有心者胜 | 观点与胡一平面对面：德信向前的路

编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

观点网 2023年，胡一平参加了一场1500公里的骑行。

从奥运鸟巢到亚运莲花，德信千里行骑行队伍沿京杭大运河南下，8天足迹遍布运河沿线。

对我们来说，这是一件听起来需要一些想象力的事情。

奥运到亚运场馆的距离，飞行只需短短两小时。但换成骑行，无论是时间长短还是困难程度，都以指数级递增，还需要面对高温挑战以及耐力考验。

骑行仅仅是胡一平的爱好之一，据说，他曾挑战过骑行317国道川藏线，从海拔4000米矮拉山到6000米的雀儿山，连续翻越多座藏区高山。

这位房企掌舵人喜欢马拉松、长途骑行此类能考验意志、激发活力的运动，就像他在许多场合表达过的那样：“经营企业不是百米冲刺，而是一场漫长的马拉松”，跑的远更为重要。

从北京出发第8天，队伍在杭州奥体中心体育场（大莲花）前冲刺过线，成功抵达。

6月中旬，又是和胡一平的老友见面，他看上去心情不错，我们惊讶于他的毅力，他笑笑：“那怎么办，现在（房地产）行业压力大，也要体现一种积极的精神状态，老是怨声载道没有用。”

对于这次骑行经历，胡一平感受颇深：“骑行和人生一样，当你上坡的时候感觉到困难重重，觉得目标遥不可及。但只要坚持，哪怕速度再慢都能到达顶点。”

于房地产，于德信，于胡一平而言，又何尝不是如此。

直面

2023年9月23日-10月8日，第19届亚运会（The 19th Asian Games Hangzhou 2022）将在杭州举行。

杭州是胡一平的故乡，也是德信的大本营。1966年，他出生在浙江湖州德清，最早在德清县住房和城乡建设局勘察设计室担任技术员一职。

在体制内那些年，胡一平升任助理工程师、工程师，并努力提升自身学历。后来在时代号召下开始创业，开启一段充满未知的旅程。

但这是一个成功范例，1995年，德信中国的前身德信地产正式成立。

回想起来，一切都很顺利，胡一平的事业慢慢有了清晰的轮廓：从德清第一个项目“中房花园”开始，走向湖州，再拓展至杭州，成为与绿城、滨江并列的杭州本土前三甲房企。

2005年，德信将总部迁到杭州，并开始拓展省外业务，主要方向为物业开发、建筑服务、酒店运营及物业租赁。

随之而来的上市，是大多数房企不约而同选择的路径，胡一平同样选择将德信中国送上资本市场：2019年2月26日，德信中国登陆香港交易所主板上市。

胡一平有自己的远景和价值观，在他看来，与开便利店一样，一家夫妻店能生存，一个市里或省里开几十家也能生存，最厉害的，在全国开店也能生存。

这无非是一个关于选择的话题，关键看追求和目标是什么：“只是为了过日子，小富即安是可以的，想把企业做得有影响力，也是可以的。”

上市后，德信将在资本市场推动下有了更快速的发展。转折点发生在2021下半年，房地产行业发生了翻天覆地的变化，大部分民营企业开始普遍面临着“生存问题”。

对于如何度过这段艰难的时期，他始终认为，只有集中全力保交楼才有生存机会，才可能获得政府支持。

干一行爱一行，只有在发展中才能够解决问题，这是胡一平反复提及的，虽然行业和企业面临着前所未有的惊涛骇浪，但他仍维持乐观态度，就像今天艳阳昭昭，晴光明朗的天气一样。

这是胡一平的精神气质。

信心

每个人都有自己的特点和价值选择，但也正因热爱，胡一平更希望行业能有更好发展。

我们注意到，胡一平担任了一些社会职务，是浙江省房地产业协会会长，经常能在一些房地产相关会议看见他的身影。

比如2022年在杭州举办的房地产纾困项目与企业金融机构对接商洽会上，他以浙江省房地产市场概况为背景，介绍了省房协纾困工作，主要围绕深入调研、助力保交楼、争取银行支持、成立纾困基金等方面展开。

担任省房协会长的胡一平曾尝试建言献策，是不是可以新地新办法，老地老办法：“从2022年1月1号开始的地，完全按照新的监管资金来做一点都没错。但是老的项目、老的公司是不是能够本着治病救人的模式，适当保交楼和保主体相结合？”

胡一平说话总是带着笑意，但所言却并不轻松：“现在民营企业融资受阻，预售资金强监管，流动性持续紧缩，可以说大家都面临较大的资金流动性压力。”

另一个面临的问题在于，受到大环境的影响，居民短期置业意愿较低，房地产市场低迷状态持续。

从统计局数据看，2023年1-5月，商品房销售面积为4.6亿平方米，同比下降0.9%，降幅较1-4月扩大0.5个百分点，5月商品房销售面积为0.9亿平方米，同比下降3.0%。

目前而言，民企开发资金仍然主要源自自有资金，即销售收入，但新房销售不足于令房企流动性问题得到缓解。

与此同时，1-5月房地产开发投资、新开工面积降幅也在继续扩大。开发投资方面，1-5月，全国房地产开发投资额为4.6万亿元，同比下降7.2%，降幅较1-4月扩大1.0个百分点。

胡一平以民营经济发达的浙江省为例，从2015年到2020年差不多每年9000万方-1亿方之间，2021、2022年腰斩至五六千万方，“未来是不是能够保持五六千万方的量，其实我认为不是房地产一个行业的问题。”

不少说法称，房地产透支了经济，但胡一平认为并不是房地产一个行业的问题：“很多人都说房地产影响了宏观经济，但现在是宏观经济影响了房地产。”

即便是如今环境，胡一平仍是为数不多的乐观派，并认为政府会想办法提振经济，期待着一些利好政策的出台。

信心对企业家很重要，悲观极端情绪会给发展埋下种种隐患。

虽然向上的情绪有助于解决问题，但做到这点却不容易。胡一平这样说：“大部分人很悲观，一旦这个气氛蔓延开，就像病毒一样的。如果我们6个人中有5个人一天到晚说现在不行了，慢慢会影响到所有人。”

我们希望他能够给行业一些建议，胡一平认为，限贷、限购政策根据现实情况可以适当地放开。可能限价放开与否，产生的后果是五五开的，这需要综合考虑。

他给我们举了杭州的例子：“杭州这几年房价为什么安全？因为限价限的比较好，但限价也会导致品质下降以及打新等的投资方式产生。”

未来

上一代企业家多数是草根出身、白手起家，这位创一代房企掌舵人，戴着一副黑边眼镜，一派儒商风范。

亲和、好学、乐于倾听是多数场合中带给外界的感觉，在每年博鳌房地产论坛中，胡一平几乎不会错过任何一个能够交流学习的机会。

我们也想听听他对房地产未来的看法——房地产到底会往哪个方向发展？这或许是这几年无数地产企业家被问也自问的问题。

“既要关注当下的困难，更要着眼于这个行业、企业未来怎么去发展。”他说。

始于地产，不止于地产。这些年来，德信以地产开发为主，但也在主业的上下游适度的拓展产业边界。

观点新媒体了解到，德信产业分为城市建设（德信地产、德信产商文集团、德信绿建）、现代服务（德信服务、随寓、长盈商管）等板块。

2021年，德信服务集团有限公司（02215.HK）成功登陆港交所，成为德信旗下第二个上市平台。截至2022年末，德信服务合约项目覆盖全国41座城市，合约面积4870万平方米。

他认为，未来房地产市场会分两部分，一方面是增量市场，另一方面是存量市场，有写字楼、商业、商业街、文旅、公寓，大量存量怎么盘活非常关键。

胡一平的逻辑清晰，仿佛整个公司的脉络和未来的样子都在他脑海中。

“重资产开发由德信建设产业群来做，一个是德信地产集团，一个是德信产商文集团，运营部分我们主要以轻资产为主，还有部分中资产。比如闲林埠老街、瓶窑老街这种项目现在委托我们运营，还有良渚古城配套商业的招商顾问也是我们。另外，我们也积极探索新的发展模式，比如加速入局代建这条独立的赛道，今年也连续中标了丽水、德清、杭州等多个代建代销项目，努力开启第二增长曲线。”

他认为，如果能把存量市场盘活，这是未来房地产转型一个不错的方向。

存量是我们提取到的关键词，而德信也早早撒下了种子。

比如随寓，是德信旗下长租公寓品牌，现在已经有2-3万间的体量；长盈商管，专注于长三角重点城市核心区域的城市商业、办公和产业物业的投资、租赁、运营管理，相继投资开发10余个商办、商业、文旅项目。

胡一平说，理想状态是能够在未来做到增量和存量五五开的比例，那样公司会很健康。

以下为观点新媒体对德信中国董事局主席胡一平先生的采访实录：

观点新媒体：现在企业都很困难，国央企也说不轻松，您怎么看？

胡一平：确实都不轻松，但民营企业现在面临的生存问题会更严峻。

央国对比民营企业会有些天然的优势，尤其在金融支持方面。

之前行业环境比较宽松还好，现在突然一下子紧了起来，导致很多公司措手不及。当时我们提过建议，是不是可以新地新办法，老地老办法。即2022年1月1号开始拿的地，按照新的监管政策，这一点都没错。但是旧的项目是不是能本着治病救人的模式，适当保交楼和保主体相结合，实际上一旦主体倒掉以后，保交楼是很难的，可能要多几倍的精力。

观点新媒体：现在监管资金还是比较严格，但有些地方会松一些。

胡一平：去年以来，银保监会、住建部、央行已经联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房企合理使用预售监管资金。如果项目总体安全，可能会稍微灵活一点，让企业能够渡过难关;如果项目或者公司不行了，不会放松的。

所以，现在最关键还是要呼吁新增贷款里面民营房企再多些比例。

现在基本上都是央企、国企，头部民营企业可能能拿到新增融资,后面的民营企业很难拿到。

观点新媒体：一些核心城市的土地竞争很激烈，杭州有地块超过70家竞争，是什么原因？

胡一平：我认为有两重因素。第一是市场因素，杭州这几年房价控制得比较好，二手房价格有点倒挂，对投资客有吸引力，去化不成问题。

第二，从去年开始，开发商有了些利润空间，所以才会出现大家摇号抢地的情况。

以前房价和地价之间的差价很少，竞争没有这么激烈，现在有空间了，拿地的人就多了。

观点新媒体：有人说现在的消费已经不行了，这时候取消限购限价意义不大，大家还是不会买，您怎么看这个问题？

胡一平：限价要不要取消，可能要从大的方面来考虑。

特别是杭州，有些核心地区如果完全放开限价，地价可能会拍得很高，说不定拍到10万、15万一平方，房子能卖到20万。

从另一个角度看，杭州这几年房价为什么安全？因为限价做得比较好。广州限价也是比较好的，有的地方卖五六万，珠江新城卖15、16万，但是如果当时按照价格预期来卖，土地拍得很高，其实行业的风险也是加大的。

我认为限价放不放开，产生的后果五五开，这个要综合考虑。

观点新媒体：现在很多人去打新。

胡一平：限价本意是稳房价，但很多人却以此来投资。也就出现了拖拉机盘，一个人买不起，几个人凑点钱买套房子。

杭州也出了一些政策，有些倒挂区的红盘，规定房子建好以后5年才可以交易，有些人愿意等5年，等到5年才能交易。这个政策算是严厉了，你想炒房，5年内不给你炒。

但是有些房子没有5年的限制，只要今天房产证出来，明天就挂到二手市场，导致有了炒房的空间。

价格放开以后，完全是市场价格，谁去炒房？就是以改善为主了，因为投资价值没有了。

观点新媒体：您觉得会取消吗？

胡一平：真正限价可能不会超过五六个城市。杭州的限价也就是最核心区域，就是西湖区、上城区、拱墅区、滨江区，其它区卖不到这个价格。

限价可能在95%以上地区是名存实亡的，如果放开，对老百姓的购房预期是有好处的。

观点新媒体：消费者最近的购房意愿不强，您觉得今年的成交量会不会好？

胡一平：以浙江省举例，从2015年到2020年，每年都在9000万方到1亿方之间，但是2021、2022年基本上打了对折，只有五六千万方。

浙江省民营经济这么发达，销售量都打了对折，可想而知其它地方会更差。

未来是不是能够保持五六千万方的量，其实我认为不是房地产一个行业的问题。

很多人都说房地产影响了宏观经济，但现在是宏观经济影响了房地产，出现了逆转。

观点新媒体：您认为未来房地产市场的机遇在哪里？

胡一平：未来房地产市场肯定是分两部分，一个是增量市场，比如浙江省可能一年是五六千万方的增量，二是存量盘活。

如何把存量盘活？做得好的话，对整个社会经济、对国家、对老百姓，包括对投资方都很有帮助。

所以未来存量市场怎么盘活非常关键，这里有写字楼、商业、商业街、文旅、公寓等。如果能盘活，国家出台一些支持政策，公司又有运营能力，未来也是转型的一个方向。

观点新媒体：您理想中未来德信增量和存量的比例是多少？

胡一平：我认为增量和存量五五开会比较好，那样公司就很健康了。

观点新媒体：现在的存量很难，您觉得未来市场应该怎么做？

胡一平：我们当时对存量是有想法的，无论是商场、写字楼、长租公寓，都想进入。

重的这部分全部由德信地产负责，德信地产有两部分，一个是德信地产集团，一个是德信产商文集团，都是重资产开发。

运营部分我们主要以轻资产为主，还有部分中资产。比如闲林埠老街、瓶窑老街这种项目现在委托我们运营，还有良渚古城配套商业的招商顾问也是我们。另外，我们也积极探索新的发展模式，比如加速入局代建这条独立的赛道，今年也连续中标了丽水、德清、杭州等多个代建代销项目，努力开启第二增长曲线。

运营是非常难的，但我认为德信通过这些年的积累已经逐步摸索出来了一条适合自己的路。

观点新媒体：这批保交楼的保完了，这些企业还会不会继续发展地产？

胡一平：当大多数企业都遭遇行业困境的时候，我恰恰认为它是一份磨炼。我们要积极应对，把保交楼放在第一位，集中精力想尽一切办法保交楼。只要保交楼保下来了，就有生存的机会。保交楼完成以后，我估计很多企业不想再留在房地产行业。

但我始终坚信，如果一个行业的民企都团灭了，那不一定是企业的问题，而可能是政策监管的问题。一直以来很多行业民企都是占据半壁江山的，我坚信我们优质民企是不会被抛弃的。

但未来房地产步入存量分化时代，区域分化，房企分化、地段分化。未来我们将见证房地产的“分化复苏”。我们一直强调马拉松精神，我们要长期跑下去，不能操之过急，成为快速复苏的房地产企业。

有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。