多变的市场与经济环境，依然能安全穿过周期。

查懋成先生的言谈，看似云淡风轻，却富含哲理，大道至简莫过于此。

“审慎但乐观”

2023年，无论放眼全球还是国内，关键词是“不确定性”。

“不少做生意的人心情非常差，我好多朋友做房地产的心情都很差。”

谈及如今整个行业的信心缺失，查懋成表示目前市场上确实有这种情况，且就香港而言，不少人都说现在并非买房投资的最好时机，主要是增值机会有限，投资回报追不上贷款成本，不如将钱“放到口袋里”。

恩格斯在《自然辩证法》(Dialectics of Nature by Friedrich Engels)中提到，事物发展总的方向和趋势是由低级到高级、由简单到复杂的前进运动。但前进的道路不是直线，而是迂回曲折的，呈现前进性、曲折性、周期性——即螺旋形上升的特点，社会发展亦是如此。

“历经疫情这个‘黑天鹅’事件，不论从国际形势、经济环境还是消费信心而言，都需要盘整的时间。”闲适靠在椅背上，查懋成缓缓道来：“但我们始终对行业发展保持审慎但乐观态度，相信经过一段时间的沉淀，会有新的发展局面。”

他认为，历经三年多的疫情影响，今年终于彻底恢复了全面通关，人民生活回归日常，因此对所有人来说，都是欢欣鼓舞、值得庆贺的一年，这也将支持行业前景持续向好。

另一方面，美联储过去一段时间的美元加息缩表可能导致全球资本回流，引发国际资本市场波动。受美联储连续大幅加息影响，2022年香港楼价跌幅较大，贷款利率增加，对业主们造成不小压力。

但可以看到，近期香港按揭市场实际利率并没有完全一味跟随美联储加息上调按揭贷款利率，而是采取了封顶息的做法，加上还有如内地与香港全面通关、经济往来持续复苏，2月下旬调低印花税，近期更是放宽借贷成数等多重政策有利因素，其实对香港楼市回稳有利好作用。

对于内房而言，查懋成认为，由于内地近年来一直坚定楼市“去杠杆”，所以总体上来看，美元加息影响应属有限。

随着不利因素出清，查懋成表示对下半年以至明年有信心。

“经历过去数年疫情洗礼，房地产行业洗牌，内地以及香港市民在投资消费模式上都变得更为理性审慎。社会复常后虽然没有出现井喷式反弹，但随着市民大众对整体经济逐步重建信心，人才和资金加速流动的势头重现，我们对下半年以至明年还是挺有信心的。”他双手比着手势，笃定地说。

从他身后的窗户望出去，远处开阔海面上各类船只川流不息，一派繁忙景象。

“市场机遇”

有意思的是，过去一年来，在内房企业“水深火热”之时，港资房企反而在内地市场频频出手，造成这一明显反差的原因，是港资在应对大起大落经济周期上有更深刻的经验和认知。

正如查懋成所言，对于内地开发商来说，这是行业高速发展三十年以来较少遇到的周期考验，但对于香港兴业国际来说，“这一次是第四波（周期）”。

作为全球最自由的经济体之一，香港数十年来经历了三四次周期，于1985年自海外回国的查懋成对此印象深刻。

他回忆当年回港时的景象，房价最少下跌百分之二三十，但也没有多少交易量；后来还有几个周期，比如1998亚洲金融危机、2003年非典时期，回想起来仍表示“当时的情况很可怕”，但这也给香港兴业国际带来了很多机遇，彼时购入的资产“价格低得超乎想象”。

这些考验与机遇，让香港兴业国际建立了一套平安穿过周期的智慧打法，不过道理非常简单，即顺周期时审慎稳重、逆周期时抓住机会。

因而查懋成认为，港资企业会抓住此次机会，出手把握一些国内市场优质项目。

“港资房企经历过市场多轮风波，在投资策略上更加审慎稳重。相比过去20年都处在房地产红利期、经历完整周期比较少的内地房企，港资在应对大起大落的经济周期考验上会有更深刻的经验和认知。所以在目前这个相对低迷的市场环境下，港资企业会凭借丰富的行业经验和更稳定的现金流，甚至更低的融资成本‘逆周期操作’，抓住机会，出手把握一些市场优质项目。”

香港兴业国际自然不会错过这一机会，对于收并购，查懋成表示一直抱着积极开放的态度，审视市场不同机遇。

“‘行稳致远’是我们一贯秉承的态度，但当然，如果有合适机会，也会抓住投资机遇，进一步拓展业务版图。”

近两年，香港兴业国际就先后在上海以8.304亿元竞得松江区洞泾镇SJS30003单元02-04号地块；在嘉兴以总价13.79亿元竞得2023南-06号地块，楼面价9870元/平方米。

“我觉得现在商机很多。”查懋成笑眼弯弯，语气轻快地说。

“（主要想投）住宅地，也想去买一点存量资产，改造或者其他办法。还有商场，比较大型一点的商场，主要是地段要好，我觉得现在也不用一味追求造新的。”

但他同时不忘审慎，谦虚地说“我们钱不多”，所以第一项目地点要好，第二不能做得太大、太多、太快，同时不忘强调“最重要是品质”。

“天时地利”

香港兴业国际一直坚持的是“植根大湾区，深耕长三角，辐射全中国”的发展策略。查懋成指出，香港兴业国际首个房地产项目以及代表作——愉景湾本身位于大屿山东北角，可便捷接入港珠澳大桥交通网络，占据大湾区“天时地利”。

“因此，我们的核心据点依然会是以香港为核心的大湾区，加上以上海为中心的长三角地区。但正如刚才所说，如果在其他地区有合适机会，我们会考虑在新城市打造精品项目，因地制宜地进行规划与开发，扩大在内地业务发展的步伐。”

其实，在“粤港澳大湾区”计划实施背景下，2021年香港“北部都会区发展策略”提出，标志着粤港澳大湾区建设进入香港与内地融合的全新阶段。

香港兴业国际现正推售的“VILLA LUCCA 林海山城”，就是与希慎兴业合作的大埔项目，正是响应了“北部都会区”发展策略。

与此同时，香港兴业国际集团一直以来的发展及投资策略，就是在大湾区与长三角两大区域建立均衡与多元的投资组合，创造长期及可持续的增长。自前年开始，该集团已着手进行简化业务架构工作，将重心置于核心业务。

“同时，加强自身物业组合及土地储备，并采取多项措施加强管理市场风险，为美好前景奠定基础。”

在此思路下，查懋成透露，今年内地住宅市场逐步回稳，香港兴业国际上海市松江区的住宅地块已经破土动工，将发展为低密度住宅，提供一系列洋房、叠墅及联排选择。位于杭州市的耦贤里、嘉兴市的星逸园也均已落成。在香港，集团将进一步巩固愉景湾作为热门休闲胜地的地位，进一步优化其中的软硬件设施。

“除了紧锣密鼓打造愉景湾2.0升级改造的长远发展规划外，我们也着手考虑兴业太古汇升级计划。自2017年开业以来，兴业太古汇已成为上海市中心核心商圈‘潮奢’购物地标之一。”

据透露，到2024年底，升级后的兴业太古汇预计将有众多名店云集。

很显然，开业6年的兴业太古汇早已成为人气项目，甚至是网红打卡地，但查懋成并未放松对于产品品质的执着，而且神态语气中无不显露出对这个项目的喜爱与骄傲。

他还以兴业太古汇为例，介绍集团在商场运营升级上的几步策略。

“我当时的策略是第一要把人流建立起来，人气一定要放射出去。人流没有培养出来以前，很难在一众高端商业中脱颖而出。兴业太古汇现在工作日人流都维持在较高水平，而且很平均，周末的时候当然就更好一点。”语气平和，脸上却难掩自豪之色。

第一步打造了好的人气数据后，第二步是筛选租户组合，提升平均消费水平。

“我们在商铺品牌的选择方面更要精选，因为不管怎么好的地段，总不能说这几百个品牌都很适合所有客群，所以一定要挑选。一开始不能完全掌握客群的消费习惯、爱好，所以都要靠日积月累，慢慢调整才能建立起来。”

“现在我们是全上海消费最高的商业体之一。”提到目前兴业太古汇的消费水平，查懋成如是肯定。形成高人气、高消费水平后，吸引优质品牌进驻也就水到渠成了。

“我们希望通过进一步的硬件优化和服务提升，通过与城市、品牌、消费者共创的进阶商业模式，使兴业太古汇能更好地传承百年南京路街区文化，绘就潮奢生活的想象图景。同时，随着周边地块的逐步提升，特别是张园项目的开业，在整个南京西路板块产生协同效应，强效助力上海建设国际消费中心城市。”

据闻，在大中里兴业太古汇开业后，周边建筑均被带动，展开了一系列更新举措。

“上汽就在我们项目对面，好大一个房子，已经全部翻新；对面现在施工的是阿丽拉酒店，也是全面翻新；张园的保护性修缮和改造更不用说，耗资是天价，地下还挖了一个几层楼高的车库……这个真好！”查懋成不由感叹。

“见可而进”

除了商业项目的成绩，香港兴业国际住宅项目现房销售模式也成为开发商中“另类”的存在。

“我们口碑好得不得了，项目一出来大家都很期待。而且我们大部分情况下是现房，或是准现房。”

听到此处我们脱口而出：“那你的现金流很好，财务很好。”

“所以要守得住。”这不仅是自我要求，同时也是查懋成给内房企业的赠言。

“要守，负债率真的要严守。”相比内房动辄百分之七八十以及个别高达百分之一两百的负债率，港资房企普遍不超40%。

香港兴业国际近期披露的年度业绩报告就显示，于2023年3月31日，按集团综合借贷净额除以股东资金计算的集团资本负债比率仅为22.0%（2022年：31.7%）。综合借贷净额包括银行结余及现金12.066亿港元，乃来自物业买家所收取的超额认购款项，该等款项已于2023年4月退回。倘撇除该等款项，资本负债比率为26.9%。

“守”还有另一层意思——用心，沉下心做好产品。

香港兴业国际似乎从未改变过这一打法，查懋成说，“要守住，守得住就想办法守住，精工细作，不要创新太多新项目了。同时开发成百上千个项目，不论你的团队如何精彩，怎么能足够用心？”

《资治通鉴》中说：“形者，言其大体得失之数也；势者，言其临时之宜、进退之机也；情者，言其心志可否之实也。”志坚定，知进退在商界同样适用。

多年前内房企迅猛发展、势头“很狂”之时，查懋成就已经警惕自身。

从父亲查济民博士1977年购入拥有香港大屿山愉景湾业权及发展权的香港兴业有限公司，到如今已经走过45年。

谈及40多年的发展历程，查懋成再次说要坚持“长期主义”：“一路走来，香港兴业国际已经历经周期多次‘淘沙’，面对波动时拥有更丰富的应对经验，保持对‘长期主义’的追求，才能在不断变幻的市场上立于颠扑不破的地位。”

他还从四方面阐明“长期主义”的具体表现——

首先，多元业务组合，优化资产配置。集团同步经营多项业务，包括地产发展及投资、物业管理、交通运输、豪华酒店和会所及其他投资，基于多元业务的有机结合以及投资形态，增强优质资产配置，优化资产组合。

其次，稳定现金流，维持财务健康：保持较低的负债率和稳定的现金流，保证有应对下行经济市场的底气与能力。

第三，稳健发展，保持低负债率：维持健康良好的财务状况，以构筑拿地基底。

第四，打造项目时围绕各自的特色和亮点，与现代商业糅合，让项目能够贴近、符合、满足当地人民的多元需求，从而实现激发区域活力，带动区域，甚至城市的产业升级。

长期主义和尊人重土的理念，不仅体现在房地产开发上，据查懋成介绍，集团早在1964年已开始援助非洲的善举，彼时尼日利亚刚刚宣布独立不久，在当地建厂，做纺织印染生意，最多的时候在非洲各国合共营运有10多个厂。

“我们早期是非洲纺织大王。”据他透露，这部分业务家族仍在坚持，至今已驻守近60年。

2022年，香港兴业国际将45周年主题定为“众心成城”，查懋成则将这场精彩旅途总结为“奋楫笃行，臻于至善”。

一家企业能走多远，秘密或许藏在数据之外。

以下为观点新媒体对香港兴业国际执行主席查懋成先生的采访实录：

观点新媒体：面对复杂多变的内外部环境，对过去一年行业的变化有什么切身体会？对今年行业前景有什么判断？

查懋成：预计今年将持续向好。历经三年多的疫情影响，终于彻底恢复了全面通关，人民生活回归日常，因此对所有人来说，都应该是欢欣鼓舞，值得庆贺的一年。

恩格斯在《自然辩证法》(Dialectics of Nature by Friedrich Engels)中提到，事物发展总的方向和趋势是由低级到高级、由简单到复杂的前进运动。但前进的道路不是直线，而是迂回曲折的，呈现前进性、曲折性、周期性——即螺旋形上升的特点，社会发展亦是如此。

历经疫情这个“黑天鹅”事件，不论从国际形势、经济趋势，还是消费信心而言，都需要盘整的时间。但我们始终对行业发展保持审慎但乐观态度，相信经过一段时间的沉淀，会有新的发展局面。

观点新媒体：香港兴业国际可以说见证香港或上海的发展历程，能否谈一谈这么多年走过来的心路历程？在您看来，目前最大的投资机会在哪里？

查懋成：一路走来，香港兴业国际已经历经周期多次“淘沙”，面对波动时拥有更丰富的应对经验，保持对“长期主义”的追求，才能在不断变幻的市场上立于颠扑不破的地位。集团的做法有四点——

多元业务组合，优化资产配置：集团同步经营多项业务，包括地产发展及投资、物业管理、交通运输、豪华酒店和会所及其他投资，基于多元业务的有机结合以及投资形态，增强优质资产配置，优化资产组合。

稳定现金流，维持财务健康：保持较低的负债率和稳定的现金流，保证有应对下行经济市场的底气与能力。

稳健发展，保持低负债率：集团一直维持健康良好的财务状况，以构筑拿地基底。

为每座城市“定制”精品：基于“尊人重土”的核心理念，集团非常注重对本地文化的传承和保护。打造项目时都围绕项目各自的特色和亮点，与现代商业糅合，让项目能够贴近、符合、满足当地人民的多元需求，从而实现激发区域活力，带动区域，甚至城市的产业升级。

投资机会方面，将关注ESG发展策略。随着市场向低碳经济转型，我们可以预见未来会有更严格的政策和法规要求。我们充分意识到这些可能性，并继续伺机将可持续替代方案纳入业务，以避免突然转型所带来的风险。

观点新媒体：许多内地房地产企业在港资产有出售需求，集团是否会考虑收购一些优质项目？您认为这些项目是挑战还是机会居多？未来公司在香港的土地策略是怎么样的？

查懋成：集团对收购一直抱着积极开放的态度，审视市场不同机遇，从业务地区、行业界别，以至经营模式都有进行探究调研，审时度势，作出适当的策略部署。

挑战往往与机遇伴随。在投入地产发展40多年间，香港兴业国际一直与顶尖的知名地产商合作，如太古地产、新世界、中信泰富、住友、南丰、希慎集团等等。

大家实力相当、理念契合，在合作过程中也建立起了互相信任、彼此尊重的良好合作关系，共同创造出令人惊喜的项目成果。在未来的项目推进中，自然也会因时制宜地考虑牵手优秀的伙伴，共同打造优质项目，丰富行业资源。

观点新媒体：2023年，内地房地产市场有所回暖，但表现参差不齐，您认为行业复苏的破局关键在哪里？

查懋成：从5月16日国家统计局发布的最新数据来看，前4月，全国商品房销售情况、房企资金状况都有改善；商品房销售额增幅扩大。

伴随今年整体市场促进消费回暖向好的趋势，商品房市场见到一定成效，住房销售市场也在逐步回暖。尤其是近期还有不少城市出台了各种放松购房限制、降低利率、向多子女家庭倾斜的住房政策，来持续刺激购房需求，对消费市场的信心也有改善助力作用。

行业复苏关键是重建信心。刚才我们也有讨论市场周期的问题，经历过去数年疫情洗礼，房地产行业洗牌，国内以至香港市民在投资消费模式上都变得更为理性审慎，社会复常后虽然没有出现井喷式反弹，但随着市民大众对整体经济逐步重建信心，人才和资金加速流动的势头重现，我们对下半年以至明年还是挺有信心的。

观点新媒体：很多港资开发商去年都加大在内地拿地，您怎么看待这种现象？未来投资会继续加强吗？还是会先观察一段时间？

查懋成：过去一年来，可以看见很多港资房企加码内地市场，频频出手。港资房企经历过市场多轮风波，在投资策略上更加审慎稳重。

相比过去20年都处在房地产红利期、经历完整周期比较少的内地房企，港资企业在应对大起大落的经济周期考验上会有更深刻的经验和认知。

所以在目前这个相对低迷的市场环境下，港资企业会凭借丰富的过往行业经验和更稳定的现金流，甚至更低的融资成本“逆周期操作”，抓住机会，出手把握一些市场优质项目。

目前内地房地产市场已经在较快恢复中，对将城市更新作为重点业务战略，富有创新精神，而又追求卓越品质的房地产企业，将会带来巨大机遇。

未来，香港兴业国际将始终保持“向前看”的眼光、稳中求进的积极心态和“小步快走”的策略，来迎接未来更好的市场，和时代赋予我们的无限机遇。

观点新媒体：集团去年6月上海土拍中拿下一宗地块，今年3月又落子嘉兴，香港兴业国际今年工作目标是什么？

查懋成：香港兴业国际集团一直以来的发展及投资策略，就是在大湾区与长三角两大区域建立均衡与多元的投资组合，创造长期及可持续的增长。

自前年开始，我们着手进行简化业务架构工作，将重心置于核心业务。同时，加强自身物业组合及土地储备，并采取多项措施加强管理市场风险，为美好前景奠定基础。

今年，内地住宅市场逐步回稳，我们在上海市松江区的住宅地块已经破土动工，将发展为低密度住宅，提供一系列洋房、叠墅及联排选择。位于杭州市的耦贤里、嘉兴市的星逸园也均已落成。

在香港，集团将进一步巩固愉景湾作为热门休闲胜地的地位，进一步优化其中的硬件设施。“行稳致远”是我们一贯秉承的态度，但如果有合适机会，也会抓住投资机遇，进一步拓展业务版图。

除了紧锣密鼓打造愉景湾2.0升级改造的长远发展规划外，我们也着手考虑兴业太古汇升级计划。

自2017年开业以来，兴业太古汇已成为上海市中心核心商圈“潮奢”购物地标之一。我们希望通过进一步的硬件优化和服务提升，通过与城市、品牌、消费者共创的进阶商业模式，使兴业太古汇能更好地传承百年南京路街区文化，绘就潮奢生活的想象图景。

同时，随着周边地块的逐步提升，特别是张园项目的开业，在整个南京西路板块产生协同效应，强效助力上海建设国际消费中心城市。

观点新媒体：近期粤港澳大湾区炙手可热，香港兴业国际是否有留意内地其他城市？未来是否有计划拓展长三角以外的项目？

查懋成：对于内地市场，香港兴业国际一直坚持的是“植根大湾区，深耕长三角，辐射全中国”的发展策略。愉景湾本身位于大屿山东北角，可便捷接入港珠澳大桥交通网络，占据大湾区“天时地利”。

因此，我们的核心据点依然会是在以香港为核心的大湾区，和以上海为中心的长三角地区。

但正如刚才所说，如果在其他地区有合适机会，我们也会考虑在新城市打造精品项目，因地制宜地进行规划与开发，扩大在内地业务发展的步伐。

其实，在“粤港澳大湾区”计划实施背景下，2021年“北部都会区发展策略”的提出，正标志着粤港澳大湾区建设进入香港与内地融合的全新阶段。我们去年开始推售的“VILLA LUCCA 林海山城”，就是与希慎兴业合作的大埔项目，正是响应了“北部都会区”发展策略。

观点新媒体：房地产行业的发展越来越强调产品力和产品质量，愉景湾应该说是特具优势的学习案例，您认为主要体现在哪些方面？未来还会有哪些升级？

查懋成：可以归纳为两个方面，一是前期制定颇具前瞻性的整体规划，二是长期坚持可持续运营与开发理念。

首先，在愉景湾规划之初，我们便决定要把愉景湾建构成当时香港从未出现的绿色综合住宅社区，确立了绿色造镇的开发理念，制定了与别不同的“城市绿洲”和“世外桃源”的定位，为愉景湾定下了可持续的基调。

其次，愉景湾运营发展至今四十余年，仍保持0.16的容积率。这不仅在于每开发一期，集团都会做全盘的考量与规划，以确保建筑与自然的共生与融合；在日常营运中，我们也会通过大力发展绿色交通、实行有机资源回收计划等行动，为社区构建绿色的生态环境。

同时，亦发起例如“愉景湾小农夫计划”等活动，携手社区居民共同践行可持续理念，实现绿色社区的共同治理。

居民幸福指数及和谐邻里关系，是愉景湾不能被轻易复制的优势。这么多年来我们不只是造房子，更是在社区管理上悉心经营。通过丰富的配套设施、贴心的社区服务、多样的社群活动，在时间的不断积累下，与居民建立起双向的情感连接，成就了多元文化共融的独特社区氛围。

目前，集团已启动策略性的“愉景湾2.0”蓝图，除了将于2024年起分期推出的全新住宅项目外，亦将改善基础建设，加强交通配套，提升会所和休闲设施，以开拓更多绿化空间、提供优质居所，让居民及访客享受更佳的休闲体验。

观点新媒体：进入2023年，国内高端消费品市场表现出极强的吸金力，您怎么看奢侈品牌目前在国内的经营情况？对中国高端消费市场的未来走势如何判断？

查懋成：近来几年，受到境外消费回流影响，国内消费者逐步形成了在“家门口”购买奢侈品的习惯，促使奢侈品牌在国内市场蓬勃发展，加快在中国市场的扩张步伐。

一面是奢侈品牌加大在中国市场的零售创新力度，众多旗舰店、概念店带着全新理念落地；另一面则在一线城市积极开拓增量之外，随城市的经济发展与人口流动，二三线城市也成为众多奢侈品牌的逐鹿之地。

尽管境外旅行的恢复可能为国内奢侈品消费市场增长带来压力，但伴随免税行业的迅猛发展，以及国内创新零售带来的个性化、限量版等体验，一系列增值服务都将推动中国高端消费市场的进一步发展。

与此同时，今年被定为“提振消费年”，随着在“扩大内需”和“升级消费”的系列举措落地，相信将为高端消费市场带来良好的政策环境和发展机遇。

观点新媒体：随着行业竞争加剧，兴业太古汇是否会感觉到压力？将如何激发项目的新活力？在商业空间打造和品牌引入方面，香港兴业国际是否有新思路？

查懋成：说没有任何竞争上的压力一定是假的，但自我们拿下大中里地块，开发兴业太古汇过程中亦遇到不少挑战，正是秉承“创造品味生活”的理念，促使我们坚守工匠精神，成功打造这一璀璨的商业地标。

兴业太古汇所在的南京西路，怀抱独特街区文化，汇集众多国际化、前沿的生活方式。我们在发展运营中，特别注重它所能带给消费者的新鲜体验，希望这里能成为承载市民多元生活形态的社区。

因此，在品牌层面，这里不仅会有成熟的国际品牌，亦会有个性化的“潮奢”选择，而在活动层面，则更有覆盖社交运动、音乐艺术、社会公益等多重领域的体验。

未来，我们将继续与各行各业的优秀伙伴共同携手，以更多创新的合作形式丰富场内环境，将零售与文化的新颖体验整合到项目的各个空间内，为彰显上海国际大都市的风貌作出贡献。

观点新媒体：今年是兴业太古汇开业的第六年，您如何评价该项目过去一年的表现？对项目有怎么样的期待？

查懋成：尽管去年环境充满挑战，但兴业太古汇业务表现优异。

期间，我们持续推行多项措施保留租户，因此还录得相对较高的续租率，租金调升率也呈现正增长趋势。此外，得益于项目内租户组合的持续提升，兴业太古汇商场的营业额及人流自2022年7月起逐步重拾增长步伐。

项目一直关注市场变化，优化业态组合。我们希望能够继续增强购物中心的吸引力和竞争力，通过引入优质租户、提升服务质量和完善的商业配套，进一步提升项目的表现。

同时，将继续密切关注市场变化和消费者需求，灵活应对挑战，并寻找机会创造更美好的业务前景。

在南京西路建设“千亿级商圈”的背景下，我们也希望兴业太古汇能作为持续增长的消费引擎，进一步为商圈释放消费潜力。

观点新媒体：REITs新政对商业地产持有运营企业是实实在在的利好，您认为对商业不动产领域会产生什么影响？是否会重塑格局？

查懋成：当下，房地产市场正在从存量与增量双轨并行的发展阶段，走向存量的时代，摆在很多开发商面前的问题是，如何转型成为“美好生活的服务商”。

近几年，很多同行伙伴都走上了轻资产管理之路，此次REITs向商业地产的开闸，更将进一步破除商业不动产领域长期受困于流动性弱、回报周期长等局面，加速资产“轻重”分离或成为趋势，让更多优质项目能在市场涌现，相信行业转型与格局变化都将受到重大影响。

优质运营能力可强化商业资产价值，这也成为香港兴业国际在物业投资和发展方面的一个考量方向，因为REITs的投资价值主要来自资产净值和运营现金流。

商业地产的运作因为管理机构的水平不同，会使得这个商业地产的资产价格增长潜力和营收呈现明显差异。运营现金流高了，不仅能为投资者带来更多收益，还可以增强市场对这一物业的信心，推动价格良性上涨。

观点新媒体：“双碳”战略加速落地，“ESG”、“社会责任”、“可持续发展”非常热，香港兴业国际早2016年发布了ESG报告，未来在这方面有什么规划？

查懋成：以2018/2019财政年度为基准年，我们发布了相关节能减排目标，计划在2029/2030财政年度将用水密度降低5%、排放密度降低15%、能源消耗密度降低10%、纸张废物密度减少20%，尽力将能源效益提升至最高水平，减少排放和浪费。

一方面，优化供应链管理。我们参照联合国可持续发展目标及其他地区目标制订了可持续发展目标，并将其融入集团营运和供应链管理中。

例如，我们将可持续发展表现列入评估供应商的重要部分，制定全新的供应商行为守则，并在招标合约中列明条款，确保供应链的运作与我们期望一致。公司内部的指引也列明了需尽量使用环保绿色和安全无害的产品。

另外，绿色、可持续的社区是社会迈向更高生活品质的重要支点之一。短期来看，绿色建筑尽管会涉及更多成本投入，但随时间推移，更能创造长远的回报，这不仅包括运营成本的递减，更顺应消费者对舒适、绿色环境逐步上涨的需求。

因此，地产行业对绿色建筑的发展，一方面是其自身实现绿色低碳、推动品牌节能减排的关键，另一方面更是为当地居民创造了一种绿色的生活方式，适应当下城市发展的趋势。

观点新媒体：作为企业领导人，您对于香港兴业国际长期发展的思考是怎么样的？能否分享一下公司长期、短期目标？

查懋成：短期来说，打造城市限定精品项目。我们作为开发商，势必要高质量完成进行中的项目。

近期，集团竞得嘉兴新地块，也是入嘉以来斩获的第六子，我们会秉持着将“品味生活”深入长三角千万家的决心，用心为市场提供优质的产品及服务。

未来，集团将继续把握大湾区的发展机遇，同时拓展在长三角地区的业务，发展更多元化的住宅、商业及酒店业务组合，进一步巩固稳健的资产负债表及业务根基，以增进集团作为优质物业和社区开发商的声誉，逐步增强在这两大地区的市场地位。

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