有心者胜·地产篇 | 荣盛跨界

编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为“地产篇”，通过观察、采访和调研深处调整周期的标杆性开发企业，研究他们如何在转型、纾困和化债中向新发展模式过渡，并探寻未来的正确道路。

观点网 房企对于债务化解的态度各有不同，很多时候积极态度更能带来积极结果。

有出售资产筹措资金的，有以股抵债的，有引入投资者的，荣盛发展也在寻求突破口，近期选择了“跨界”新能源一途。

对于此次注入新能源资产的举动，有人认为是“保壳”之举，但也有人认为可以缓解目前房地产业务不景气的现状，帮助荣盛发展穿越周期。

如若成功，预计可为荣盛债务重组带来积极影响，毕竟一家经营稳定、可以看见前景的企业更受投资者欢迎。

此前成功实现债务重组的例子有华夏幸福，因其有着大量产城项目作为轻资产转型的支撑，而荣盛发展选择跨界新能源，是因为母公司有不错的新能源资产作为支撑。

虽然方向不同，但选择自身资源支撑的逻辑相似。

转型之路或许还要闯关，但只要真正用心，相信能比“躺平”更快找到走出困境的路口。

跨界新能源

荣盛发展宣布转型的时间节点很巧妙。

事实上，荣盛发展早在2月份就已公布将要定向增发不超30亿元股票的计划，但最终结果迟迟未有落实，股价在5月下旬连续出现两个跌停，5月25日收盘报价1.17元，创近十年新低，逼近“1元退市”警戒线，若不采取措施，上市平台与融资计划都难以保全。

在此背景下，5月28日，荣盛发展宣布，公司计划以发行股份的方式购买控股股东荣盛控股股份有限公司等7家交易对方持有的荣盛盟固利新能源科技股份有限公司合计76.44%股权（对应已实缴注册资本3.71亿元）。

消息一经公布，公司股票自6月9日复牌后录得4个涨停板，成功远离一元线，大家关注的内容也集中到了荣盛的多元化发展。

资本市场之所以给出正面反应，主要原因是对于新能源前景的看好。

资料显示，标的公司荣盛盟固利为专业锂离子电池电芯及系统提供商，专注于新能源汽车动力电池及储能电池电芯及系统的研发、生产和销售。主要产品包括电芯、模组、电池包及储能电池系统，并可根据客户需求为其提供动力电池及储能产品整体解决方案。

荣盛盟固利的产品矩阵从以高功率商用车电池为主，发展到涵盖商用车、储能、乘用车等多个领域，形成了高功率HEV/PHEV/FCEV电池、储能电池、纯电动EV电池并重的格局。

近年来，中国陆续颁布了一系列政策，大力支持新能源汽车及动力电池行业的健康快速发展。随着政策体制不断完备，产业规模持续扩大，技术水平显著提升以及配套环境日益优化，我国已成为全球最大新能源汽车市场。

在政策和市场双重作用下，中国汽车工业协会数据显示，2022年我国新能源汽车销量达到688.7万辆，同比增长93.4%。国际能源署IEA发布的《2023年全球电动汽车展望报告》显示，2022年全球电动汽车销售超过了1000万辆，2023年有望再增加35%，达到1400万辆。

从细分领域看，2022年我国新能源商用车产量为34.23万辆，同比增长81.48%，销量为33.82万辆，同比增长78.89%，渗透率为10.2%，相较于新能源乘用车27.8%的渗透率，荣盛发展认为“具备更为广阔的发展空间”。

借此东风，荣盛发展提出，在新能源商用车产销量增长的带动下，2022年新能源商用车动力电池装车量达33,404.8MWh，同比增长49.6%。

“未来随着利好政策继续出台、技术进一步取得突破及全国换电网络布局完善，我国新能源商用车将迎来更广阔的发展空间，渗透率将持续提升，动力电池装车量亦实现大幅提升。”

显而易见，新能源汽车产业目前发展前景远超传统房地产开发，有更广阔的空间，也更能吸引投资者。

荣盛发展也坦承，公司目前主营业务为房地产开发与销售。近年来，由于经济环境及行业形势的双重影响，面临一定的经营压力。因此，主动谋求业务转型升级，布局新能源业务。

本次交易完成后，新能源业务将成为荣盛发展主营业务之一。

荣盛盟固利长短板

新能源前景无限，但具体到荣盛盟固利本身，同样存在着长板和短板。

观点新媒体查阅公告，荣盛发展在后来发布的《发行股份购买资产并配套募集资金暨关联交易预案》指出，荣盛盟固利有多个优势。

首先，是具备商用车高功率电池品牌优势，为主流商用车企业混合动力车型及氢燃料车型首选供应商，表示荣盛盟固利现已初步构筑行业壁垒，商用车高功率电池及氢燃料系统配套锂电池领域等细分市场占有率超过50%。

其次，荣盛盟固利有20余年锂离子动力电池开发经验，深耕商用车行业，具备扎实的研发能力和独特的产品技术。

另外，荣盛盟固利有20余年的锂离子动力电池研究开发经验，先后承担国家部委及北京市级科研项目40余项，其中国家关键研发项目10余项，包括国家科技部“十一五”、“十二五”863计划重大攻关课题；荣盛盟固利也是国家科技部“十三五”及“十四五”重点研发计划专项承担单位。

但具体到各项数据上，该标的公司仍有若干短板需要补足。

业绩表现方面，2021-2022年，荣盛盟固利营业收入由6.78亿元增长到9.88亿元，增幅达45.75%，但营业成本也同时增长32.94%。因此，虽然亏损有所收窄，但仍有4.8亿元。

2021-2022年，毛利率分别为-25.90%、-14.83%，净利润分别为-50050.19万元、-49360.05万元。

荣盛盟固利2021-2022年利润表现

来源：企业公告

关于标的公司业绩持续为负的原因，荣盛发展表示，主要是资金压力较大、产能利用率较低所致。

从公告中可以看到，新能源电池产业投资规模较大，属资金密集型产业，标的公司作为非上市公司，近年来受外部因素影响融资较为困难，资金压力较大。

2021年末和2022年末，荣盛盟固利筹资活动产生的现金流量净额分别为2.89亿元和-8221.65万元，意即偿债支出远大于融资流入；货币资金余额分别为3435.60万元和4291.79万元，占各期末总资产的比例为0.78%和1.13%。

荣盛盟固利2021-2022年资产负债及现金流量

来源：企业公告

与此同时， 2021年末和2022年末，荣盛盟固利流动比率分别为0.95和0.63、速动比率分别为0.56和0.30，与同行业上市公司相比，处于较低水平。

2021-2022年同行业公司资金压力表现

来源：企业公告

在回复深交所问询函时，荣盛发展表示：“在流动资金有限的情况下，标的公司产能无法充分转化为收入、产能利用率较低，2021年和2022年分别为26.40%和31.10%，而固定资产折旧摊销相对刚性，2022年折旧摊销总额为17738.25万元，其中制造费用中折旧摊销金额为13809.59万元，制造费用中折旧占比为64.03%，致使营业成本中制造费用成本较高，对毛利率产生了较大影响。”

“在营运资金压力较大，产能无法充分释放的情况下，标的公司期间费用占营业收入的比例较高，对经营业绩也产生了较大影响。”

2021-2022年同行业公司各项费用占比情况

来源：企业公告

数据的绝对值似乎不算特别好看，但也可以看到正在转好的趋势。

如标的公司2022年在收入实现同比45.75%增长的同时，严控各项开支，各项期间费用占比均有所下降。

随着销售收入增长，标的公司毛利率也由-25.90%收窄至-14.83%，有明显改善，亏损金额有所下降。

经营性现金流方面，荣盛盟固利经营活动现金流水平持续改善，2022年经营活动产生的现金流量净额回正，为9199.35万元。

此次配股收购所得款项也将一定程度改善标的公司资金压力。公告显示，收购荣盛盟固利的配套融资所募集资金，将用于荣盛盟固利项目建设、补充流动资金或偿还债务和支付本次交易的中介机构费用、交易税费等并购整合费用等用途。

其中，用于补充流动资金或偿还债务的比例不超过拟购买资产交易价格的25%或不超过募集配套资金总额的50%。

荣盛发展认为，随着标的公司2023年度业绩改善预计经营性活动现金流量将进一步提升，本次交易有利于改善上市公司的财务状况。

“在确保目前存量房地产开发业务平稳有序交付的基础上，上市公司未来将全力推进新能源业务，重点聚焦标的公司当前具有行业优势地位的商用车高功率电池领域以及具有坚实技术储备和广阔发展前景、尚处于‘蓝海’市场阶段的储能电池领域，收入和利润来源更加丰富，有利于上市公司抵御行业周期波动风险，提升上市公司的收入利润质量，增强上市公司的持续经营能力。”

现在，荣盛发展可以开始憧憬转型新能源的未来前景了。

偿债的那些努力

在不少房企因股价跌破1元而实施退市之时，荣盛发展凭借转型新能源的举措脱离了“警戒”，有业内人士指，就目前看来，荣盛发展是自救较成功的案例。

分析认为，如若荣盛发展成功转型，预计可为债务重组带来积极影响，毕竟一家经营正常、可以看见前景的企业更受投资者欢迎。

事实上，在宣布跨界新能源之前，荣盛发展一直在为化债进行各种努力，如降价促销、出售资产、债务展期、质押增信、借新还旧等等。

据观点新媒体了解，早在2019年下半年，荣盛发展已开始了减债的动作。

标普在2019年4月8日时曾发布一份关于荣盛发展的报告，认为其在未来12个月会面临一定的流动性压力，约有270亿元短期债务将于当年12月31日到期，占总债务的约42%。

荣盛发展彼时已着力筹集资金，一系列回款动作也的确起了效果。

截至2021年12月31日，荣盛发展有息负债金额为554.91亿元，货币资金余额为196.99亿元，较期初减少118.98亿元，减少的部分主要用于偿还到期债务。

同样在2021年12月，荣盛发展正式就7.8亿美元临期债务召开投资人电话会议，同时设置一个特定资产包来支持相关美元债的兑付——主要包括荣万家的部分资产，以及位于石家庄、济南、沧州、廊坊、徐州、常州等地的9个优质商业项目，总建筑面积约36万平方米，均为已完工物业。

当时这一资产包的估值约为54亿元。荣盛发展承诺，在这一特定资产包完成处置后，公司将拿出净对价的50%用于兑付或回购美元债。

除出售资产包回笼资金以外，荣盛发展同时还提出与境内银行和信托谈展期的安排。

管理层在电话会议上提到，大股东荣盛控股亦考虑出售资产来支持上市公司，河北省政府与廊坊市政府亦提出确保公司经营安全与稳定发展。

当时荣盛发展表示上述方案有信心获得通过，管理层会后透露：“已有较大头持有人提交同意，公司有信心完成此次交换要约。”

另外，荣盛发展继续运用质押手法进行融资，后来随着股价逐步走低，质押一途对于投资机构而言也逐渐失去吸引力。

2022年7月，因资产规划需要，控股股东荣盛控股完成向牛伞资产转让其持有的荣盛发展无限售条件流通股合计约2.17亿股，转让价格合计约5.91亿元，占荣盛发展总股本5%，由牛伞资产对协议受让股份进行资产管理。

同时双方签署《一致行动人协议》，在不造成股份损失的情况下，荣盛获得资金流入。

但整体融资环境依然严峻，2022年10月，荣盛发展需为旗下10.5亿元债券追加增信措施。具体以邯郸开发区荣发盛宏房地产开发有限公司47.86%股权及重庆荣盛坤创房地产开发有限公司53%股权，为债券进行质押增信。

尝试了十八般武艺筹资化债之后，还需要一个整体债务重组方案来全面扭转局势。

数据显示，截至2022年末，荣盛发展货币资金期末余额为92.02亿元，较期初下降53.29%；有息负债(含短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债、长期借款及应付债券)期末余额共计423.04亿元，其中逾期未支付票据金额为37.36亿元。

同时，速动比率、现金利息保障倍数分别为0.29、0.4，均小于1，资产负债率为89.96%，较年初增加5.47个百分点。报告期内，经营活动产生的现金流量净额22.45亿元，较上年同期下降86.73%。

在今年6月份回复深交所问询函时，荣盛发展表示，货币资金余额大幅下降主要系销售回款大幅降低、大量偿还到期有息负债、新增融资近乎停滞等因素影响。同时受项目预售资金监管趋严的影响，可自由动用资金很少，公司短期债偿压力较大。

那时，2月份宣布的30亿定向增发计划一直未有结果，股价却已走到历史新低。在此情景下，收购荣盛盟固利、转型新能源的消息，犹如拨云见月，股价四连板也成功让荣盛股价摆脱了“1元退市”的危机。

无论是荣盛还是投资者，显然都对转型新能源寄予了厚望。

有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。