有心者胜·租赁篇 | 观点与陈坚对话：方隅初心

编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“租赁篇”，我们以“房住不炒、租购并举”的宏观大方向为依托，通过面对面采访、深度研究等多元方式，观察正在加速向新发展模式过渡的行业与企业，探寻住房租赁领域机会之所在。

观点网 阵痛过后，长租公寓迎来平稳复苏。

根据第一太平戴维斯发布的一份指南，高端租赁住宿市场再度成为投资热点。以上海为例，今年一季度服务式公寓空置率环比下降2.1个百分点至21.3%，服务式公寓租金环比上涨1.2%，优质长租公寓市场租金也环比上涨3.2%。

此外，随着租赁住房REITs等退出途径拓宽，长租公寓行业正式进入资管时代。

去年年底，方隅公寓管理的3个项目——苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓、泉州世界城方隅公寓实现退出，为住房租赁行业带来又一套实操范例。

截至目前，方隅公寓重点布局一线及准一线城市，已成功进驻北京、上海、杭州、苏州等超20座城市，在管项目42个，管理房源超32000间。

另据观点指数统计，方隅管理资产规模超过180亿元,80%在一线城市（含杭州）。

在与观点新媒体交谈时，方隅控股CEO陈坚提到，他不觉得现在长租又火了一把，而是一直在往好的方向，往活跃的方向走。

作为运动达人，陈坚热衷滑雪、潜水、骑行、马拉松等挑战耐力的体育项目，参加过毅行者百公里越野慈善赛，年轻时候更曾代表香港参加马术比赛，对于漫长曲折的长租公寓赛道，他认为“初心不变，在如今的市场环境下，坚持就是胜利”。

长租选择

选择长租赛道前，陈坚已从事二十余年投融资工作，先后任职于瑞士银行、汇丰银行、摩根大通和麦格理，曾任麦格理资本高级董事总经理、大中华区主席及大中华区房地产部门主管。

在中骏集团2010年上市前，陈坚作为投资银行家已结识中骏集团董事长黄朝阳，到2017年，两位老朋友在交谈中聊到了长租公寓。

“他（黄朝阳）说希望做长租公寓，如果做长租公寓就肯定要做重资产，重资产肯定就不只中骏做，需要配合基金管理，跟第三方机构投资人一起投资。当时没什么人会做重资产，大部分是包租。”

面对突然抛出的橄榄枝，陈坚经过几个月研究和考量，最终在2018年四月入职中骏，接手长租业务。

2018年方兴未艾的长租业态，在陈坚眼里和2011、2012年的物流仓库行业高度接近。

“当时的物流是什么情况呢？首先基本面很好，没太多国内的运营商做，但需求很大，因为电商的发展很快，还有A级仓库稀缺，当年市场A级仓库只占所有仓库的2%，但是很多人都需要A级的仓库，基本面很需要。”

“第二，这是一个全球趋势，不单只是中国，全球都需要。”

“第三，整个行业2011、2012年时只有外资例如普洛斯，澳大利亚的Goodman等，本土的都不活跃，行业非常分散。”

“第四，投资人有兴趣。大概是2013、2014年，当时我在麦格理，有国际资本咨询亚太的物流产品或房地产基金。”

从投行角度罗列了物流成功因素后，陈坚指出了方隅起步时长租行业的状况：

“2018年我看长租公寓，第一是基本面很好，在一线城市，人口基数大、流动人口多、楼价贵、政府支持，基本面有了。最重要的是，机构持有出租房子比例少，其它国家可能达到百分之三四十，我们是小的个位数。”

此外，长租公寓当时市场集散程度、全球发展趋势、国际资本意向等要素也符合陈坚的投资经验：“一直都是看好这个终点，只不过从2018年开始到现在，需要有一个过程。”

简单的轻重之分并不足以概括方隅商业模式，据观点新媒体统计，方隅管理的项目大部分都是机构持有的重资产项目。具体来看，方隅负责过的包租项目中没有千套以上体量，而重资产项目中上海会展方隅国际公寓和苏州天荟方隅公寓体量均超过千套。

陈坚总结，方隅要做的三件事情，第一是开发和运营管理，第二是投资，第三是基金和资产管理。

“董事长跟我说，我们可以探讨轻资产，可以探讨包租，但重资产跟基金管理、资产管理这条路，初心没变过。在西方国家很成熟的模式，没有理由在中国做不成。去年到今年这段时间，挑战多了一点，地缘政治、新冠疫情等问题也导致一部分外资暂停或放慢，但是总体会看到投长租这个行业的人没变少，可能还在继续变多。”

除了对外资保持观察，陈坚也注意到国内不同资本对重资产长租公寓的态度转变。

“其实就是政府鼓励保障性用房，很多都是国企参与。国企项目慢慢落成，不同资本也开始有兴趣参与。我觉得是好事情，就像一个大的Party，大家一起发展，这个行业就会好起来。”

资管进退

基于陈坚多年的投行经历，方隅从发展之初就带有资管基因，与各路资本联系紧密。

譬如陈坚加入方隅后第一个合作伙伴基汇资本，以及第二期开发基金里的Proprium，背后都有深厚的人脉。

“我也是在做投行的时候认识他们，以前探讨过很多合作，一直没做成。十几年以后，我来到方隅就跟他们达成合作，而且是用甲方的身份跟他们合作。”陈坚说道。

但传统意义上的甲方乙方，似乎也不足以定义方隅的角色。

早于2020年，方隅就宣布正式签署协议，成立长租公寓投资平台，用于收购、投资和运营国内长租公寓项目。据了解，该基金总规模为4.7亿美元，投资者包括中东主权基金、Proprium Capital Partners及中骏集团。

今年3月份，由方隅与中东主权基金、Proprium Capital Partners共同投资的北京天峰方隅公寓项目开业，可提供租赁住房502套。

2021年底，方隅与KKR成立专项基金，同时双方就北京一规模3000余户的租赁公寓收购事项达成合作。

可以看到，这些合作过程方隅的角色既不是纯粹管理者，也不是单一业主方，而是跟投并承担运营，最终跟投资人共同进退。

“其实资产管理的意思很简单，是全周期的。拿完这个地，要确保开发按时完成、质量要好、不能超支。做完以后招租，确保运营节奏，希望可以按照模型预测表现，如果有差异的话，要采取什么样的措施来增加收益。”

另一个角度，还要帮投资人寻找好的退出机遇，退出以后才是一个完整的投资循环。

在陈坚的表述中不难发现，他对甲乙双方的核心诉求都相当清晰。

据了解，2022年，方隅旗下苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓通过出售资产方式实现退出。

对于资产退出的收益率，陈坚表示，投资人肯定希望价格越高越好，但这要根据市场的变化，“从国外经验可以看到，不同资产类别的收益率在不同经济循环当中会变来变去，问题是你什么时候走？”

“什么时候退出取决于背后的投资人，他们的投资年限是什么样的？如果不幸运，投资年限到期着急要走，碰到市场不好的情况，在市场循环低点，那就麻烦了。”过去的投资经验，让陈坚对市场周期保持敏感。

他以写字楼为例：“以前投资写字楼的那些人，他们做预测的时候，可能预测百分之三点几的收益率退出，因为以前所有写字楼的价格一直上涨，但不一定永远都是这样。”

“再举个例子，现在在日本买长租公寓，很难买到有超过4%的收益率，可能是百分之三点几，但有个好处，贷款利率低，收益率减去贷款利率还有一个很大的净收益。还有就是贷款额度很大，放的股本就很少。”陈坚补充道。

归根结底，这仍是回报预期与风险承受的权衡。

陈坚指出，在过去承接资产退出的各方资本中，机遇型基金以及增值型基金的投资人，回报要求较高，收益型基金投资人总的回报要求相对较低，有更多的渠道选择总是一件好事。

如今，在多项利好政策支持下，已有四单保租房REITs成功上市，在陈坚看来，REITs市场某种程度上也可以当做一个退出渠道，“因为REITs投资人通常对价格或者是收益率要求没那么高。”

他还指出，不能只看REITs这一个退出的渠道，“其他渠道也可以考虑，现在很多都是本地的、收益型投资的人，主要来自保险公司，或者部分金融机构，比如建信等。”

“到最后也是算一盘账，发一个REITs看起来挺好，最终所需要的净收益率是多少？要把所有的费用都算进去，到最后有可能它的价格比单独卖一个资产给保险公司还要差。REITs时间长，监管或合规要求也比较苛刻。”

陈坚强调，REITs作为其中一个退出渠道，肯定要考虑，但不能当作唯一渠道。

放眼未来，陈坚觉得方隅独立上市可能是两三年以后的事，为此每年都需要再进一步——“本来就选好这个方向，不那么容易退，也不会轻易改变方向。”

以下为观点新媒体对方隅控股行政总裁陈坚先生的专访实录：

观点新媒体：你们这边很忙，现在长租又火了。

陈坚：这是好事情，但我不会说“又火”，是一直在往好的方向，或者往活跃的方向走。

我加入方隅是2018年4月份，跟董事长黄朝阳先生是认识很久的朋友。我做了20年的投资银行，2010年帮中骏上市，所以一直保持很好的沟通。

2017年的时候我跟他交流，当时还在投行，也谈到长租公寓，他就说希望做长租公寓，如果做长租公寓就肯定要做重资产。重资产肯定不能只是中骏做，需要配合基金和第三方机构资本。

当时没什么人会做重资产，大部分是包租。

我就很简单，当年对比物流行业，2018年的长租公寓就好像2011、2012年的物流。

当时的物流是什么情况？首先是基本面很好，没什么人做，但是需求很大，因为电商发展很快，还有A级仓库稀缺。当年市场A级仓库只占所有仓库的2%，但是很多人都需要A级仓库，基本面很需要。

第二，这是一个全球趋势，不单只是中国，全球都需要。

第三，整个行业2011、2012年时只有外资包括普洛斯，澳大利亚的Goodman等，本土的都不活跃，行业非常分散。

第四，投资人有兴趣。大概是2013、2014年时，我在麦格理工作，有国际资本咨询，麦格理有没有一些在亚太的物流地产产品或房地产物流地产基金可以让他们投。

2011、2012年的物流是这样，然后慢慢发展到2018年就已经很蓬勃了。

2018年我看长租公寓，第一是基本面很好，在一线城市，人口基数大、流动人口多、楼价贵、政府支持，基本面就有了。最重要的是，机构持有出租房子的比例很少，但其它国家是很高的，可能达到百分之三四十，我们是小的个位数。

第二，市场很分散，没有规模比较大的，当时做包租的市场占有率也不是很大，不像一个成熟的行业。

第三，这肯定是全球趋势，全球都做得很好，美国、日本、德国、澳大利亚、英国全部都有长租公寓。

第四，当时也有国际资本表达意向，有一些反向咨询给到麦格理。

这些因素跟2011、2012年的物流一样，机会差不多。

所以，我一直都是看好这个终点，只不过从2018年开始慢慢到现在，需要有一个过程。

2018年有很多人只做包租，后面很多都暴雷了，因为竞争太激烈。之后开始思考，政府也慢慢多给一些力量来做保障性用房，鼓励不同的国企做重资产。

现在很多企业改变了商业模型，第一是从一个纯运营商的角度做，不一定再覆盖太多包租；第二是从资产管理或者基金管理的角度来做。

每个行业都需要时间发展，可能过程当中会走一些错误的道路，但是基本面还在，最终还是会往对的方向走。

观点新媒体：就像您刚才说的，国内是属于机构投资的比例高一些，至少在去年到今年大宗交易里面，长租资产占比是比较高的，大家已经发现了长租公寓的市场机会。

陈坚：其实这样挺好的，去年的量忽然上去，比前年多了很多，但是比起物流还是低。物流的交易量可能是三四倍。

现在如果把所有的机构投资人持有的投资业态分类来看，要么是物流，要么是长租，物流持有的比例比长租肯定更大，远远不止3倍。

进入长租公寓领域的人越来越多，已经投过的投资人，海外的比如说GIC投过，华平投了，领盛也投了很多，包括周大福旗下也新设了一个做宿舍的平台，越来越多的人进入。

这既是国家支持，也是有基本面的赛道，所以投资就来了。

我们是比较早就在做重资产的，购入一些商业地块做市场化的长租公寓。其实这几年就是政府鼓励做保障性用房，很多都是国企参与。国企项目也慢慢落成了，不同资本也开始有兴趣参与。

这些都是好事情，等于是多一些人进来，就像一个大的Party，大家一起发展，这个行业就会好起来。

观点新媒体：您有投行的经验，方隅一开始也是和资本联系很紧密的。

陈坚：做存量物业投资这个行业，圈子不大，大家互相都认识。要做成事情，很重要的就是建立信任，这个信任不是说出来的，有时也需要一些经历。

举几个例子，比如说我来了方隅以后，第一个合作伙伴基汇资本，我跟他们的重要合伙人已经认识十几年，以前在投行的时候大家经常有交流。

第二期的开发基金里面的Proprium，也认识了十几年，他们的合伙人是摩根士丹利出来的，也是我在做投行的时候认识，以前探讨过很多次合作，一直没做成。

十几年以后，我来了方隅，跟他们达成了合作，而且是用甲方的身份跟他们合作。

原来很多的关系，或者是你做的事情，大家都记住了，但是要找机会，也急不来。

再加上方隅要做三个事情：第一是开发和运营管理，第二是投资，第三是基金和资产管理。这三个事情做好，还有要让人家看得到。

观点新媒体：方隅还是坚定地走重资产的路？

陈坚：董事长跟我说的时候就讲，我们可以探讨做轻资产，可以探讨包租，但是重资产跟基金管理、资产管理这条路，初心从来没变过。

在西方国家很成熟的模式，没有理由在中国做不成。基本面也告诉我们，越来越多投资人希望投在中国，国内投资人也越来越多在做长租。

初心没变，在这个市场环境，坚持就是胜利。

观点新媒体：今年更多人提资产管理，有没有一些经验分享？

陈坚：其实资产管理的意思很简单，是全周期的，拿完这个地，要确保开发按时完成、质量要好、不能超支。

做完以后招租，确保运营节奏，希望可以按照模型预测表现，如果有差异的话，要采取什么样的措施来增加收益。

从另一个角度，还要帮投资人寻找好的退出机遇，退出以后才是一个完整的投资循环。

观点新媒体：退出这一块，一般收益率要求是多少？

陈坚：全世界不同的房地产基金或者是不同的机构投资人，通常分为三种，一种是愿意承受风险，但回报要求比较高，要求的是开发性收益，IRR要求可能是百分之十几，这种是机遇型和开发型的投资人或者基金。

第二种是很保守的，专门买一些成熟的、运营很好的物业。买过来有可能是4%、5%的收益率，但每年租金会上涨，到时候IRR就不止4%或5%，可能接近一个大的个位数，或者是低双位数的IRR，这种就是收益型基金或者投资人。

这两种之间有一些增值型投资，回报也是在中间。每个人承受风险的能力不一样，他喜欢什么，你就要找什么样的资产给他。

从投资人的角度，肯定是希望价格越高越好，但要根据市场变化。从国外经验可以看到，不同资产类别收益率在不同经济循环当中会变来变去，问题是你什么时候走？

什么时候退出也取决于背后投资人的投资年限，如果那么不幸运，投资年限到期了，着急要退出的时候，却碰到市场不好的情况，那就麻烦了。

举个例子，以前投资写字楼的那些人，他们做预测的时候，有可能预测百分之三点几的收益率退出，因为以前所有写字楼价格一直上涨，但也不一定永远都是这样。

再举个例子，现在在日本买长租公寓，很难买到超过4%的收益率，可能是百分之三点几，但有个好处，贷款利率低，收益率减去贷款利率还有一个很大的净收益。还有就是贷款额度很大，放的股本就很少。

每个人都想要高的回报，但是要管理好自己的预期和承受能力，要选好的时间退出。

观点新媒体：现在保租房REITs很火，未来会不会考虑这种路径退出？

陈坚：REITs市场某种程度上可以当做是一个退出渠道，因为通常REITs投资人对价格或者是收益率要求没那么高。

我比较反对只看REITs这一个退出渠道，因为有很多都可以考虑。

现在很多人都是本地的收益型投资人，主要是保险公司和部分金融机构，比如建信等。多一个REITs的渠道肯定是好的，但是我们希望做到的事情是，看到或全面考虑更多不同的退出渠道，或者更多人可以做这些收益型基金。

举个例子，普洛斯去年做了一个大的美元收益型基金，包含的是中国收益型资产，这也是一个退出路径。

REITs肯定是好的，但到最后也是算一盘账。发一个REITs最终净收益率多少？要把所有的费用都算进去，到最后有可能价格比起单独卖一个资产给保险公司还要差。

REITs时间长，监管或合规的要求也比较苛刻，所以说REITs是其中一个渠道，肯定要考虑，但不能当做唯一的渠道。

观点新媒体：有上市打算吗？

陈坚：肯定有，但也没有那么快，会考虑找一些战略投资人。上市有可能是两三年以后的事情，为了这个目标每年都要有进步，有明显可以提升的地方。

去年所有人的步伐都放慢了，这是没办法的，但我还是期待越来越好。

我们的业绩慢慢上来了，现在也很稳。所以我的看法很简单，保持初心，坚定不移往目标发展。本来就选好这个方向，不那么容易退，也不会轻易改变。

有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。